Можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора?

20 ответов на вопрос “Можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора?”

  1. адвокат-инженер Ответить

    Думаю, что практически каждый юрист прямо или косвенно сталкивался с прямо противоположной практикой высших судебных инстанций Российской Федерации в мнениях о возможности обеспечения задатком предварительного договора.
    Суть проблемы в следующем.
    п. 1 ст. 380 ГК “Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”.
    ВАС в спорах о возможности обеспечения задатком предварительного договора указывает, что “невозможно применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК”, “предварительный договор не содержит никаких денежных обязательств сторон друг перед другом”.
    Данная точка зрения судей ВАС представлена в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09, Определении от 29.03.2013 N ВАС-3157/13, Определении от 12.04.2012 N ВАС-3880/12 и многих иных судебных актах ВАС.
    А ВС при разрешении вышеуказанных споров указывает, что “ГК не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора”.
    Данная точка зрения судей ВС представлена в Определении от 13.11.2012 N 11-КГ12-20 и более давних судебных актах, например, Определении от 10.03.2009 N 48-В08-19.
    И получается абсолютно разная позиция. Лично мне ближе позиция ВАС.
    Посмотреть на п. 1 ст. 429 ГК “По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором”.
    Обязательство – заключить основной договор (в определенный срок), а, следовательно, логично предположить, что ВАС ближе к истине.
    ВАС косвенно утверждает свою позицию в п. 14 ИП ВАС от 16.02.2001 N 59 “Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества”.
    Вот и вопрос: можно ли обеспечить исполнение обязательства по предварительному договору задатком? Или этот задаток все-таки всегда будет авансом? И, самое главное, в СОЮ и АС, получается, результат разрешения данного спора будет различаться?
    Про свободу способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК) знаю, прошу не упоминать о возможности использовать непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств. По поводу смешанного договора тоже. Вопрос именно о задатке и предварительном договоре.

  2. Mestor Garin Ответить

    Первый очерк посвящен одной из проблем, по которой пути Верховного суда РФ и Президиума ВАС РФ действительно разошлись – обеспечение исполнения предварительного договора задатком (Да/нет).
    Особенность правовой природы предварительного договора состоит в том, что исходя из содержания ст. 429 ГК РФ из него следует только одно обязательство – заключение основного договора (и ничего более). Однако на практике широко распространена ситуация, когда стороны заключают договор, поименованный как предварительный, в котором стороны предусматривают обязательства об оплате. Одна из форм выражения этого обязательства является заключение соглашения о задатке (либо отдельно, либо как условие предварительного договора). Однако вследствие правовой природы предварительного договора возникает вопрос, возможно ли такое обеспечение, учитывая, что задаток выдается в счет будущих платежей по основному договору (ст. 380 ГК РФ), а по предварительному договору таким платежей быть не может.
    Эта проблема получила следующее решение…
    1. Верховный Суд РФ
    Позиция Верховного Суда РФ. Обеспечение исполнения предварительного договора задатком возможно, поскольку нет непосредственного запрета в Гражданском кодексе РФ. Кроме того, в случае обеспечивается возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор, в частности, договор купли-продажи (Определения Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5, от 10.03.2009 N 48-В08-19, от 13.11.2012 N 11-КГ12-20).
    По существу, с этой точки зрения, задаток по предварительному договору опосредованно обеспечивает еще не возникшие обязательства по основному договору.
    Состояние практики судов нижестоящей инстанции. В настоящее время данная позиция преобладает в практике судов общей юрисдикции (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 26.03.2013 по делу N 33-1496, Кассационное определение Краснодарского краевого суда от 24.01.2012 по делу N 33-421/201213, Определение Пермского краевого суда от 05.09.2012 по делу N 33-7830). Однако встречается и противоположная позиция (Апелляционные определения Красноярского краевого суда от 29.10.2012 по делу N 33-9303, Ростовского областного суда от 24.09.2012 по делу N 33-10509). При этом в отдельных случаях имеются ссылки на правовую позицию Президиума ВАС РФ по данной проблеме (Апелляционное определение Самарского областного суда от 23.04.2013 по делу N 33-3740/2013).
    Следует отметить, что в ситуации, когда основной договор заключен не был, внесенный задаток рассматривается как неосновательное обогащение получившей сторон (Определение Ростовского областного суда от 05.04.2012 по делу N 33-3652).
    Правовые последствия правовой позиции Верховного Суда РФ: благодаря обозначенной правовой позиции предварительный договор, заключенный с физическим лицом, может быть обеспечен с помощью задатка.
    2. Президиум ВАС РФ
    Позиция Президиума ВАС РФ. Обеспечение исполнения предварительного договора задатком неправомерно, поскольку из предварительного договора не возникают денежные обязательства, а задаток выдается в счет платежей по основному договору (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583).
    Состояние практики судов нижестоящей инстанции. Нижестоящие арбитражные суды единообразно придерживаются изложенной правовой позиции Президиума ВАС РФ (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.10.2012 N Ф03-4486/2012 по делу N А73-668/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.08.2012 по делу N А03-19646/2011, ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу N А40-701/13, ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2012 по делу N А56-70507/2011, ФАС Центрального округа от 10.09.2012 по делу N А54-5252/2011).
    В отдельных случаях данная правовая позиция применяется арбитражными судами расширительно. Например, она была применена к ситуации удержания обеспечительного взноса (платежа) в случае нарушения условий предварительного договора. Такое удержание было признано неосновательным обогащением (Постановление ФАС Поволжского округа от 16.09.2013 по делу N А55-34983/2012).
    Следует отметить, что в отдельных случаях позиция Президиума ВАС РФ поддерживается и судами общей юрисдикции (Апелляционное определение Самарского областного суда от 23.04.2013 по делу N 33-3740/2013).
    Правовые последствия позиции ВАС РФ: вследствие обозначенной правовой позиции обеспечение исполнения предварительного договора задатком в предпринимательских отношениях является крайне рисковым, поскольку арбитражные суды исходят из невозможности такого обеспечения. В то же время стороны могут использовать применительно к предварительному договору иные способы обеспечения, сходные по своей природе с задатком, например, обеспечительный платеж (или обеспечительный взнос, гарантийный депозит). Однако и в этом случае имеются некоторые правовые риски.
    3. Оценка правовых позиций Высших судов
    В данном случае Президиум ВАС РФ выступает в роли “формалиста”, отказывая в возможности обеспечения предварительного договора задатком по той причине, что задаток в этом случае не может выполнять свою платежную функцию, которая в свою очередь прямо закреплена в ст. 380 ГК РФ.
    Позиция Президиума ВАС РФ представляется сильной, поскольку имеет явное нормативное обоснование, поэтому можно смело предположить, что она не утратит своего значения и после упразднения ВАС РФ. В пользу этого можно привести и то, что ее и сейчас используют суды общей юрисдикции (хотя и редко).
    В то же время нельзя не отметить, что с позиции гражданского оборота использование задатка для обеспечения исполнения предварительного договора не является злом, поэтому позиция Верховного суда РФ представляется вполне разумной, и здесь ВС РФ, по существу, исходит скорее из целевого толкования ст. ст. 380 и 429 ГК РФ.
    В подтверждение разумности позиции Верховного суда РФ также можно привести и то, что в рамках реформы гражданского законодательства предлагается допустить обеспечение задатком предварительного договора (Законопроект N 47538-6, изменение ст. 380 ГК РФ).

  3. Добавляйтесь Ответить

    Итак, залог денег – это определенный риск, но его с успехом способен заменить задаток. Однако и здесь есть подвох.
    Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения).
    Поскольку из предварительного договора денежных обязательств не возникает, то и гарантировать исполнение такого договора задатком неправомерно, ведь задаток не обеспечивает свою платежную функцию.
    Указанная позиция получила широкую поддержку в судебной практике последних лет – и в практике судов общей юрисдикции (Постановление Президиума Ярославского областного суда от 15.11.2006 N 44-г-168, Определений Новосибирского областного суда от 20.05.2008 N 33-1707/2008, Свердловского областного суда от 02.09.2008 N 33-6594/2008, Нижегородского областного суда от 19.01.2007 N 33-117, от 02.09.2008 N 33-5543), и в арбитражной практике (Постановления ФАС ЗСО от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17), ФАС ВВО от 21.01.2008 N А11-5927/2006-К1-1/148, от 09.02.2009 N А43-7275/2008-41-247, ФАС ПО от 28.02.2008 N А65-12856/2007-СГ2-20, ФАС УО от 05.03.2008 N Ф09-1146/08-С5, ФАС ЦО от 18.02.2009 N Ф10-211/09).
    В известной монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского “Договорное право” авторы утверждают, что “действующий ГК… не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора”, не развивая данное утверждение далее. Не так давно это было сделано Верховным Судом РФ.
    Впервые точка зрения о правомерности обеспечения предварительного договора задатком была выражена ВС РФ в Определении от 22.07.2008 N 53-В08-5 и затем получила дальнейшее распространение в его практике. Логика ВС РФ следующая: “…основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора… задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора… предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора”.

  4. моя верность твоя гордость Ответить

    Можно ли включить в предварительный договор купли-продажи недвижимости условие о задатке?
    Ответ:
    Задаток, наряду с неустойкой, удержанием, залогом, поручительством и независимой гарантией, является одним из способов обеспечения обязательств (статья 329 ГК РФ).
    Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (статья 380 ГК РФ)
    Если покупатель, давший залог продавцу, вдруг, по каким-то причинам передумал исполнять обязательства по заключенному договору, сумма залога остается у продавца.
    Если же отказался исполнять обязательства получивший задаток продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка.

    Задаток по предварительному договору. Сейчас и ранее

    Обеспечение обязательств по предварительному договору задатком не запрещено.
    Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ в статью 380 ГК РФ внесены изменения (вступили в силу с 01.06.2015 года), указанная статья дополнена пунктом 4 следующего содержания:
    “4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).”
    При этом, следует упомянуть, что ранее в правоприменительной практике это был являлся дискуссионным. Но еще в 2008 году Верховный Суд РФ разъяснил, что обеспечение обязательств по предварительному договору не противоречит действующим нормам гражданского законодательства:
    “..Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора”.
    См. подробнее: Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5; данное определение вошло в Бюллетень Верховного Суда РФ.
    Аналогичная позиция находит отражение и в более поздней судебной практике (например, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.03.2014 по делу N 33-3496/2013)
    Рекомендуем по теме: Уклонение от заключения основного договора купли-продажи. Действия
    Александр Отрохов, 28.07.2016

  5. OMIL Ответить

    Институт предварительного договора создан для обеспечения надежной правовой основы предпринимательской деятельности. Необходимость его применения возникает, главным образом, тогда, когда в торговый оборот вовлекаются большие денежные суммы или дорогостоящие предметы.
    В частности, это касается гражданско-правовых сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Уже на стадии переговоров участники будущей сделки стремятся установить основные правовые механизмы регулирования взаимоотношений, чтобы обеспечить надлежащее исполнение этой сделки в будущем.
    Легальное определение предварительного договора содержится в ст. 429 ГК РФ, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основную сделку, на основе которой возникает обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг на условиях, предусмотренным этой сделкой.
    Исходя из смысла вышеуказанной нормы предварительная сделка не что иное, как соглашение сторон, опосредующее намерение заключить основной договор.
    Реализация намерений сторон в данном случае обеспечивается, во-первых, правом обратиться в суд с требованием о понуждении заключить сдеоку, во-вторых, наступлением гражданско-правовой ответственности в случае не заключения основного договора.
    Кроме того, участники переговоров, по своему взаимному желанию, могут установить и дополнительные гарантии. К примеру, одной из таких гарантий может являться передача задатка.

    Что такое задаток. Оформление задатка

    На сегодняшний день задаток является самым распространенным способом обеспечения исполнения сделок, связанных с реализацией недвижимости и прав на нее.
    При подписании предварительного договора с условием о задатке потенциальный покупатель передает потенциальному продавцу денежную сумму в определенном размере, называемую задатком.
    Таким образом, задаток обеспечивает исполнение предварительной сделки. В случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, для нее наступают неблагоприятные имущественные последствия. Если от заключения уклоняется передающая сторона, денежная сумма остается у стороны, принявшей задаток, если же от заключения уклоняется или отказывается сторона, принявшая задаток, она обязуется вернуть переданную денежную сумму в двойном размере.
    Кроме того, задаток выполняет функцию платежа при нормальном развитии отношений. Так, в предварительной сделке стороны оговаривают, что при заключении основного договора передаваемая денежная сумма засчитывается в счет платежей по основному договору, т.е. фактически речь идет о предоплате или авансе, хотя указанная денежная сумма не может рассматриваться ни как задаток, ни как авансовый платеж.
    Зачастую стороны предварительной сделки определяют денежную сумму как аванс, т.е. частичная оплата покупателем подлежащей передаче вещи до передачи ее продавцом. Однако, аванс передается по соглашению сторон во исполнение уже существующего обязательства, и выполняет исключительно платежную функцию, т.е. иначе, как в счет оплаты, данная денежная сумма передана быть не может, следовательно, и гарантировать исполнение обязательства она не может.
    Предварительный договор возлагает на обе стороны одинаковые обязанности, и, следовательно, меры по обеспечению исполнения обязательства должны приниматься с обеих сторон.
    В таком случае надежной гарантией являлась бы передача обеими сторонами денежных сумм третьему лицу с условием их полной или частичной утраты в случае уклонения или отказа от заключения основного договора, либо взыскания из этих сумм процентов за просрочку заключения основной сделки. На практике применение подобного обеспечительного способа достаточно распространено.
    Например, по сделке купли-продажи недвижимости в качестве третьего лица выступает агентство недвижимости. Однако принятие денег агентством недвижимости в данном случае не регулируется какими-либо законодательными актами, в связи с чем является незаконным.
    Единственным правильным решением здесь было бы привлечение банка в качестве третьего лица. Так, лицо, передающее денежную сумму по предварительной сделке в целях обеспечения его исполнения, открывает аккредитив в банке и зачисляет оговоренную сумму на счет.
    Выплата этой суммы производится лицу, предоставившему необходимый пакет документов (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности нового владельца и/ или зарегистрированную сделку купли-продажи). Такой способ является наиболее надежным и полностью соответствует действующим нормам права.
    Екатерина Кустова
    Юридическое бюро «Аргументъ»
    Ссылки по теме:
    Типовые договоры
    Подготовка и составление договоров
    Юридическое сопровождение сделок

  6. Mr_Kitty Ответить

    Данные клиентов Сбербанка не стали общедоступными, завила представитель «Национальной службы взысканий»
    25 октября в 15:24
    Общество
    303

    ЦБ РФ снизил уровень ключевой ставки до 6,5%

    Прогноз роста ВВП в текущем году сохранен на уровне 0,8-1,3%. О том, насколько ожидаемым было решение регулятора, рассказали эксперты Сейчас.ру
    25 октября в 15:04
    Банки и кредитование
    3
    347

    Переход на более выгодную ипотеку с использованием средств маткапитала будет упрощен

    Вице-спикер Госдумы Ирина Яровая заявила, что семьи сталкиваются со сложностями в процессе переоформления ипотечных кредитов с маткапиталом на более выгодные для них условия
    25 октября в 13:21
    Ипотека
    344

    Что на самом деле вызывает глобальный экономический спад

    С прошлого года ничто так не привлекало внимания экономистов, как развертывание американской и китайской торговой войны, и только на прошлой неделе МВФ понизил свой прогноз глобального роста на 2020 год, сославшись на торговлю и геополитическую напряженность
    25 октября в 13:01
    Финансовые рынки
    369

    Патрушев: иностранными спецслужбами ведется поиск уязвимых мест в IT-инфраструктуре РФ

    Объекты критической информационной инфраструктуры РФ остаются основными объектами внимания для оказания вредоносного воздействия, отмечает секретарь Совета безопасности РФ
    25 октября в 11:48
    Государство
    431

    ЦБ РФ и Минфин выработали основные параметры обновленной системы накопительных пенсий

    25 октября в 11:21
    Государство

    Центробанк прорабатывает механизм зачисления через Систему быстрых платежей бюджетных выплат

    24 октября в 16:44
    Банки и кредитование

    Песков: в Кремле о преемнике президента «никто не думает»

    24 октября в 16:07
    Государство

    Moody’s считает российскую экономику слабой

    24 октября в 15:38
    Экономика и бюджет

    Если Facebook не запустит Libra, это должен будет сделать кто-то другой

    24 октября в 15:17
    Финансовые рынки

    Комитет ГД отклонил приравнивающие к табачным изделиям электронные сигареты поправки

    24 октября в 13:21
    Государство

    В Сбербанке опровергли сообщения СМИ о продаже персональных данных клиентов в интернете

    24 октября в 12:22
    Банки и кредитование

    Опрос: практически 70% российских граждан не имеют сбережений

    24 октября в 12:05
    Экономика

    ФСБ планирует внедрение на границах автоматических кабин для проверок биометрических документов

    23 октября в 16:44
    Государство

    Кудрин: в бюджете РФ на 2020 год недостаточно стимулов для экономического роста

    23 октября в 15:24
    Экономика и бюджет
    < НазадВперед >
    12345921
    Самое читаемое
    Самое обсуждаемое
    Сбербанк заявляет об огромном потенциале для кредитования населения
    Орешкин: замедление роста глобальной экономики практически не коснулось России
    Участники финрынка просят о смягчении «антиотмывочного» законодательства
    Минстрой намерен бороться с недобросовестными потребителями
    Сбербанк снизит уровень ставки по ипотеке при покупке жилья в новостройках через счета эскроу
    Минстрой намерен бороться с недобросовестными потребителями
    Moody’s считает российскую экономику слабой
    ЦБ РФ снизил уровень ключевой ставки до 6,5%
    Страхование жизни предлагают защитить гарантией
    Сбербанк заявляет об огромном потенциале для кредитования населения

    Индексы МосБиржи и РТС

    Архив статей
    < 2019 >
    < Октябрь >

  7. СаМаЯ ШиКаРнАя Ответить

    1. Если заключается Соглашение о задатке — сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
    Павел
    Павел, добрый день! Сможет, самое главное это соблюдение письменной формы
    ст. 380 ГК
    1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
    договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
    другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
    исполнения.
    2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка
    должно быть совершено в письменной форме.
    3.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
    счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
    частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
    4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
    быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
    договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
    ,
    2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
    Павел
    да в общем то нет
    ст. 429 ГК
    1.По предварительному договору стороны обязуются
    заключить в будущем
    договор о передаче имущества,
     выполнении работ или оказании услуг
    (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
    договором.
    2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
    основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
    письменной форме.
    Несоблюдение правил о форме предварительного договора
    влечет его ничтожность.

    3.Предварительный договор
    должен содержать условия, позволяющие
    установить предмет, а также условия основного договора, относительно
    которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
    при заключении предварительного договора.

    ,1. Если заключается Соглашение о задатке — сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
    Павел
    Павел, добрый день! Сможет, самое главное это соблюдение письменной формы
    ст. 380 ГК
    1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
    договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
    другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
    исполнения.
    2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка
    должно быть совершено в письменной форме.
    3.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
    счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
    частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
    4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
    быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
    договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
    ,
    2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
    Павел
    да в общем то нет
    ст. 429 ГК
    1.По предварительному договору стороны обязуются
    заключить в будущем
    договор о передаче имущества,
     выполнении работ или оказании услуг
    (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
    договором.
    2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
    основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
    письменной форме.
    Несоблюдение правил о форме предварительного договора
    влечет его ничтожность.

    3.Предварительный договор
    должен содержать условия, позволяющие
    установить предмет, а также условия основного договора, относительно
    которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
    при заключении предварительного договора.

    ,
    ,
    3. Если подписывается Соглашение о задатке — как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
    Павел

  8. Bealv Ответить

    Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
    Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.
    Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.
    В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ. Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.
    Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток по предварительному договору купли-продажи, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства. Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю. Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.
    Основная схема мошенничества
    Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.
    Как себя обезопасить
    Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:
    Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
    Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
    Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.
    Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.
    Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин. Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.
    Кто имеет право?
    Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.
    При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной». Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП.
    Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее. Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет.
    Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.
    Если имеет место злоупотребление
    Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.
    В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена.
    В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ. Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
    Путаница в законах или пробелы в праве
    Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа.
    Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона».
    Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом.
    В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.
    В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.
    Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.
    В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.

  9. Слушайте люди Ответить

    Здравствуйте, Григорий,
    Такая практика широко распространена в сфере оборота недвижимости, в том числе квартир. Однако эта практика, видимо, противоречит ГК. Согласно ст. 380 ГК, задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Имелись примеры, когда суды признавали выданный задаток авансом (когда основной договор был впоследствии заключен)/неосновательным обогащением (если основной договор так и не был заключен). То есть в случае неисполнения предварительного договора лицом, получившим “задаток”, он должен вернуть лишь полученную денежную сумму, а не двойную сумму, как требует п. 2 ст. 381 ГК. Пока судебная практика окончательно не сформировалась, “задаток” по предварительному договору плохо выполняет обеспечительную функцию. Конечно, Вы можете выдать некую денежную сумму по предварительному договору, и назвать ее задатком, но будьте готовы к тому, что при неисполнении предварительного договора – даже по вине Вашего контрагента, который получил от Вас задаток – Вам будет присужден только возврат этой суммы. С другой стороны, если Вы не выполните предварительный договор (т.е. не заключите основной договора), то потеряете задаток (обычно это прямо написано в подобных соглашениях о задатке). То есть “задаток” по предварит ельному договору обеспечивает интересы лица, получившего задаток, но никак не лица, которое дало задаток. Чтобы обеспечить интересы последнего, рекомендуется включить в предварительный договор положение о неустойке, которая подлежит уплате лицом, получившим задаток, дополнительно к возврату суммы задатка (когда это лицо ответственно за невыполнение предварительного договора).

  10. ghostcastle Ответить

    Расскажу свою грустную историю. :sm4:
    Заключили соглашение о задатке (по факту – предварительный договор, так как там указаны все условия), получили по нему деньги, 2-я сторона от него уклонилась и появилась только через год с судебным иском. В иске – признать залог авансом, деньги вернуть.
    Решение суда: иск признать, деньги вернуть. Обоснование:
    – суд признает уплаченные денежные средства авансом, а не способом обеспечения исполнения обязательства, поскольку эта сумма была передана при заключении соглашения о задатке, в котором лишь содержатся намеренья заключить договор, а не в рамках основного договора, как это вытекает из буквального толкования положений ст. 380 ГК РФ;
    – по смыслу статьи 429 ГК РФ предварительный договор не порождает имущественных и каких-либо иных обязательств за исключением обязательства заключить в будущем основной договор;
    – в связи с тем, что основной договор, в срок установленный соглашением сторон, заключен не был, обязательства, предусмотренные соглашением, следует считать прекращенными.
    Насколько я поняла, суд руководствовался мнением ВАС, решения ВС – в глаза не видел.:sm10:
    Апелляционную жалобу написала, на неделе посылать буду.

  11. Bandilhala Ответить

    Уважаемые коллеги, хотел обсудить такой вопрос, который, теоретически, проблем представлять не должен, а практически весьма может.
    Вкратце опишу ситуацию:
    2 юрлица. Сторона А хочет приобрести у стороны Б здание. Сторона Б требует аванса (по сути, а не по форме. По сути какого-нибудь предварительного обеспечительного платежа), сторона А хочет гарантий, что сделка, а самое главное регистрация перехода права собственности состоится и после передачи первого платежа до регистрации перехода права собственности имущество никому продано или иным образом отчуждено не будет.
    Заверения об обстоятельствах, возможность взыскать убытки, расторгнуть договор, вернуть аванс или задаток, попробовать оспорить отчуждение 3-му лицу – это все понятно. Вопрос – как наложить обременение объективное для всех 3-х лиц (не надо про уведомления в Федресурс), чтобы гарантия, что покупатель получит свою недвижимость (при надлежащем встречном предоставлении) стремилась более-менее к 100%.
    На сколько, по вашему мнению, реально осуществить следующую схему:
    1. Заключаем и и регистрируем предварительный ДКП с обеспечением в виде задатка, а также соглашение о задатке.
    2. Под соглашение о задатке и предвар. ДКП заключаем и регистрируем договор залога предмета основного ДКП. Обеспечиваемое обязательство – возврат задатка в 2-м размере в случае отказа от заключения основного ДКП в срок, предусмотренный в предварительном ДКП.
    Внимание, вопрос: какова вероятность, что росреестр мне приостановит (а потом откажет, если не одумается) в регистрации договора залога при условии, что, в соответствии с п.1 ст. 9 ФЗ “Об ипотеке”, “в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой“.
    Посчитает ли регистратор, что размер задатка (вернее двукратный) – это размер обязательства. А срок – ну пропишу там, обязаны вернуть в течение 7 дней с момента истечения срока для заключения основного ДКП при наличие направления покупателем предложения заключить основной договор.
    Думаю понятно, о чем речь.
    Про эту отчасти проблематику пишет г-н Карапетов вот здесь: https://zakon.ru/blog/2016/2/17/obyazatelstva_ne_otchuzhdat_imuschestvo_i_blokirovka_rasporyazheniya_kak_nepoimenovannyj_sposob_obes
    Правда относительно акций или долей в ООО. Но нотариусы хоть и с трудом, но бывают проходимы. А регистраторы в Росреестре – далеко не всегда.

  15. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *