Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

16 ответов на вопрос “Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?”

  1. kalistrat Ответить

    Бывает и так, что соседи просто не появляются в квартире. Тогда процедура может несколько затянуться. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы соседей признали отсутствующими безвестно. Это допускается сделать, если их не было в квартире в течение целого года. В иске нужно указать и то, почему соседи собираются признать данный факт. Иначе заявление даже не будет принято к рассмотрению. После прохождения необходимого периода времени суд назначит управляющего, который направит уведомление повторно.
    Труднее всего будет в случае, если сосед, являющийся собственником, уйдет из жизни. Тогда будет осуществляться поиск наследника. Владельцу квартиры нужно обратиться в суд, чтобы помещение умершего было признано выморочным. В результате будет определен наследник, а собственник уведомит уже его о предстоящей сделке.
    Если для осуществления сделки обращались в судебный орган, то, помимо прочих бумаг, потребуется приложить копию судебного решения.

    Как не спрашивать соседей

    Бывают экстренные ситуации, когда времени для поиска соседей и их уведомления просто не имеется. Тогда есть возможность решить проблему по-иному и продать комнату без согласия соседей.
    Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения. В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости. Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.

    Продажа комнаты

    При осуществлении продажи комнаты в коммуналке владельцу предстоит осуществить ряд последовательных действий. К ним относятся такие:
    Согласовать договор и решить вопрос с ценой.
    Оформить бумаги для соседей, где также указана стоимость. Это следует сделать в нотариальной конторе.
    Собрать все требуемые бумаги.
    Выписать зарегистрированных лиц, после чего взять соответствующую справку, подтверждающую данный факт.
    Осуществить сделку, оформив договор должным образом.

    Бумаги для сделки

    Чтобы зарегистрировать продажу комнаты, которая находится в коммуналке, владельцу надлежит собрать целый пакет документов. К таковым относятся следующие бумаги:
    Удостоверение личности собственника и всех лиц, которые участвуют в сделке.
    Бумага, подтверждающая факт того, что в комнате никто не зарегистрирован.
    Уведомление с указанием цены на помещение, направленное людям, проживающим по соседству.
    Соглашение о купле-продаже.
    Информация из БТИ.
    Кадастровый план.
    Акт о фактической передаче комнаты.
    Документы, устанавливающие права.
    Разрешение, заверенное у нотариуса, от других жильцов.
    Если собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет, то к пакету прилагается согласие на продажу органов опеки.

    Заключение

    Несмотря на то, что собственность подразумевает распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению, при сделке с комнатой на это право накладываются определенные ограничения. Но ответ на вопрос о том, можно ли продать такое помещение, безусловно, положительный. Важным этапом является то, что для осуществления сделки требуется уведомление, а также согласие других лиц, проживающих в коммуналке. В то же время, если с этим возникают сложности, существуют пути, позволяющие обойти вопрос согласования с соседями.

  2. romaha95 Ответить

    24.1. нет, не сможете.
    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
    4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
    5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

  3. Ivan_stepovoy Ответить

    Формально закон не предусматривает понятия «коммунальная квартира», фактически — это жилье, имеющее отдельные комнаты, сдаваемые проживающим в нем гражданам по договорам социального найма. Отдельные договора и лицевые счета, соответственно. То есть, она коммунальная по сложившимся обстоятельствам, но не по терминологии законодательства. По сути, это наследие СССР (РСФСР) с частью норм, не сохранившихся в РФ.
    По ФЗ N 1541 «О приватизации жилищного фонда» от 04.07.1991г., приватизация в таких муниципальных квартирах, то есть коммунальных, снимаемых по договору социального найма, не допускалась, что было признано КС РФ неконституционным (Постановление 03.11.1998 N 25-П) и в дальнейшем было отменено, что означает возможность приватизации в обычном порядке. Тем самым на такой жилплощади могут одновременно быть приватизированные и неприватизированные (по договору социального найма) помещения.
    Случаи, когда в коммуналке одни лишь собственники, наиболее простые при продаже своей доли. Здесь стоит только отметить, что помимо уведомления соседей о продаже не менее существенен вопрос по общему имуществу собственников. Если комната (комнаты) такого владельца являются исключительно его собственностью, то общее имущество (коридоры, санузел, кухня, балкон) делится пропорционально по размеру его комнаты со всеми остальными собственниками. Аналогично при определении долей в общем имуществе всего МКД, где находится квартира. При том, что общее имущество находится в совместном пользовании, сам порядок этого определяется соглашением между собственниками или судом. Таким образом, в случае приобретения доли в коммунальной квартире, тем самым выкупаются также доли в общем имуществе.
    Если же в такой квартире нет приватизированных долей или приватизированы они только частично, то в первом случае вначале надо приватизировать, что можно сделать всем вместе или по усмотрению ответственных квартиросъемщиков, после чего распоряжаться по своему усмотрению, включая продажу. Во втором же случае (если есть неприватизированные доли) собственник, который намерен продать свою долю, должен уведомлять об этом намерении только собственников-соседей.

  4. WhiteOwlUa Ответить

    Не стоит жалеть средств и нанять хорошего нотариуса. Он засвидетельствует соглашение данного жильца. В документах надо будет указать: расценку продажи комнаты; точный срок аферы; заверить осведомлённость о том, что в обстоятельствах провала сделки по виновности покупателя, он лишается первенствующего права покупки, а продавец имеет право сбыть помещение другим лицам. Когда с соседствующими жильцами нет взаимоуважения и бытуют небольшие подозрения о возникновении конфликтной ситуации, обратиться к опытному риелтору, который сможет сформировать порядок перепродажи.

    Право на покупку комнаты

    Продажа помещения в коммуналке считается сложным процессом в правовых сделках. Эта афера по срокам может сосредоточить много времени. Основной спецификой перепродажи помещения в коммунальной квартире является наличие у владельцев жилого помещения первенствующего права на приобретение доли. Регламентируется оно статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой говорится о преимуществе владельцев собственности при перепродаже жилых помещений.

    А как же учреждается исполнение данного права?

    В статье 42 части 6 Жилищного Кодекса Российской Федерации указано на данное первенство явственно для комнаты в коммунальном доме. Кто же может обладать данным правом на приобретение жилья? Превосходством располагают все лица, у которых есть часть в этом доме, не обусловленное величиной причастности к жилищной собственности, кроме владельцев неприватизированных квартир. Возникновение этого права законно, так как живущие в коммуналке обитатели могут повысить шанс на улучшение жилищных условий. При всем этом достоинство в приобретении части в малосемейке возникает тогда, когда индивидуум продает ее чужому лицу.
    В моменте, когда соглашение свершается с владельцем соседних квартир, данного превосходства нет. А значит продавец имеет возможность сам выбрать покупателя коммунальной квартиры. Оповещение о замыслах совершить аферу дает не только превосходство для соучастников жилищного имущества, но и ведет операцию их информирования о перепродаже своей доли в коммуналке. И это правило является обязательным.

  5. lucky8 Ответить

    Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.
    Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д
    Подробнее: Преимущественное право покупки
    Жилищный кодекс Российской Федерации:
    “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют
    преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским
    кодексом Российской Федерации.”
    В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.
    Какие условия необходимо указать?
    Цена комнаты, задаток или аванс
    Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
    Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.
    Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

    Форма сделки. Нужен ли нотариус?

    Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
    Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).
    После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
    Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.
    Внимание!
    Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.
    Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.
    Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

    У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.
    Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.
    Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.
    Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!
    При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

    Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.
    Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.
    Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.
    Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.
    Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >
    Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.
    В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

    Дарение микродоли

    Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.
    Сейчас  такой прием становится рискованным.
    -Почему?
    -После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.
    И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!
    Оцените эти риски.
    Полезно знать:
    Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после
    размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

    Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

    Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.
    Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?
    Закон не обязывает это делать!
    К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.
    Усложнять ни к чему!
    Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».
    Шаблоны договоров  > > >

    Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

    Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.
    Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.
    Подробнее прочтите в статье:
    Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.
    Всегда рада разъяснить. Автор

  6. xbobxxbobx Ответить

    Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.
    Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.
    Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.
    В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

    Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

    Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:
    Определить условия продажи, включая цену;
    Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
    Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
    Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
    Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
    Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

    Как получить согласие соседей

    В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.
    Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:
    соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
    районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
    отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.
    Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:
    самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
    воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.
    Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.
    Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.
    Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

  7. FOX72 Ответить

    Елена, в данном случае вопрос конечно спорный, так как объект является самостоятельным помещением и право возникает только у долевиков. Но на практике когда отчуждается помещения в квартире то необходимо будет применять право преимущественной покупки а отношении всех собственников данного объекта. Так как сделка будет оформляться нотариально, то нотариус потребуется подтверждающий документ извещения всех собственников.
    ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
    Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
    Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

  8. amaks0331 Ответить

    Недвижимость
    Жилая собственность
    Квартира
    Аренда квартиры
    Порядок оформления аренды жилья
    Договор аренды квартиры
    Социальный наем жилья
    Выписка из квартиры
    Выписка из квартиры несовершеннолетнего ребенка
    Дарение квартиры
    Аннулирование сделки дарения квартиры
    Дарение доли в квартире
    Дарение квартиры в браке
    Дарение квартиры между родственниками
    Порядок оформления дарения квартиры
    Документы для дарения квартиры
    Купля-продажа квартиры
    Инструкция по купле-продаже квартиры
    Договор купли-продажи квартиры
    Купля-продажа доли
    Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире или общежитии
    Новостройки и вторичка
    Способы оплаты при купле-продаже квартиры
    Налогообложение купли-продажи квартиры
    Налоговый вычет при купле-продаже квартиры
    Прописка
    Временная прописка
    Прописка ребенка
    Ипотека
    Аннуитетные и дифференцируемые платежи по ипотеке
    Банки, предлагающие ипотеку
    Ипотека в ВТБ 24
    Ипотека в Газпромбанке
    Ипотека в Россельхозбанке
    Ипотека в Сбербанке
    Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке
    Брак, брачный договор и ипотека
    Ипотека при разводе
    Ипотека и купля-продажа недвижимости
    Купля-продажа квартиры и ипотека
    Налоговый вычет и возврат по ипотеке
    Возврат налога за проценты по ипотеке
    Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку
    Погашение ипотеки
    Досрочное погашение ипотеки
    Снятие обременения по ипотеке
    Рефинансирование ипотеки
    Банки для рефинансирования ипотеки
    Страхование ипотеки
    Ипотечные страховые компании
    Страхование жизни при ипотеке
    Место жительства
    Выписка с места регистрации
    Порядок выписки
    Выселение
    Выселение из муниципального жилья
    Прописка
    Временная прописка
    Временная прописка ребенка
    Порядок регистрации по месту пребывания
    Отсутствие прописки
    Порядок прописки
    Прописка в доме
    Прописка детей
    Прописка новорожденных
    Смена прописки
    Нежилая недвижимость
    Коммерческая недвижимость
    Виды, классы и объекты коммерческой недвижимости
    Магазины
    Офисы
    Аренда офиса
    Требования к офисным помещениям
    Салоны красоты и парикмахерские
    Сделки с коммерческой недвижимостью
    Купля-продажа коммерческой недвижимости
    Перевод жилой недвижимости в нежилую и нежилой в жилую
    Перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений
    Правила пользования и владения нежилой недвижимостью
    Промышленная недвижимость
    Сделки с нежилой недвижимостью
    Аренда нежилых помещений
    Порядок оформления аренды нежилых помещений
    Аренда нежилых помещений для юр лиц
    Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения
    Сроки договора аренды нежилой недвижимости
    Порядок расторжения аренды нежилого имущества
    Купля-продажа нежилой недвижимости
    Приватизация недвижимости
    Управление многоквартирным домом
    ЖСК
    ТСЖ
    Председатель ТСЖ
    Управление недвижимостью
    Управление МКД
    Жилищный кооператив
    Товарищество собственников жилья
    Структура ТСЖ
    Финансово-хозяйственная деятельность и отчетность ТСЖ
    Членство в ТСЖ
    УК
    Жалобы-заявления на УК
    Состав УК ЖКХ

  9. lelf Ответить

    В соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ, собственники наделяются правом выкупа комнаты в коммунальной квартире. В статье четко прописано, что остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия выкупа установлены ГК РФ.
    Получается, перед тем как продать комнату в коммуналке ее владелец должен письменно уведомить об этом других собственников-соседей. Они, в свою очередь, могут приобрести недвижимость.
    Заметьте, у всех соседей продавца имеется равное право покупки отчуждаемой комнаты. Гражданин может продать комнату тому, кто заплатит большую сумму.
    Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, — то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили — будут они приобретать комнату, или нет.
    Спустя указанное время, продавец может заключать договор купли-продажи. Если сделать это раньше, то сделка будет незаконной. Любой сосед-собственник сможет оспорить ее в суде.

    Получается, что согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей брать не обязательно. Гражданин, желающий продать объект недвижимости, должен известить о будущей продаже всех соседей. Ответят ли они на предложение с правом выкупа — тоже не имеет значения. Если ответ не поступил, то по истечении 1 месяца продавец может реализовывать имущество, кому пожелает.
    Важно: если продавец отказывается от процедуры извещения, то сделка признается несостоявшейся и незаконной. Поэтому, если вы желаете продать комнату в коммуналке заранее составьте письменное предложение с правом выкупа для каждого соседа. В этом вам может помочь наш юрист или нотариус.
    Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.
    Алгоритм действий при продаже комнаты без уведомления соседей таков:
    Продавец подбирает покупателя.
    Определяются условий продажи, уточняются и устанавливается стоимость объекта недвижимости.
    Собирается документация.
    Осуществляется выписка зарегистрированных лиц.
    Заключается договор дарения или договор займа. Для них не требуется согласия соседей.
    Подписывается договор.
    Оформляется передаточный акт и расписка.
    Лучше все вопросы решать в присутствии нотариуса или юриста. Так вы исключите риски оспаривания сделки в дальнейшем.
    Для того, чтобы продать комнату в коммуналке без согласия соседей, необходимо известить их о продаже и предложить выкупить комнату.
    Важно: Согласие на продажу брать у соседей не обязательно. Достаточно уведомить их о продаже.
    Почему согласие не всегда получается взять? Такое возможно, например, если сосед проживает в другой стране, либо не имеет паспорта, либо не идет с вами на контакт. Причины могут быть и другие.
    Вы можете уведомить владельцев остальных комнат в коммунальной квартире, направив письменные уведомления такими способами:
    По почте. Письмо оформляется заказное, чтобы отправитель мог получить в дальнейшем уведомление с подтверждением факта получения. Также можно будем отследить статус письма по трек-номеру.
    Телеграммой. Уведомить соседей можно и телеграммой, написав в ней предложение с выкупом и стоимостью комнаты.
    Через юриста или нотариуса.
    Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.
    Продавец может найти своего покупателя в случае, если соседи отказываются приобрести его комнату.
    Обязательно сохраните все подтверждения, что соседи были проинформированы о продаже комнаты. Доказательства понадобятся в случае, если они попытаются оспорить продажу в судебной инстанции.
    Далее ситуация может развиваться такими вариантами:
    Сосед соглашается приобрести комнату. С ним оформляется договор купли-продажи.
    Сосед отказывается от выкупа, предоставив письменный отказ. Продавец может найти спустя 1 месяц покупателя не их числа соседей и оформить с ним договор купли-продажи, дарственную или договор займа.
    Сосед не сообщает о своем решении. То же самое, как и в предыдущем варианте. Продавец может распорядиться своим имуществом спустя месяц после того, как уведомление получат все соседи.
    Обратите внимание, что договор дарения или договор займа не предусматривает получения согласия на продажу от соседей. Продавец может не сообщать остальным собственникам о дарении комнаты постороннему лицу либо о залоге в качестве комнаты.
    Подтвердить факт передачи денег за покупку можно распиской.
    Также можно прописать в конце договора, что деньги были переданы.
    Участники сделки должны собрать документы и передать в органы для регистрации прав.

    Срок регистрации обычно составляет 5 дней, если гражданин обращается в Росреестр, и 14 дней — при обращении в многофункциональный центр.
    Самый идеальный вариант – это, когда отношения с соседями хорошие, все они проживают в квартире, и желают сами приобрести комнату, либо дают добро на продажу, предоставив письменный отказ от покупки. В первом случае, мы сразу приступаем к оформлению сделки, во втором, нужно назначить удобный соседям день, когда они смогли бы оформить свой письменный отказ от покупки у нотариуса (конечно же, за счет продавца). Если нет возможности, чтобы люди пошли в контору, можно пригласить нотариуса на дом, но тогда цена на его услуги вырастает в полтора-два раза.
    Бывает так, что сосед является не собственником жилья, а нанимателем, тогда нужно узнать, кто является хозяином и отправить ему (или учреждению, если комната выдана как ведомственное жилье) письмо с уведомлением. Придется подождать месяц, после чего, либо вы получите отказ от покупки и согласие на продажу, либо учреждение или хозяин изъявит желание приобрести жилплощадь, либо ответа не последует, но тогда, по истечению месяца, продавец волен действовать в своих интересах.
    Третий вариант более жизненный, как показывает юридическая практика. Соседи, долгое время таившие обиды на продавца комнаты, решают ему отомстить и ставят всяческие препоны продаже. Либо они вовсе отказываются давать добро на продажу, либо исчезают в неизвестном направлении. Что же делать в таком случае?

  10. doctort25 Ответить

    Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
    При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
    Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
    Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
    Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
    Когда нужен нотариус, а когда нет:
    собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
    если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
    когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
    Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

    Этапы действий

    Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.
    Они следующие:
    Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
    В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
    Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
    Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
    Заняться поиском покупателя.
    Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.
    Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

    Оценка стоимости комнаты в коммуналке

    Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.
    А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.
    Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:
    метража жилой площади;
    состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
    район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.
    Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.
    Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.
    Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.
    Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

    Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

    Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.
    Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).
    Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.
    Это можно сделать:
    заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
    непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
    обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.
    Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:
    кто его составил;
    кому оно предназначается;
    параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
    указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
    предложение купить комнату.
    Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.
    Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.
    Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

    Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

    Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
    Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
    Перечень документов для оформления сделки:
    Паспорта сторон.
    Согласие соседей на продажу.
    Правоустанавливающие документы.
    Оригиналы извещений.
    Договор купли-продажи комнаты.
    Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.
    Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

    Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия

    Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.
    Существенные условия договора купли-продажи комнаты:
    Указана цена и условия передачи денег.
    Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
    Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
    Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
    Срок освобождения и передачи комнаты.
    Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.
    Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.
    Договор купли продажи комнаты

    Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

    Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.
    Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:
    она будет куплена соседями;
    соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.
    Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

    Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.
    Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:
    дату заключения купли-продажи;
    цену;
    размер задатка;
    вариант оплаты в рассрочку.
    Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.

    Отказ соседа

    Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.
    Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.
    Поэтому действовать необходимо следующим образом:
    Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
    Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
    Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.
    Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.
    На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).
    Необходимо подчеркнуть! Оптимальный способ это мирно договориться, с теми, кто препятствует продаже. Конфликты и ссоры существенно могут затруднить весь процесс или вообще его заблокировать!

    Поиск покупателя

    Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.
    Сделать все можно сегодня двумя путями:
    Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
    Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.
    Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.
    В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.

    Оформление сделки и размер госпошлины

    В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.
    В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.
    Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:
    выбирается ближайшая нотариальная контора;
    предоставляются необходимые документы;
    заполняется бланк договора;
    подписывается сторонами;
    уплачивается нотариальный сбор.
    Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.
    В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:
    акт приема-передачи жилого помещения;
    уведомления, направленные ранее соседям;
    правоустанавливающие документы;
    квиток об оплате государственной пошлины.
    В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

    Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

    Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).
    Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.
    Для этого лучше придерживаться следующих советов:
    Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
    Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
    При заключении договора учитывать все обязательные условия.
    Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
    При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.
    Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *