Как быстро продать комнату в коммунальной квартире?

17 ответов на вопрос “Как быстро продать комнату в коммунальной квартире?”

  1. Adolf79 Ответить

    Не каждую комнату можно продать, а чтобы выяснить, возможно ли отчуждение имущества, необходимо проверить:
    Факт приватизации. Проживающий в комнате может распорядиться ею по своему усмотрению, если имеет документ о праве собственности. Большинство комнат в коммуналках выдавались государством (например, жилье детям-сиротам, инвалидам), предприятиями по ордеру. В таких комнатах можно жить, но продать их получится только после прохождения процедуры приватизации. Документом, подтверждающим собственность, будет свидетельство или выписка ЕГРН.
    Наличие согласия от прочих собственников. Как правило, в коммуналке проживают посторонние лица, семьи, в чьих интересах может быть расширение жилплощади. Собственник комнаты обязан уведомить остальных о продаже, соблюдая определенный порядок действий.
    Перед реализацией комнаты нелишним будет ознакомиться с нормативно-правовыми актами, регламентирующими отчуждение имущества:
    Нормативно-правовой акт
    Основное положение
    ст. 41 ЖК РФ
    В коммунальной квартире есть помещения, которые принадлежат всем жильцам на правах общей собственности. К ним относятся те, которые используются для обслуживания всех комнат.
    Жильцам не воспрещено изменять размер общего имущества, производить перепланировку, но это происходит только с согласия всех собственников.
    ст. 42 ЖК РФ
    Согласно статье, собственник коммуналки не может выделить долю в праве общей собственности на то имущество, которым пользуются все жители квартиры. С мнением иных жильцов придется считаться.
    ст. 250 ГК РФ
    Все собственники имеют первоочередное право приобретения. Это значит, если кто-то решил продать свою комнату, остальные вправе ее выкупить независимо от количества претендентов из числа третьих лиц
    ст. 42 закона № 218-ФЗ
    Согласно документу, госрегистрация перехода права собственности возможна только в том случае, если владелец приложит к заявлению документы, подтверждающие оповещение о продаже всех, кто является владельцем доли в праве общей собственности.
    Исходя из основных требований, предъявляемых к продаваемой коммунальной квартире, можно определить основной порядок действий для реализации недвижимости.

    Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

    Чтобы продать комнату в коммуналке, собственнику квартиры необходимо:
    Определить, соблюдены ли условия для продажи, обозначить цену комнаты.
    Организовать оповещение прочих собственников о продаже. Для этого лучше обратиться к нотариусу.
    Собрать необходимые документы.
    Если комната находится в совместной собственности — оформить нотариально заверенное разрешение на продажу, а если один из собственников — несовершеннолетний, недееспособный гражданин — обратиться в ООП за разрешением о продаже.
    Организовать снятие с регистрационного учета всех жильцов квартиры.
    Оформить договор купли-продажи.
    Произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
    Несложная на первый взгляд процедура имеет ряд нюансов, несоблюдение которых приведет к оспоримости сделки.

    Преимущественное право покупки

    Первоочередное задание — соблюсти преимущественное право покупки. Что это значит? По закону соседи, проживающие в квартире, имеют приоритет на покупку жилья перед остальными претендентами. Собственник комнаты обязан предложить им комнату по определенной цене (устанавливается по желанию собственника). Впоследствии цену нельзя снижать, поскольку это нарушает правила предоставления права первоочередной покупки.
    Особенности коммуналки — наличие соседей в лице госоргана. Так бывает, если одна из комнат не приватизирована, поэтому извещения должны получить:
    В приватизированных соседних комнатах — граждане, являющиеся собственниками жилья. Если владелец из числа соседей — несовершеннолетний, недееспособный гражданин, необходимо обратиться с уведомлением о продаже в органы опеки и попечительства.
    В неприватизированных комнатах — районная администрация, жилищный комитет.
    Извещение о продаже должно быть составлено в письменном виде.

    Уведомление соседей о продаже

    Оповестить соседей о продаже комнаты в квартире можно лично, направив письменные извещения почтой заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, или посредством нотариуса. Последний вариант предпочтителен, если:
    место фактического проживания собственника-соседа неизвестно;
    соседи избегают получения оповещения о продаже, отказываются получать заказное письмо, чинят препятствия к продаже;
    собственники проживают за границей.

  2. UAKEF02 Ответить


    Продажа квартиры – задача непростая. Еще сложнее реализовать одну комнату. В былые времена несколько квадратных метров и дверь, которой можно отгородиться от соседей, считались счастьем. Прошли времена и о коммунальном сосуществовании стали забывать, считая это решение жилищной проблемы забытым пережитком прошлого. Сегодня каждый рассчитывает на отельную квартиру и соответствующие удобства. Однако в жизни случается всякое, и рынок недвижимости располагает ответом на любой спрос. Комнаты в коммуналках и общежитиях существуют и поныне, поэтому на всяк товар найдется свой покупатель.

    Профессиональные советы о том, как быстро продать комнату в коммунальной квартире

    Комната в коммуналке – товар необычный и, соответственно, не может реализовываться на основании обычной практики. Поэтому, если есть желание избежать мороки, связанной с подобного рода сделками лучше всего обратиться к профессионалам, которые предлагают срочный выкуп комнат. На их стороне высокие цены и оперативная работа.
    Продажа комнаты априори ориентирована на малоимущие слои населения. Контингент покупателей – люди, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе приобретение отдельного жилья. Поэтому и стоимость товара будет соответствующей. Продавая комнату, следует осознать еще и тот факт, что целые поколения успели вырасти в отдельных квартирах и не представляют себе всех «прелестей» совместного использования кухонь и санузлов. Такая сделка однозначно имеет свои нюансы и главный из них – соседи. От их действий зависит успех мероприятия, но важны не только отношения.

    Хочу продать комнату, а что на это скажет закон?

    Продавцу необходимо знать, что быстро продать комнату у него вряд ли получится, так как прежде придется заручиться согласием всех проживающих в квартире соседей. Правила регламентированы ст.№250 ГК РФ. Отказ необходим в любом случае, независимо от статуса собственников остальных комнат (частные лица или проживающие на муниципальных квадратных метрах).

    Продажа комнаты в коммуналке: ключевые параметры


    Абстрагируясь от проблемы совместного сосуществования с соседями, несложно понять, что в остальном продажа комнаты в коммуналке ничем не отличается от реализации обычного объекта недвижимости. Поэтому, планируя это мероприятие, следует ориентироваться на два показателя: цена и сроки.
    Оптимальная цена формируется только в случае, когда покупатель будет заинтересован в покупке именно этого объекта. Для комнаты, как и для квартиры в этом ракурсе, важно местоположение, достойный ремонт и приемлемые жилищные условия. Обеспечив эти факторы можно смело просить нужную сумму, но в пределах разумного, не нарушив зыбкую грань рыночного спроса и не затянув продажу. Рекомендуется также тщательно изучить ценовую политику в этом секторе рынка.
    Сроки продажи – параметр более сложный. Быстрее, чем услуга, ориентированная на выкуп долей в квартире здесь ничего не работает. Еще поможет правильно организованная пиар-компания, но это мероприятие, скорее всего, окажется довольно затратным. Оно под силу только профессионалам, выступающим в лице риэлтерских агентств. Если спешки нет, то нет и трудностей. Остается просто отслеживать динамику рынка и ждать наплыва покупателей.

    Оформление сделки по продаже комнаты

    Чтобы продать комнату, ее владелец должен проверить свои права на собственность отчуждаемого жилья. Не следует забывать, что такого рода сделка возможна только при условии наличия приватизационной документации.
    Остальные соседи по закону имеют преимущества по сравнению с прочими покупателями. То есть, они первые претенденты на комнату. Чтобы не возникло проблем при продаже, не стоит пренебрегать их согласием.
    Продажа доли в коммунальной жилплощади всегда сопряжена с массой юридических нюансов. Здесь не обойтись без помощи профессионалов или придется изучить все правовые перипетии самостоятельно.
    Этапы продажи комнаты:
    1. Определение условий продажи и стоимости.
    2. Оформление извещения об условиях с указанием цены (желательно участие нотариуса) и передача его остальным собственникам квартиры.
    3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи жилых объектов недвижимости.
    4. Получение разрешения прочих собственников, заверенное нотариусом. Этот пункт представляется наиболее сложным, но поправить положение не трудно. Суть договоренности с соседями состоит в том, чтобы проинформировать их о продаже. Таким манером реализуется право остальных хозяйствующих субъектов на покупку комнаты. То есть, имеет сенс только доказательство выполнения законного требования. В случае отказа соседей, их претензия должна быть заверена у нотариуса. Если же разрешение не получено, то продажа комнаты все равно осуществима на основании того, что все заинтересованные субъекты были законно поставлены в известность о возможности первыми совершить покупку.
    5. Выписать из комнаты остальных проживающих на реализуемой жилплощади, если таковые имеются, получив соответствующее подтверждение в паспортном столе.
    6. Оформить договор купли-продажи и перейти к заключению сделки.

    Как быстро продать комнату в общежитии: правильный подход — залог успеха


    Мероприятия по реализации комнаты в общежитии практически ничем не отличаются от организации продажи квартиры, но разница все же есть. Она базируется на типе общежития, конфигурации жилых зон, а также обустройстве мест общественного пользования. Не секрет, что не каждое общежитие может похвастать удобствами, схожими с теми, к которым привыкли жители отдельных квартир.
    Итак, чтобы продать комнату в общежитии перво-наперво оформляем свидетельство о праве собственности на реализуемый объект. Потом заверяем всю документацию у нотариуса, и смело размещаем объявление. Не забываем о значимом нюансе – жилплощадь должна быть приватизирована.
    Современные методы продажи недвижимости во многом отличаются от прошлых: маклеры перевоплотились в риелторов с гораздо более объемным функционалом, объявления на столбах перекочевали в Интернет и СМИ, а средства коммуникации и вовсе заполонили пространство и время. В этом ракурсе специалисты рекомендуют использовать все доступные методы, которые могут помочь быстро продать комнату. Например, рекламу лучше разместить в Интернет, заведя специальный почтовый ящик для общения с покупателями. То же касается телефонных переговоров. Лучше завести для них отдельную сим-карту, а в объявлении указать время для звонков. Можно использовать автоответчик, записав на нем приветствие и предложение оставить сообщение о встрече. Такой подход избавит от внеурочного общения, снизит нервозность и исключит спешку при переговорах. Сделка по продаже недвижимости – дело непростое, требующее учета всех тонкостей и нюансов. Не стоит пренебрегать в этом деле и авторитетом социальных сетей. «Сарафанное радио» зарекомендовало себя, как лучший пиарщик в глазах даже самых солидных компаний.

    Реально ли сегодня продать комнату?

    Согласно данным статистики, комнаты становятся объектом продажи довольно часто. Безусловно, продать жилые метры в коммуналке или общежитии непросто, но вполне реально. Для реализации этой цели важно наличие правоустанавливающей документации.
    Стоимость объекта должна рассчитываться в зависимости от его особенностей: географии, состояния здания и самой комнаты, ее площади, наличия удобств и доброжелательности соседей. Чтобы определить реальную стоимость можно пригласить эксперта.
    Скорость продажи также зависит от многих факторов. В случае спешки – единственно правильным выходом станет услуга: срочная продажа долей . Специалисты справятся со всеми перипетиями реализации не слишком популярной категории недвижимости гораздо быстрее и эффективнее. Немногим проще продать комнату в общежитии, однако и здесь важны все те же факторы приспособленности для проживания.
    В общем и целом, можно сказать, что даже сегодня такой объект недвижимости, как комната в коммуналке или общежитии довольно востребован на рынке. В основном, покупателей привлекает цена. Поэтому, если есть необходимость в реализации комнаты, можно смело пытаться воплотить в жизнь свое желание.

  3. Andrei.Goduhin Ответить

    Если при осуществлении сделки нарушается право преимущества, то остальные владельцы обращаются в судебные органы с исковым заявлением о переводе прав на них. Суд вынесет постановление и обяжет продавца (собственника) вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Лучший вариант – продать комнату в коммунальной квартире одному соседу.
    Продавец жилплощади должен быть ее хозяином по закону. Объект может продаваться только в коммунальной квартире, прошедшей приватизацию. Иное жилье и помещения, сдающиеся по договору жилищного найма – собственность муниципальных образований  и государства. Согласно нормам законодательства, коммерческие сделки с неприватизированной недвижимостью и жильем социального найма, незаконные. Если владелец — лицо с ограниченными возможностями или несовершеннолетний ребенок, извещается ведомство опеки.
    Совет. Прежде, чем уведомлять соседей, выясните, кто из них собственник, а кто — наниматель. В первом случае извещение отсылается на адрес фактического проживания других хозяев, во втором – в муниципальный или государственный орган. В Москве этими вопросами занимается Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Им же подписывается отказ.

    Как продать комнату без разрешения других дольщиков

    Не всегда есть возможность уведомить соседей. Причины разные: владельцы специально замедляют процесс продажи, продавцу неизвестны адреса их фактического проживания.
    Если владельцы уклоняются от получения извещений, их нежелание не влияет на возможность или невозможность сделки. Продавец обязан только уведомить . Достаточно сохранить квитанции об отправке почтовых уведомлений для реестра. Датой подачи считается число поступления извещения в отделение почты России. Если соседи никаким образом не прореагируют, молчание считается отказом. Спустя 30 дней с даты отправки уведомления можно оформлять договор продажи.
    В ситуации, когда единовременно несколько дольщиков изъявят желание купить отчуждаемое помещение, продавец сам решит, кому отдать предпочтение. Нет законного права влиять на условия покупки или ее стоимость у владельцев соседних комнат. Они на общих основаниях покупают помещение за назначенную продавцом цену.

  4. king2k Ответить

    Продавать комнаты могут только непосредственные собственники жилья. Если житель давно находится в коммуналке, но до сих пор не приватизировал квартиру, то у него не получится продать комнату, так как коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью запрещены законодательством.

    Преимущественное право покупки

    Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.
    При этом владельцы остальных долей получают преимущество только в части совершения самой сделки, но не в ее положениях. То есть цена и условия купли-продажи комнаты одинаковы как для третьих лиц, так и для остальных собственников долей.

    Оповещение собственников

    Первым этапом продажи комнаты в коммуналке будет определение покупателя.
    Чтобы оповестить собственников и узнать об их решении по поводу покупки, нужно отправить по почте на их адреса письма-уведомления с условиями сделки. Также возможно привести лично каждого собственника к нотариусу и зафиксировать ответ.
    Узнать, кто является собственниками долей коммунальной квартиры, можно с помощью выписки, которую выдают Росреестре.
    После получения письма остальные владельцы коммуналки могут:
    Сообщить о намерении купить долю. В этом случае продавец обязан заключить сделку с изъявившим желание собственником. Если комнату захотели купить несколько владельцев квартиры, то продавец на свое усмотрение выбирает, с кем из них провести куплю-продажу.
    Проигнорировать предложение. Если хотя бы один из владельцев не отзывается на письмо, то продавец комнаты обязан выждать 30 дней. По истечении этого срока действия игнорирующего собственника воспринимаются как отказ от покупки, после чего можно продавать долю.
    Написать отказ. Собственники могут в письменном виде отказаться от совершения сделки. При этом если все владельцы зафиксируют отказ, продавец имеет право приступить к поиску сразу после получения отрицательного ответа ото всех собственников.
    Обратите внимание, что в коммуналке могут проживать люди по договору социального найма. В этом случае уведомление нужно отправлять в муниципалитет, который предоставил жилье соседям.

    Если возникли проблемы

    Есть способы обойти волокиту. Первый вариант — оформить дарственную на планируемого покупателя, а деньги получить под честное слово. Это рискованная схема, так как новый владелец может не выплатить оговоренную сумму.
    Второй вариант — оформить дарственную лишь на маленькую долю от комнаты, а после продать покупателю остальную часть как одному из владельцев коммунальной квартиры. Эта схема более безопасна для продавца, так как по договору купли-продажи у сторон возникают обязательства, подкрепленные юридическими документами.

    Продажа третьему лицу

    После отказа владельцев коммуналки купить долю продажа происходит стандартно: ищут покупателя, собирают документы и фиксируют договор купли-продажи.
    Необходимые документы:
    Паспорта обеих сторон сделки;
    Документы, подтверждающие право собственности продавца на комнату;
    Техническая и кадастровая документация;
    Справки об отсутствии прописанных в комнате людей и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    Документы, подтверждающие реализацию преимущественного права собственников коммуналки (отказы, заверенные нотариусом и уведомления).
    Важно оформить сделку на тех же условиях, что были указаны для других собственников. Цена может быть либо выше первоначальной, либо такой же. Если стоимость окажется ниже, владельцы квартиры имеют право подать заявление в суд и признать сделку неправомерной.

  5. r_av2010 Ответить

    Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.
    Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.
    Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.
    В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

    Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

    Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:
    Определить условия продажи, включая цену;
    Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
    Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
    Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
    Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
    Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

    Как получить согласие соседей

    В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.
    Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:
    соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
    районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
    отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.
    Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:
    самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
    воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.
    Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.
    Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.
    Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

  6. Chaser Ответить

    Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.
    Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д
    Подробнее: Преимущественное право покупки
    Жилищный кодекс Российской Федерации:
    “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют
    преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским
    кодексом Российской Федерации.”
    В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.
    Какие условия необходимо указать?
    Цена комнаты, задаток или аванс
    Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
    Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.
    Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

    Форма сделки. Нужен ли нотариус?

    Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
    Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).
    После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
    Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.
    Внимание!
    Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.
    Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.
    Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

    У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.
    Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.
    Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.
    Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!
    При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

    Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.
    Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.
    Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.
    Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.
    Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >
    Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.
    В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

    Дарение микродоли

    Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.
    Сейчас  такой прием становится рискованным.
    -Почему?
    -После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.
    И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!
    Оцените эти риски.
    Полезно знать:
    Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после
    размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

    Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

    Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.
    Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?
    Закон не обязывает это делать!
    К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.
    Усложнять ни к чему!
    Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».
    Шаблоны договоров  > > >

    Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

    Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.
    Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.
    Подробнее прочтите в статье:
    Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.
    Всегда рада разъяснить. Автор

  7. ramisz77mail.ru Ответить

    На сегодняшний день встречаются коммунальные квартиры, в которых все помещения приватизированы и квартиры с одним или несколькими помещениями, пребывающими в социальном найме.
    Поскольку в результате продажи помещения уступаются такие важные правомочия владельца как распоряжение имуществом, участвовать в сделке купли-продажи может только непосредственный владелец объекта недвижимости или лицо, которого владелец уполномочил принимать соответствующие решения. При этом, объект купли-продажи должен быть приватизирован, получен в дар или унаследован.
    В Жилищном кодексе предусмотрена процедура обмена неприватизированного жилья. Договор обмена комнатами в коммунальной квартире заключается их нанимателями с участием собственников такого жилья (местные администрации, службы управления коммунальным имуществом). Обмен может быть произведен только после получения согласия со стороны обоих владельцев.
    Коммунальные квартиры и преимущественное право приобретения
    Соседи, проживающие в других комнатах коммунальной квартиры, обладают преимущественным правом приобретения комнаты, выставленной в продажу. Владелец комнаты может продать помещение третьим лицам, если соседи в течение месяца, после получения предложения о покупке, не изъявили желания к ее приобретению. Также в качестве разрешения на продажу можно использовать нотариально заверенный отказ от преимущественного права.
    Письменное предложение соседям, высланное в заказном письме с подтверждением о вручении, должно содержать аналогичные условия, что и для посторонних приобретателей. В ряде случаев, соседи могут повести себя недобросовестно, всячески затягивая процедуру отказа в целях снижения первоначальной цены или для того, чтобы комната надолго осталась пустующей. Также усложнить задачу может отсутствие соседей по месту жительства и невозможность их информирования о предстоящей продаже.
    Подробнее о процедуре уведомления
    Первым делом, необходимо выяснить, кто из соседей является собственником жилья, а значит – обладателем преимущественного права. Напомним, что наниматели, проживающие в комнате на правах аренды или в рамках программы социального найма, не входят в список лиц, с которыми следует советоваться перед продажей имущества.
    Информация о владельцах коммунальной квартиры может быть найдена в Росреестре, в который нужно подать заявку на получение выписки обо всех правообладателях, относящихся к конкретной квартире.
    Далее каждому собственнику следует выслать копию письма с уведомлением. Если в квартире имеется хотя бы одна неприватизированная комната, аналогичное уведомление также отправляется в местный орган управления муниципальным имуществом.
    В том случае, когда у комнаты имеются несовершеннолетние собственники, порядок уведомления о продаже может измениться:
    за детей до 14 лет, не обладающих полной гражданской правоспособностью, решение об отказе от покупки принимают их родители или опекуны;
    в возрасте 14-18 лет, подростку предоставлена ограниченная правоспособность, то есть собственная воля может быть выражена с согласия родителей.
    В ответе на уведомление, в первом случае, ставится только одна подпись (родительская), в другом случае, подписей будет две (подростка и родителя). Поскольку имущественные права несовершеннолетних находятся на контроле у попечительских органов, процедура также требует их одобрения.
    Что делать, если возникли трудности с продажей по вине соседей
    Процесс продажи помещения в коммунальной квартире может существенно затянуться из-за соседей в таких случаях:
    уведомление о будущей продаже соседи не хотят принимать и отказываются подписываться о его получении;
    получив уведомление, соседи никак не реагируют в течение долгого времени;
    невозможно найти владельца соседнего помещения;
    владелец соседнего помещения постоянно проживает в другом населенном пункте.
    Не стоит отчаиваться, каждая из описанных ситуаций может быть разрешена.
    Если сосед отказывается принимать уведомление
    Непринятое заказное письмо будет возвращено отправителю, то есть вам. В таких случаях, на конверте обязательно указывается почтовым штемпелем, что получатель отказался от приема письма. Этот конверт во время регистрации сделки может быть использован в Росреестре в качестве доказательства, что вы направили уведомление, и оно было проигнорировано.
    Отсутствие реакции на уведомление
    В таких случаях рекомендуем обратиться к нотариусу, который заверит еще одно уведомление и повторно оправит его соседям. Если и в этот раз они никак не отреагируют, нотариус оформит для вас свидетельство, которое выступит в качестве официального подтверждения имевшего место факта уведомления, полученного соседями, и отсутствие ответа с их стороны. Данное свидетельство может быть использовано во время регистрации сделки в Росреестре.
    Местонахождение соседа не удалось установить
    Достаточно сложная ситуация, для решения которой необходимо обратиться в судебные органы для официального признания лица безвестно отсутствующим. Достаточным основанием для получения подобного статуса является отсутствие информации о местонахождении человека на протяжении года.
    Причина обращения (соблюдение преимущественного права) должна быть указана в заявлении, поскольку только так можно добиться судебного рассмотрения. Доказательством, в данном случае, может стать информация из адресных бюро и выписки, полученные из домовой книги.
    Для выявления местонахождения, суд опросит родственников и других соседей безвестно отсутствующего, отошлет соответствующие запросы по адресам его возможного проживания. Если гражданин признается пропавшим, уведомление о продаже комнаты необходимо высылать назначенному судом управляющему имуществом.
    Владелец соседнего жилого помещения проживает в другом населенном пункте
    В тех случаях, когда владельцы соседней комнаты готовы соответствующим образом отреагировать на уведомление о продаже, однако, проживают в отдаленной местности, потребуется помощь нотариуса. После получения уведомления, получателю необходимо заверить у нотариуса свой ответ, выслав его при помощи заказной почты обратно вам. Для совершения сделки с покупателем, вам подойдет только заверенный отказ.
    Если владелец соседнего жилого помещения скончался, при этом у имущества не появилось законного наследника, с продажей комнаты возникнут серьезные трудности. Один из способов выхода из сложившейся ситуации заключается в подаче иска о переводе комнаты умершего собственника в категорию выморочного имущества с последующим обязательством местной администрации принять комнату на свой баланс.
    Данный метод, скорее всего, приведет к выявлению наследника, вступившего в наследство по факту, однако, бывали случаи, когда таковых не находилось и комната действительно переходила в статус коммунального имущества. И в том, и в другом случае, у вас появится адресат, которому можно выслать уведомление о продаже.
    Способы обхода права преимущественного приобретения
    У продавца части имущества может сложиться ситуация, когда у него совершенно нет времени на поиск пропавших соседей и прохождение всей процедуры объявления гражданина безвестно отсутствующим через суд. Что можно сделать в таких случаях?
    Если покупатель найден, он оформляется посредством договора дарения совладельцем вашей комнаты. Объектом дарственной станут несколько квадратных метров помещения, после чего покупатель автоматически приобретает статус соседа и получает право преимущественного приобретения, после чего продажа остальной площади значительно упрощается.
    Обходной вариант является «серой схемой» и потребует определенной осторожности. Лучше не привлекать в его реализацию лиц, не вызывающих доверия, поскольку ваша комната превратится в долевую собственность с соответствующими последствиями.
    Также существует упрощенный вариант данной схемы, заключающийся в передаче в дар всего помещения. По факту проводится сделка продажи, однако, передача денег нигде и никак не оформляется.
    Однако у данного способа имеется существенный изъян: фиктивную дарственную может оспорить один из соседей, потребовав, чтобы имущественные права на помещение были переведены на него. Если же сначала дарится часть комнаты, то права соседей никак не затрагиваются, и вероятный иск в будущем не последует.
    Третья методика обхода преимущественного права заключается в реализации залогового права, по которому кредитор возвращает часть ссуды в виде недвижимого имущества должника. Схема предполагает оформление займа с покупателем комнаты и составление соглашения о залоговом имуществе.
    Далее продавец не выплачивает в срок полученную ссуду, после чего покупатель может обратиться в суд для взыскания залога. В таких случаях, преимущественное право приобретения попросту не работает.

  8. mayvaldovyra Ответить

    При каких обстоятельствах возникают подобные трудности, затягивающие процесс?
    Соседи отказываются от получения уведомления о продаже. Если даже было отправлено письмо, граждане – другие жильцы квартиры могут отказаться его получать. Тогда письмо придёт обратно отправителю с пометкой об отказе адресата получать письмо. Если предъявить это письмо в Росреестр, можно доказать молчание, как игнорирование. В том случае, если впоследствии судом не будет доказано обратное.
    Соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание. В подобной ситуации лучшим выходом будет отправить повторное письмо, но уже от имени нотариуса, заверившего данное уведомление. Нотариус же подтвердит молчание на протяжении месяца, выдав соответствующее свидетельство.
    Место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно. Граждане имеют права некоторые периоды проживать в другом месте и отсутствовать. Либо комната сдается и местонахождение соседа невозможно узнать. Может оказаться: этого собственника вообще никто никогда не видел и не имеет представления о его данных. При этом прибегают к помощи Росреестра, который предоставит сведения о правах на собственность и о её хозяевах. Если соседи известны, но отсутствуют в течение года, то суд может признать его отсутствующим, о чем надо отдельно обратиться в судебный орган. В заявлении следует указать причиной намерение продать свою комнату с обеспечением преимущественного права отсутствующего. Суд должен осуществить опрос свидетелей и запросить сведения о местонахождении соседа. В доказательство заявитель прилагает ответ из адресного стола, не давший результата при розыске. Если сосед не будет найден, то для его имущества судом будет назначен управляющий, которого и надо уведомлять.
    Сосед проживает в другом городе. В такой ситуации делается междугородная переписка или другой контакт. Сосед должен заверить отказ у нотариуса, прислать его почтой или промолчать в течение месяца.
    Сосед умер, а наследник не вступает в наследство. При затягивании возможна подача заявления в суд о признании соседней комнаты вымороченной собственностью. Тогда её могут передать администрации, которая и получит от продавца уведомление, соблюдающее преимущество соседа. Или судом будет определен собственник по праву наследования. При продаже это решение суда необходимо включить в документацию, как и отказ от преимущества.

    Возможно ли обойти право преимущественной покупки

  9. paintkiller2 Ответить

    Кто-то – против
    Часто граждане по разным причинам отказываются от похода к нотариусу, чтобы помочь в продаже соседней комнаты. Однако, есть способ получить отказы, даже когда с соседями не договориться. «Собственник комнаты должен сам пойти к нотариусу и написать предложение соседям купить продаваемые им доли, – рассказывает Елена Ледовская. – Затем это – по сути – уведомление отправляется сособственникам по почте заказным письмом». «На эту процедуру уходит в среднем полтора месяца», – предупреждает директор АН «Единство Недвижимость» Михаил Караулов. Длительное ожидание как раз и является минусом такой схемы получения отказов.
    Далее возможны два варианта развития событий. Сособственник получает письмо, расписывается в открытке о получении, и эта открытка приходит нотариусу. Это наиболее благоприятный вариант развития событий. «Если письма по каким-то причинам не доходят до адресатов, нотариус все равно оформит сделку», – говорит Елена Ледовская о втором варианте. Однако, в таком случае считается, что продавец не уведомил сособственников долей надлежащим образом. А значит, в определенные законодательством сроки они могут обратиться в суд и потребовать перевода на них преимущественного права покупки долей.
    Отметим, что отказы продавец обязан получать только в том случае, если комнаты соседей приватизированы. «Конечно, было бы очень неплохо, чтобы остальные доли в квартире принадлежали городу. Тогда бы и отказы не понадобились», – отмечает Марина Гусакова.
    Другие «подводные камни»
    Дополнительные сложности возникают в том случае, если в квартире сособственниками являются несовершеннолетние дети. В этом случае отказ от права преимущественной покупки могут дать их родители или официальные представители, однако, сначала они должны получить разрешение от органов опеки. А это дополнительное время и, опять же, зависимость от желания соседей заниматься данным вопросом.
    Кроме того, продавец должен помнить, что после получения отказов комнату можно продавать только в соответствии с условиями, прописанными в отказе сособственника или посланном ему уведомлении. К примеру, если один из собственников скончался и юридически никто не вступил в наследство, то продавцу будет просто не у кого брать новый отказ до момента определения наследников и появления новых сособственников.
    «Если же при продаже долей в коммунальной квартире не указать порядок пользования – то за покупателем не будет закреплена конкретная комната, и другие соседи будут иметь право претендовать на нее», – перечисляет другие возможные препятствия Елена Ледовская. К слову, похожая ситуация может возникнуть и при оформлении дарения, наследства, договора купли-продажи, если нотариус забудет прописать информацию о порядке пользования комнатами.
    Эксперты отмечают, что в результате возникающих сложностей продавцы готовы продавать комнаты по договору дарения, так как такие сделки не требуют согласия соседей. Однако, комната в таком случае оценивается, как правило, ниже рынка, так как считается, что оформление дарения – риск для покупателя. Теоретически такие сделки в течение трех лет после совершения продавцы могут попытаться оспорить в суде.

  10. Smartlife Ответить

    В остальном договор купли-продажи составляется по стандартной схеме – он должен иметь письменную форму, нотариальное удостоверение и исключать наличие формальных и содержательных ошибок. Необходимо указать точную персональную информацию о сторонах сделки (Продавце и Покупателе), техническую характеристику отчуждаемого объекта недвижимости, его стоимость, сведения об остальных соседях-собственниках и зарегистрированных в квартире лицах. Помимо этого участники купли-продажи на бумаге описывают взаимные права и обязанности, способ и порядок расчета, порядок передачи объекта (закрепляется в специальном передаточном акте) и пути разрешения спорных моментов.
    Договор составляется минимум в 4 экземплярах – для Продавца, Покупателя, нотариуса и Росреестра. Дополнительные экземпляры могут быть выданы лицам, косвенно вовлеченным в сделку, – например, супругу Продавца, если они владеют комнатой на правах совместно нажитой собственности (как муж и жена).
    Договор купли-продажи доли потребуется дополнить следующим комплектом материалов:
    паспорта всех лиц, непосредственно участвующих в сделке;
    документальное подтверждение соблюдения преимущественного права покупки (подтверждать соблюдение данного права не понадобится, если объект отчуждается в пользу соседа-сособственника);
    выписка из Бюро технической инвентаризации;
    выписка из ЕГРН, содержащая сведения обо всех собственниках коммунальной квартиры;
    правоустанавливающая документация на комнату или долю комнаты (например, предыдущий договор купли-продажи);
    кадастровый план жилища;
    акт-приема передачи комнаты или доли комнаты;
    выписка из домовой книги, содержащая информацию о проживающих/прописанных в квартире лицах (может быть заменена на справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире);
    нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки, если комната принадлежит партнерам на правах совместно нажитой собственности;
    согласие на проведение сделки от ООП, если купля-продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *