Как выкупить долю в квартире у родственника если он против?

14 ответов на вопрос “Как выкупить долю в квартире у родственника если он против?”

  1. Ishnrana Ответить

    Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.
    Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.
    Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.
    Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:
    Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
    Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
    Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
    Выписка из домовой книги.
    Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

    Принудительный выкуп

  2. KaTrek Ответить

    Далеко не все родственники горят желанием расстаться со своей долей в квартире добровольно. Многие сознательно не продают часть жилья, хотя претенденты имеются. Доходит до того, что жизнь в квартире превращается в сущий кошмар. Можно ли и как повлиять на несговорчивого собственника из числа близких людей? Однозначно, выход есть!

    Принудительный выкуп: в каких случаях?

    Сразу скажем, что у любого гражданина есть неотъемлемое право на жилье – и нарушать его нельзя (ст. 35 Конституции РФ). Однако есть исключения, при которых другие совладельцы могут приобрести долю у родственника, даже если он против.
    Выделяют 4 условия:
    незначительность доли – создает сложности с пользованием квартирой, поскольку дробь нельзя представить в виде объекта (например, 1/22 часть жилья);
    невозможно выдела в натуре – представить в виде изолированного помещения с отдельным входом, коммуникациями и др.;
    отсутствие интереса к незначительной доле – примером служит ситуация, когда человек не живет в квартире, а имеет другое жилье (п. 4 ст. 252 ГК РФ);
    долги перед ЖКХ – принудительная продажа доли в счет оплаты.
    Одного условия недостаточно – как правило, нужно выполнение всех причин или хотя бы трех из них. Вопрос принудительного выкупа доли решается только через суд.

    Пошаговый алгоритм

    Нужно заметить, что выкуп незначительной части в квартире у родственника доступен ограниченному количеству лиц. Такое право есть лишь у дольщиков и ни у кого больше!
    Этапы принудительного выкупа доли в квартире через суд:
    Попытки оформить покупку мирным путем.
    Составление иска о признании доли малозначительной.
    Сбор и подготовка документов для суда:
    копия паспорта;
    исковое заявление – от 3 экземпляров и больше, по числу участников тяжбы;
    документы о праве собственности на долю;
    регистрационные сведения – свидетельство или выписка из ЕГРН;
    выписка из домовой книги;
    заключение об оценке стоимости процентной части;
    технические и кадастровые данные на объект;
    копии уведомлений в адрес родственника (ответчика);
    квитанции о внесении госпошлины;
    справка о внесении выкупной суммы на счет судебного департамента/депозит нотариуса;
    выписка из ЕИРЦ – о задолженностях родственника;
    прочие доказательства в пользу истца.
    Отправка данных в суд – городской или мировой судебный участок.
    Участие в судебных слушаниях.
    Вынесение итогового решения – в пользу истца или в пользу ответчика.
    Запрос выписки из судебного решения.
    Перечисление денег на счёт родственника.
    Оформление выкупленной доли в собственность истца – путем обращения в ФКП «Росреестра» или через ГБУ «Мои документы».

    Образец иска о принудительном выкупе доли в квартире у родственника

    Возьмите за основу наш образец и правильно составьте свой вариант иска:

  3. xYurkaHacker Ответить

    В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура. Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.

    Преимущественное право на выкуп доли

    Самая основная проблема – это преимущественное право совладельцев. Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры. Для этого необходимо:
    Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.
    Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
    Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.
    Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом. Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.
    Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц. После этого долю можно продавать стороннему покупателю

    Когда преимущественное право не актуально

    При определенных условиях преимущественное право не применяется:
    Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
    Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
    Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.

    Обход преимущественного права

    Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:
    Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег. Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.
    Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю. После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

  4. Rainscar Ответить

    25. У меня 1/16 доли в однокомнатной квартире по материнскому капиталу. Жена не хочет оформлять доли после снятия обременения (выкупали 1/3 часть). говорит, что раз квартира оформлена на нее, то это ее квартира. Хочет всячески выселить меня, говоря, что моя доля ничтожная. При этом комунальные требует оплачивать пополам, так как я проживаю.
    2/3 ей подарили родственники, когда мы жили гражданским браком. После закрытия ипотеки, когда жена была в декретном и ей прекратили выплачивать декретные, я делал ремонт в квартире. Договора по ремонту оформлены на меня, но оплачивали с ее карты (я вносил деньги, и оплачивали).
    Могу ли я увеличить свою долю потому что делал ремонт? Должен ли я оплачивать комунальные пополам, или согласно своей доле? Как законно это все сделать?
    Спасибо.
    25.1. Добрый день, Антон.
    Вы должны оплачивать коммунальный платежи исходя их своего права собственности т.е. 1/16 части платежей. Выселить она Вас не сможет. Увеличить свою долю не сможете. Если остались вопросы можете обратиться к нам на устную консультацию (номер и адрес указан на нашей странице).
    С уважением АА “АБ ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА”
    26. У ребёнка 10 лет 1/6 доля по наследству досталась от отца. У меня 5/6 (у каждого своё свидетельство о регистрации). Ребёнок никогда не проживал и не был прописан в нашей квартире. У него есть своя жилплощадь, где есть у него доля. У нас было мировое соглашение, где я обязуюсь у неё выкупить долю. Когда она узнала, что деньгами не сможет воспользоваться, отказалась от сделки. Выждала 3 года и подала повторный иск о вселении, где указала, что я невыполнила условия мирового соглашения. Так как доля незначительная и у неё ещё есть один несовершеннолетний ребёнок, и у нас такой комнаты нет (самая маленькая 11 кв. м, а ребёнку полагается 6,9 кв. м). Вынесли решение заселить только 10 летнего ребёнка и выдать ключи опекуну. У меня вопрос, как ребёнок 10 лет может вселиться без опекуна. Они нам не родственники, мой брат дал ему свою фамилию и признал отцовства, но вместе они не жили. Как я могу дать ключи чужому человеку от квартиры (у неё была судимость 8 лет). В этой квартире проживает мой сын со своей семьёй и отец инвалид 3 группы. Правомерно ли вынесли такое решение. За комммунальные услуги за 4 года не платила, счёт один на мне. Могу ли я принудить её через суд выплатить ЖКХ доля 1/6 за 4 года. Продавать категорически не хочет (предлагаем сумму намного больше, чем стоит эта доля). Спасибо.
    26.1. Здравствуйте, так это Вам надо было понуждать к исполнению мирового соглашения через ФССП. Сейчас поздно уже. Сейчас имеете право подать в суд исковое заявление в порядке ст.ст. 131; 132 ГПК РФ о взыскании с опекуна оплаты коммунальных услуг, взносов в фонд кап. ремонта, если Вы всё это оплачивали. Правда за 4 года взыскать не получится, ответчик заявит о пропуске срока исковой давности 3 года ст. 196 ГК РФ.
    26.2. Ну, что же Вы оплату то не провели?
    Мало ли что она отказалась…!
    Вы депозит нотариусу внесли бы.. или по суду принудили бы…
    А теперь расхлебываете…
    Решение законное.
    Но можете обжаловать, шанс есть не большой..
    Можете по суду взыскать с неё 1\6 платежей ЖКУ,
    Можете принудительно выкупить, как в мировом указано..
    26.3. Если решение вступило в законную силу оно подлежит принудительному исполнению, если нет, то надо обжаловать в апелляционную инстанцию. После вступления в законную силу в кассационную. Что бы сказать на каких основаниях нужно смотреть решение.
    27. Как, ставшему третьим лицом человеку, отстоять свои права на имущество своих родственников?
    Моя семья более двадцати лет ухаживала за своими бездетными родственниками, родной тётей и её мужем. Квартира, в которой они проживали, принадлежала моему родному дедушке и бабушке, но была приватизирована не ими, а их дочерью и её мужем в равных долях.
    Чужие люди, заметив отклонения в психическом здоровье пожилых людей в наше отсутствие стали натравливать их на нас, чтобы завладеть двухкомнатной квартирой, о чём узнали мы только после смерти моей тёти, когда вступали в наследство по завещанию на 1/2 доли. Оказалось, что завещание отменено моей тётей, при этом мы продолжали ухаживать за её мужем, к которому была уже прикреплена сиделка, к сожалению пришедшая к нам через третьи руки, из-за невозможности в тот период найти подходящего человека на это место.
    Понимая, что кто-то всерьёз взялся за стариков и желает отобрать квартиру у них и естественно у нас, подали в суд и выиграли, завещание восстановлено.
    Муж тёти не только был тихим алкоголиком, но и давно страдал органическим поражением головного мозга, он на нас завещание не делал, потому что много лет был убеждён в том, что он с женой всё нам отписал. Фактически и ради него мы пошли в суд, чтобы ему не помогли, чужие, завистливые люди, раньше времени из-за квартиры уйти в мир иной.
    В поданном нами иске, он был не один ответчиком, потому что присутствовали и другие, успевшие переоформить тётино имущество себе в дар (дом и земельный участок, перешедший к тёте от дедушки, где часть была давно во владении моей семьи).
    Мужа покойной тёти, как наследника по закону, эти серые кардиналы, даже, раза два под руки привели в судебное заседание, где он, попытался пять раз на повторяемый судьёй один и тот же вопрос ответить и не смог, но в протоколе всё-таки возражения его появились. Сиделка вдруг, у ответчиков преобразилась и стала свидетелем и убеждала суд, что её подопечная (82 года, полностью слепая, с инсультом и т. д.) к которой её же и наняли, здоровая и только она о стариках и заботится. Она словесно расписала всего так что, несколько месяцев её помощи, когда моя семь попала в аварию и была вынуждена положиться на неё, в надежде на добропорядочность, как годы тяжёлого труда и обиду родственников на племянницу за её не внимание. Мы догадались, откуда чего исходит, потому что нас во многом обманывали, вводили в заблуждение. К сожалению, действовать очень активно, резко, не получалось, так как человек, которого сиделка обхаживала тоже был тяжело болен, да к тому же в нашу сторону пошли угрозы.
    Ведь муж моей тёти после её смерти формально уже был нам чужим человек, хотя мы так не считали, когда моя семья прорывалась к нему через некие преграды и кордоны, выставленные сиделкой, захватившей его больные мозги и часть квартиры, мы видели, что в его глазах, отношение, по-прежнему родственные.
    Всё не опишешь, главное сиделка из-за корысти и что бы нам ни досталось другая часть квартиры, вместо ренты или пожизненного содержания переоформила вторую часть квартиры, тёткиного мужа, всё на себя, причём, в период, когда его болезнь переросла ещё и в онкологию. Выгнать силой не представлялось возможным, приезжая в Москву, бог знает от куда, эта женщина готова была чуть ли не форточку проникать, да ещё с водкой, чтобы только старика до кондиции довести.
    За год до смерти старого человека она всё же вынудила, написал на неё завещание, но ей показалось этого мало, она, чтобы наверняка владеть имуществом, за полтора месяца до его смерти женила на себе (ему 84 а ей 58) и оформила через дарственную на себя его часть квартиры. Не будучи ещё собственником на квартиру она пыталась найти покупателей, в том числе и нам, предложила. После этого сигнала, понимая, что старый человек в опасности, несмотря на то, что я как племянница и наследница тёти являюсь третьим лицом к её мужу, подала иск в суд. Мои требования в нём, это признании завещания, дарения, доверенности сделками мнимыми и притворными, где в момент совершения их, человек не отдавал отчёта своим действиям и не мог руководить ими.
    К сожалению, все разбирательства пришлись уже на его смерть. Большую часть информации, которую я описала про сделки мы как раз, и получили из запросов суда, нашли свидетелей, истребовали часть медицинской документации. Почему часть, да потому что суд установил через свидетелей, что другую часть медицинской документации сиделка-жена скрывает и не возвращает в поликлинику. Отказывается предъявлять суду, ссылаясь на утерю организацией, которая оформляла свидетельство о смерти. Несмотря на все козни, всё же пакет медицины, пусть не большой мы отправили на судебную экспертизу, которой хватило, чтобы институт им. Сербского признал старого человека психически больным. Ведь он никогда не собирался отчуждать квартиру, о чём социальные работники рассказали, а уж тем более, когда совсем плох, стал, и речи быть не могло.
    Очень прошу всех, кто может, прояснить ситуацию с вероятным решением суда. Есть мнение, что являясь третьим лицом, мои права ни как не нарушаются этими сделками и максимум, что решит суд, оставит всё как есть, сиделке-жене, или признает сделки не действительными, определив имущество, как вымороченное.
    Некоторые считают, что иск у меня не должны были даже принимать, так как кровных родственников у старика нет, а я не кровный родственник. Парадокс, содержать стариков столько лет, тогда я была самая близкая родня, а как потребовать вернуть, что захватили и отжали негодяи, я сразу никто и прав у меня нет. Подскажите выход, какова судебная практика, возможны ли по закону иные решения, какие статьи применимы?
    Безусловно, тяжело, что вымороченное, но с этим мне было бы проще согласиться, ведь я с детства в этой квартире, хотя и не была прописана. Возможно потом, уже как инвалиду 2 гр. позволят выкупить часть квартиры у государства, полученную дедом ветераном, но только не вести дела с подобными сиделками. Ведь эта захватчица намеренно оформляла дарение, не только из-за невозможности купить квартиру в Москве, а чтобы не предлагать мне, как собственнику, имеющему преимущественное право.
    Мы в квартире моей покойной тети и её мужа были два наследника, и если бы не махинации и не манипуляции алчных люде, то и долей бы не возникло. Мы никогда не ссорились и не делились и прожили они с нами не один десяток лет, отдав бланк завещания нам на руки, а вот под чутким присмотром сиделки и трёх лет не протянули.
    Имеются ли основания признать сделки мнимыми и притворными, где и как всё же затрагиваются права третьего лица? Перспектива и варианты отстоять и вернуть имущество? Прошу по этой ситуации любую информацию, которая помогла бы помочь понять, чего ожидать и какие действия предпринимать, не исключая и уголовную составляющую. До вынесения решения осталось несколько недель. Ответчица, не смотря на такую экспертизу, как мантру повторяет, она не родственница, отклонить иск.
    Получение удовлетворительного результата, особо приветствуется.
    27.1. У вас сложный большой вопрос – нанимайте адвоката платно…
    28. Ситуация такая: у меня в собственности 2/3 квартиры. Живу в ней постоянно с мужем и 2 мя детьми. Собственник 1/3, родственник матери, не живет в ней и не использует ее уже больше 15 лет. Он решил ее продать. Предложил ее нам выкупить за сумму, больше чем половина рыночной стоимости всей квартиры (в 3,5 раза больше, чем официальная оценка этой доли). При этом он угрожает, что если мы не купим за эту цену, то он продаст ее рейдерам или черным риелторам. Возможности продать сразу всю квартиру нет, выкупить долю за такую цену тоже. Можно ли как-то защититься или обезопасить себя от угроз со стороны сособственника?
    28.1. Нельзя. Цену устанавливает продавец. Если вы откажетесь от покупки или не купите долю в течение месяца, то собственник вправе продать ее любому лицу на тех же условиях.
    28.2. Увы, но если вы письменно извещены и отказываетесь выкупить долю, он может ее продать кому захочет.
    28.3. Он имеет право продать теперь (после предложения Вам) третьему лицу свою долю, но за цену не меньшую, нежели Вам предложил. Если продаст дешевле, то через суд можно признать такую сделку недействительной. Может быть имеет смыл продать целиком всю квартиру и деньги поделить пропорционально долям в праве на неё. Если в угрозах есть состав преступления, то пишите заявление в полицию.

  5. TipOK Ответить

    Законодатель при определенных ситуациях не разрешает использование той или иной формы оплаты. Все они закреплены в соответствующих Федеральных законах «О материнском капитале» или «Об ипотеке».
    Наиболее значимые особенности оплаты при выкупе доли у родственника таковы:
    При использовании материнского капитала родственники (стороны договора) должны быть независимы в финансовом плане друг от друга и не преследовать каких-либо интересов по исходу конкретной сделки. Так, например, использовать капитал матери нельзя при выкупе доли у близкого члена семьи, претендующего на его же часть (отец ребенка, на которого выдан капитал, дети семьи, мать и т.п.). Также важно понимать, что вступить в собственность на долю должны все те лица, которые имеют право на получение выгоды от использования материнского капитала (все члены семьи). При наличии каких-либо подозрений на юридическую «нечистоту» сделки госорганы имеют полное право отказать в выдаче капитала или же организовать проверку манипуляций. Если факт обналичивания средств материнского капитала по результатам сделки будет подтвержден, то на стороны наложат некоторую ответственность.
    На использование ипотеки каких-либо конкретных запретов законодатель не накладывает. Однако при ее оформлении банк, выдающий средства, имеет полное право отказать в ипотеке, если на это имеются весомые основания.
    В целом, нюансы оплаты стоит учитывать только тем гражданам, которые хотят провести сделку выкупа доли у родственника с целью получить какую-либо выгоду незаконным путем. Не забывайте, если такой факт подтвердиться, придется нести ответственность перед законом (159-ая статья УК РФ – Мошенничество).

    Оформление сделки

    Как оформить сделку по выкупу долей в квартире у родственника?
    Ознакомившись со всеми особенностями процедуры выкупа доли в квартире у родственника, можно рассмотреть непосредственно процесс оформления сделки. Ее общий порядок выглядит следующим образом:
    Стороны сделки подготавливают необходимую документацию для оформления и заключения договора купли-продажи:
    правоустанавливающие документы на долю в квартире вашего родственника-продавца;
    выписка из ЕГРП о праве собственности;
    пакет документов из БТИ, который выдается в госоргане и необходим для оформления любой сделки купли-продажи недвижимости;
    выписка из домовой книги;
    нотариально заверенные согласия на продажу со стороны всех лиц, которые имеют тот или иной интерес в осуществляемой сделке (остальные долевладельцы в долевой квартире, супруг продавца и т.п.).
    Далее оформляется сам договор купли-продажи с указанием всех условий сделки и ее стоимости. В соглашение важно указать срок и вариант передачи денег. Не забывайте, что все сделки, проводимые с недвижимостью, важно осуществлять с присутствием нотариуса, поэтому не экономьте на его услугах.
    После оформления договора осуществляется регистрация прав собственности на нового владельца доли в квартире через Росреестр и передача денег. Последний важно подтверждать соответствующими расписками.

  6. Kulalace Ответить

    Выкуп доли в квартире у родственников
    В современных условиях, когда стоимость недвижимости зашкаливает, доля в квартире представляет собой значительную ценность для её обладателя. Тем не менее права собственника такой доли весьма ограниченны, из-за прав на квартиру других участников долевой собственности. Поэтому нередко у владельца доли в квартире появляется желание либо продать её, либо выкупить остальные доли и стать единоличным владельцем всей квартиры.
    Вы решили осуществить выкуп доли в квартире у родственников и приобрести право собственности на всю квартиру? Обращайтесь к нам за правовой помощью. Звоните по телефонам: 8 (967) 194-99-25.
    Однако выкуп доли в квартире у родственников не такая простая задача, как кажется на первый взгляд, даже если для этого имеется достаточная сумма денежных средств. Ведь по общему правилу, выкупить долю в квартире возможно только с согласия её собственника. Закон твёрдо стоит на позициях защиты права собственности. Однако в исключительных случаях, когда доля в квартире незначительна, не может быть реально выделена, и у её собственника отсутствует интерес в использовании квартиры, суд может фактически лишить собственника его доли путем выплаты ему компенсации сособственником, приобретающим миноритарную долю.
    Принудительный выкуп доли в квартире у родственников
    В тоже время выкуп доли в квартире у родственников возможен ещё в одном особом случае. Об этой возможности и пойдет речь в настоящей статье.
    Давайте рассмотрим простую ситуацию: супруги проживают в квартире, принадлежащей им на праве общей собственности. После смерти одного из супругов, собственниками доли в квартире становятся родственники умершего супруга (родители, дети). Понятно, что жить под одной крышей с новыми владельцами пережившему супругу становиться зачастую очень сложно. Поэтому законом предусмотрены дополнительные гарантии для наследников, которые на момент смерти наследодателя обладали с ним общим правом собственности на квартиру или пользовались ею. В этом случае принудительный выкуп доли в квартире у родственников возможен независимо от размера их доли. Итак, давайте разберемся, в каких случаях возможен выкуп доли в квартире у родственников при наследовании?
    В основном, все квартиры, являются неделимыми вещами, так как из одной квартиры, как правило, невозможно сделать две (нет технической возможности сделать отдельные входы, кухни, санузлы, вспомогательные помещения и др.). Поэтому, чтобы сохранить квартиру в собственности прежних владельцев, снизить потенциальную возможность конфликтов из-за доли в квартире между новыми сособственниками, законодатель предусмотрел преимущественное право на жилое помещение, которое не подлежит разделу, и право на выкуп доли в квартире у родственников за следующими лицами:
    – наследником, обладавшим на момент смерти наследодателя правом общей с ним собственности на квартиру, перед другими наследниками, которые сособственниками квартиры раньше не являлись;
    – наследником, который вместе с наследодателем проживал в квартире и не имеет другого жилья, перед другими наследниками, которые не обладали правом общей собственности на квартиру.
    Если собственниками квартиры совместно с наследодателем являлись несколько наследников, и все они выразили желание воспользоваться преимущественным правом, доля в квартире наследодателя распределяется между ними пропорционально их наследственным долям. В тоже время наследники, каждый из которых имеет преимущественное право на квартиру друг с другом судиться за такое право не могут.
    Выкуп доли в квартире у родственников – порядок реализации
    Сразу обратим внимание, что выкупить долю в квартире у наследников возможно с их согласия, а если оно отсутствует, то исключительно в судебном порядке. Для этого наследнику следует обратиться в суд с требованием о признании преимущественного права на получение в собственность квартиры при разделе наследства и выплате ответчику денежной компенсации за долю в квартире.
    Выкуп доли в квартире у родственников – основные условия для его осуществления
    Для того, чтобы суд удовлетворил иск наследника, имеющего преимущественное право на жилое помещение и требующего передачи себе всей квартиры, им должны быть соблюдены определенные условия. Итак, мы поговорим о том, как реализовать это право:
    1. Истец должен обладать преимущественным правом на квартиру: на момент смерти наследодателя быть сособственником доли в квартире или постоянно проживать в ней. Под постоянным проживанием суды подразумевают – регистрацию по месту жительства и фактическое в ней проживание. Обратим внимание, что выкуп доли в квартире у родственников в судебном порядке вероятнее всего будет невозможен, если истец обладает правом собственности на другое жилье, пригодное для проживания.
    2. Истец должен предложить ответчику соразмерную компенсацию за принадлежащую ему в наследстве долю в квартире. Компенсация должна соответствовать действительной рыночной стоимости наследственной доли. Для определения такой стоимости проводится оценка всего наследственного имущества и определяется стоимость долей всех наследников. В качестве компенсации могут быть предложены денежные средства, другое недвижимое имущество, автомобили и др.
    3. Компенсация должна быть гарантированной, то есть на момент вынесения судом решения истец должен располагать соответствующими денежными средствами или имуществом. Денежные средства вносятся на депозит суда, если же этого не сделать, в иске будет отказано.
    4. Доля в квартире, о выкупе которой просит истец, не может быть реально выделена в натуре. Выше мы уже обращали внимание на то, что в общей своей массе квартиры, являются неделимыми вещами. Однако в тех случаях, когда квартиру всё-таки можно разделить на два жилых помещения (например, в малоквартирных домах), суд однозначно откажет в иске о преимущественном праве на получение в собственность всей квартиры. Заметим, что судебная практика иногда расширительно толкует возможность раздела квартиры – по мнению отдельных судей, выкуп доли в квартире у родственников становиться невозможным, также и в том случае, если доля в квартире соответствует по своему размеру изолированной комнате. На наш взгляд, такая практика является незаконной.
    5. Компенсация за долю в квартире у наследников, не имеющих преимущественного права на квартиру, производится независимо от их согласия на это, размера их долей и наличия интереса в использовании жилого помещения.
    6. Выкуп доли в квартире у родственников путем заявления преимущественного права на жилое помещение возможен только, если требование заявлено в течение трех лет с момента смерти наследодателя. Если наследник в течение указанного срока не заявил о своем намерении воспользоваться преимущественным правом, то он это право утрачивает, поскольку названный срок является пресекательным. Истечение указанного трехлетнего срока влечет утрату преимущественных прав, и закон не предусматривает оснований для восстановления этого срока.
    Если требования предъявлены по истечении трёхлетнего срока, то правила о преимущественных правах на жилое помещение не действуют, а выкуп доли в квартире у родственников возможен либо с их согласия; либо если они сами требуют выплаты компенсации за свою долю; либо если такая доля является незначительной, не может быть выделена в натуре и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
    Размер компенсации в случае выкупа доли в квартире у родственников
    Для определения рыночной стоимости доли, оценщиком обязательно должен быть произведён осмотр помещения. В суде может быть также назначена судебная оценочная экспертиза. Заметим, что в судебной практике нет единой позиции по способу определения выкупной стоимости доли в квартире. В большинстве случаев, суды полагают, что рыночная стоимость должна определяться не путем умножения стоимости всей квартиры на размер доли ответчика, а корректироваться на понижающий коэффициент, отражающий не ликвидность доли в квартире на рынке. В других случаях судьи полагают, что в целях раздела наследственного имущества и определения суммы компенсации, нужно руководствоваться рыночной стоимостью всего объекта и определять стоимость доли без понижающего коэффициента. Так как, по их мнению, в целях определения компенсации при разделе наследства, отсутствуют обстоятельства, понижающие стоимость доли, так как квартира не продаётся на свободном рынке.
    Подводя итог, хочется обратить внимание, что принудительный выкуп доли в квартире у родственников с целью стать единоличным собственником всей квартиры возможен в «льготном» порядке при наследовании, если наследник имеет преимущественное право на жилое помещение в связи с обладанием общим с наследодателем правом собственности на квартиру или постоянным проживанием в ней. Так как действие преимущественного права ограничено трёхлетним сроком – то действовать нужно быстро и грамотно. Для чего желательно воспользоваться поддержкой профессиональных юристов, специализирующихся в вопросах наследования недвижимости.
    Адвокат к.ю.н. Вашанова Оксана Вячеславовна
    © МОКА «Правовая защита»
    Если Вас интересует выкуп доли в квартире у родственников, обращайтесь к нам за помощью. Мы поможем отстоять Ваши права. Звоните нам по телефонам: 8 (967) 194-99-25.

  7. Laidora Ответить

    Закон устанавливает право «первого выкупа» для всех других собственников жилья. Только в случае их отказа возможна продажа доли третьим лицам. Эти ограничения не относятся к дарению собственником своей доли.
    По закону человек имеет право подарить свою долю имущества, не согласовывая это действие ни с кем из других собственников. Если одна из сторон прибегает к «фиктивному дарению», которое влечет за собой сокрытие факта оплаты, то иные дольщики вправе подать исковое заявление в суд с просьбой признать эту сделку недействительной. В такой ситуации приобретатель доли рисует потерять её вместе с выплаченными деньгами.
    Некоторые собственники практикуют дарение ? или ? доли. После этого новый собственник получает право на приобретения оставшейся части имущества уже на правах совладельца жилья.
    Ст.421 ГК РФ в этом случае способствует продавцу, который имеет право выбрать себе из иных собственников покупателя по своему усмотрению.

    Процедура оформления договора купли-продажи доли в квартире

    Договор о покупке доли квартиры у родственников заключается только в письменной форме. В этом документе указываются сведения, идентифицирующие объект сделки, порядок ее проведения и участников.
    При его составлении следует отражать:
    данные сторон сделки и обязательно всех иных лиц, проживающих на данной жилплощади с указанием доли в собственности, их место регистрации и адрес фактического проживания, если они не проживают в этой квартире;
    права сторон получать в процессе совершения сделки доступ ко всем документам, проверять законность и иные обстоятельства юридического характера;
    время заключения соглашения и его место (с учетом даты вступления сделки в законную силу);
    время оплаты (с учетом порядка передачи денежных средств и полную сумму сделки);
    порядок и дату уведомления всех собственников о продаже;
    всех лиц, которые проживают в квартире или имеют право там постоянно проживать;
    список прилагаемых к договору документов, позволяющих убедиться о законности продажи доли и ее приобретения действующим собственником;
    подписи сторон договора на каждой из его страниц, если он не сшит нотариусом.
    Главное – правильно составить договор и перечислить там все необходимые условия, после чего можно перейти к регистрации прав на недвижимость. Этим процессом занимается отделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. Соглашение между родственниками по продаже доли недвижимого имущества должно быть нотариально удостоверено.

    Процесс оформления договора и регистрация перехода прав собственности

    Регистрация возможна после правильного заключения договора. Для регистрирующего органа не имеет значения факт передачи денег одной стороны другой. Сделав совместное заявление в отделение Росреестра путем подачи договора купли-продажи доли, стороны подтверждают, что согласны с условиями сделки.
    Подать документ для регистрации в Росреестре или Центре государственных услуг (МФЦ) можно в любом регионе РФ по единому регламенту и в одни сроки. Регистрация после этого проводится максимум в течение 10 рабочих дней.
    Покупка доли в квартире у родственника с последующей регистрацией происходит в несколько этапов:

    Этап 1. Уведомление всех совладельцев квартиры

    Сделать это можно лично или по почте. При несогласии дольщика с продажей жилья или нежеланием выкупа предлагаемой доли, он может отдать продавцу письменный отказ. Отказ от покупки не будет основанием для прекращения процедуры регистрации права собственности на нового владельца, но при определенных условиях такую сделку можно обжаловать.

    Этап 2. Сбор и изучение документов на квартиру

    Эти документы должны подтверждать законность приобретении долевой собственности. Обязательно должна присутствовать выписка из реестра недвижимости, а также информация из муниципальных служб о зарегистрированных в помещении лицах.

    Этап 3. Составление совместного договора купли-продажи доли

    Договор должен соответствовать требованиям ГК РФ. При этом должны соблюдаться права дольщиков помещения. Если на этом этапе будут отсутствовать какие-либо нужные документы, то это может свидетельствовать об обмане или сокрытия важной информации. Договор должен быть подтвержден нотариально.

    Этап 4. Составление совместного договора задатка

    Этот договор составляется в случае необходимости произвести предоплату перед началом регистрации.

    Этап 5. Обращение в Росреестр вместе с собственником

    Вместо совместного обращения, собственнику может быть передана нотариально заверенная доверенность на совершение юридически значимых действий.

    Этап 6. Получение свидетельства о праве собственности на долю в квартире

    Это документ выдается в сроки, предусмотренные ГК РФ.

    Этап 7. Определение порядка пользования жилым помещением

    Данная процедура проводится в рамках дополнительного соглашения между оставшимися дольщиками. При помощи такого документа могут разграничиваться все обстоятельства совместного проживания.

    Этап 8. Передача окончательных средств и жилой площади

    Это происходит при помощи заключения акта приема-передачи.

    Документы

    Для покупки доли в однокомнатной квартире необходимо собрать пакет предусмотренных законом документов:
    документы, удостоверяющие личности сторон, и паспортные данные дольщиков, прописанных в помещении лиц и других заинтересованных в исходе сделки граждан;
    договор купли-продажи;
    документ о выделении долей или ранее заключенный договор купли-продажи с предыдущим собственником;
    документы о приватизации недвижимости;
    свидетельство о рождении детей, проживающих в квартире граждан;
    свидетельство о заключении брака;
    согласие второго супруга при наличии совместной собственности;
    заключение БТИ, техпаспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги;
    ранее выданное Росреестром свидетельство о регистрации;
    документы о внесении задатка;
    иные документы, подтверждающие выделение доли.

    Законодательные нормы

    Сделки с продажей доли в квартире осуществляются на основании норм гражданского, налогового, жилищного права и иных норм федерального законодательства.
    К ним относятся:
    Федеральный закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ;
    статьи 244-259 ГК РФ.

    Плюсы заключения сделки

    Заключение рассматриваемого соглашения позволяет собственнику увеличить свою часть в праве собственности. Если квартира принадлежит двум гражданам, каждому из которых принадлежит ? доля имущества, второй гражданин становится собственником всего объекта. Продавцу выгодно продать часть квартиры, т.к. продажа целого объекта недвижимости бывает достаточно проблематичной. Это актуальнее всего для столицы и областных городов.
    Достаточно часто преимущественное право при купле-продаже комнаты используется в коммунальных квартирах после письменного уведомления соседей по квартире. Они заинтересованы в увеличении жилплощади и соглашаются на совершение такой сделки.

    Риски при заключении сделки

    Посторонние покупатели, которым была продана недвижимость без уведомления других владельцев, рискуют судебным разбирательством о признании сделки недействительной. Поэтому приобретение жилья в виде его части третьими лицами не пользуется популярностью.
    При соблюдении всех установленных законом правил продажи доли жилья, опасаться негативных последствий не стоит. Подтверждающие документы об уведомлении совладельцев общего имущества о продажи доли можно запросить у продавца. В данном случае покупателю должны быть предоставлены письменные отказы всех совладельцев.
    Покупателю следует быть готовым к тому, что на него будут распространяться нормы о долевой собственности. Поэтому после приобретения доли он сможет распоряжаться и пользоваться общим имуществом только с согласия других сособственников.
    Выделить долю и пользоваться ей единолично в общей квартире не всегда возможно. Доля может существовать только на бумаге.
    Если между всеми собственниками жилья не достигнуто согласия по порядку пользования общим имуществом, предполагается, что их права будут равными.
    Легче всего доля выделяется при наличии изолированных комнат в одной квартире с отдельным входом. В этом случае совладельцы смогут быстрее прийти к общему согласию.
    Новый собственник регистрируется после покупки своей доли в ФМС на общих основаниях. Согласия совладельцев в этом случае не требуется. Оно понадобится только при желании прописать другого супруга и детей. Лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые будут потом жить в этой части квартиры.
    Для продавца своей доли в квартире существует риск длительной продажи по вине других собственников. Формально они дадут свое согласие на приобретение, но сознательно будут тянуть время, не давая покупать её чужим людям. Продавец должен будет просто подготовить и послать извещение по закону, а по истечение тридцатидневного срока можно без сомнений продавать свою долю.
    В вопросах продажи доли в совместной собственности помогут разобраться юристы нашей компании. С их помощью сделка купли-продажи доли квартиры пройдет быстро и без нарушений норм законодательства.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *