Если договор аренды на 11 месяцев пролонгируется нужна ли регистрация?

18 ответов на вопрос “Если договор аренды на 11 месяцев пролонгируется нужна ли регистрация?”

  1. mihlo123 Ответить

    Продление договора аренды регулируется законодательством РФ, а именно, Гражданским кодексом (ст. 621 ГК РФ).
    В этой статье обозначены следующие моменты:

    если текущим договором аренды или законом не указан срок аренды, тогда по окончании срока действия документа арендатор имеет преимущественное право перед другими потенциальными арендаторами на заключение сделки на новый срок;
    если арендатор хочет продлить сделку, тогда он обязан уведомить о своем решении арендодателя письменно в срок, указанный в договоре;
    если арендатор по окончании арендного срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, при этом у арендодателя нет на этот счет никаких возражений, тогда по умолчанию такая сделка считается продленной на неопределенный срок.
    Исходя из вышеизложенного стоит отметить, что такое пролонгация договора аренды – это продление сделки на определенный либо неопределенный срок.

    Инициатор пролонгации договора аренды

    Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.
    Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.
    Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:
    обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
    составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
    подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.

    Особенности процедуры пролонгации договора аренды в 2019 году

    Процесс продления договора аренды после истечения срока его действия имеет ряд нюансов:

    стороны сделки могут прописать в тексте договора аренды пункт о возможном продлении договора на новый срок;
    если в договоре аренды будет прописан пункт о пролонгации сделки, то это не означает, что арендатор и арендодатель обязаны будут продлить договор на новый срок;
    если отношения сторон после окончания срока действия договора аренды продолжаются, то заключать новый договор аренды не нужно;
    пролонгация договора аренды означает, что договор продлевается на тех же условиях. Дополнительно заключать какие-либо соглашения или дополнения к договору для возобновления его действия не нужно;
    если стороны хотят расторгнуть продленный на неограниченный срок договор аренды, тогда инициатор расторжения (арендатор или арендодатель) должен уведомить о своем решении вторую сторону сделки за 3 месяца до планируемой даты расторжения сделки;
    обязательным условием для пролонгации договора аренды является отсутствие возражений у обеих сторон.

    Способы пролонгации договора аренды

    Вопрос о продлении договора аренды актуален лишь в том случае, если стороны сделки ранее заключили срочный договор, а не сделку на неопределенный срок.
    Пролонгация документа может проходить двумя способами:

    Автоматическая пролонгация. Если по окончании срока действия соглашения арендодатель не истребует у арендатора имущество, а тот и дальше продолжает пользоваться им, тогда речь идет об автоматической пролонгации договора на неопределенный срок. Также пролонгация договора может быть оформлена и на определенный срок. Это бывает в том случае, когда в тексте договора указано, что договор аренды автоматически продлевается на тот же срок при соблюдении определенных условий.
    Пролонгация сделки по согласию сторон. Этот способ предусматривает продление договора аренды путем заключения нового договора (с измененными условиями) или дополнительного соглашения к существующему договору.

    Особенности оформления дополнительного соглашения

    Необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды возникает тогда, когда в текущем договоре прописан срок аренды. Чтобы изменить этот срок, а именно, продлить его, стороны и заключают дополнительное соглашение.
    Для оформления дополнительного соглашения важно учесть следующие моменты:
    Дополнительное соглашение может быть заключено в той же форме, что и основной договор аренды.
    Если договор аренды был заверен нотариально и был зарегистрирован в Росреестре, тогда дополнительное соглашение тоже должно быть заверено у нотариуса и зарегистрировано в регистрирующем органе.
    Соглашение о продлении срока действия договора аренды должно быть составлено в 2 экземплярах – если сделку не нужно регистрировать, или в 3 экземплярах – по одному для каждой стороны, а третий – для предоставления в Росреестр.
    В дополнительном соглашении должна быть прописана следующая информация:

    наименование документа;
    дата и место составления;
    информация о текущем договоре аренды, на основании которого заключается соглашение (номер и дата составления документа);
    наименование сторон;
    условия продления сделки;
    подписи сторон.

    Вопросы по теме

    Регистрировать или нет пролонгированный договор аренды?

    Многие арендаторы интересуются: «Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией?». Ведь по закону сделка, заключенная на срок до 1 года, не подлежит государственной регистрации.
    А как же быть с пролонгированным соглашением? Дело в том, что некоторые люди так и поступают: заключают договор на срок менее 12 месяцев, а потом просто продлевают соглашение.
    Если договор бессрочный, а стороны по умолчанию продлили свои договорные отношения, тогда регистрировать его не нужно, поскольку непонятно, на какой срок заключался бессрочный договор (возможно, его оформляли на срок до 12 месяцев).
    Несмотря на такую хитрость, как отсутствие регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в такой сделке есть существенная опасность – при таких условиях любая сторона сделки может расторгнуть договор в любое время, заблаговременно предупредив о своем намерении другую сторону.
    Процедура пролонгации договора аренды, заключенного менее чем на 1 год, не требует регистрации в Росреестре.

    Нужно ли регистрировать соглашение о продлении договора, если договор заключен на срок свыше 1 года?

    Да, в этом случае регистрировать соглашение нужно обязательно. В том случае если стороны по незнанию или намеренно откажутся в регистрации соглашения, тогда будет считаться, что договор действительный при соблюдении ранее обозначенных условий, а дополнительное соглашение не будет иметь юридической силы.

    Как правильно автоматически продлевать договор аренды без регистрации?


    То есть, если ни одна из сторон не изъявит желания прекратить действие соглашения, тогда будет считаться, что договор автоматически продлевается на прежний срок, а именно, на 11 месяцев.
    Можно ли продлить договор аренды, заключенный на 11 месяцев, если этот момент не прописан в основном договоре? Да, можно. По закону необязательно, чтобы в тексте договора значился пункт о том, что сделка может быть продлена по умолчанию сторон.
    Если арендатор и арендодатель обоюдно придут к одному мнению, тогда соглашение автоматически может быть продлено на срочной или бессрочной основе.
    Почему арендаторы стараются заключать договор именно на 11 месяцев? Потому что в таком случае они экономят деньги и время на регистрацию сделки.

    Как арендатору пролонгировать договор?

    Если арендатор планирует и дальше пользоваться арендованным помещением, то желательно не дожидаться, когда по окончанию срока действия договора арендодатель сообщит о том, что он против продления, а лучше заранее сообщить ему о своем намерении и дальше арендовать недвижимость.
    Для этого арендатору необходимо уведомить о своем намерении арендодателя в письменной форме путем отправления соответствующего уведомления о пролонгации по адресу нахождения арендодателя.
    Письмо нужно отправлять заказным с уведомлением, чтобы быть уверенным в том, что арендодатель получит его. Это важно сделать для того, чтобы в случае спорной ситуации арендатор смог доказать в суде, что уведомление арендодателю было отправлено.
    Пролонгация договора аренды может быть как автоматической (без составления дополнительного соглашения), так и с оформлением соглашения.

  2. bezlad Ответить

    Здравствуйте
    Цитата (Анастасия_36):в этой стать идет ссылка на договор заключенный на неопр. срок :
    ” Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. ”
    здесь больше интересуют последствия про короткие 11 месячные с пролонгацией ?
    Что вам хотела сказать Галина Геннадьевна?
    Что если вы заключили договор на 11 месяцев, его регистрировать не нужно. Если вы продолжаете пользоваться помещением по истечение  11 месяцев, то такой договор продлевается на неопределенный срок.
    Цитата (статья 624 ГК РФ):1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
    При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
    Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
    2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
    и такой договор также не подлежит регистрации.
    И такой договор не подлежит регистрации.

  3. olegas99 Ответить

    Последние изменения: Январь 2020
    Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.
    Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

    Основные положения о пролонгации договора аренды

    Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.
    Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.
    Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.
    Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

  4. Dimanychev152 Ответить

    На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.
    Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).
    В таком случае, если стороны укажут срок, превышающий максимально допустимый, будет считаться, что контракт заключен на максимально допустимый законом срок.
    Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.
    В таком случае, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до момента изъявления одной из сторон желания расторгнуть контракт (при условии предварительного уведомления другой стороны как минимум за 3 месяца).
    Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.

    Как продлить

    Срок договора – это одно из существенных условий арендного контракта. В отношении изменения условия договора аренды действует общий принцип Кодекса, установленный в статьях 450-453.
    Так, согласно положениям Главы 29, изменение может производиться:
    по обоюдному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения;
    по решению суда в случае существенного нарушения контракта одной из сторон.
    Однако, помимо общих положений, ст. 621 Кодекса выделяет отдельные нормы в отношении возобновления договора.
    Так, согласно ч. 1 вышеуказанной статьи, арендатор, в течении времени аренды добросовестно выполнявший свои обязательства, имеет первостепенное право на заключение арендного контракта с прежним арендодателем на следующий срок.
    При этом арендатор обязан оповестить арендодателя о таком желании в срок, который прописан в договоре, а если такой срок отсутствует – то в разумный срок.
    Ч. 2 этой же статьи устанавливает расширенное правило. Если арендатор по истечении срока аренды продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает своих возражений на этот счет, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.
    Итак, изменить срок у срочного арендного соглашения можно двумя основными путями:
    заключить доп. соглашение об изменении сроков, учитывая законодательные положения ст. 450-453 Кодекса;
    или же вообще не предпринимать никаких действий (если арендодатель не возражает), просто продолжая пользоваться имуществом (ч. 2 ст. 621 Кодекса).
    Если в договоре содержится пункт, противоречащий правилам ч. 2 ст. 621, такое соглашение признается как ничтожное, так как норма указанной статьи императивная и не подлежит изменению условиями соглашения сторон (см. комментарий к ст. 621 Кодекса).

    Заключенного менее чем на 1 год

    Арендный контракт может быть заключен на любой срок. Законом прямо не определено, какой срок можно считать минимальным. Представляется, что стороны могут договориться и о аренде помещения даже на 1 день.
    В свою очередь, максимальные сроки в отношении отдельных видов имущества все же ограничиваются.
    Таким образом, даже срочный договор, заключенный, к примеру, на 10 лет, будет считаться заключенным на 5 лет, если законом в отношении арендуемого объекта имущества установлен максимальный срок аренды в 5 лет.
    Если контракт заключен на время менее 1 года, то:
    он может быть заключен в устной форме, если обе стороны процесса – физические лица;
    сделку можно не регистрировать в Росреестре.
    Продлить контракт, заключенный на время меньше 12 месяцев, можно стандартными способами:
    заключить доп. соглашение;
    или просто продолжать пользоваться недвижимостью, если арендодатель не имеет претензий.

    На 11 месяцев

    Договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, как и на любой другой срок менее 1 года, может быть:
    в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
    не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.
    В таких ситуациях возникает вопрос – как быть с госрегистрацией продленных договоров, которые изначально не требовали госрегистрации? Разъяснения по таким вопросам привел ВАС РФ в своем Информационном Письме № 59 от 16.02.2001 года “Обзор практики разрешения споров…” (далее – Письмо № 59).
    В Разделе 10 настоящего нормативного акта содержится объяснение:
    если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
    если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
    если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).

    На неопределенный срок

    Госрегистрации подлежат только договоры, заключенные на срок более 1 года. В остальных случаях обращаться в Регпалату нет необходимости.
    Также и в случае продления на неопределенный срок – вне зависимости от того, заключат ли стороны дополнительное соглашение, либо же воспользуются правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, договор не нужно регистрировать, если изначально он был заключен на срок менее 1 года.
    Если продлевается договор сроком более 1 года, то, снова-таки, неважно, будет ли заключено доп. соглашение с условием о продлении на неопределенный срок, или стороны воспользуются автоматическим правом продления на неопределенный срок, договор будет подлежать госрегистрации (Раздел 11 Письма № 59).
    Итак, основной вывод выглядит следующим образом – неважно, на какой срок продлевается договор – важно, на какой срок он был заключен изначально. Именно из этого начального срока и нужно исходить, решая вопрос о необходимости проведения регистрации сделки.

  5. htckoty Ответить

    Здравствуйте, Мария Викторовна!
    ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды, заключенный на срок более одного года. Так согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    Если Ваш договор изначально заключается на 11 месяцев, то осуществлять государственную регистрацию не требуется, т.к. срок действия договора меньше года.
    Давайте же разберемся со сроком пролонгации договора аренды.
    Если в договоре аренды будет написано, что после окончания первоначального срока аренды договор пролонгируется «на неопределенный срок», то получается, что стороны договора (арендодатель и арендатор) заранее не знают, на какой срок будет продлен договор, это может быть и месяц, и три месяца и три года. Поскольку срок пролонгации не известен, то регистрировать такой договор не нужно. Даже если такой пролонгированный договор просуществует несколько лет, в государственной регистрации он не нуждается.
    Если Вы в договоре укажите, что он пролонгируется «на тот же срок», то это значит, что договор аренды будет действовать еще ровно столько, сколько стороны изначально установили в договоре аренды. Из вашего письма следует, что договор аренды заключается на 11 месяцев, значит, пролонгированный договор будет действовать аналогичный срок – 11 месяцев. Однако здесь надо понимать, что срок действия договора аренды не должен рассматривается как 11 месяцев + 11 месяцев = 22 месяца, очевидно, это больше года, значит необходимо регистрировать договор аренды. Оказывается, пролонгированный договор – это второй, другой договор аренды, который заключается сторонами на прежних условиях и на прежний срок. Вторые 11 месяцев – это новый срок по другому договору, и приплюсовывать эти месяцы к прежним 11 месяцам не правильно. А раз это новые 11 месяцев, то регистрировать такой договор аренды не надо, т.к. он заключается на срок менее года.
    Мария Викторовна, т.к. регистрировать договор аренды не нужно при любой формулировке, вам необходимо определиться, какой срок действия пролонгированного договора для вашей компании выгоднее. Разница в сроках следующая: пролонгировав договор «на такой же срок» стороны договора изначально знают окончательный срок аренды, в связи с чем, могут заранее спланировать дальнейшее использование недвижимости (в случае арендодателя) и свое местонахождение (в случае с арендатора).
    Если же в договоре будет указана пролонгация договора на «неопределенный срок», то конечного срока действия у договора не будет, договор можно будет только досрочно расторгнуть по инициативе одной из сторон. Как правило, для второй стороны это будет неожиданностью, и, скорее всего неприятной.
    Удачи Вам!

  6. Uglov59 Ответить

    Здравствуйте! Договор продляется автоматически, гос.регистрация при этом не требуется.
    В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).
    Для более подробной консультации Вы можете обратиться к юристам нашей компании.

  7. alexeyzh2@gmail.com Ответить

    Условие об автоматической пролонгации договора в случае, если ни одна из сторон не изъявила желания его расторгнуть, не противоречит законодательств. Предусмотренная автоматическая пролонгация договора не оговаривает, на какой конкретный период продляется действие договора, следовательно, он считается продленным на неопределенный срок, что согласуется с положениями ст. 621 ГК РФ, согласно которому: “если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)”. В связи с тем, что договор считается продленным на неопределенный срок автоматически, то подписания дополнительного соглашения не требуется. Это определено Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59: если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации, то по окончании срока договора между сторонами фактически начинает действовать новый договор аренды на условиях, сформулированных в первоначальном договоре. Подписание дополнительного соглашения необходимо только в случае, если стороны намерены изменить какие-то его условия (например, условие об арендной плате). При этом договоры аренды недвижимости, заключенные или возобновленные на неопределенный срок, не подлежат государственной регистрации.

  8. pyo165 Ответить

    Продление договора аренды регулируется законодательством РФ, а именно, Гражданским кодексом (ст. 621 ГК РФ).
    В этой статье обозначены следующие моменты:

    если текущим договором аренды или законом не указан срок аренды, тогда по окончании срока действия документа арендатор имеет преимущественное право перед другими потенциальными арендаторами на заключение сделки на новый срок;
    если арендатор хочет продлить сделку, тогда он обязан уведомить о своем решении арендодателя письменно в срок, указанный в договоре;
    если арендатор по окончании арендного срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, при этом у арендодателя нет на этот счет никаких возражений, тогда по умолчанию такая сделка считается продленной на неопределенный срок.
    Исходя из вышеизложенного стоит отметить, что такое пролонгация договора аренды – это продление сделки на определенный либо неопределенный срок.

    Инициатор пролонгации договора аренды

    Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.
    Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.
    Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:
    обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
    составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
    подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.

    Особенности процедуры пролонгации договора аренды в 2019 году

    Процесс продления договора аренды после истечения срока его действия имеет ряд нюансов:

    стороны сделки могут прописать в тексте договора аренды пункт о возможном продлении договора на новый срок;
    если в договоре аренды будет прописан пункт о пролонгации сделки, то это не означает, что арендатор и арендодатель обязаны будут продлить договор на новый срок;
    если отношения сторон после окончания срока действия договора аренды продолжаются, то заключать новый договор аренды не нужно;
    пролонгация договора аренды означает, что договор продлевается на тех же условиях. Дополнительно заключать какие-либо соглашения или дополнения к договору для возобновления его действия не нужно;
    если стороны хотят расторгнуть продленный на неограниченный срок договор аренды, тогда инициатор расторжения (арендатор или арендодатель) должен уведомить о своем решении вторую сторону сделки за 3 месяца до планируемой даты расторжения сделки;
    обязательным условием для пролонгации договора аренды является отсутствие возражений у обеих сторон.

    Способы пролонгации договора аренды

    Вопрос о продлении договора аренды актуален лишь в том случае, если стороны сделки ранее заключили срочный договор, а не сделку на неопределенный срок.
    Пролонгация документа может проходить двумя способами:

    Автоматическая пролонгация. Если по окончании срока действия соглашения арендодатель не истребует у арендатора имущество, а тот и дальше продолжает пользоваться им, тогда речь идет об автоматической пролонгации договора на неопределенный срок. Также пролонгация договора может быть оформлена и на определенный срок. Это бывает в том случае, когда в тексте договора указано, что договор аренды автоматически продлевается на тот же срок при соблюдении определенных условий.
    Пролонгация сделки по согласию сторон. Этот способ предусматривает продление договора аренды путем заключения нового договора (с измененными условиями) или дополнительного соглашения к существующему договору.

    Особенности оформления дополнительного соглашения

    Необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды возникает тогда, когда в текущем договоре прописан срок аренды. Чтобы изменить этот срок, а именно, продлить его, стороны и заключают дополнительное соглашение.
    Для оформления дополнительного соглашения важно учесть следующие моменты:
    Дополнительное соглашение может быть заключено в той же форме, что и основной договор аренды.
    Если договор аренды был заверен нотариально и был зарегистрирован в Росреестре, тогда дополнительное соглашение тоже должно быть заверено у нотариуса и зарегистрировано в регистрирующем органе.
    Соглашение о продлении срока действия договора аренды должно быть составлено в 2 экземплярах – если сделку не нужно регистрировать, или в 3 экземплярах – по одному для каждой стороны, а третий – для предоставления в Росреестр.
    В дополнительном соглашении должна быть прописана следующая информация:

    наименование документа;
    дата и место составления;
    информация о текущем договоре аренды, на основании которого заключается соглашение (номер и дата составления документа);
    наименование сторон;
    условия продления сделки;
    подписи сторон.

    Вопросы по теме

    Регистрировать или нет пролонгированный договор аренды?

    Многие арендаторы интересуются: «Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией?». Ведь по закону сделка, заключенная на срок до 1 года, не подлежит государственной регистрации.
    А как же быть с пролонгированным соглашением? Дело в том, что некоторые люди так и поступают: заключают договор на срок менее 12 месяцев, а потом просто продлевают соглашение.
    Если договор бессрочный, а стороны по умолчанию продлили свои договорные отношения, тогда регистрировать его не нужно, поскольку непонятно, на какой срок заключался бессрочный договор (возможно, его оформляли на срок до 12 месяцев).
    Несмотря на такую хитрость, как отсутствие регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в такой сделке есть существенная опасность – при таких условиях любая сторона сделки может расторгнуть договор в любое время, заблаговременно предупредив о своем намерении другую сторону.
    Процедура пролонгации договора аренды, заключенного менее чем на 1 год, не требует регистрации в Росреестре.

    Нужно ли регистрировать соглашение о продлении договора, если договор заключен на срок свыше 1 года?

    Да, в этом случае регистрировать соглашение нужно обязательно. В том случае если стороны по незнанию или намеренно откажутся в регистрации соглашения, тогда будет считаться, что договор действительный при соблюдении ранее обозначенных условий, а дополнительное соглашение не будет иметь юридической силы.

    Как правильно автоматически продлевать договор аренды без регистрации?


    То есть, если ни одна из сторон не изъявит желания прекратить действие соглашения, тогда будет считаться, что договор автоматически продлевается на прежний срок, а именно, на 11 месяцев.
    Можно ли продлить договор аренды, заключенный на 11 месяцев, если этот момент не прописан в основном договоре? Да, можно. По закону необязательно, чтобы в тексте договора значился пункт о том, что сделка может быть продлена по умолчанию сторон.
    Если арендатор и арендодатель обоюдно придут к одному мнению, тогда соглашение автоматически может быть продлено на срочной или бессрочной основе.
    Почему арендаторы стараются заключать договор именно на 11 месяцев? Потому что в таком случае они экономят деньги и время на регистрацию сделки.

    Как арендатору пролонгировать договор?

    Если арендатор планирует и дальше пользоваться арендованным помещением, то желательно не дожидаться, когда по окончанию срока действия договора арендодатель сообщит о том, что он против продления, а лучше заранее сообщить ему о своем намерении и дальше арендовать недвижимость.
    Для этого арендатору необходимо уведомить о своем намерении арендодателя в письменной форме путем отправления соответствующего уведомления о пролонгации по адресу нахождения арендодателя.
    Письмо нужно отправлять заказным с уведомлением, чтобы быть уверенным в том, что арендодатель получит его. Это важно сделать для того, чтобы в случае спорной ситуации арендатор смог доказать в суде, что уведомление арендодателю было отправлено.
    Пролонгация договора аренды может быть как автоматической (без составления дополнительного соглашения), так и с оформлением соглашения.

  9. sonpul Ответить

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.
    Обоснование выводаВ соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
    При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ. Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
    1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на ­неопределенный срок не требуется.
    Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на не­определенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному ­письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), далее – Информационное ­письмо № 59).
    Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
    2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
    В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тот же срок. В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма № 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не ­суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
    В приведенной ситуации срок договора, заключенного 2 октября 2013 года на 11 месяцев, истек, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия данного соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, ­заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).
    В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 Информационного письма № 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (см., например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 № ВАС-18020/09, постановления ФАС Московского округа от 18.03.2011 № Ф05-1743/2011, ФАС Уральского округа от 11.11.2009 № Ф09-8709/09-С3).
    Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Последние не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (см. также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ­ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ).
    Полистать демо-версию печатного журнала

  10. Sting424 Ответить

    С точки зрения содержания краткосрочная аренда с пролонгацией и без отличаются лишь тем, содержится ли соответствующий пункт в договоре или нет. Но даже если он отсутствует, это ничего не значит: арендатор и арендодатель вправе в любой момент изменить содержание договора, подписав к нему дополнительное соглашение.
    Однако в том случае, если пункта о пролонгации нет, арендодатель уже не обязан продлять отношения с арендатором и может отказаться подписывать допсоглашение. Правда, при этом надо учитывать то, что в силу ч. 1 ст. 621 арендатор имеет преимущество при заключении договора. Если он в разумный срок до того, как отношения прекратились, уведомит о желании продлить аренду, арендодатель обязан предложить ему заключить договор заново, пусть даже и на новых условиях.
    Если он этого не сделает, то в течение года он лишится права сдавать это помещение в аренду кому бы то ни было. При нарушении этого требования прежний арендатор имеет право через суд потребовать по своему выбору:
    Возместить убытки, связанные с отказом от подписания договора.
    Возместить убытки и провести цессию, заменив нового арендатора в договоре на прежнего.
    Порядок подписания и условия краткосрочного договора с пролонгацией будут такими же, как и без неё. Исключением будет пункт, указывающий порядок продления. Он определяется сторонами по своему усмотрению и может выглядеть, например, вот так: «Если в течение 1 календарного месяца до истечения срока настоящего договора ни одна из сторон не заявит о своём желании прекратить отношения, договор будет продлён на срок 11 календарных месяцев на тех же условиях».
    Краткосрочный договор аренды как с пролонгацией, так и без неё – удобная форма отношений, часто применяемая на практике. Главное при использовании такой аренды не нарушить требований законодательства.

  11. Рњr.Arthur Ответить

    При оформлении договора аренды жилого или нежилого помещения в тексте документа может прописываться срок, до которого арендатор предоставляет арендодателю недвижимость для пользования.
    Но когда этот срок подходит к концу, а стороны сделки не прочь продлить договорные отношения, тогда стоит говорить о пролонгации договора аренды.
    Что это такое и для чего пролонгировать договор, если можно заключить новую сделку?

    Понятие пролонгации договора аренды

    Продление договора аренды регулируется законодательством РФ, а именно, Гражданским кодексом (ст. 621 ГК РФ).
    В этой статье обозначены следующие моменты:

    если текущим договором аренды или законом не указан срок аренды, тогда по окончании срока действия документа арендатор имеет преимущественное право перед другими потенциальными арендаторами на заключение сделки на новый срок;
    если арендатор хочет продлить сделку, тогда он обязан уведомить о своем решении арендодателя письменно в срок, указанный в договоре;
    если арендатор по окончании арендного срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, при этом у арендодателя нет на этот счет никаких возражений, тогда по умолчанию такая сделка считается продленной на неопределенный срок.
    Исходя из вышеизложенного стоит отметить, что такое пролонгация договора аренды – это продление сделки на определенный либо неопределенный срок.

    Инициатор пролонгации договора аренды

    Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.
    Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.
    Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:
    обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
    составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
    подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.

    Особенности процедуры пролонгации договора аренды в 2020 году

    Процесс продления договора аренды после истечения срока его действия имеет ряд нюансов:

    стороны сделки могут прописать в тексте договора аренды пункт о возможном продлении договора на новый срок;
    если в договоре аренды будет прописан пункт о пролонгации сделки, то это не означает, что арендатор и арендодатель обязаны будут продлить договор на новый срок;
    если отношения сторон после окончания срока действия договора аренды продолжаются, то заключать новый договор аренды не нужно;
    пролонгация договора аренды означает, что договор продлевается на тех же условиях. Дополнительно заключать какие-либо соглашения или дополнения к договору для возобновления его действия не нужно;
    если стороны хотят расторгнуть продленный на неограниченный срок договор аренды, тогда инициатор расторжения (арендатор или арендодатель) должен уведомить о своем решении вторую сторону сделки за 3 месяца до планируемой даты расторжения сделки;
    обязательным условием для пролонгации договора аренды является отсутствие возражений у обеих сторон.

    Способы пролонгации договора аренды

    Вопрос о продлении договора аренды актуален лишь в том случае, если стороны сделки ранее заключили срочный договор, а не сделку на неопределенный срок.
    Пролонгация документа может проходить двумя способами:

    Автоматическая пролонгация. Если по окончании срока действия соглашения арендодатель не истребует у арендатора имущество, а тот и дальше продолжает пользоваться им, тогда речь идет об автоматической пролонгации договора на неопределенный срок. Также пролонгация договора может быть оформлена и на определенный срок. Это бывает в том случае, когда в тексте договора указано, что договор аренды автоматически продлевается на тот же срок при соблюдении определенных условий.
    Пролонгация сделки по согласию сторон. Этот способ предусматривает продление договора аренды путем заключения нового договора (с измененными условиями) или дополнительного соглашения к существующему договору.

    Особенности оформления дополнительного соглашения

    Необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды возникает тогда, когда в текущем договоре прописан срок аренды. Чтобы изменить этот срок, а именно, продлить его, стороны и заключают дополнительное соглашение.
    Для оформления дополнительного соглашения важно учесть следующие моменты:
    Дополнительное соглашение может быть заключено в той же форме, что и основной договор аренды.
    Если договор аренды был заверен нотариально и был зарегистрирован в Росреестре, тогда дополнительное соглашение тоже должно быть заверено у нотариуса и зарегистрировано в регистрирующем органе.
    Соглашение о продлении срока действия договора аренды должно быть составлено в 2 экземплярах – если сделку не нужно регистрировать, или в 3 экземплярах – по одному для каждой стороны, а третий – для предоставления в Росреестр.
    В дополнительном соглашении должна быть прописана следующая информация:

    наименование документа;
    дата и место составления;
    информация о текущем договоре аренды, на основании которого заключается соглашение (номер и дата составления документа);
    наименование сторон;
    условия продления сделки;
    подписи сторон.

    Вопросы по теме

    Регистрировать или нет пролонгированный договор аренды?

    Многие арендаторы интересуются: «Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией?». Ведь по закону сделка, заключенная на срок до 1 года, не подлежит государственной регистрации.
    А как же быть с пролонгированным соглашением? Дело в том, что некоторые люди так и поступают: заключают договор на срок менее 12 месяцев, а потом просто продлевают соглашение.
    Если договор бессрочный, а стороны по умолчанию продлили свои договорные отношения, тогда регистрировать его не нужно, поскольку непонятно, на какой срок заключался бессрочный договор (возможно, его оформляли на срок до 12 месяцев).
    Несмотря на такую хитрость, как отсутствие регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в такой сделке есть существенная опасность – при таких условиях любая сторона сделки может расторгнуть договор в любое время, заблаговременно предупредив о своем намерении другую сторону.
    Процедура пролонгации договора аренды, заключенного менее чем на 1 год, не требует регистрации в Росреестре.

    Нужно ли регистрировать соглашение о продлении договора, если договор заключен на срок свыше 1 года?

    Да, в этом случае регистрировать соглашение нужно обязательно. В том случае если стороны по незнанию или намеренно откажутся в регистрации соглашения, тогда будет считаться, что договор действительный при соблюдении ранее обозначенных условий, а дополнительное соглашение не будет иметь юридической силы.

    Как правильно автоматически продлевать договор аренды без регистрации?

    Под автоматической пролонгацией договора аренды на 11 месяцев понимается продление арендных отношений между арендатором и арендодателем по умолчанию.
    То есть, если ни одна из сторон не изъявит желания прекратить действие соглашения, тогда будет считаться, что договор автоматически продлевается на прежний срок, а именно, на 11 месяцев.
    Можно ли продлить договор аренды, заключенный на 11 месяцев, если этот момент не прописан в основном договоре? Да, можно. По закону необязательно, чтобы в тексте договора значился пункт о том, что сделка может быть продлена по умолчанию сторон.
    Если арендатор и арендодатель обоюдно придут к одному мнению, тогда соглашение автоматически может быть продлено на срочной или бессрочной основе.
    Почему арендаторы стараются заключать договор именно на 11 месяцев? Потому что в таком случае они экономят деньги и время на регистрацию сделки.

    Как арендатору пролонгировать договор?

    Если арендатор планирует и дальше пользоваться арендованным помещением, то желательно не дожидаться, когда по окончанию срока действия договора арендодатель сообщит о том, что он против продления, а лучше заранее сообщить ему о своем намерении и дальше арендовать недвижимость.
    Для этого арендатору необходимо уведомить о своем намерении арендодателя в письменной форме путем отправления соответствующего уведомления о пролонгации по адресу нахождения арендодателя.
    Письмо нужно отправлять заказным с уведомлением, чтобы быть уверенным в том, что арендодатель получит его. Это важно сделать для того, чтобы в случае спорной ситуации арендатор смог доказать в суде, что уведомление арендодателю было отправлено.
    Пролонгация договора аренды может быть как автоматической (без составления дополнительного соглашения), так и с оформлением соглашения.
    Если арендатор продолжает арендовать помещение уже по окончанию срока действия договора, а арендодатель не против этого, тогда считается, что сделка пролонгирована. Регистрировать пролонгированный договор нужно только в том случае, если сделка заключается на срок свыше 1 года.

  12. Demonexe1 Ответить

    Добрый день! В данном случае договор аренды, заключаемый между ИП арендодателем и ИП арендатором на срок 11 месяцев с условием пролонгации действительно не подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой.
    «Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года…»
    «Поскольку срок договора аренды составляет менее года, его государственная регистрация не требовалась — пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последующие пролонгации договора осуществлялись на срок менее года и необходимости государственной регистрации договора также не порождают — пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59…»
    Постановление ФАС Московского округа от 19.08.2013 по делу N А41-46120/12
    Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в п. 10 Информационного письма от 16.02.2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  13. Lizztvin Ответить

    Старлинг
    Этаа, тут один человек писал (не я) и в форуме уже былО..
    Скину, думаю там найдете или по ссылкам в этом “опусе”
    если что звоните, но вы не правЫ
    Сроки аренды. АксРозе, Зине и всем кому интересно
    Давно обещал рассмотреть эту тему, но все как-то не получалось. Коротко не получается, а на длинно не хватает времени. Прошу тех, кому обещал, простить меня (сначала день рождения жены затянувшийся на три дня, потом лежал с гриппом)
    Вначале меленькое вступление. Изложенная ниже точка зрения является ЛИЧНО МОЕЙ точкой зрения. Я отнюдь не претендую на ИСТИНУ В ПОСЛЕДНЕЙ ИНСТАНЦИИ. В чем-то я могу, как ошибаться, так и добросовестно заблуждаться. Если Вы не согласны с моей точкой зрения, я готов обсудить спорные вопросы, не зря говорят, что в споре рождается истина.
    Итак, я начинаю
    Статья 610. Срок договора аренды
    1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
    2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на НЕОПРЕДЛЕННЫЙ срок.
    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
    Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
    2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок НЕ МЕНЕЕ года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    При сопоставлении положений п.2 ст. 610 ГК и п.2 ст. 651 ГК можно сделать следующий вывод.
    Договор аренды заключенный на неопределенный срок ПО ОБЩЕМУ ПРАВИЛУ не подлежит регистрации, т.к. в силу абз.2 п.2 ст.610 ГК предполагается он может быть расторгнут в срок и мене года. Однако исключением являются договоры, хоть и заключенные на неопределенный срок, НО ИЗ ТЕКСТА (СМЫСЛА) которых следует, что хоть срок для них и не определен, но он (срок) ЯВНО составляет год или более. Например если в договоре аренды заключенном на неопределенный срок указано что предупреждение о расторжении договора должно направляться сторонами в срок не менее чем за год до его расторжения, то можно говорить что данный договор заключен на ‘срок НЕ МЕНЕЕ года’, и соответственно к нему применяются требования п.2 ст.651 ГК о гос. регистрации.
    Далее в тексте чтобы он был более удобочитаемым я введу такое понятие как ДОГОВОР ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК МЕНЕЕ ГОДА – это бессрочный договор (договор заключенный на неопределенный срок) в котором указано что для его расторжения необходимо предупреждение в срок, составляющий менее года.
    Возникает вопрос, как быть с договорами субаренды заключенными на основании договора бессрочного договора аренды.
    Статья 615. Пользование арендованным имуществом
    2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
    Законодатель в абз.2 п.2 ст.615 ГК предусмотрел что, ‘Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.’ Некоторые юристы считают что раз в бессрочном договоре аренды нет ОПРЕДЕЛЕННОГО срока, то соответственно нет в нем срока ВООБЩЕ и поэтому арендатор по такому договору не может сдавать имущество в субаренду, т.к. В этом случае ‘нарушатся’ требования абз.2 п.2 ст.615 ГК.
    С данной точкой зрения я не согласен. Бессрочный договор, или договор заключенный на неопределенный срок все-таки ИМЕЕТ срок, а именно НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК. Напомню ГК:
    Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
    1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
    2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
    П.1 ст.618 ГК предусматривает последствия для ДОСРОЧНОГО прекращения договора. По моему скромному мнению (ИМХО) :0)
    Поскольку договор был бессрочный его расторжение В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ будет досрочным и соответственно для ЛЮБОГО договора субаренды, заключенного на основании бессрочного договора, применимы правила второго предложения п.1 ст.618 ГК.
    Теперь разберемся со сроками субаренды. Вопрос и в самом деле очень сложный. Рассмотрим несколько вариантов.
    1. Если договор субаренды заключен на ОПРЕДЕЛЕННЫЙ срок и срок этот составляет мене года, то проблем не возникает. У субарендатора, в случае расторжения основного договора аренды остаются права, предусмотренные вторым предложением п.1 ст.618 ГК. Соответственно данный договор регистрации не подлежит.
    2. Если договор субаренды заключен на ОПРЕДЕЛЕННЫЙ срок и срок этот составляет год и более, то в силу требований п. 2 ст.651 ГК он подлежит регистрации, НО не надо забывать что ‘Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды’ (п.2 ст.615 ГК), а также что ‘К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами’ (там же). И тут возникают два варианта:
    2.1. Если основной договор аренды был заключен ЯВНО на срок год и более, то соответственно, как уже было сказано выше он подлежит регистрации и указанный договор субаренды также подлежит регистрации. Надо только отметить что в договоре субаренды срок предупреждения о расторжении НЕ ДОЛЖЕН превышать аналогичного срока в основном договоре, иначе я думаю тут вполне применимо последнее предложение п.2 ст.610 ГК:
    ‘Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному’
    2.2. Если основной договор аренды не был заключен ЯВНО на срок год и более, т.е. предполагается, что основной договор может быть расторгнут и ранее года. В данном случае указанный выше договор субаренды заключен быть НЕ МОЖЕТ и является (ИМХО) ничтожным, как противоречащий закону.
    3. Если договор субаренды заключен на НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ срок и срок этот составляет менее года, то в случае расторжения основного договора аренды Субарендатор, в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ срок.
    Хотелось бы отметить следующий момент. Срок ПОЛЬЗОВАНИЯ имуществом по договору аренды ОТЛИЧЕН, и не всегда совпадает (но всегда не больше), со СРОКОМ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. Выше когда шла речь о сроках имелся в виду срок действия договора, а не срок пользования имуществом.
    Хотелось бы отметить, что указанные выкладки верны ТОЛЬКО, для зданий, сооружений, помещений и земельных участков (п.2 ст.26 ЗК), и НЕПРИМЕНИМЫ к другим видам недвижимости. Поскольку объект незавершенного строительства не является ни зданием, ни сооружением, то договор его аренды подлежит регистрации независимо от срока.
    ЗЫ: Прошу простить за не совсем литературный стиль изложения и возможные орфографические и грамматические ошибки. Честно говоря и не пытался ‘причесать’ фразы. Думаю это не главное. Главное, чтобы моя мысль дошла.

  15. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *