Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком прописанным?

12 ответов на вопрос “Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком прописанным?”

  1. Thunderdefender Ответить

    Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
    К таким категориям относятся:
    дети, оставшиеся без родительской опеки;
    граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
    граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
    лица – члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
    Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
    несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
    недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

    На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком

    Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
    продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
    продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
    выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь.  Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
    В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
    В остальном сделка совершается в обычном порядке.

    Статус жилого помещения

    Жилые помещения бывают приватизированными (либо приобретенными в собственность по  иным основаниям) и неприватизированными, то есть муниципальными. В любом таком жилье могут быть прописаны граждане, не состоящие в родстве с собственном, либо с нанимателем.
    И собственник квартиры, и наниматель по договору соц.найма, могут выписать граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Однако процедура в зависимости от статуса жилья несколько различается.
    Поскольку продать жилое помещение может только ее владелец, в данной статье мы будем вести речь именно о них.

    Кто они – прописанные в квартире люди?

    Гражданин, прописанный в Вашей квартире,  для покупателя “обременение объекта недвижимости”. Значит на жилье, которое Вы хотите продать, имеются права третьи лица. И данное обстоятельство может помешать вам совершить сделку купли-продажи.
    Сама прописка – это просто административный акт. Никаких прав на жилье, кроме возможности жить в нем она не дает. Поэтому владелец без всяких проблем может продать свою квартиру, без согласия лиц, прописанных в ней. А вот что с ними будет делать покупатель – это уже вопрос другой.
    В квартире собственника может быть прописан кто угодно. Но обычно к таким людям относятся:
    изначально пописанные граждане, ранее не принимавшие участия в приватизации;
    супруги, вселенные и прописанные после регистрации брака;
    дети, родившиеся уже после того, как квартира перешла в собственность одному из родителей;
    посторонние лица, которых собственник временно или постоянно зарегистрировал по своему месту жительства.

    Временная и постоянная прописка

    По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно или временно. С временной регистрацией просто – собственник прописывает у себя гражданина, например, на полгода. После истечения этого срока все права у временного жильца заканчиваются автоматически. Никакие процедуры для выписки не нужны. Регистрацию при желании можно как продлить на любой срок, так и не продлевать.
    С постоянной регистрацией ситуация другая. У прописанного возникает право пользования жильем. Распорядиться квартирой, как собственник (продать, подарить, сдать в аренду, либо оставить в наследство) он не может. Зато может жить по месту своей прописки и пользоваться жильем наряду с собственником. Если этот человек при продаже квартиры соглашается выписаться добровольно, проблем ни у кого не будет. А что делать, если он категорически отказывается? Тогда его придется выписывать принудительно.

    Как выписать из квартиры постороннего человека

    Допустим, несколько лет назад Вы прописали в свою квартиру постороннего человека, не родственника. С вами он не проживает, однако регистрацию имеет.
    Это обстоятельство Вам не мешало. Однако вы решили жилье продавать. Где живет прописанный у вас человек неизвестно. Связи Вы не поддерживаете, предложить ему выписаться в добровольном порядке возможности нет.  Что же делать с прописанным человеком?
    Можно снизить цену на квартиру и продать ее прямо с обременением, если найдется покупатель. А можно выписать постороннего гражданина и без его согласия.
    Для этого подайте в суд заявление, заявив о признании прописанного у гражданина утратившим право пользования Вашей квартирой. В заявлении следует сделать акцент на следующее:
    фактически гражданин никогда не жил в спорной квартире;
    он не перевозил к Вам свои вещи, и его имущества у Вас нет;
    гражданин выехал добровольно, покинул место жительства, и в нем не нуждается;
    он никогда не делал попыток вселиться к Вам;
    гражданин не оплачивает коммунальные услуги.
    Судебное решение вступает в законную силу через 30 дней после вынесения. На основании этого решения и выписывается неугодный жилец.
    Такие же действия может совершить и покупатель после приобретения жилого помещения. Если он согласился купить у Вас квартиру с обременением. Никаких проблем с выпиской данного гражданина у него не возникнет.

  2. EQEXARAG Ответить

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.
    Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.
    Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:
    собственником жилья;
    владельцем доли в продаваемой квартире;
    прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
    ее наследником.
    В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:
    основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
    способ продажи (наличный, безналичный);
    наличие обременения жилья;
    возраст ребенка.
    Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:
    полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
    ограниченная (с 14 до 18 лет);
    частичная (с 6 до 14 лет).
    До шести лет ребенок недееспособен.
    Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.
    Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:
    После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
    В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.
    При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.
    В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:
    размер новой квартиры, ее площадь;
    расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
    условия проживания;
    техническая оснащенность;
    соответствие санитарных норм утвержденным законом;
    иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
    Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

    Риски при продаже

    Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.
    Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.
    Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:
    возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
    подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
    выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.
    Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

    Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

    В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:
    Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
    Новые жилищные условия хуже предыдущих.
    Отказ одного из родителей от продажи.
    Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
    Отсутствие прописки в новом жилье.
    Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
    В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
    Если новое жилье находится в аварийном состоянии.
    Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

    Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

    Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

  3. Codora Ответить

    Основные понятия

    По гражданскому законодательству несовершеннолетним признается ребенок, не достигший восемнадцати лет. А дети до четырнадцати лет, считающие малолетними, признаются еще и недееспособными.
    Чем отличны эти понятия и их правовые последствия? Несовершеннолетний ребенок, начиная с четырнадцати лет, признается ограниченно дееспособным.
    То есть он может самостоятельно участвовать в различных сделках, в том числе и касающихся отчуждения жилья.
    Но для этого потребуется согласие законного представителя – родителей или опекунов. При заключении договора ребенок-собственник может самостоятельно подписать документ.
    Как правило, в этом возрасте дети уже могут оценить суть происходящего. Ребенок малолетний условно недееспособен, его мнением никто не интересуется.
    От его имени выступают законные представители, принимают решение и при необходимости ставят за него подпись в договоре купли-продажи.
    Но ребенок может и не иметь право собственности на жилье, а просто быть прописанным на этой жилплощади.
    С юридической точки зрения в этом случае собственнику ничто не мешает продать квартиру, поскольку он правомочен самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
    При продаже жилья воля прописанных лиц не учитывается. Однако здесь вступают в силу нормы семейного права и гражданского законодательства, касающиеся защиты прав ребенка.
    Нельзя просто взять и выписать ребенка в никуда, поскольку даже для несовершеннолетних граждан регистрация обязательна.

    Зачем нужна регистрация

    Каждый россиянин должен иметь регистрацию, или как раньше называли прописку.
    От ее наличия зависит получение большинства государственных услуг, в том числе права на медицинское обслуживание в госучреждениях, получение различных льгот и компенсаций.
    Без прописки человек не привязан территориально, а значит, и учесть его существование государство не может.
    Ребенок должен получить прописку сразу же после выписки из роддома. На основании регистрации осуществляется:
    прикрепление к местной поликлинике;
    оформление материнского капитала или иных субсидий.
    Через некоторое время ребенку потребуется прописка, чтобы пойти в детское дошкольное учреждение, а потом и в школу.
    И хотя по закону, наличие/отсутствие прописки не является условием для получения ребенком общего образования, по факту устроить не прописанных детей в воспитательные и учебные заведения весьма сложно.
    Скорее всего, для отказа найдут приемлемое основание. Кроме того, нужно учитывать и такие нормы закона, по которым незаконное проживание на территории РФ наказывается.
    А отсутствие прописки как раз и является нарушением действующего законодательства.
    По закону гражданин обязан оформить регистрацию в течение семи дней, с момента снятия с учета по прежнему адресу проживания.
    В случае пребывания по адресу, отличному от места прописки, более девяноста дней, требуется оформление временной регистрации.
    От постоянной таковая отлична тем, что по истечении определенного времени аннулируется. Постоянного прописанного человека выписать против его воли можно исключительно через суд.

    Правовое регулирование

    Особенности сделок, касающихся сделок с отчуждением жилья с прописанными или зарегистрированными детьми, регламентированы Конституцией РФ, а также:
    ФЗ № 51 от 30.11.1994
    ГК РФ
    ФЗ № 223 от 29.12.1995
    СК РФ
    ФЗ № 48 от 24.04.2008
    Закон об опеке и попечительстве
    ФЗ № 188 от 29.12.2004
    ЖК РФ
    ФЗ № 1541-1 от 4.07.1991
    Закон «О приватизации жилфонда в РФ»
    Иные акты регионального и муниципального значения

    В этих законодательных нормах несовершеннолетний ребенок рассматривается как полноправный член общества. Он имеет те же права и свободы, что и взрослый человек.
    Отличие только в том, что реализовать свои права самостоятельно ребенок не может в силу возраста. Поэтому интересы его представляют родители, законные представители или органы опеки.
    До 2008 года при любых операциях с жильем, в котором прописаны дети или которым владеют несовершеннолетние, нужно было получать согласие органов опеки.
    Сейчас наличие такого согласия не требуется, если ребенок проживает с родителями. В любое время родители могут выписаться вместе с ребенком и зарегистрироваться по иному адресу.
    Но наличие у ребенка права собственности не позволит осуществить продажу без участи органов опеки.

    Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети

    Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок, достаточно сложная, но осуществимая. Непосредственно сама купля-продажа осуществляется по стандартной процедуре.
    На основании правоустанавливающих и правоподтверждающих документов составляется договор, в котором стороны оговаривают все существенные условия правоотношений.
    После подписания договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.
    Отличия возникают исходя из статуса ребенка, проживающего в продаваемой квартире. Если несовершеннолетний просто прописан вместе с родителями, то проблемы вряд ли возникнуть.
    Достаточно родителям самостоятельно выписаться и выписать ребенка с целью регистрации по иному адресу. Получать согласие от органов опеки в 2019 году не нужно.
    Если новый собственник не возражает, то оформить снятие с учета можно и после завершения купли-продажи, когда продавец приобретет иное жилье.
    Но подобные ситуации скорее исключение, чем правило. Совсем иное дело, когда ребенок прописан в квартире постороннего лица.

  4. Comix Ответить

    Одним из стандартный требований органов опеки и попечительства при снятии ребёнка с регистрационного учёта является наличие нового жилья, которое по своим различным параметрам будет как минимум соответствовать текущему месту проживания.
    Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:
    Эмиграция в другое государство. Если факт эмиграции подтверждён документально, продажа квартиры осуществляется без обязательной прописки ребёнка по новому месту жительства.
    Переезд в другой город. Здесь действует требование, чтобы родители открыли банковский счёт на имя ребёнка и внесли на него сумму, эквивалентную стоимости его доли в проданной квартире.
    Покупка квартиры в недостроенном доме с высокой степенью готовности. Данный вариант допускается при наличии документального подтверждения и даче убедительных объяснений относительно места проживания ребёнка до момента передачи новостроя в эксплуатацию.
    Последующая прописка ребёнка на новом месте
    После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.
    Родители ребёнка должны посетить УФМС по старому адресу и оформить специальный бланк и листок убытия, в котором будет отображена информация о новом адресе проживания ребёнка. Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он обязан заполнять бланк самостоятельно, в присутствии родителей и представителей УФМС.
    Для осуществления процедуры в УФМС следует предоставить некоторые документы:
    паспорта обоих родителей (даже если они находятся в разводе или не ведут совместный быт);
    паспорт или свидетельство о рождении ребёнка;
    письменное согласие органов опеки на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта;
    выписка из ЕГРП на предыдущее жилое помещение.
    В течении следующих 7 рабочих дней сотрудники УФМС производят проверку документации. Если никаких замечаний не возникает, по прошествии обозначенного временного периода выдаётся листок убытия на ребёнка. Срок его действия — 30 календарных дней. С момента выписки ребёнок должен встать на регистрационный учёт по новому месту проживания в течении 7 рабочих дней (ст.20 ГК РФ).
    При регистрации ребёнка по новому месту жительства нужно помнить о некоторых законодательно утверждённых нюансах:
    Ребёнок до 10 лет. Зарегистрировать ребёнка можно только через паспортный стол по месту регистрации одного из родителей (опекунов). Прописать несовершеннолетнего у других родственников не получится.
    Ребёнок от 10 до 14 лет. Для детей старшей возрастной группы имеется возможность зарегистрироваться у родственников первой линии родства (бабушки, дедушки, братья, сёстры) при условии, что они достигли совершеннолетнего возраста, не имеют ограничений в дееспособности.
    Ребёнок от 14 до 18 лет. Помимо двух вышеуказанных вариантов, ребёнка можно зарегистрировать одного по месту фактического проживания. Зачастую данный вариант реализуется в случае, когда ребёнок находится на обучении в техникуме или ВУЗе, проживает в общежитии.

  5. Arabor Ответить

    Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.
    Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.
    Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.
    Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.
    Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.
    Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.
    Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.
    В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

  6. Malonin Ответить

    В разрешении на продажу указываются конкретные условия по продаже недвижимости.
    Главное условие, чтобы в результате сделки не ухудшились условия проживания малыша и не были ущемлены его имущественные интересы.
    То есть при продаже его собственности, в результате покупки на ребенка приобретается в собственность недвижимость аналогичная, либо лучше.
    Также в результате сделки полученная прибыль может быть перечислена деньгами, на расчетный счет открытый на его имя, но это правомерно только в том случае, если продаваемая собственность не единственная принадлежащая ему.

    Отказ органов опеки

    Органы опеки вправе отказать в проведении сделки, если:
    условия проживания будут ухудшены.
    приобретаемое жильё по метражу существенно меньше предыдущего.
    сделка является одновременно договором продажи и дарения.
    приобретается в собственность жильё по договору долевого участия, так как в таком случае право собственности на покупаемое жилье ещё не наступило.
    Также стоит отметить, что законом признаются недействительными сделки, заключенные с участием несовершеннолетних собственников между близки родственниками. Это правило касается как всей собственности ваших чад, так и отдельно выделенных на них долей.
    Кроме того, все сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних обязательно должны быть зарегистрированы у нотариуса. Нотариусу предъявляется разрешение на продажу, полученное от органов опеки и попечительства.
    Далее можно обращаться в регистрационную палату для государственной регистрации сделки.

    Выводы

  7. Arashilar Ответить

    Приватизация создает определенные трудности. Продажа жилья, находящегося в состоянии приватизации, займет больше времени. Потребуется представление большего количества документов.
    Являющиеся участниками приватизации дети, имеют права наравне со взрослыми. Пока приватизация не окончена, продать квартиру не получится, поскольку до завершения процесса нельзя выписать несовершеннолетних.
    Далее, ребенок станет собственником доли квартиры, и начнутся проблемы с его выпиской, поскольку законом установлены особые требования к площади, на которую он перерегистрируется. Если несовершеннолетнему принадлежит доля площадью в 20 кв.м., то зарегистрировать его в жилом помещении, где на человека будет приходиться 10 кв.м., да еще и лишить единственной собственности, будет явным нарушением прав.

    Доля несовершеннолетнего в квартире


    Если родители (или опекуны) планируют продавать приватизированную квартиру, доля которой принадлежит ребенку, в обязательном порядке необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Для того чтобы сделка не сорвалась, согласие нужно оформить заранее. Если налицо явное нарушение прав несовершеннолетнего, надеяться на положительное решение органов опеки не стоит. Одним из важнейших моментов, на который обратят внимание сотрудники, будет наличие другой жилплощади, куда планируется перерегистрировать ребенка. Подтвердить его наличие нужно в письменном виде.
    Для того чтобы увеличить вероятность получения разрешения, некоторые родители отрывают счет на имя ребенка, переводя туда денежные средства, равные стоимости его доли квартиры. Подобный вариант возможен, если семья не планирует покупать другое, улучшающее условия проживания, жилье.

    Подготовка документов

    Существует стандартный перечень документов, необходимых для оформления продажи квартиры. Он может изменяться, в зависимости от обстоятельств, требований регистрирующего органа и изменений законодательства. В настоящее время для проведения сделки необходимы следующие документы:
    Документы, удостоверению личность (паспорта, свидетельство о рождении) и их копии;
    Правоустанавливающие документы на квартиру (как правило, достаточно свидетельства о праве собственности);
    Письменное согласие органов опеки и попечительства;
    Договор купли-продажи квартиры (составляется в трех экземплярах);
    Акт приема-передачи;
    Квитанция об уплате государственной пошлины.
    Также следует подготовить «чистую» справку о регистрации, и справку о регистрации ребенка и других лиц по другому адресу, справку из управляющей компании об отсутствии долга по уплате коммунальных платежей. Эти документы может потребовать покупатель, в подтверждение об отсутствии обременений.

    Действия по сбору документов


    Как только принимается решение о продаже квартиры, необходимо подготовить все документы, какие могут потребоваться для регистрации сделки. Лучше сделать это заранее, еще до того, как появится покупатель, поскольку далеко не все готовы ожидать сбора документов, и могут отказаться от приобретения. Более того, даже при собранном пакете документов, многие покупатели опасаются связываться с квартирами, где были прописаны несовершеннолетние.
    Начинается сбор документов с выписки все зарегистрированных лиц из квартиры, выставляемой на продажу. Чтобы выписать несовершеннолетнего, которому принадлежит доля, нужно представить документы о приобретении новой жилплощади, либо об открытии банковского счета на имя ребенка. Следовательно, представляется копия договора купли-продажи нового жилья (или соглашение), либо банковская выписка по счету.
    С полученными документами следует обратиться в отдел опеки и попечительства, где подать обращение с просьбой о разрешении продажи квартиры. К заявлению прилагаются следующие документы:
    Удостоверения личности собственников квартиры;
    Документы, подтверждающие право собственности каждого из них;
    Согласие на продажу от каждого собственника;
    Документы на квартиру: кадастровый паспорт, план, технический паспорт;
    Выписка из домовой книги с указанием состава семьи, зарегистрированных лиц;
    Справка об отсутствии задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги;
    Справка о состоянии лицевого счета.

  8. Codeholding Ответить

    Если несовершеннолетний не является собственником помещения либо доли в нём, но при этом зарегистрирован в данной квартире, разрешение на продажу от органов опеки не требуется.
    Выписка несовершеннолетнего ребёнка невозможна в «никуда», то есть у него обязана быть регистрация на постоянной основе. Существует несколько возможностей зарегистрировать детей в зависимости от их возраста:
    до 14 лет они могут проживать по тому же адресу, что и родители, опекуны или усыновители (на основании второй части 20 статьи ГК РФ);
    от 14 до совершеннолетия они имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (бабушки, взрослых сестёр или братьев, дяди и т. д.), а паспортный стол обязан оформить регистрацию по их фактическому месту проживания.
    Выписывание ребёнка из квартиры чаще происходит в добровольном, чем в обязательном (иначе судебном) порядке. Для добровольного снятия с учёта детей до 14 лет необходимо только согласие их представителей (родителей или опекунов), а дети старше четырнадцатилетнего возраста оправляют заявление от собственного лица.
    Не любое жильё подойдёт для того, чтобы прописать там детей, так как оно должно соответствовать определённым критериям, то есть иметь все условия для комфортного проживания детей в помещении, отвечать правилам безопасности и санитарным нормам.
    Существует 2 проверенных и самых простых способа снять прописку, выписав ребёнка в добровольном порядке:
    снятие автоматически после перерегистрации по другому адресу (для этого нужно прийти с обращением в паспортный стол по новому месту проживания);
    отправка заявления для удаления с учёта (отправляется по предыдущему месту проживания законными представителями не достигших 18 лет граждан).

    Какие бумаги необходимы для удаления с учёта

    При добровольной смене регистрации требуется всего несколько бумаг, а именно:
    удостоверение личности (то есть свидетельство о рождении или имеющийся паспорт);
    письменно оформленное согласие от второго супруга, если семья проживает раздельно;
    заявление (по предыдущему адресу проживания – об удалении с регистрационного учёта, а по новому – о перерегистрации);
    согласие от законных представителей и документация, подтверждающая их личности и полномочия;
    бумаги, подтверждающие вселение, требуются при перерегистрации детей по новому адресу.

    Когда невозможно снять с регистрационного учёта

    В некоторых случаях выписать ребёнка из квартиры невозможно без судебного вмешательства. Однако следует помнить, что суд охраняет в первую очередь права детей, именно поэтому при определённых обстоятельствах регистрационный учёт снять невозможно.
    Например, при раздельном проживании родителей либо их разводе за детьми закрепляется право пользования жильём, так как семейные отношения между детьми и родителями не прекращаются.

    Составление договора

  9. Nilarim Ответить

    Сразу сделаем еще одно очень важное с точки зрения закона замечание: акт регистрации (то есть та самая пресловутая прописка) – это просто административный акт. Никаких прав на жилье, кроме возможности его использования, этот акт не дает. Об этом говорят и закон, и судебная практика. Поэтому владелец без всяких проблем может продать свою квартиру, не имея согласия лиц, прописанных в ней. А вот что с ними будет делать покупатель – это уже вопрос другой.
    В квартире собственника может быть прописан кто угодно. Но обычно к таким людям относятся:
    изначально пописанные граждане, ранее не принимавшие участия в приватизации;
    супруги, вселенные и прописанные после регистрации брака;
    дети, родившиеся уже после того, как квартира перешла в собственность одному из родителей;
    посторонние лица, которых собственник временно или постоянно зарегистрировал по своему месту жительства.

    Временная и постоянная прописка

    По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно или временно. С временной регистрацией просто – собственник прописывает у себя гражданина, например, на полгода. После истечения этого срока все права у временного жильца заканчиваются. Никакие дополнительные процедуры для выписки при этом не предусмотрены. Регистрацию при желании можно как продлить на любой срок, так и не продлевать.
    С постоянной регистрацией ситуация другая. У лица, прописанного постоянно, возникает так называемое право пользования жильем. Распорядиться квартирой, как собственник (продать ее, подарить, либо оставить в наследство) он не может, зато может жить по месту своей прописки и пользоваться жильем наряду с собственником. Если этот человек при продаже квартиры соглашается выписаться добровольно, проблем ни у кого не будет. А что делать, если он категорически отказывается? Тогда его придется выписывать.

    Как выписать из квартиры постороннего человека


    Рассмотрим самый простой вариант – несколько лет назад вы прописали в свою квартиру постороннего человека, который не является вашим родственником. С вами он не проживает, однако регистрацию у вас имеет.
    До недавнего времени это обстоятельство вам не мешало, однако вы решили жилье продавать. Где живет прописанный у вас человек, неизвестно, связи вы не поддерживаете, предложить ему выписаться в добровольном порядке возможности нет. Сразу возникает вопрос – что делать с прописанным человеком?
    Можно снизить цену на квартиру и продать ее прямо с обременением, если найдется покупатель. А можно выписать постороннего гражданина и без его согласия.
    Для этого подайте в суд заявление, в котором вы заявите требование о признании прописанного у вас гражданина утратившим право пользования вашей квартирой. В заявлении следует сделать акцент на следующее:
    фактически гражданин никогда не жил в спорной квартире вместе с вами;
    он не перевозил к вам свои вещи, и его имущества у вас нет;
    гражданин выехал добровольно, покинул место жительства, и в нем не нуждается;
    он никогда не делал попыток вселиться к вам;
    гражданин не оплачивает коммунальные услуги.
    После того, как вы получите решение, и оно через тридцать дней вступит в законную силу, вы на основании этого решения и выпишите гражданина. На этом обременения будут сняты.
    Такие же действия может совершить и покупатель после приобретения жилого помещения, если он согласился купить у вас квартиру с обременением. Никаких проблем с выпиской данного гражданина у него не возникнет.

    Как выписать из квартиры родственника

    У собственника квартиры имеются родственники, которые проживают вместе с ним. Таких лиц закон называет «членами семьи собственника». Они имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, при условии, что они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс РФ относит его детей, родителей и супругов.
    Членами семьи собственника могут признать и других лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:
    другие родственники, помимо тех, кто указан в законе;
    иждивенцы, признанные нетрудоспособными;иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.
    Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому такой человек должен освободить квартиру по первому требованию собственника. Если бывший член семьи добровольно этого не делает, то его выселяют в судебном порядке, подав соответствующий иск. После этого по описанной выше схеме гражданина выписывают по тем же основаниям. В отличие от посторонних лиц, бывшие члены семьи нанимателя имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.
    Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право пользования жилым помещением собственника. Такое право допускается в следующих случаях:
    у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
    у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.
    После того, как срок, установленный судом, закончится, право пользования квартирой у такого человека прекратится.
    Данное законодательное правило дает возможность некоторого маневрирования. Например, вы прописали в вашу квартиру своего взрослого (совершеннолетнего) ребенка, который ранее проживал в другом месте.
    Ребенок не может стать вашим бывшим родственником даже в случае развода родителей. Соответственно, в судебном порядке лишить совершеннолетнего сына или дочь права пользования квартирой по данному основанию вы не сможете. Однако вы можете продать свою квартиру вместе с прописанным в ней совершеннолетним ребенком, после чего новый собственник выпишет его из квартиры без проблем.
    О том, какие проблемы могут возникнуть при попытке выписать родственников смотрите на видео:

  10. Muwyn Ответить

    Характерные черты сделок с жилплощадью несовершеннолетних граждан в РФ устанавливаются такими нормативными документами:
    Основным законом – Конституцией Российской Федерации;
    ГК РФ (Федеральный Закон №51 от 30 ноября 1994 года);
    Нормами Семейного кодекса РФ (Федеральный Закон №223 от 29 декабря 1995 года);
    Законом об опеке и попечительстве (Федеральный Закон №48 от 24 апреля 2008 года).
    ЖК РФ (Федеральный Закон №188 от 29 декабря 2004 года);
    Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ФЗ № 1541-1 от 04 июля 1991 года);
    Иными НПА, а также подзаконными нормативными актами муниципального значения.
    Указанные своды законов и отдельные законы определяют ребенка, как члена общества, обладающего полным объемом прав и свобод.
    Отличительной особенностью прав ребенка от прав взрослого гражданина является то, что ряд своих законных интересов он может осуществлять лишь посредством родительской помощи, а при отсутствии таковых, через законного представителя (представителей), а также через органы опеки и попечительства.
    Во время осуществления сделок с объектами недвижимости, указанные органы должны защищать несовершеннолетнего от нарушения его имущественных прав.
    Есть такой популярный неверный стереотип, касательно того, что органы опеки и попечительства должны давать свое разрешение на продажу жилплощади ребенка лишь при обстоятельствах ухудшения жилищных условий последнего.
    Смеем заметить, что это не является полностью корректным суждением, так как любое изменение в правовом положении жилья, принадлежащего ребенку, должно согласовываться с вышеуказанным органом.
    Сделка, которая не одобряется ООП, не сможет быть удостоверенной нотариально, и, соответственно, не признается со стороны государства. При условии, что такая сделка осуществилась каким-то иным путем, она признается судебным органом как недействительная.
    Тем более, если жилищные условия ребенка изменились в худшую сторону, ведь базовое условие для получения разрешения на реализацию объекта недвижимости несовершеннолетнего собственника в том, что жилье, которое приобретается, не ухудшает условия проживания данного лица, ни в плане площади жилья, ни в плане санитарных норм, ни в плане размера его доли.
    Несовершеннолетний гражданин и недееспособность
    С целью четкого понимания того, в каких случаях продавец недвижимости с несовершеннолетним сособственником будет обязан получить разрешение ООП, следует рассмотреть значение понятий «несовершеннолетний», а также «недееспособность». Являются ли данные понятия тождественными? Конечно же, нет.
    Дееспособность – способность осуществления и приобретения гражданином прав и обязанностей. Согласно ст. 60 Конституции РФ, полной дееспособностью гражданин будет обладать после достижения совершеннолетнего возраста (18 лет). С данного момента, гражданин будет иметь право на осуществление различных сделок в самостоятельном порядке.
    Лица, которые не достигли возраста 18 лет, признаются несовершеннолетними. Если гражданин не достиг 14-летнего возраста, то он имеет статус малолетнего.
    Малолетнее лицо является недееспособным, а потому сделки от своего имени они совершать, естественно, не могут. За них это делают их законные представители.
    Лицо, находящееся в возрасте от 14 до 18 лет, обладает большим объемом свобод по заключению сделок, однако, при условии, что действия таковых будут иметь одобрение со стороны родителей или законных представителей. Данное положение определяется с законодательной стороны, как неполная или ограниченная дееспособность.
    Итак, во время реализации недвижимости, принадлежащей недееспособному или не полностью дееспособному лицу, следует получить согласие на сделку от ООП.
    Но заметим, что несовершеннолетние граждане могут обладать и полной дееспособностью.
    Согласно нормам действующего законодательства, подобный статус у детей появляется в таких случаях:
    Во время вступления лица в брак с шестнадцатилетнего возраста (кроме того, при расторжении брачных отношений до момента достижения лицом совершеннолетнего возраста, он будет иметь статус дееспособного);
    При эмансипации (статья 27 ГК РФ), которая означает, что ребенок возрастом 16 лет, работающий согласно трудовому договору, или же занимающийся предпринимательством, имеет право на получение полной дееспособности.
    В данных случаях, согласия от ООП на реализацию объекта недвижимости не потребуется.

Добавить комментарий для Arashilar Отменить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *