Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

9 ответов на вопрос “Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?”

bvgonya 12-06-2019 Ответить

Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.
Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.
Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК. В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку. При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества. Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части. Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.
Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.
Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений. Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально. Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.
Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено. Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов). Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством.
Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.
Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.
Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.
Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:
Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.
Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.
Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных. Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):
• улучшение экологической обстановки или климатических условий;
• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;
• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.
Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок – две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов.
В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом. Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно – соответствующее разрешение можно получить через суд. Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).
После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы. Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки. Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.
Wisniewski 12-06-2019 Ответить

Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение. Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка. В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью. Ведь на двоих такая площадь не достаточна.
Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.
Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.

Процесс оформления документов о продаже:

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.
Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения. В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд. Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.
Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:
паспорта родителей;
паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
заявление;
свидетельство о браке либо расторжении брака;
документы на продаваемое жильё;
свидетельство о праве собственности на квартиру;
нотариальная лицензия на продажу;
нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
выписки с лицевого счёта обеих квартир;
выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
квитанция об оплате государственной пошлины;
договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.
Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.
Органы опеки уведомляются в письменном виде о продаже квартиры. В присутствии инспектора УЗСН составляется заявление, где указывается, что родители/опекуны обязаны соблюдать права ребёнка. Инспектор заверяет это заявление.
В идеале органы опеки проводят собеседование с родителями/опекунами, ребёнком, если ему уже исполнилось 14 лет, и собственниками приобретаемого жилья, чтобы взять у них письменное согласие на передачу жилья несовершеннолетнему. Несовершеннолетний ребёнок в возрасте старше 14 лет может самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

Органы опеки имеют право не дать разрешение:
mr.timur15 12-06-2019 Ответить

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.
Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.
Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.
Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.
Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.
Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.
Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.
В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.
ZOSY 12-06-2019 Ответить

Что должно содержать заявление?

причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.
Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.
Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.
Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Оформление договора

Понадобятся такие документы:
паспорта сторон;
свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
свидетельства о собственности на жилье;
кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
оценка;
разрешение органа опеки.
Также могут понадобится и другие бумаги, о чем сообщит юрист, составляющий договор. При самостоятельном оформлении договора легко допустить ошибки, так как правильность формулировок и учет всех спорных моментов критически важен в таких сделках.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».
Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.
Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.
Алгоритм проведения сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего
Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:
Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:
Mowyn 12-06-2019 Ответить

Вопросы по реализации жилья, в котором имеют долю собственности несовершеннолетние дети, регулируются следующими нормативами:
Конституцией Российской Федерации;
Гражданским кодексом РФ (статьи 26, 28, 37);
Семейным кодексом РФ (статья 60);
Законом об опеке и попечительстве;
Жилищным кодексом РФ;
Законом «о приватизации жилищного фонда в РФ»;
Иными правовыми актами, в том числе местного значения.
Согласно Российскому законодательству, продажа жилья, в котором имеют право собственности несовершеннолетние дети, осуществляется только с разрешения органов опеки и попечительства, которые заботятся о соблюдении и сохранности всех имущественных прав ребенка.

Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут заключать и осуществлять сделки самостоятельно, реализовав при этом свои права и свободы гражданина Российской Федерации. От их имени действуют законные представители (родители или опекуны).
Дети до 14 лет считаются малолетними. Законом они признаются полностью недееспособными, поэтому их права и свободы реализовываются законными представителями. Если у ребенка нет родителей, над ним устанавливается опекунство.
Дети с 14 до 18 лет считаются собственно несовершеннолетними. Законом они признаются не полностью или ограниченно дееспособными. Они имеют право самостоятельно реализовывать свои права и свободы, но с письменного разрешения законных представителей. Если у ребенка 14 – 18 лет нет родителей, над ним устанавливается попечительство.
Согласно законодательству РФ, дети от 14 до 18 лет могут быть признаны полностью дееспособными и самостоятельно реализовывать свои права в двух случаях:
Если несовершеннолетний в возрасте с 16 до 18 лет вступил в законный брак (даже в случае расторжения брака до 18 лет, он сохраняет свою дееспособность);
Если несовершеннолетний в возрасте от 16 до 18 лет официально трудоустроен или занимается предпринимательством.
В данных случаях несовершеннолетний имеет право заключать сделки без разрешения органов опеки и попечительства.
Если органы опеки и попечительства не выдали разрешения на сделку, то она не может быть зарегистрирована государственными органами и не может быть заверена нотариусом.
Если сделка была совершена в обход существующих законов, без разрешения органов опеки, в последствии, судом она будет признана недействительной, а участники сделки могут понести наказание.
Таким образом, для продавца квартиры, в которой имеют долю несовершеннолетние дети, процесс подготовки, оформления документов и заключения сделки усложняется. Покупатель такой квартиры должен быть внимательным, и тщательно проверять качество оформления и правомерность всех документов, чтобы не лишиться купленного имущества вследствие последующего признания судом сделки недействительной.

Имущественные права несовершеннолетних
Taugor 12-06-2019 Ответить

При разводе родителей и разделе квартиры возможно возникновение двух ситуаций:
Собственниками квартиры являются только отец и мать ребенка, последний же просто прописан в ней;
У ребенка также есть доля собственности в квартире.
В первом случае, нет необходимости заботиться о выделении ребенку равной или большей доли в каком-либо новом жилье. Тем не менее, хотя квартира, как совместно нажитое имущество, делится между бывшими мужем и женой, у прописанного в ней ребенка остается право там жить до достижения восемнадцатилетия. Выселить ребенка по закону невозможно.
Во втором случае, также не представляется возможным, в соответствии с действующим законодательством, просто продать принадлежащую ребенку долю в объекте недвижимости: перед продажей потребуется получить на это лицензию у нотариуса и разрешение органов опеки и попечительства.
Чтобы получить разрешение, в процессе должны участвовать и отец, и мать ребенка (или его опекуны), однако, возможны ситуации, когда один родитель не может или не хочет присутствовать на месте:
после завершения развода муж (или жена) переехал в другую местность;
отец (или мать) не согласен с продажей принадлежащей несовершеннолетнему доли;
нет возможности узнать, где находится родитель, или он умер.
При наступлении любой из этих ситуаций, для положительного решения вопроса, второму родителю лично или через законного представителя (юриста) придется обратиться в суд, предоставив необходимые документы:
оформленное в письменном виде и заверенное у нотариуса согласие отсутствующего родителя (если тот пребывает на территории другого государства, то разрешение может заверить представитель консульства России в соответствующей стране);
постановление о лишении не явившейся стороны родительских прав (в таком случае, уже не будет необходимости спрашивать ее согласия);
решение суда о признании отца (или матери) безвестно отсутствующим или пропавшим без вести;
свидетельство о смерти.
Для получения от органов опеки и попечительства разрешения на продажу принадлежащей малолетнему ребенку доли собственности в квартире, будет необходимо, помимо самого заявления, собрать и предоставить несколько документов по перечню.
Следует отметить, что список документов может не только различаться в разных субъектах Российской Федерации, но и время от времени меняться и пересматриваться в одном регионе.
Поэтому для того чтобы избежать отказа в приеме документов и необходимости собирать недостающие бумаги, лучше заранее уточнить в муниципальном органе их список.
Самый общий перечень документов выглядит так:
собственно заявление;
лицензия на продажу, полученная и заверенная у нотариуса (для родителей или законных представителей детей);
паспорта отца и матери ребенка и, при необходимости, документы их законного представителя (в том числе, доверенность);
свидетельство о рождении и/или паспорт ребенка (если уже получен);
свидетельство о заключении брака;
свидетельство о расторжении брака (если есть);
правоустанавливающий документ на продаваемое жилье;
договор о приобретении объекта недвижимости, из которого будет видно, что доля ребенка в новой квартире не уменьшится;
справки на продаваемую квартиру ф.7 (о технических характеристиках) и ф.9 (о составе прописанных в квартире лиц);
выписки из домовых книг и лицевых счетов обеих квартир;
документ (квитанция) об оплате государственной пошлины в установленном размере.

После подачи заявления о продаже квартиры в орган опеки и попечительства, родители в присутствии представителя Управления социальной защиты населения, подписывают заявление, в котором обязуются соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Ставит свою подпись и инспектор.
Представители органов опеки и попечительства после подачи заявления и сопутствующих документов должны оценить изменение условий жизни ребенка при его переезде в новую квартиру и дать разрешение на сделку купли-продажи или отказать в ней.
Кроме того, представитель органов должен провести беседу с родителями ребенка, самим ребенком, если он достиг 14-летнего возраста, и собственником покупаемой квартиры. Если на то получено разрешение родителей в письменной форме, четырнадцатилетний ребенок может участвовать в сделке от своего имени.
Органы опеки и попечительства имеют возможность отказать в выдаче разрешения, если:
в районе, в котором находится новая квартира, инфраструктура значительно хуже старой или просто не существует;
в объекте недвижимости отсутствуют необходимые для жизни удобства (отопление, водопровод, канализация);
квартира не введена в эксплуатацию (находится в строящемся доме);
доля ребенка в покупаемом жилье меньше, чем в старом – как в процентном соотношении, так и в абсолютном значении (к примеру, если в старой квартире было 40%, столько же должно быть в новой; если в старой было 15 м2, в новой не может быть 14 м2);
родители продают все имеющиеся у них квартиры, а новую покупают в рассрочку;
договор о передаче квартиры предусматривает одновременно и куплю-продажу, и дарение.
С другой стороны, на мнение представителей органов опеки и попечительства могут положительно повлиять следующие обстоятельства:
отец и/или мать при переезде получат работу с лучшей оплатой труда, что хорошо скажется на благополучии ребенка;
в новой местности лучше экология и/или климат (тем более, если это требуется для поддержания здоровья ребенка);
приобретаемое жилье включено в лучшую, по сравнению с прошлой, инфраструктуру.
Если родители (или опекуны) получили отказ, у них есть несколько выходов:
оспорить решение органов в суде, представив весомые доказательства своей правоты (с этой целью, можно нанять юриста);
подождать, пока ребенку не исполнится 18 лет;
для 16-летнего ребенка в отдельных случаях (при вступлении в брак, создании своего бизнеса или официальном трудоустройстве с полным соцпакетом) получать согласия органов опеки и попечительства уже не требуется.
После получения одобрения ООП, можно приступать к завершению сделки купли-продажи.
Иногда можно вместо выделения ребенку доли собственности, открыть на его имя банковский счет с внесенным денежным эквивалентом отчужденной доли. Воспользоваться вкладом гражданин сможет по достижении 18 лет.
Порядок действий при покупке-продаже жилья следующий:
Получить разрешение органов опеки и попечительства (оно должно быть выдано в течение 14 дней со времени подачи заявления с документами по списку). При получении отказа, воспользоваться одним из предложенных выше вариантов решения проблемы;
Сняться с регистрации в продаваемой квартире. При этом выписать ребенка можно только имея разрешение органов опеки и попечительства;
Заключить договор купли-продажи, сопровождаемый актом приема-передачи квартиры;
Зарегистрировать имущественные права каждого собственника, включая детей;
Зарегистрироваться по новому адресу проживания, подав документы в местное отделение УФМС;
Предоставить органам опеки и попечительства копии документов, подтверждающих, что доля ребенка в новой квартире не уменьшилась.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли при переезде

Осуществление сделки купли-продажи недвижимости, если продаваемая квартира на праве долевой собственности принадлежит несовершеннолетним детям, возможно только при получении разрешения органов опеки и попечительства.
Представители органов перед принятием решения обязательно обратят внимание на следующие моменты:
Идентичность площадей принадлежащей ребенку доли собственности в старой и новой квартирах – площадь может увеличиться, но не уменьшиться;
Стоимость принадлежащей ребенку доли. Она может быть чуть меньше, но разницу органы опеки и попечительства обяжут родителей положить на счет ребенка;
Наличие предварительного договора приобретения жилья – если продажа старой квартиры и покупка новой разнесены во времени;
Сохранность доли собственности ребенка. Если родители, продавая квартиру, не намерены приобретать новую, им следует озаботиться предоставлением несовершеннолетнему гражданину доли в другом жилье, например, у бабушки с дедушкой. Органы опеки и попечительства при этом должны проверить как само жилье, так и его собственников. Лучше всего предоставить подтверждение, что один из родителей останется жить с не достигшим 18 лет ребенком;
Качество проживания. Условия жизни в приобретаемой квартире не должны уступать исходным.
Представители органов опеки и попечительства принимают решение в каждом отдельном случае, поэтому в определенных ситуациях могут допустить отступления от приведенных выше правил.
К примеру, если самочувствие ребенка зависит от смены климата и срочно нужно переехать, органы могут дать согласие на продажу жилья без предоставления сведений о новом месте прописки.
Могут, напротив, вынести отрицательное решение, если новое жилье, при соблюдении прочих требований, находится далеко от специализированного медицинского учреждения, которое по состоянию здоровья ребенка должно быть быстро достижимо.
Руководствуясь необходимостью защитить благополучие несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства, в дополнение к указанным в перечне документам, могут попросить предоставить иные бумаги.
Какие документы нужно подать вместе с заявлением:
Нотариальный запрос на осуществление сделки (требуется с 2016 г.). Следует отметить, что это условие не вполне логично, так как, по сути, услуга дублирует дальнейшее обязательное заверение нотариусом договора после получения разрешения от органов опеки и попечительства;
Паспорта родителей (опекунов) и документы, подтверждающие полномочия усыновителей и опекунов;
Свидетельство о рождении или, если есть, паспорт не достигшего 18 лет ребенка;
Свидетельство о заключении (или расторжении) брака;
Правоустанавливающий документ на квартиру, в котором указана доля ребенка;
Лицевые счета на покупаемую и приобретаемую квартиры;
Выписки из домовых книг, кадастровые планы, справки из бюро технической инвентаризации;
Справка о прописанных жильцах, включая детей и частично или полностью недееспособных граждан;
Если покупка нового жилья не совпадает по времени с продажей старого или приобретается квартира в строящемся доме по договору долевого участия, подтверждение регистрации ребенка в другой квартире (у родственников и т.д.).
На заявлении должна стоять и подпись ребенка, если тому уже исполнилось 14 лет.
Присутствовать при подаче заявления следует обоим родителям (или опекунам). Решение выносится по окончании рассмотрения бумаг в течение от 14 до 30 суток со времени подачи заявления.
В решении приводятся все необходимые к выполнению требования, часто трудновыполнимые: например, орган опеки и попечительства может потребовать одновременного с продажей приобретения нового жилья, что не всегда возможно, как по материальным причинам, так и из-за трудности подбора квартиры в хорошем районе.
Условия, указанные в разрешении, как и отказ в его выдаче, можно оспорить в судебном порядке. Истцом, в такой ситуации, выступают родители (или опекуны), а ответчиком – орган опеки и попечительства.
Для скорейшего разрешения проблемы, не помешает нанять юриста, который обеспечит сбор необходимых документов, составление искового заявление и представление интересов истца в суде.
Невозможно будет осуществить сделку купли-продажи жилья, доля которого находится в собственности не достигшего восемнадцатилетия ребенка, когда контрагентами являются близкие родственники – как кровные (родители, прародители, дети), так и муж с женой.
То есть муж, имеющий в долевой собственности треть жилого помещения, не может продать жене долю той же собственности, принадлежащую не достигшему восемнадцатилетия ребенку.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли без опеки

Обойтись без разрешения на продажу находящейся в долевой собственности не достигшего 16 лет ребенка квартиры органов опеки и попечительства невозможно, несмотря на все старания родителей или опекунов ребенка.
Такое требование связано с необходимостью обеспечить неприкосновенность интересов ребенка и защитить его от нарушения прав, как намеренного, так и возникшего в результате неосторожных действий родителей или опекунов.
Шестнадцатилетний ребенок считается полностью дееспособным при выполнении одного или нескольких условий:
он вступил в официально зарегистрированный брак;
он открыл собственное дело и зарегистрировался как индивидуальный предприниматель;
он официально устроился на работу с предоставлением полного соцпакета.
В таких случаях, получать согласие на сделку купли-продажи квартиры, долей в которой владеет ребенок, не нужно.
VideoAnswer 12-06-2019 Ответить

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

9 ответов на вопрос “Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?”

Добавить ответ Отменить ответ