Если прописан несовершеннолетний ребенок как продать квартиру?

14 ответов на вопрос “Если прописан несовершеннолетний ребенок как продать квартиру?”

  1. tele Ответить

    Процесс отчуждения жилого помещения, находящегося в собственности ребенка, требует больше внимания: подразумевает обязательное обращение в госорган — службу опеки и попечительства, и к нотариусу.

    Порядок действий

    Заключение сделки производится в следующем порядке:
    Обращение законного представителя в орган опеки и попечительства за оформлением разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего.
    Получение письменного согласия на совершение сделки купли-продажи (если орган одобрит отчуждение и посчитает это необходимым при текущих обстоятельствах).
    Разработка и утверждение содержания ДКП.
    Согласование с покупателем времени и места заключения сделки.
    Совместный визит в нотариальную контору (участие нотариуса в оформлении купли-продажи — обязательное условие совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего) либо вызов нотариуса к месту подписания договора.
    Финальный осмотр квартиры покупателем (в присутствии продавца), подписание передаточного акта.
    Посещение органа госрегистрации для внесения изменений в ЕГРН относительно смены собственника объекта недвижимости.
    По окончании регистрации новый собственник вправе потребовать выписку из ЕГРН от Росреестра и технический паспорт на жилое помещение от бывшего собственника. Если продавец необходимую документацию не предоставит, покупателю придется обратиться в бюро технической инвентаризации.

    Необходимые документы

    Для оформления сделки купли-продажи с несовершеннолетним потребуются следующие документы:
    Удостоверение личности законного представителя малолетнего.
    Свидетельство о рождении собственника.
    Постановление органа опеки и попечительства о назначении ребенку, оставшемуся без внимания родителей, опекуна/попечителя.
    Предварительный договор купли-продажи, медицинское заключение, справка о переводе законного представителя ребенка по работе/службе в другой регион или страну либо другой документ, свидетельствующий о необходимости продажи квартиры.
    Письменное согласие родителя, усыновителя или попечителя на продажу жилья несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
    Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
    Документ, подтверждающий основание, по которому имущество было оформлено на ребенка.
    Квитанция об оплате госпошлины за совершение нотариальных действий.
    Разрешение органа опеки и попечительства.
    Технический паспорт жилплощади.
    ДКП, как минимум, в 3 экземплярах.

  2. Ygg Ответить

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.
    Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.
    Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

    собственником жилья;
    владельцем доли в продаваемой квартире;
    прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
    ее наследником.
    В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

    основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
    способ продажи (наличный, безналичный);
    наличие обременения жилья;
    возраст ребенка.
    Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

    полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
    ограниченная (с 14 до 18 лет);
    частичная (с 6 до 14 лет).
    До шести лет ребенок недееспособен.
    Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.
    Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

    После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
    В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.
    При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.
    В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

    размер новой квартиры, ее площадь;
    расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
    условия проживания;
    техническая оснащенность;
    соответствие санитарных норм утвержденным законом;
    иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
    Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

    Риски при продаже

    Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.
    Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.
    Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

    возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
    подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
    выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.
    Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

    Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

    В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

    Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
    Новые жилищные условия хуже предыдущих.
    Отказ одного из родителей от продажи.
    Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
    Отсутствие прописки в новом жилье.
    Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
    В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
    Если новое жилье находится в аварийном состоянии.
    Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

    Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

    Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

  3. Rovento Ответить

    В разрешении на продажу указываются конкретные условия по продаже недвижимости.
    Главное условие, чтобы в результате сделки не ухудшились условия проживания малыша и не были ущемлены его имущественные интересы.
    То есть при продаже его собственности, в результате покупки на ребенка приобретается в собственность недвижимость аналогичная, либо лучше.
    Также в результате сделки полученная прибыль может быть перечислена деньгами, на расчетный счет открытый на его имя, но это правомерно только в том случае, если продаваемая собственность не единственная принадлежащая ему.

    Отказ органов опеки

    Органы опеки вправе отказать в проведении сделки, если:
    условия проживания будут ухудшены.
    приобретаемое жильё по метражу существенно меньше предыдущего.
    сделка является одновременно договором продажи и дарения.
    приобретается в собственность жильё по договору долевого участия, так как в таком случае право собственности на покупаемое жилье ещё не наступило.
    Также стоит отметить, что законом признаются недействительными сделки, заключенные с участием несовершеннолетних собственников между близки родственниками. Это правило касается как всей собственности ваших чад, так и отдельно выделенных на них долей.
    Кроме того, все сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних обязательно должны быть зарегистрированы у нотариуса. Нотариусу предъявляется разрешение на продажу, полученное от органов опеки и попечительства.
    Далее можно обращаться в регистрационную палату для государственной регистрации сделки.

    Выводы

  4. Чучуня Ответить


    Итак, как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний и, вообще, можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний? В тех ситуациях, когда ребёнок — не владелец жилища, а просто прописан там, то нужно исходить из условий законодательства, которые регламентируют прописку несовершеннолетних лиц. Основное правило в законодательстве гласит, что нельзя выписать ребёнка без предоставления ему нового места прописки. Паспортный стол попросту откажет выписывать в таких случаях.
    В худшем случае условия проживания, которые предоставляются взамен квартиры, где прописан ребёнок, должны быть лучше предыдущего места жительства, при получении прописки там. Однако это не принципиальное, но вместе с тем и недоказуемое обстоятельство. Так что на него внимания не обращают.
    Правила прописки несовершеннолетних лиц гласят, что исходя из возраста, лицо может быть зарегистрировано в разных местах:
    если ребёнку нет ещё 10 лет, то он должен быть прописан по адресу, где имеют официальную регистрацию его родители и возражения третьих лиц, даже собственников соответствующих жилищ в счёт не принимаются;
    детям в возрасте от 10 до 14 лет позволяется проживать без родителей, но исключительно с родственниками, у них они и прописываются по согласованию с владельцем;
    до 18 лет дети могут быть прописаны по фактическому адресу жительства, и паспортный стол при регистрации не требует определённых оснований, помимо доказательств фактического проживания.
    Таким образом, не достигшие 18 лет лица в обязательном порядке должны быть прописаны по тому или иному адресу. Ведь за нарушение правила прописки, такие как продажа квартиры с прописанными детьми, лица могут быть привлечены к административной ответственности, а как известно, административная ответственность начинается с совершеннолетия лица.

  5. MasterJek Ответить

    Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.
    Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.
    Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.
    Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.
    Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.
    Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.
    Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.
    В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

  6. MOS Ответить

    Приватизация создает определенные трудности. Продажа жилья, находящегося в состоянии приватизации, займет больше времени. Потребуется представление большего количества документов.
    Являющиеся участниками приватизации дети, имеют права наравне со взрослыми. Пока приватизация не окончена, продать квартиру не получится, поскольку до завершения процесса нельзя выписать несовершеннолетних.
    Далее, ребенок станет собственником доли квартиры, и начнутся проблемы с его выпиской, поскольку законом установлены особые требования к площади, на которую он перерегистрируется. Если несовершеннолетнему принадлежит доля площадью в 20 кв.м., то зарегистрировать его в жилом помещении, где на человека будет приходиться 10 кв.м., да еще и лишить единственной собственности, будет явным нарушением прав.

    Доля несовершеннолетнего в квартире


    Если родители (или опекуны) планируют продавать приватизированную квартиру, доля которой принадлежит ребенку, в обязательном порядке необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Для того чтобы сделка не сорвалась, согласие нужно оформить заранее. Если налицо явное нарушение прав несовершеннолетнего, надеяться на положительное решение органов опеки не стоит. Одним из важнейших моментов, на который обратят внимание сотрудники, будет наличие другой жилплощади, куда планируется перерегистрировать ребенка. Подтвердить его наличие нужно в письменном виде.
    Для того чтобы увеличить вероятность получения разрешения, некоторые родители отрывают счет на имя ребенка, переводя туда денежные средства, равные стоимости его доли квартиры. Подобный вариант возможен, если семья не планирует покупать другое, улучшающее условия проживания, жилье.

    Подготовка документов

    Существует стандартный перечень документов, необходимых для оформления продажи квартиры. Он может изменяться, в зависимости от обстоятельств, требований регистрирующего органа и изменений законодательства. В настоящее время для проведения сделки необходимы следующие документы:
    Документы, удостоверению личность (паспорта, свидетельство о рождении) и их копии;
    Правоустанавливающие документы на квартиру (как правило, достаточно свидетельства о праве собственности);
    Письменное согласие органов опеки и попечительства;
    Договор купли-продажи квартиры (составляется в трех экземплярах);
    Акт приема-передачи;
    Квитанция об уплате государственной пошлины.
    Также следует подготовить «чистую» справку о регистрации, и справку о регистрации ребенка и других лиц по другому адресу, справку из управляющей компании об отсутствии долга по уплате коммунальных платежей. Эти документы может потребовать покупатель, в подтверждение об отсутствии обременений.

    Действия по сбору документов


    Как только принимается решение о продаже квартиры, необходимо подготовить все документы, какие могут потребоваться для регистрации сделки. Лучше сделать это заранее, еще до того, как появится покупатель, поскольку далеко не все готовы ожидать сбора документов, и могут отказаться от приобретения. Более того, даже при собранном пакете документов, многие покупатели опасаются связываться с квартирами, где были прописаны несовершеннолетние.
    Начинается сбор документов с выписки все зарегистрированных лиц из квартиры, выставляемой на продажу. Чтобы выписать несовершеннолетнего, которому принадлежит доля, нужно представить документы о приобретении новой жилплощади, либо об открытии банковского счета на имя ребенка. Следовательно, представляется копия договора купли-продажи нового жилья (или соглашение), либо банковская выписка по счету.
    С полученными документами следует обратиться в отдел опеки и попечительства, где подать обращение с просьбой о разрешении продажи квартиры. К заявлению прилагаются следующие документы:
    Удостоверения личности собственников квартиры;
    Документы, подтверждающие право собственности каждого из них;
    Согласие на продажу от каждого собственника;
    Документы на квартиру: кадастровый паспорт, план, технический паспорт;
    Выписка из домовой книги с указанием состава семьи, зарегистрированных лиц;
    Справка об отсутствии задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги;
    Справка о состоянии лицевого счета.

  7. lunatick Ответить

    Одним из стандартный требований органов опеки и попечительства при снятии ребёнка с регистрационного учёта является наличие нового жилья, которое по своим различным параметрам будет как минимум соответствовать текущему месту проживания.
    Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:
    Эмиграция в другое государство. Если факт эмиграции подтверждён документально, продажа квартиры осуществляется без обязательной прописки ребёнка по новому месту жительства.
    Переезд в другой город. Здесь действует требование, чтобы родители открыли банковский счёт на имя ребёнка и внесли на него сумму, эквивалентную стоимости его доли в проданной квартире.
    Покупка квартиры в недостроенном доме с высокой степенью готовности. Данный вариант допускается при наличии документального подтверждения и даче убедительных объяснений относительно места проживания ребёнка до момента передачи новостроя в эксплуатацию.
    Последующая прописка ребёнка на новом месте
    После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.
    Родители ребёнка должны посетить УФМС по старому адресу и оформить специальный бланк и листок убытия, в котором будет отображена информация о новом адресе проживания ребёнка. Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он обязан заполнять бланк самостоятельно, в присутствии родителей и представителей УФМС.
    Для осуществления процедуры в УФМС следует предоставить некоторые документы:
    паспорта обоих родителей (даже если они находятся в разводе или не ведут совместный быт);
    паспорт или свидетельство о рождении ребёнка;
    письменное согласие органов опеки на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта;
    выписка из ЕГРП на предыдущее жилое помещение.
    В течении следующих 7 рабочих дней сотрудники УФМС производят проверку документации. Если никаких замечаний не возникает, по прошествии обозначенного временного периода выдаётся листок убытия на ребёнка. Срок его действия — 30 календарных дней. С момента выписки ребёнок должен встать на регистрационный учёт по новому месту проживания в течении 7 рабочих дней (ст.20 ГК РФ).
    При регистрации ребёнка по новому месту жительства нужно помнить о некоторых законодательно утверждённых нюансах:
    Ребёнок до 10 лет. Зарегистрировать ребёнка можно только через паспортный стол по месту регистрации одного из родителей (опекунов). Прописать несовершеннолетнего у других родственников не получится.
    Ребёнок от 10 до 14 лет. Для детей старшей возрастной группы имеется возможность зарегистрироваться у родственников первой линии родства (бабушки, дедушки, братья, сёстры) при условии, что они достигли совершеннолетнего возраста, не имеют ограничений в дееспособности.
    Ребёнок от 14 до 18 лет. Помимо двух вышеуказанных вариантов, ребёнка можно зарегистрировать одного по месту фактического проживания. Зачастую данный вариант реализуется в случае, когда ребёнок находится на обучении в техникуме или ВУЗе, проживает в общежитии.

  8. Я ТЕБЯ ВИЖУ Ответить

    Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.
    Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.
    Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.
    Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.
    Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.
    Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.
    Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.
    В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

  9. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *