Что такое договор долевого участия при покупке квартиры?

16 ответов на вопрос “Что такое договор долевого участия при покупке квартиры?”

  1. Bluecaster Ответить

    Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

    Особенности заключения соглашения

    Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

    Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:
    Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
    Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
    Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
    Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
    Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.
    Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

    Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ


    Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:
    Разрешительный акт на ведение строительных работ. Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
    Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.
    Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.
    Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.
    Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.
    Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:
    своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;
    вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег;
    у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.

    При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:
    мошенничество со стороны застройщика;
    форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);
    банкротство;
    затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.
    Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

    Заключение

    Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество – существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.
    Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

  2. ЗИНРТУСФ Ответить

    К основным причинам переуступки принято относить:
    нарушение периодов сдачи недвижимости;
    выявленное ненадлежащее качество жилого помещения;
    высокая вероятность банкротства застройщика, либо он уже объявил о данном факте;
    с целью получения дохода.
    Основная особенность рассматриваемого типа соглашения заключается в том, что требование по исправлению некачественной недвижимости может предъявляться непосредственному застройщику, но не прошлому собственнику, поскольку он не брал на себя такие обязательства согласно ст. 390 Гражданского Кодекса России.
    Исходя из этого, расторгнуть соглашение переуступки прав требования и вернуть внесение средства невозможно.
    В частности предусмотрен только один выход:
    Дождаться сдачи объекта в эксплуатацию.
    Зарегистрировать права собственности на недвижимость.
    Реализовать ее согласно договору купли-продажи.
    Для минимизации рисков в дальнейшем признать переуступку недействительной, следует внимательно относиться к условиям соглашения на предмет:
    Оплаты себестоимости соглашения в полном объеме прошлым собственником
    Подтверждается документацией относительно зачета взаимных требований с непосредственным застройщиком
    Необходимости письменного разрешения застройщика на переуступку
    В случае отсутствия данного условия в тексте соглашения, возникает необходимость в письменном виде оповестить застройщика о процедуре переуступки
    Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что в случае приобретения недвижимости по ипотеке, то дополнительно возникает необходимость получить разрешение от банковского учреждения.

    Возникающие нюансы

    В процессе составления и подписания договора о долевом участии могут возникать различные нюансы, о которых необходимо знать с целью минимизации рисков недопонимания.
    В частности необходимо знать правила возврата налога при покупке квартиры по ДДУ, а также необходимость в юридическом сопровождении.

    Возможность оформления налогового вычета

    Граждане России имеют законное право рассчитывать на получение имущественного вычета в случае приобретения недвижимости согласно подписанному договору долевого участия.
    Право на возмещение формируется с периода подписания дольщиками акта приема-передачи.
    С целью получения налогового вычета дольщики в обязательном порядке должны составить и подать соответствующее заявление в территориальный отдел налогового органа.
    Дополнительно, чтобы вернуть налог, нужно к заявлению приложить:
    подлинник соглашения о долевом участии либо же договор уступки прав требования;
    декларацию по форме 3-НДФЛ;
    подписанный акт приема-передачи;
    платежные поручения – банковские выписки, которые подтверждают факт перечисления денежных средств в конкретных суммах застройщику.
    На основании сформированного запроса будет насчитан имущественный вычет.

    Юридическое сопровождение сделки

    Сопровождение квалифицированным юристом необходимо только в том случае, если граждане не в состоянии самостоятельно оценить правовые отношения, в которые они планируют вступить и одновременно с этим взвесить все имеющиеся права и взятые на себя обязательства, а также вероятные риски от сделки.

    Видео: ошибки при покупке квартиры в новостройке
    Иными словами, в случае возникновения различных вопросов либо же сомнений во время подписания соглашения о долевом участии, то без помощи квалифицированных юристов невозможно обойтись.
    Это делается с той целью, чтобы можно было бы оценить все юридические последствия от подписания сделки.
    Обращаясь за помощь к юристу, он:
    произведет анализ законности деятельности застройщика, с которым дольщик планирует подписать соглашение;
    изучит будущее соглашение на предмет наличия в нем различных подводных камней;
    будет сопровождать сделку на всех этапах, до момента подписания акта приема-передачи.
    По статистике, порядка 70% дольщиков принимают решение подписывать договор в сопровождении юриста с целью минимизации рисков попадания на мошенников.

  3. Gahelm Ответить


    Источник изображения: http://www.twitter.com
    Покупка квартиры в строящемся доме считается выгодным процессом для любого человека. К его преимуществам относится возможность получения качественного жилья по сниженной стоимости. С застройщиком составляется договор долевого участия, регулирующий отношения между двумя участниками сделки. Все дольщики защищаются государством на основании положений ФЗ №214. Чтобы документ содержал актуальные и нужные сведения, покупатели недвижимости должны тщательно оценивать его текст.

    Понятие ДДУ

    Расшифровка ДДУ должна быть известна каждому дольщику. Он представлен договором долевого участия, на основании которого гражданин принимает участие в строительстве дома. На основании этого соглашения граждане выплачивают застройщику сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. С помощью средств, полученных от дольщиков, строительная компания занимается возведением многоквартирного строения.
    Дольщики должны не только разбираться в том, что такое ДДУ при покупке квартиры, но и какие обязательные сведения он должен содержать. Его можно составлять не только для приобретения жилого объекта, но и нежилого помещения. Деньги вкладчиков защищаются законом, поэтому даже если застройщик не сможет построить дом или сдать его в установленные сроки, граждане могут рассчитывать на возврат своих средств.
    Важно! В будущем планируется отмена ДДУ, который будет заменен эскроу-счетами, открываемыми в банке, поэтому доступ к этим деньгам застройщики смогут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию.

    Преимущества и недостатки соглашения

    Если человек планирует покупку жилья в строящемся доме, то он должен разбираться в правилах сотрудничества с застройщиком. ДДУ: что это в новостройке? Он представлен документом, регулирующим отношения между строительной фирмой и вкладчиками.
    К преимуществам соглашения относится:
    если застройщик не сдает недвижимость в нужные сроки, то дольщики могут получить крупную денежную компенсацию;
    интересы каждого участника защищаются с помощью особого компенсационного фонда, в который все строительные фирмы перечисляют 1,2% от каждого вклада;
    в каждом городе существуют специальные реестры обманутых дольщиков, которые поддерживают пострадавших;
    застройщики обязательно страхуют ответственность перед покупателями квартир;
    регулярно в законодательство вносятся изменения, позволяющие ужесточать контроль над деятельностью компаний;
    договор регистрируется в ЕГРН, поэтому является официальной документацией.
    Но использование ДДУ имеет и некоторые значимые недостатки. К ним относится:
    дом может возводиться мошенниками или непрофессионалами, что приводит к получению некачественной квартиры;
    даже за счет всесторонней защиты государства часто возникают ситуации, когда граждане не получают свое имущество, а также не могут отменить договор, вернув вложенную сумму;
    нередко вместо ДДУ застройщик предлагает подписать другое соглашение, которое не защищает граждан от мошенничества или иных проблем.
    Поэтому целесообразно заключать договор исключительно с проверенными и добросовестными строительными компаниями. Для этого нужно обратить внимание на срок функционирования организации, а также на отзывы покупателей квартир в уже сданных домах.

    Правила составления соглашения

    Договор ДДУ формируется непосредственным застройщиком, после чего документ предоставляется дольщикам для подписи. Во время создания контракта учитываются положения ФЗ №214.
    В него обязательно включатся сведения:
    описывается будущая квартира, а именно ее площадь, число комнат и технические параметры;
    перечисляются материалы, используемые во время возведения жилого объекта;
    приводятся класс помещения и энергоэффективность строительства;
    указывается срок, в течение которого застройщик обязан передать ключи от жилья дольщику;
    вносятся данные о длительности гарантийного периода;
    перечисляются обеспечительные меры, благодаря которым строительная компания исполняет свои обязательства по договору;
    прописываются права и обязанности каждого участника.
    Важно! К соглашению прикладывается план будущей квартиры с ее расположением относительно других объектов в доме.
    Застройщик обязан за ограниченный период времени построить жилой объект с использованием качественных материалов. Он может привлекать инвесторов, а передача квартир осуществляется на основании акта.
    Перед тем, как начать сотрудничество со строительной компанией, нужно учесть множество нюансов.
    К ним относится:
    изучается финансовая документация и бумаги, имеющие отношение к строительству объекта, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки;
    застройщик обязан за 2 недели до окончания строительства отправить каждому дольщику специальное уведомление о необходимости приемки жилья;
    в тексте обязательно указываются разные риски, с которыми может столкнуться фирма;
    если по каким-либо причинам вносятся изменения в договор, то для этого с каждым гражданином составляется дополнительное соглашение.
    Важно! Любой дольщик может следить за ходом строительства дома, поэтому при обнаружении отсутствия активности или других подозрительных фактов, он может начать действовать, подав жалобу застройщику или обратившись в суд и прокуратуру.

    Как заключается договор

    В строительстве ДДУ считается популярным документом, не вызывающим сомнений у покупателей жилых объектов.
    Но при заключении этого соглашения желательно пользоваться правильной пошаговой инструкцией:
    выбирается дом, который планирует купить гражданин;
    осуществляется проверка застройщика, выполняющего процесс возведения строения;
    оговариваются условия сотрудничества, к которым относится срок строительства объекта, стоимость квартиры и иные параметры;
    составляется ДДУ, причем процедура осуществляется застройщиком, а если гражданин покупает квартиру с помощью ипотеки, то требуется 3 экземпляра договора;
    соглашение проверяется будущим дольщиком и представителями банка;
    при отсутствии нарушений и спорных моментов, осуществляется подписание договора;
    денежные средства перечисляются на счет застройщика;
    контракт регистрируется в Росреестре, после чего дольщику придется дождаться окончания строительства, чтобы получить ключи от квартиры, а также оформить право собственности на эту недвижимость.
    Дольщики должны знать, что может значить тот или иной пункт в договоре.
    Важно! Перед подписанием документа желательно изучить образец в интернете, чтобы убедиться в наличии нужных требований в тексте, а также можно воспользоваться помощью юриста.
    Покупка жилья по ДДУ считается серьезным процессом, поэтому перед подписанием этого договора учитывается множество моментов.
    К ним относится:
    проверяется документация застройщика, у которого должны иметься разрешения и лицензии на ведение деятельности;
    если отсутствуют юридические знания, то желательно нанять адвоката, который убедится в отсутствии в договоре каких-либо невыгодных или незаконных условий;
    обязанности и права каждого участника должны прописываться точно и открыто;
    не допускается наличие двойственных формулировок;
    договор должен заключаться с непосредственным застройщиком, указанным во всех документах.
    Если срок сдачи дома превышает 1 год, то придется подготовиться к затягиванию процесса. Некоторые строительные компании предоставляют дольщикам возможность следить за ходом возведения объекта с помощью видеокамеры. При остановке строительства желательно сразу обращаться к представителям организации для получения информации о причинах такой ситуации.

    Возможные подводные камни

    Хотя дольщики, составившие с застройщиками ДДУ, защищаются государством, все равно часто возникают разные проблемы. Они связаны с незаконной или вовсе мошеннической деятельностью строительных компаний.
    К основным проблемам, которые могут возникнуть при покупке жилья в строящемся объекте, относится:
    застройщик вместо ДДУ предлагает заключить договор инвестирования или купли-продажи, но в этом случае дольщик лишается права защиты со стороны государства;
    заключается соглашение не с застройщиком, а иной компанией, что является частью мошеннической схемы;
    в ДДУ включается пункт, с помощью которого организация может в одностороннем порядке вносить изменения в текст;
    вносятся неверные сведения о характеристиках приобретаемой квартиры;
    двойная продажа одного объекта недвижимости;
    отсутствие в соглашении точных сроков, в течение которых дом должен быть сдан в эксплуатацию;
    застройщик не выкупил землю, на которой возводится объект, поэтому дом по решению местной администрации может быть снесен в любой момент времени;
    договор подписывается не директором организации, а менеджером, не имеющим нотариально заверенной доверенности.
    Все эти ситуации могут привести к потере недвижимости и вложенных денежных средств. Поэтому сотрудничество допускается только с надежными компаниями.
    Важно! Если покупка квартиры выполняется с помощью заемных средств, то банк самостоятельно проводит проверку, что позволяет убедиться в юридической чистоте сделки.

    Заключение

    Покупка жилья по ДДУ выгодна для каждого гражданина, но важно разбираться в правилах составления и подписания данного соглашения. В него обязательно включаются разные значимые пункты. Целесообразно пользоваться помощью юристов, чтобы избежать мошенничества со стороны застройщиков.

  4. Jut Ответить

    Если договор заключается впервые, то пакет документов, которые нужно будет предоставить нотариусу, будет следующим:
    Оригинал и копия разрешения на проведение строительных работ, направленных на возведение конкретного жилого дома;
    Проектная декларация (тоже придется взять оригинал и копию), куда в обязательном порядке прикладывается план строящегося здания;
    Оригинал и заверенная копия кадастрового плана;
    Бумаги, подтверждающие право компании на выполнение строительных работ на данном участке земли.
    В случае, если в качестве покупателя выступает физическое лицо, то для того, чтобы договор о долевом участии был подписан, необходимо в придачу к указанным бумагам приложить еще и следующие:
    Непосредственно сам договор, свидетельствующий о вступлении в долевое строительство;
    Написанное покупателем соответствующее заявление;
    Бумага, которая должна подтвердить, что приобретаемый объект недвижимости расположен именно в данном здании. Здесь же в обязательном порядке указываются площади.
    Если же в роли покупателя будет юридическое лицо, то пакет документов здесь становится значительно шире:
    Заявление;
    Договор о долевом строительстве;
    Выписки из реестров налоговых органов;
    Документ, подтверждающий, что квартира расположена именно в этом здании;
    Ксерокопия ИНН;
    Документы, подтверждающие полномочия человека, заключающего сделку;
    Выписка из протокола юридического лица, где дается согласие на подписание данного договора.

    Покупка квартиры по ДДУ – пошаговая инструкция

    Приобретение жилья в рамках использования долевого строительства подразумевает, что его придется регистрировать в специальных государственных органах. Это позволяет закрепить право покупателя на конкретную квартиру, а также не допускает неоднократной продажи одной и той же жилплощади разным людям.
    На первом этапе производится сбор всех необходимых документов, без которых юрист или риелтор вовсе не имеет право даже составлять подобный договор. Представитель каждой из сторон в обязательном порядке подписывает это соглашение, надо сразу же условиться относительно передачи денег за квартиру.

  5. Thordirgas Ответить

    «Портрет» квартиры
    Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.
    Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.
    Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.
    Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).
    О сроках и форс-мажорах
    Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.
    Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.
    Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.
    Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

  6. Anarariel Ответить

    Это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Застройщиками для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов.
    Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщиками на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Застройщиками  именно эту квартиру.
    Другие типы договоров приобретения квартир у Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).
    Договор паенакопления при покупки квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.
    Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от остальных договоров, не считает Покупателя квартиры коммерческим партнером Застройщика, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.
    Договор долевого участия (ДДУ) должен содержать информацию о том, что этот договор составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, прописанными в законе 214-ФЗ.

    Условия Договора долевого участия в строительстве


    ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4,5 ст ФЗ-214).
    В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:
    Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
    Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
    Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
    Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
    Указание, каким способом Застройщик обеспечивает свои обязательства по договору (договор страхования или счета эскроу).
    Причем, если  Застройщик нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2 ст. 6 ФЗ-214).
    Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.
    Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.
    Помимо существенных условий, в ДДУ также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы, и вносятся по соглашению сторон.
    К «иным» условиям, в частности, относятся:
    Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания акта приёма-передачи квартиры);
    Возможность уступки прав требования по договору;
    Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
    Порядок урегулирования претензий;
    Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.
    Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к. действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона. Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.
    Сегодня ДДУ – это самый легальный и надежный способ получения физлицами прав на строящееся многоквартирное жилье.

    Заключение Договора долевого участия


    Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.
    В отличие от других типов договоров сЗастройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной ригистрации, что закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность “ДВОЙНЫХ ПРОДАЖ” в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.
    Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства. В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (п.1.1 ст 9. 214-ФЗ), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п 2. ст 9. 214-ФЗ). Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.
    Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п. 6 ст 9. 214-ФЗ).
    Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Застройщика вести себя хорошо.
    Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ – 214 закон о долевом строительстве».

    Оплата по Договору долевого участия


    Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3 ст.5 214-ФЗ.
    Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.
    Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.
    С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через Эскроу (Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком). Счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ.
    Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.
    При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Застройщик выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.
    Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора.
    А с января 2017 года Застройщики обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.
    Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры, а также дает возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушем Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за не исполнения Договора долевого участия.
    А поправки в закон ФЗ-214, связанные с обязательным страхованием ответственности Застройщика, призваны еще больше усилить финансовую защиту дольщиков, и возместить им возможные потери даже в случае банкротства Застройщика.
    Такая страховка в пользу дольщика происходит при каждом заключении договора ДДУ, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора, еще и полис страхования.
    Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Застройщиком распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

  7. Dazel Ответить

    Положениями ст. 11 ФЗ № 214, а также иными нормами, законодатель определил специальные условия, соблюдение которых является обязательным при передаче иному лицу прав требования квартиры от застройщика:
    Переуступка дольщиком прав на квартиру допустима только после погашения им всей цены или одновременно с переводом задолженности на нового дольщика, который стал таким по договору цессии.
    Переуступка права допустима до исполнения застройщиком договора. Так, уступка права на квартиру должна быть осуществлена в период, с момента регистрации договора в Росреестре, до подписания передаточного или иного акта, свидетельствующего о передаче объекта дольщику.
    Договор цессии, как и ДДУ должен быть заключен в письменной форме. Более того, согласно ст. 17 ФЗ № 214, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, по месту нахождения недвижимости.
    После заключения цессии, первоначальный дольщик отвечает перед новым дольщиком только за действительность переданного ему права. За неисполнение требования по нему застройщик отвечает перед новым дольщиком самостоятельно (ст. 390 ГК РФ).

    Ипотека в долевом строительстве

    Согласно абз. 2 п. 5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права требования дольщика, возникшие у него на основании действительного договора участия в долевом строительстве, могут быть самостоятельным предметом залога по договору залога прав требования. Данное положение позволяет гражданам заключать с банками ипотечные договоры, предметом залога по которым будет выступать право требования от застройщика предоставления квартиры, имеющееся у них по ДДУ.
    Возможны два варианта предоставления ипотечного кредита участнику долевого строительства:
    кредитование на приобретение первичной недвижимости путем предоставления средств до заключения ДДУ;
    кредитование под залог уже возникших прав требования.
    Договор ипотеки по ДДУ подлежит государственной регистрации. В случае его оформления до заключения ДДУ, ипотека возникает в силу закона, ввиду чего, согласно Постановлению Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 13905/10 от 25.01.2011, ее регистрация осуществляется одновременно с регистрацией ДДУ, без предоставления отдельного заявления и уплаты госпошлины.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *