Какой из методов включает в себя сравнительный подход?

20 ответов на вопрос “Какой из методов включает в себя сравнительный подход?”

  1. Hyper best Ответить

    В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).
    Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке нового аналогичного объекта (с учетом факторов износа, времени и риска).
    Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная методом капитализации дохода в рамках доходного подхода, то есть покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.
    Методы оценки в рамках сравнительного подхода формируются по поводу способов корректировки и переноса данных о ценах аналогов на объект оценки.
    При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
    При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
    Таблица 7. Методы сравнительного подхода
    Методы оценки
    Общая характеристика и область применения
    Метод общей группировки
    Заключается в формировании выборки однородных по ценообразующим факторам (ЦОФ) объектов-аналогов с небольшим разбросом цен. Затем цены аналогов усредняются (если не выделено ни одного значащего ЦОФ) или взвешиваются с учетом различий в значениях ЦОФ (если один фактор все-таки выявлен).
    Область применения: развитый сегмент рынка объекта оценки, наличие нескольких однородных объектов-аналогов, имеющих близкие цены и отличающихся не более, чем по одному ценообразующему фактору
    Метод прямого сравнения цен с компенсационными корректировками
    Сущность метода заключается в прямом сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Величины компенсационных (т.е. компенсирующих отличия объектов-аналогов от объекта оценки) корректировок цен объектов-аналогов обосновываются количественно на основе рыночных данных.
    В результате такого прямого сравнения цены объектов-аналогов могут быть скорректированы на все отличия применительно к объекту оценки. Если объект-аналог по какому-либо ценообразующему фактору лучше, чем объект оценки, корректировка производится в сторону уменьшения цены объекта-аналога. В соответствии с принципом замещения оценщик как бы замещает объектом-аналогом объект оценки, в результате чего выводит стоимость объекта оценки из цен объектов-аналогов.
    В итоге составляется корректировочная таблица, производится корректировка цен объектов-аналогов и их “взвешивание” для обоснования цены объекта оценки.
    Область применения – достаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы и количественного обоснования компенсационных корректировок
    Метод сравнения цен путем направленных корректировок
    Сущность метода заключается в косвенном сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Косвенное сравнение производится потому, что рынок не дает достаточно данных для количественного обоснования величины компенсационных корректировок цен объектов-аналогов.
    В результате вместо компенсационных корректировок применяются направленные (т.е. показывающие только направление “лучше” или “хуже”) экспертные корректировки на все отличия применительно к объекту оценки. При этом степень влияния корректировки отражается баллами по соответствующей шкале.
    Шкала степени влияния обычно включает градации “значительно лучше”, “лучше”, “аналог”, “хуже”, “значительно хуже”. Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (-2, – 1, 0, 1,2). Знак учитывает направление влияние различий в ЦОФ на цену объекта-аналога. Это значит, что если объект-аналог, например, “лучше” объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл “-1”. И это значит, что цена объекта-аналога должна быть скорректирована в сторону понижения.
    В итоге составления корректировочной таблицы определяется “цена” одного балла корректировки. С учетом этого производится корректировка цен объектов-аналогов и их “взвешивание” для обоснования цены объекта оценки.
    Область применения – недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
    Метод качественного сравнения объектов-аналогов
    Сущность метода заключается в сравнительной экспертной оценке качества объекта оценки и объектов-аналогов, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение качества объектов производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Никаких корректировок цен объектов-аналогов не производится, за исключением корректировок на различиях в условиях сделки (например, корректировка на торг, на давность продажи и т.п.).
    Интегральный показатель качества объектов определяется на основе оценки качества объектов по отдельным ЦОФ. Шкалы экспертных оценок качества могут применяться разные. Как вариант, шкала может включать градации “значительно лучше”, “лучше”, “аналог”, “хуже”, “значительно хуже”. Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (+2, +1, 0, – 1, – 2). При такой шкале по любому ЦОФ объекту оценки присваивается балл качества “0”. Объект оценки выступает как точка отсчета. Знак балла корректировки показывает преимущество или недостаточность объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Это значит, что если объект-аналог, например, “лучше” объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл качества “+1”.
    В итоге составления таблицы качественных оценок определяются интегральные показатели (коэффициента) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.
    Область применения – недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
    Метод анализа иерархий (МАИ)
    Этот метод оценки является развитым, научно обоснованным вариантом метода качественного сравнения объектов. Разработан в 1960-е годы в США Т. Саати.
    В основе метода лежит составление матрицы частных свойств объектов, определяющих интегральный показатель качества. В отличие от метода квалиметрического моделирования производится попарное сравнение всех частных свойств между собой, вместо “свертки” частных показателей только в пределах “ветвей дерева свойств”.
    В итоге обработки матриц попарного сравнения частных свойств с экспертной оценкой качественных показателей определяются интегральные показатели (коэффициенты) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.
    Область применения – недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
    Метод квалиметрического моделирования
    Этот метод оценки является “продвинутым” вариантом метода качественного сравнения объектов. Квалиметрия – наука о количественном измерении качества. Метод квалиметрического моделирования представляет собой развитый, научно обоснованный метод экспертной оценки качества объектов.
    Для оценки качества строится “дерево” взаимосвязанных свойств объекта недвижимости (ЦОФ), оценивается качество каждого частного свойства и производится “свертка” частных коэффициентов качества в пределах каждой из “ветвей” дерева вплоть до определения показателя качества объекта оценки и аналогов в целом.
    В итоге составляется матрица оценок интегральных показателей (коэффициентов) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.
    Область применения – недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
    Метод математического моделирования цены
    Метод математического моделирования цены предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей стоимости объекта оценки от величины ценообразующих факторов путем статистической (математической) обработки данных о ценах объектов-аналогов и значениях их ценообразующих факторов.
    Для оценки рыночной стоимости может применяться метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).
    Метод математического моделирования цены является одним из самых формализованных и убедительных методов оценки. При правильном применении дает не менее (зачастую – даже более!) достоверный результат. Кроме того, позволяет определить достоверность результата оценки стоимости как наиболее вероятной цены и построить доверительный интервал оцениваемой величины с заданной надежностью
    Метод валового рентного множителя
    В этом методе в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. При этом по данным рынка выводится валовый рентный мультипликатор (ВРМ), равный отношению величины дохода по аналогу к его цене.
    ВРМ может определяться двояко:
    ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа,
    где Са – цена аналога;
    ПВДа, ДВДа – величины потенциального и действительного валовых доходов.
    Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки:
    Vоо = ПВДЧВРМ или Vоо =ДВДЧВРМ.
    ВРМ обычно не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.
    Не следует забывать, что метод не в полной мере учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимыми аналогами, а также не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах объекта оценки и объектов-аналогов.
    Область применения: метод ВРМ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости

  2. Mardred Ответить

    риск инвестиций;
    тенденции развития отрасли;
    спрос и предложение на похожий бизнес;
    индивидуальные особенности фирмы.
    Сравнительный подход основывается на принципе альтернативных инвестиций. Вкладчик, приобретая акции и иные ценные бумаги, рассчитывает получить доход, при этом техническое оснащение компании, производственные мощности, квалификация персонала его не интересуют. Такая позиция инвестора заставляет рыночные цены на предприятия уравновешиваться.
    Методика характерна некоторыми положительными и отрицательными моментами применения. К плюсам относятся:
    Оценщик использует информацию о стоимости аналогичных предприятий отрасли. Их цена уже определена рынком, поэтому для установления цены конкретного бизнеса специалист лишь корректирует имеющуюся величину. В отличие от других методов, здесь не делаются длительные сложные расчёты.
    Способ отражает реальное действие рыночных механизмов. Стоимость сходных организаций установлена исходя из спроса и предложения, действующих в данной отрасли.
    Подход обеспечивает наиболее точные результаты расчётов.
    При определении стоимости предприятия учитываются особенности его деятельности.
    Негативные моменты:
    подход основывается только на информации об уже совершившихся сделках, то есть перспективы развития не учитываются;
    нужно делать корректировки, так как одинаковых компаний не существует, разные организации одного профиля деятельности могут существенно различаться;
    не всегда можно получить информацию об аналогичном бизнесе, так как некоторые фирмы не участвуют в торгах на фондовом рынке, а ЗАО не раскрывают свою финансовую информацию.
    Понять суть данного способа оценки вы можете просмотрев следующее видео:

    Применяемые методы

    Сравнительный подход предполагает расчёты с использованием одного из следующих методов.

  3. НаливайКА Ответить

    Сравнительный подход предполагает использование трех основ­ных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.
    1. Метод компании-аналога.
    2. Метод сделок.
    3. Метод отраслевых коэффициентов.
    Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимые ус­ловия применения каждого метода
    Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.
    Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных об­ществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
    Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобре­тения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного мето­да — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.
    Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отрас­левые коэффициенты обычно рассчитываются специальными ана­литическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми по­казателями. На основе анализа накопленной информации и обобще­ния результатов были разработаны достаточно простые формулы оп­ределения стоимости оцениваемого предприятия.
    Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапа­зоне 1,2—2,0 месячной выручки от реализации.
    Цена предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0,75—1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцени­ваемое предприятие.
    В данной главе будет подробно рассматриваться метод компании-аналога. Это связано с тем, что технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо це­на 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля. Определенную сложность представляет ситуация, в которой объ­ект оценки и имеющаяся у оценщика достоверная исходная инфор­мация не совпадают. Например, надо оценить контрольный пакет предприятия в условиях, когда ценовая информация по аналогам представлена только фактически проданными миноритарными па­кетами. Следовательно, в данном случае оценщик должен провести необходимую корректировку и увеличить предварительно рассчи­танную стоимость на величину премии за контроль. Более подробно эти вопросы будут рассмотрены далее.
    Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике, поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно дли­тельного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка. Суть сравнительного подхода к определению стоимости компа­нии заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогич­ное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рас­считывается соотношение между рыночной ценой продажи пред­приятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой ком­пании на расчетную величину ценового мультипликатора. Например, необходимо оценить предприятие, получившее в пос­леднем финансовом году чистую прибыль в размере 100 млн. тенге. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 3000 млн. тенге., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 млн. тенге.
    1. Рассчитаем по компании-аналогу соотношение рыночной це­ны и чистой прибыли 3 000 : 300 = 10.
    2. Определим стоимость оцениваемой компании: 100 х 10 = 1 000 млн тенге.
    Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует вы­сокой квалификации и профессионализма оценщика, т.к. предпола­гает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик должен определить приоритетные критерии сопоставимости, исходя из конкретных условий, целей оценки, ка­чества информации.
    Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с мето­дом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Ос­новное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании. Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффици­ента капитализации. Коэффициент капитализации, построенный на основе рыночных данных, используется как делитель. Сравнитель­ный подход также оперирует рыночной ценовой информацией и ве­личиной дохода, достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношения между ценой и доходом.
    Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:
    I этап. Сбор необходимой информации.
    II этап. Сопоставление списка аналогичных предприятий.
    III этап. Финансовый анализ.
    IV этап. Расчет ценовых мультипликаторов.
    V этап. Выбор величины мультипликатора, которую целесообраз­но применить к оцениваемой компании.
    VI этап. Определение итоговой величины
    взвешивания промежуточных результатов.
    VII этап. Внесение итоговых корректировок. стоимости методом

  4. Ananadar Ответить

    Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.
    Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если объект- аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект-аналог хуже — то положительная.
    Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.
    При оценке недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения корректировок. Если все корректировки относятся либо к относительным, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:
    •поправка на вещные права.
    •поправка на условия финансирования.
    •поправка на условия продажи.
    •поправка на дату продажи.
    •поправка на местоположение.
    •поправки на прочие физические характеристики.
    Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные корректировки, а затем абсолютные.
    В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчёт величин поправок может производиться различными методами.
    Методы внесения поправок:
    · Метод парных продаж-подбор пары объектов-аналогов, отличающихся
    только по одному параметру и одинаковых по остальным характеристикам. В этом случае разница в их стоимости обусловливается именно этим самым единственным различием.
    С рыночной точки зрения метод парных продаж является наиболее информативным, но на практике чем больше характеристик, описывающих объект недвижимости, тем большее количество пар надо подбирать для вычисления поправок. При недостаточности информации об объектах-аналогах в некоторых сегментах рынка недвижимости этот факт может стать серьезной преградой для применения данного метода.
    Поэтому при ограниченности информации об аналогах чаще всего применяют методы экспертных или аналитических оценок.
    · Метод экспертных оценок – предполагает наличие эксперта, который,
    основываясь собственном практическом опыте, дает заключение о величине вклада каждой характеристики. Экспертные поправки, как правило, выражаются в относительных величинах.
    Основным условием успешного применения данного метода становится выбор эксперта. Экспертом может выступать как сам оценщик, производящий работы оценки, при условии, что он удовлетворяет требованиям, предъявляемым к экспертам, так и сторонние специалисты.
    Чтобы оценки величины корректировок выглядели обоснованными, эксперт должен обладать следующими качествами:
    • значительным практическим и жизненным опытом;
    • высоким уровнем эрудиции;
    • способностью адекватно отражать рыночные тенденции того сегмента, к которому принадлежит объект оценки;
    • отсутствием заинтересованности в конкретных результатах.
    Основным достоинством метода экспертных оценок выступает отсутствие необходимости сбора дополнительной информации, что в условиях ее недостатка может стать значительным аргументом за привлечение эксперта.
    Недостатком экспертного метода является именно участие экспертов, так как, во-первых, привлечение опытных и заслуженных экспертов является дорогостоящим мероприятием, что значительно удорожает стоимость оценочных работ, а во-вторых, поправки, определенные описанным выше способом, нельзя считать в полной мере корректными, ибо они неизбежно являются результатом субъективного мнения конкретного эксперта, следовательно, допускают различное толкование.
    Кроме того, как показывают эмпирические исследования? несмотря на то, что человек обладает уникальным знанием и внутренней информацией, недоступной количественному анализу, определение корректировок с помощью экспертов не является таким точным, как корректировки, полученные с помощью методов парных продаж или аналитическим.
    Таким образом, более целесообразно, по возможности, отдавать приоритет формализованным методам определения корректировок.
    · Аналитический метод внесения поправок – заключается в том, что
    величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимых строительных материалов. Полученная величина и будет выступать в качестве корректировки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.
    В рамках аналитического метода применяется тот же порядок внесения поправок, что был описан выше.
    Рассмотрим способы их аналитического определения:
    Поправка на разные виды прав вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов-аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.
    Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
    Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т. п.
    Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных средств носит название эффекта финансового левериджа или эффекта финансового рычага.
    Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т. п. Эта поправка представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование
    (случай «сделка—предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа—рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10—15 %.
    Необходимость внесения корректировки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период. Поэтому эта поправка представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на предыдущие по времени объекты-аналоги, например, путем введения коэффициента дисконтирования или процента инфляции.
    Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценно – образующим фактором недвижимого имущества. Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположения весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.
    Именно из-за такой широты данного термина корректировка на местоположение вносится первой из физических поправок.
    Эта поправка представляет собой отражение влияния место положения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под термином «территория» могут пониматься районы города, исторически сложившиеся районы и т. п.
    Поправки на иные физические характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
    Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок.
    После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10 %, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
    Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи. Чаще всего такими величинами выступают валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.
    · Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение цены
    продажи к потенциальному или действительному валовому доходу, рассчитываемое по формуле (см.приложение – 6)
    Использование данного показателя предполагает выполнение следующих действий:
    • оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта;
    • определение отношения цены продажи объектов-аналогов к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок;
    • умножение валового рентного мультипликатора на рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.
    Никакие поправки в этом случае не вносятся, так как подразумевается, что разница в доходах и ценах полностью отражает различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами, которые нивелируются при расчете соотношения.
    Ограничения на применения ВРМ следующие: рынок должен быть активным с регулярными продажами на основе приносимых ими доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и норме возврата капитала между оцениваемым объектом и аналогами; метод также не учитывает возможную разницу в операционных расходах.
    Общий коэффициент капитализации (ОКК) — это отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий:
    • отбор аналогичных недавно проданных объектов со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоком доходов от оцениваемого объекта;
    • деление чистого операционного дохода (ЧОД) от каждого аналога на цену его продажи и получение общего коэффициента капитализации (ОКК);
    • деление ЧОД от объекта оценки на ОКК и получение рыночной стоимости.
    Таким образом, сравнительный подход основан на внесении корректировок в цены объектов-аналогов с целью приведения их характеристик в соответствие с параметрами объекта оценки. Второй разновидностью подхода является метод валового рентного мультипликатора, заключающийся в расчете соотношения между ценой и валовым доходом.
    Препятствием к применению сравнительного подхода является недостаток информации об аналогичных объектах, а наилучшие результаты данный подход дает при оценке тех объектов, для которых существует хорошо развитый рынок.

  5. i_love_irishka Ответить

    11. Процентная поправка к цене единицы сравнения.
    12. Относительные денежные поправки к цене единицы сравнения.
    13. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.
    Далее рассчитываются абсолютные денежные поправки, скорректированные цены каждого из аналогов. Производится анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости оцениваемого объекта.
    В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки.
    Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки:
    Ц* = Ц • q • П % (15)
    где Ц* – приведенная стоимость аналога с учетом поправки;
    Ц – цена продажи единицы сравнения;
    Q- количество единиц сравнения;
    П, % – величина процентной поправки.
    Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму:
    Ц* = (Ц + Потн,) • q (16)
    где Потн – величина относительной денежной поправки.
    Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму:
    Ц* = (Ц • q) + Пабс (17)
    где Пабс. – величина абсолютной денежной поправки,%.
    Как правило, денежная поправка применяется в следующих случаях:
    – на различия в правах собственности;
    – условия финансирования (наличие кредита, отсрочки);
    -условия продажи (типичные/нетипичные – родственники, кредитор/заемщик);
    – экономические характеристики (ЧОД);
    – отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме – мешают);
    – наличие движимого имущества (дополнительных улучшений).
    Процентная поправка применяется в следующих случаях:
    1) время продажи (дата оценки, сезонный характер);
    2) местоположение;
    3) физические характеристики (качество, износ, размер и т.п.).
    Существуют следующие методы расчета поправок:
    1. Метод анализа парных продаж.
    Парная продажа – продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.
    Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.
    Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.
    Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
    2. Метод прямого анализа характеристик.
    Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).
    Денежная поправка на дополнительные улучшения (Цу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (Куп):
    Ц*=•Куп (18)
    Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от:
    – сложности самостоятельной установки улучшений;
    – времени, необходимого для установки улучшений;
    – необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.
    3. Экспертный метод.
    Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже/лучше аналога:
    1) если объект оценки лучше аналога на Пэ % ( Пэ % – процентная поправка, определенная экспертным методом);
    Ц*=Ц(1+Пэ%) (19)
    2) если объект оценки хуже аналога на Пэ%;
    Ц* = Ц (1- Пэ %) (20)
    3) если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно, Ц* = Ц/ (1+ Пэ %);
    Ц* = Ц (1+ Пэ %) (21)
    4) если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Ц* = Ц/ (1- Пэ %).
    Ц*=Ц(1-Пэ%) (22)
    4. Статистические методы.
    Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи.
    Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:
    1. Валовый рентный мультипликатор (GRM).
    2. Общий коэффициент капитализации (Ко).
    Валовый рентный мультипликатор, равный отношению цены аналога – Ц к его финансовой базе, может определяться по формуле:
    GRM = Ц / Фин. База (23)
    Финансовая база – величины потенциального и действительного валовых доходов.
    Полученный таким образом мультипликатор (например, путем осреднения GRM по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки.
    Валовый рентный мультипликатор не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.
    Преимущество метода в том, что метод достаточно прост.
    Недостатки метода валовой ренты:
    – может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
    – в полной мере не учитывает разницу в рисках или в нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
    – не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.
    Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке можно увидеть в табл. 2.
    Таблица 2 – Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости
    Подход
    Достоинства
    Недостатки
    Затратный
    – используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;
    – применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке;
    – используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.);
    – применим в сфере страхования;
    – является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
    Сравнительный
    – наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
    – ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. – статистически обоснован. – достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
    – требует активного рынка подобной недвижимости;
    – основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;
    – возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;
    – основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования..
    – проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
    Доходный
    – большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода
    – сложность составления прогноза;
    – субъективность расчета ставки дисконтирования.

  6. Windgrove Ответить

    Сравнительный подход предполагает, что наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Особенность сравнительного подхода заключается в том, что величина стоимости оцениваемого объекта ориентируется на рыночные цены купли-продажи похожих объектов собственности, т.е. оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты собственности.
    Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости, машин и оборудования является метод прямого сравнительного анализа продаж.
    Реализация метода сравнительного анализа продаж выполняется в следующей последовательности:
    • изучается рынок и выбираются сфера продаж и листинги объектов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;
    • проверяется и обобщается информация по каждому отобранному объекту-аналогу: о цене продажи (и о запрашиваемой цене), о дате сделки физических характеристиках, местоположении; изучаются мотивация, особые условия сделки и т.д.;
    • анализируются и сравниваются объекты, сопоставимые с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
    • корректируются цены продаж или запрашиваемые (листинговые) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними. Величина поправок к ценам определяется на основе анализа рынка с использованием либо «сопоставимых пар продаж», либо регрессивного анализа;
    • согласовываются скорректированные цены сопоставимых объектов и оценщик определяет стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом.
    При оценке предприятия (бизнеса) сравнительный подход включает в себя три метода.
    Метод рынка капиталов. Этот метод основан на рыночных ценах акций. Базой для сравнения служит цена на одну акцию акционерного общества открытого типа. Инвестор, приобретая ценные бумаги, может инвестировать денежные средства как в сходную компанию, так и в оцениваемую. Поэтому данные о сопоставимых компаниях (цены которых известны на рынке) могут послужить ориентиром для определения стоимости оцениваемого предприятия. Для использования этого метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по всем сопоставимым предприятиям. Оценка этим методом выполняется в следующей последовательности: выбирается предприятие-аналог, анализируется финансовое состояние предприятия, выбирается и рассчитывается оценочный мультипликатор, рассчитывается стоимость предприятия (бизнеса) по выбранному мультипликатору, вносятся поправки к итоговой стоимости предприятия.

  7. Afrojak Ответить

    Сравнительный (Рыночный) подход определяет стоимость предприятия путем анализа недавних продаж сопоставимых компаний или пакетов акций открытых акционерных обществ и проведения соответствующих корректировок на различия между оцениваемой компанией и компаниями-аналогами. Для того чтобы применить Сравнительный подход, необходим тщательный поиск компаний-аналогов среди как открытых, так и закрытых акционерных обществ, сравнительный анализ и корректировка полученных данных.
    По общей теории Сравнительного подхода объект оценки сравнивается с недавно проданными объектами-аналогами, выступающими в качестве объектов сравнения. При этом всякий раз корректировки производятся от объекта сравнения к объекту оценки, т.е.

    где – рыночная стоимость объекта оценки; – цена продажи объекта сравнения; К – корректировка, которая идет со знаком “плюс” в том случае, если объект сравнения в чем-то уступает объекту оценки.
    Однако в оценке бизнеса Сравнительным подходом ситуация несколько иная.
    Сравнительный подход базируется на принципе альтернативных[1] инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает прежде всего будущий доход. Стремление участниками рынка получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске обеспечивает выравнивание рыночных цен на сопоставимые объекты. Цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке и перспективы развития. Следовательно, для аналогичных предприятий совпадают соотношения между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивиденды, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала.
    При реализации Сравнительного подхода рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем предприятия-аналога, называемое ценовым мультипликатором[2], умножив который на величину того же финансового показателя оцениваемой компании, получают ее рыночную стоимость. В рамках данного подхода рассчитываются различные мультипликаторы, такие как:
    • цена/балансовая прибыль;
    • цена/чистая прибыль;
    • цена/текущий денежный поток;
    • цена/чистый денежный поток;
    • цена/валовая выручка;
    • цена/дивиденды;
    • цена/балансовая стоимость;
    • цена/чистая стоимость активов и др.
    Основные проблемы, которые ставит Сравнительный подход перед оценщиком, – это проблемы выбора предприятий-аналогов[3] (что осуществляется проведением тщательного анализа отрасли и сравнительного финансового анализа как оцениваемого предприятия, так и сопоставимых предприятий) и мультипликаторов, соответствующих особенностям конкретной оценки.
    Источниками информации о ценах сделок с аналогичными объектами являются прежде всего:
    1) данные о ценах продаж пакетов акций или иных ценных бумаг, совершаемых на открытых фондовых рынках (на биржах и в системах открытой электронной внебиржевой торговли);
    2) данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, долями (вкладами) в уставных (складочных) капиталах закрытых компаний;
    3) данные о ценах сделок на рынке слияний и поглощений или о ценах продажи компании (бизнеса) целиком.
    В зависимости от наличия и доступности информации, характеристик объекта оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках Сравнительного подхода оценщиком применяются три метода:
    1) рынка капитала;
    2) сделок (сравнительного анализа продаж);
    3) отраслевых коэффициентов (соотношений, формул).
    Метод рынка капитала состоит в определении стоимости акций оцениваемого предприятия по рыночным данным о ценах сделок с миноритарными пакетами акций аналогичных открытых предприятий, сходных с оцениваемым, т.е. на уровне неконтрольного пакета. Часто цена акций принимается по результатам сделок на мировых фондовых рынках.
    Для реализации метода рынка капитала необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий-аналогов.
    Метод сделок (метод сравнительного анализа продаж) – частный случай метода рынка капитала, основанный на анализе цен приобретения контрольных (мажоритарных) пакетов акций сопоставимых предприятий или цен продаж предприятий целиком. В данном случае анализируется информация не с фондового рынка, а с рынка операций (М@А, merger and acquisition, – слияний и поглощений) с компаниями. Оба метода в материалах семинаров, подготовленных компанией Deloitte & Touche, объединяют под общим названием – методы компании-аналога[4].
    Финансовый анализ и применение мультипликаторов осуществляется так же, как и в методе рынка капитала.
    Метод отраслевых коэффициентов (соотношений, формул) применяют для ориентировочных оценок стоимости небольших предприятий (малого бизнеса) по показателям, сложившимся на стабильных рынках по специализированным и активным отраслям, выведенным на основе отраслевой статистики, и связывающим цену продажи предприятия и, чаще всего, его годовую выручку.
    В результате обобщения результатов таких исследований были разработаны довольно простые формулы определения стоимости оцениваемой компании, например, такие[5]: предприятия розничной торговли – 0,75–1,5 чистого годового дохода плюс оборудование и запасы; машиностроительные предприятия – 1,5-2,5 суммы: чистый доход плюс запасы.
    В рамках данного метода используется также так называемое золотое правило оценки, выведенное для некоторых отраслей экономики, которое гласит: покупатель не заплатит за предприятие более 4-кратной величины среднегодовой прибыли до налогообложения.
    Источником информации являются, как правило, данные специализированных отраслевых исследований (обзоров), составленных на основе анализа не менее чем половины компаний данной отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемой.
    Метод отраслевых коэффициентов не получил достаточного распространения в отечественной практике ввиду недостаточной активности рынка сделок и отсутствия необходимой информации (для сбора которой требуется готовность российских предприятий предоставлять корректные сведения о своей деятельности и наличие квалифицированных специалистов, занимающихся сбором и анализом данных), а также ввиду отсутствия достаточно длительного периода наблюдения, на основе которого можно было бы сделать обоснованные выводы[6].
    Метод не дает высокой точности результатов, однако позволяет оценить достоверность тех результатов, которые были получены более точными методами. При этом найденный другим методом результат должен уложиться в границы, рассчитанные методом отраслевых коэффициентов.
    [1] Альтернативными называются инвестиции со схожим уровнем рисковости. Этим альтернативные инвестиции отличаются от альтернативы. Поэтому категорически неверным является часто встречающееся в различных изданиях и в отчетах оценщиков утверждение о том, что альтернативной инвестицией к вложению средств в некий (оцениваемый) бизнес является использование этих средств на расчетном счете или депозите Сбербанка России.
    [2] Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой акции компании и выбранной финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности компании, к которым можно отнести не только различные уровни прибыли, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.
    [3] Компании-аналоги – это компании, имеющие следующие сходные характеристики: отрасль промышленности, стадию развития, размер капитала и форму собственности, объем и качество выпускаемой продукции, текущие и прогнозные финансовые показатели, такие как прибыль и оборот, численность работающих, а также ряд показателей второго плана – регион, природные ресурсы, близость магистралей, близость поставщиков и т.д.
    [4] В учебнике “Оценка бизнеса” под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой метод рынка капитала называется также методом компании-аналога, хотя очевидно, что идея привлечения для анализа компании-аналога (сопоставимого объекта) используется как в первом, так и во втором методе – методе сделок по сопоставимым объектам-предприятиям. В материалах семинаров Deloitte & Touche сказано (цитируем дословно): “Компания-аналог (двоеточие): рынок капитала (запятая), сделки (точка)” (С. 5). То же – в заголовках: “Метод компании-аналога. Метод рынка капитала” (С. 60) и “Метод компании-аналога. Метод сделок” (С. 67). Поэтому логичнее (и в соответствии с первоисточником) рассматривать название “методы компании-аналога” как обобщенное название для первых двух методов.
    [5] См.: Материалы семинаров МБРР, подготовленные Deloitte & Touche. С. 90.
    [6] Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 133.

  8. sunlightik Ответить

    Сравнительный подход реализуется следующими основными методами:
    1. метод рынка капитала;
    2. метод сделок;
    3. метод отраслевой специфики.
    Метод рынка капитала и метод сделок очень близки по сути и по применению.
    Метод рынка капитала заключается в использовании в оценке цен сделок, фактически совершенных с миноритарными пакетами акций компаний-аналогов (в большинстве случаев используются биржевые котировки акций).
    В результате проведения оценки определяется рыночная стоимость также миноритарного пакета акций оцениваемой компании. В случае если объектом оценки является крупный пакет акций либо предприятие целиком, необходимо на завершающем этапе оценки применить корректировки на стоимость контроля.
    Метод сделок заключается в использовании в оценке цен сделок, фактически совершенных с контрольными пакетами акций при слияниях и поглощениях.
    В результате проведения оценки определяется рыночная стоимость компании целиком. Значит, при оценке стоимости миноритарного пакета акций в рамках метода сделок полученную стоимость необходимо корректировать с учетом скидки на низкую степень контроля.
    Метод отраслевой специфики заключается в использовании в процессе оценки рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми показателями предприятий той отрасли, в которой действует оцениваемое.
    Отраслевые коэффициенты (мультипликаторы) рассчитываются и публикуются специальными аналитическими организациями на базе длительных статистических наблюдений.
    Основные мультипликаторы для ряда отраслей США (средние данные на 2002 год)4:
    Отрасль
    «Цена,/Выручка» Р / Б
    «Цена/Прибыль» Р / Е
    Воздушный транспорт
    0,64
    22,21
    Добыча нефти
    1,25
    20,02
    Индустрия развлечений
    2,45
    52,14
    Интернет
    2,73
    50,03
    Машиностроение
    0,63
    24,34
    Производство одежды
    0,99
    16,91
    Производство продуктов питания
    1,10
    80,78
    Услуги мобильной связи
    0,97
    406,27
    Далее мы будем рассматривать применение сравнительного подхода к оценке стоимости бизнеса в рамках метода рынка капитала. Метод отраслевой специфики практически не развит в России вследствие молодости рынка и отсутствия необходимой статистики. Метод сделок реализуется по совершенно тому же алгоритму, что и метод рынка капитала, только в итоге мы получаем стоимость акции в составе контрольного пакета, либо стоимость бизнеса целиком.
    Оценка предприятия в сравнительном подходе включает следующие этапы:
    – сбор необходимой информации;
    – выбор предприятий-аналогов;
    – расчет ценовых мультипликаторов;
    – определение итоговой величины стоимости путем взвешивания промежуточных результатов.
    4.3.

  9. AnTi_NigaTIV Ответить

    Выше говорилось о том, что в основе рыночного подхода лежит принцип сопоставления. При подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин и оборудования, которые, так же как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране.
    После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимости объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки.
    Целесообразна следующая очередность внесения поправок:
    * поправки к ценам на различия в условиях продажи.
    * поправки на техническую сопоставимость.
    Поправки на техническую сопоставимость, различают по:
    * типоразмеру (мощность, грузоподъемность, производительность);
    * комплектации (наличие дополнительных приспособлений и устройств);
    * возрасту;
    * качеству;
    * состоянию, степени физического износа;
    * местоположению объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера).
    Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:
    Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени
    1. метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;
    2. метод прямого сравнения с идентичным объектом;
    3. метод прямого сравнения с аналогичным объектом;
    4. метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;
    5. метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям;
    Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.
    Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:
    Метод прямого сравнения с идентичным объектом
    Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.
    Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).
    Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:
    1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)
    2. Поправка на наличие НДС и других налогов.
    3. Поправка по фактору времени. Поправки второй и третьей групп выполняются практически всегда, а первой – выборочно с учётом их определённости и значимости.
    Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.
    В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия.
    На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины — объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:
    п. — показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.
    Значения показателя степени (п ) в формуле (1) определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов — 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т. д.
    Формула (6) широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.
    Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:
    * Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);
    * Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);
    Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок:
    1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.
    2. Поправки на дополнительные устройства.
    3. Поправка на вспомогательные параметры.
    4. Коэффициентная поправка на главные параметры.
    Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок
    Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.
    В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.
    Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.
    Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям
    Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.
    Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе (см. выше).
    Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.
    Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:
    * Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;
    * Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;
    * Трудоёмкость множественных оценок;
    * Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок

  10. Flamewalker Ответить

    Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
    Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
    Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.
    1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
    2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
    3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
    4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
    На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
    Сходные объекты по:
    * назначению использования;
    * качеству;
    * передаваемым правам;
    * местоположению;
    * физическим характеристикам.
    Сходные субъекты по:
    * платежеспособности;
    * возможностям финансирования;
    * инвестиционной мотивации.
    Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента “условиях:
    * сроке окупаемости;
    * независимости субъектов сделки;
    * инвестиционной мотивации.
    В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.
    Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
    Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:
    * находятся в родственных отношениях;
    * являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
    * имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
    * сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
    * занимаются продажей имущества умерших лиц;
    * занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.
    Инвестиционная мотивация определяется:
    * аналогичными мотивами инвесторов;
    * аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
    * степенью износа здания.
    Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
    Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.
    Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
    1) права собственности на недвижимость;
    2) условия финансирования;
    3) условия и время продажи;
    4) местоположение;
    5) физические характеристики.
    1) Права собственности.
    Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ-* ном текущем финансировании.
    2) Условия финансирования сделки.
    При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
    3) Условия продажи и время продажи.
    Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
    Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
    4) Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
    5) Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
    Единицы сравнения.
    Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.
    На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
    Единицы сравнения земли:
    * цена за 1 га;
    * цена за 1 сотку;
    * цена за 1 м2.
    Единицы сравнения застроенных участков:
    * цена за 1 м2 общей площади;
    * цена за 1 фронтальный метр;
    * цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
    * цена за 1 м3.
    В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации

  11. Gardalmaran Ответить

    Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
    1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
    2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналагам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
    3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
    4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
    Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
    – права собственности на недвижимость;
    – условия финансирования;
    – условия и время продажи;
    – местоположение;
    – физические характеристики.
    Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации.
    Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:
    – находятся в родственных отношениях;
    – являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
    – имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
    – сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
    – занимаются продажей имущества умерших лиц;
    Инвестиционная мотивация определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

    Единицы и элементы сравнения.

    При проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
    Единицы сравнения земли: цена за 1 га; за 1 сотку; за 1 м2 .
    Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м3.
    В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
    Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.
    Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

    Элементы сравнения.

    Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:
    1. Передаваемые имущественные права.
    2. Условия финансирования.
    3. Условия продажи.
    4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.
    5. Рыночные условия.
    6. Местоположение.
    7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).
    8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).
    9. Вид использования (зонирование).
    10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
    Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть разделены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.
    Передаваемые имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.
    Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.
    К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.
    Условия продажи. Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.
    Расходы, сделанные сразу же после покупки. Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.
    Рыночные условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий.
    Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по_разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.
    Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.
    Физические характеристики. Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.
    Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.
    Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.
    Вид использования/зонирование. Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.
    При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

  12. Arasho Ответить

    Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
    Формула расчёта рыночной стоимости объекта оценки:
    ЦПОС ± К = РСОО (1)
    где: ЦПОС – цена продажи объекта сравнения;
    К – совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;
    РСОО — рыночная стоимость объекта оценки.
    Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами — наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.
    Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
    • рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
    • информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
    • объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
    • нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).
    Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую Рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
    Так же, сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.
    Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна в качестве проверочной при использовании других подходов к оценке.

  13. stopwar Ответить

    В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.
    Цели оценки могут быть совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложении недвижимости.
    Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта, а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей; офисы, склады, производственные помещения и строения; участки земли с многолетними насаждениями; дачные и садовые участки; дорожные сооружения.
    При оценке сравнительный подход позволяет более объективно определить рыночную стоимость недвижимости, что является актуальностью выбранной темы работы.
    Цель данной контрольной работы состоит в изучении всех основных моментов в оценке недвижимости сравнительным подходом.
    Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
    – рассмотреть основные понятия, принципы и этапы сравнительного подхода;
    – изучить методы сравнительного подхода;
    -выявить преимущества и недостатки данного подхода.
    СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД: ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ, ЭТАПЫ
    Сравнительный подход применим в случае развитого рынка, что дает возможность оценщику подобрать достаточное количество аналогичных объектов. Основным источником информации в сравнительном подходе является информация о сделках купле-продаже. Обрабатывается полученная информация такими статистическими методам как: корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п.
    Далее оценщик приводит стоимость, подобранных им аналогичных объектов оценки сопоставимый вид, по средствам корректирующих поправок к стоимости. Оценщик таким образом получает такую стоимость аналогичных объектов как если бы аналогичный объект обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Можно считать что полученная скорректированная стоимость аналога отражает его рыночную стоимость. Отсюда данный подход оценки получил название -сравнительный подход.
    Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:
    Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимости аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.
    Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие “Вклад”. Вклад – денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить либо увеличить стоимость объекта.
    Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов.
    Перечисленные выше принципы сравнительного подхода определяют ряд количественных и качественных элементов сравнения объектов недвижимости (корректирующих коэффициентов) применяемых для определения рыночной стоимости объекта оценки.
    Сравнительный подход можно разбить на следующие этапы:
    * Этап 1. Изучение рынка недвижимости, анализ тенденций и состояние рынка, создание банка данных по стоимости аналогичных объектов.
    * Этап 2. На этом этапе оценщик проводит выбор наиболее схожих аналогичных объектов недвижимости с объектом оценки.
    * Этап 3. Статистическая обработка данных, цель которой выявление факторов влияющих на стоимость объекта оценки (определение корректирующих коэффициентов).
    * Этап 4. Приведение стоимости аналогов в сопоставимый вид путем определенных на 3 этапе корректирующих коэффициентов и получение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
    Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера применения.
    Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.
    Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно – для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
    В процессе сравнительного подхода можно использовать различные методы, которые рассмотрим в следующей главе.
    сравнительный подход стоимость недвижимость

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *