Как оформить куплю продажу квартиры без риэлтора?

15 ответов на вопрос “Как оформить куплю продажу квартиры без риэлтора?”

  1. oRganizma Ответить

    Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.
    Условно продажу можно разделить на два этапа:
    подготовительный:
    сбор документов;
    косметический ремонт;
    освобождение помещения от вещей;
    реклама;
    показ квартиры потенциальным покупателям.
    основной:
    заключение предварительного договора;
    получение задатка;
    оформление основного договора, его регистрация;
    передача квартиры и ключей;
    получение оставшейся суммы;
    расчеты с налоговой.

    Пошаговая инструкция

    Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.
    К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.

    Подготовка документов

    Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.
    Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения
    Документы, необходимые сразу Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет Справка формы 9 Кадастровый паспорт на квартиру Справка о расчетах с коммунальными службами Технический паспорт Справка из налоговой службы об отсутствии долгов Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

    Стоимость квартиры

    Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:
    использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
    изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.
    Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

  2. Master-gsm Ответить

    Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.
    Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.
    к содержанию ↑

    Возможные встречи с мошенниками

    При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.
    Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.
    Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
    Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
    При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.
    Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.
    к содержанию ↑

    Оформление сделки купли-продажи недвижимости

  3. karyshev97 Ответить

    Памятка продавцу квартиры

    Еще раз все то же самое, но кратко.
    Последовательность действий:
    Собрать документы.
    Оплатить коммунальные услуги, выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов.
    Составить и подписать предварительный договор или авансовое соглашение.
    Получить задаток или аванс и составить расписку о его получении.
    Составить и подписать договор купли-продажи.
    Зарегистрировать сделку в Росреестре.
    Получить деньги и передать квартиру.
    Пакет документов, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры, не состоите в браке или приобрели жилье до вступления в брак:
    Паспорт гражданина РФ.
    Договор купли-продажи квартиры.
    Заявление в Росреестр.
    Квитанция об оплате госпошлины.
    Если действуете через представителя, нужна еще нотариальная доверенность на него.
    Если помещение в общей долевой собственности, понадобится нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры.
    Если квартира приобретена в браке, подготовьте нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры или брачный договор.
    Если квартира или доля в ней — собственность несовершеннолетнего до 14 лет, нужны еще три документа:
    Свидетельство о рождении.
    Документ, подтверждающий полномочия законного представителя несовершеннолетнего, и его паспорт.
    Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.
    Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, документы другие:
    Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
    Письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
    Если используется ипотека, дополнительные документы такие:
    Предварительный договор купли-продажи.
    Расписка в получении аванса или задатка.
    Технический паспорт на жилое помещение (не старше 5 лет).
    Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги и капремонт.
    Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

  4. Kozak_1990 Ответить

    Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее. Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца. Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.

    Наличие мебели и техники

    Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.

    Обременение квартиры

    Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех. Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом. Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:
    Право собственности. Тот факт, что квартира принадлежит именно продавцу можно проверить при помощи его паспорта, правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
    Долги. Узнать, есть ли у продавца долги по коммунальным платежам можно из справки от управляющей компании. Подробнее об этом написано выше.
    Перепланировка. Сверяется реальная картина с данными техпаспорта (описано выше).
    Наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания, а также несовершеннолетних детей. Проверить наличие прописанных лиц можно при помощи выписки из домовой книги. Однако там предоставлено слишком мало информации и потому большую часть полезных данных придется уточнять у продавца.

  5. thesergby Ответить

    В большинстве случаев этих документов достаточно, но бывают нестандартные ситуации, когда от продавца требуется предоставить:
    Свидетельство о рождении детей.
    Разрешение органов опеки на продажу. Данный документ необходим, если недвижимость была приватизирована с выделением доли несовершеннолетнему ребенку, или же куплена на средства материнского капитала. В этом случае ООП должны удостовериться, что интересы ребенка не ущемлены, и ему будет выделена жилплощадь в иной недвижимости не меньшая по размеру в долевом и натуральном выражении. Для получения документа оба родителя должны подать заявление в ООП, а также приложить копию предварительного договора купли-продажи иной недвижимости на ребенка (или другой документ, подтверждающий переход права собственности несовершеннолетнему в ином жилье).
    Договор об ипотечном кредитовании. Документ предоставляется при взятии квартиры в ипотеку.
    Письменное нотариально заверенное согласие жены (мужа) на продажу совместно нажитой собственности. Если имущество разделено, также будет не лишним взять у супруга письменное разрешение на продажу, чтобы исключить возможность оспаривания договора в будущем.
    Согласие всех содольщиков на продажу. Документ необходим, если квартира находится в долевой собственности и продается не единым, а разными договорами купли-продажи. Подробнее: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью?
    Договор задатка или аванса.
    Договор с банком об аренде ячейки. Он оформляется до момента оплаты. В документе прописываются условия, при выполнении которых продавец получит доступ к деньгам.
    Доверенность. Если не удается присутствовать на сделке лично, каждая из сторон может направить своего представителя, действующего по доверенности.
    Основное внимание следует уделить справке ЕГРН. Это документ, из которого можно получить информацию:
    на основании какого документа была получена квартира;
    сколько раз происходил переход права собственности;
    имеются ли на недвижимости обременения.
    Пример выписки ЕГРН:

    Следует обратить внимание на дату выдачи выписки. Чем она ближе к текущей, тем лучше.

    Заключение предварительного договора купли-продажи

    Под предварительным договором понимают соглашение о том, что основной договор купли-продажи будет заключен в будущем. Подписание документа дает продавцу уверенность в том, что сделка будет совершена на оговоренных условиях, однако по обоюдному согласию или в судебном порядке пункты договора можно изменить.
    Особенности предварительного договора:
    Условия можно менять, но важно достичь компромиссов по поводу изменений.
    Срок действия ограничен. По умолчанию договор действует 1 год, и если ни одна из сторон не инициировала оформление основного соглашения, предварительное становится недействительным. Можно договориться об ином сроке действия ПДКП.
    Письменная форма документа обязательна, а нотариальное удостоверение — нет.
    В качестве гарантий исполнения договора в нем прописывается условие о внесении задатка или аванса. Разница между ними в том, что аванс всегда возвращается при отмене сделки, но продавец может вычесть из суммы затраты на сбор документов. Оспаривать такие действия придется в судебном порядке.
    Иные права и обязанности возникают при внесении задатка. Так, согласно ст. 381 ГК РФ, если от обязанностей по договору откажется покупатель, он лишается задатка, а если продавец — он возвращает задаток в удвоенном размере.
    Договор не нужно регистрировать в Росреестре, он не является основанием для перехода права собственности, но отражает намерение совершить сделку и может предъявляться в банк при получении ипотеки, в ООП.

    Оформление основного договора купли-продажи квартиры

    Договор купли-продажи квартиры заключается в соответствии с требованиями ГК РФ, содержит существенные и дополнительные условия. Существенные включают:
    Наименование, дату и место оформления.
    Сведения о сторонах соглашения. После названия указываются ФИО, паспортные данные контрагентов.
    Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК РФ, предмет должен быть идентифицирован. Указывается адрес, этажность дома, основные параметры квартиры: квадратура, соотношений жилой и нежилой площади.
    Основные положения о сделке: кому принадлежит квартира (доли) с указанием документа-основания, кому передается. Если сделка предполагает привлечение кредитных средств, маткапитала, это оговаривается в тексте.
    Стоимость. Существенное условие договора — цена (ст. 555 ГК РФ). Если она не указана, соглашение считается незаключенным.
    Перечисление лиц, имеющих право на проживание в квартире. Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, это также одно из существенных условий. Одним из пунктов устанавливается дата снятия указанных лиц с регистрационного учета.
    К дополнительным условиям относится:
    способ передачи средств;
    распределения обязанностей по оплате услуг нотариуса и иных видов расходов;
    фактическое состояние квартиры;
    сроки оформления передаточного акта (до или после госрегистрации);
    сведения об отсутствии задолженности, обременений;
    обязанности сторон и ответственность за их нарушение;
    порядок расторжения договора;
    действия в случае непредвиденных ситуаций.

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *