Как обменять квартиру на другую с доплатой?

16 ответов на вопрос “Как обменять квартиру на другую с доплатой?”

  1. Айс Ответить

    Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.
    Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

    Сбор необходимых документов

    Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:
    правоустанавливающие документы на жилье. Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество.
    Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.
    документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
    документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
    технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
    выписку из домовой книги;
    квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
    документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.
    Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).
    Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки.
    Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

    Составление договора купли-продажи или мены

    Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:
    стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
    сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
    факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
    прочие реквизиты сторон;

  2. Manandis Ответить

    Допустим, один из ваших родственников постоянно пьет и мешает вам жить. Тогда еще можно рассчитывать на поддержку суда.
    К заявлению приложите документы:
    Паспорта всех людей, которые живут в жилплощади;
    Документы на квартиру;
    Документы, полученные в БТИ;
    При необходимости свидетельства о рождении детей;
    Выписка из домовой книги;
    Выписка с лицевого счета и подтверждение того, что у вас нет долгов за коммунальные платежи;
    Документ, подтверждающий то, что органы опеки поставлены в известность о размене через суд.
    В заявлении подробно опишите ситуацию. А если кто-то из жильцов хулиганит, подтвердите это документально.
    Если в судебном процессе участвуют дети, недееспособные жильцы или люди, возможности которых ограничены, представлять их должны и опекуны и органы опеки.

    Квартира не приватизирована

    Использовать другой принцип действия придется в том случае, если вы живете в неприватизированном жилье.
    Реализовать такую сделку можно, но с учетом того, что вы поменяете свою квартиру также на неприватизированную. По закону, менять приватизированное жилье на неприватизированное просто нельзя.
    Больших отличий при сделке с недвижимостью, которая принадлежит государству, нет, но процесс обещает быть непростым и долгим.
    Первое отличие заключается в том, что оформлять обмен вы будете не в регпалате, а в тех учреждениях, которые занимаются оформлением таких сделок. В каждом городе быть уполномоченными за эти сделки могут разные учреждения.
    Прежде чем менять жилье, вспомните, есть ли у вас договор найма. Если нет, придется заключить.
    Оформили договор? Собирайте документы:
    Заявление по образцу. Для подачи такого заявления присутствие всех совершеннолетних граждан, которые будут участвовать в сделке, обязательно. Сотрудники учреждения, где вы проводите сделку, должны удостовериться в том, что их подписи настоящие;
    Единый жилищный документ из жилищных органов;
    Договор социального найма и ордера, позволяющие составить договор мены;
    Паспорта всех участников сделки и свидетельства о рождении детей. В этом случае вам нужно будет также предъявить согласие из органов опеки.
    Кроме уже перечисленных, вам понадобятся те же документы, что вы будете предоставлять в органы опеки для получения разрешения, в том числе бумаги из БТИ и т.д.

    В каких случаях обмен запрещен

    В статье 73 Жилищного кодекса перечислены случаи, обмен в которых невозможен:
    Договор найма муниципального жилья планируют либо изменить, либо расторгнуть, и к нанимателю предъявлен иск;
    Кто-то оспаривает ваше право на использование квартиры через суд;
    Жилье признано аварийным;
    Существует решение о сносе жилье или его переоборудовании;
    Было решено провести в доме капитальный ремонт и (или) перепланировку помещений в нем;
    Возникает ситуация, при которой после обмена в коммунальной квартире будет жить больной человек. Конкретные болезни прописаны в Жилищном кодексе.
    Будьте готовы к тому, что не все жильцы захотят пойти на сделку по размену. Законодательством сказано, что наниматель имеет право потребовать провести обмен принудительно в том случае, если кто-то отказывается от сделки. Для этого с иском можно обратиться в суд.

  3. Way Ответить

    Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
    Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
    Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
    Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.
    Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

    Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

    Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.
    Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.
    Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.
    Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

  4. Like pa$an Ответить

    Пакет документов при совершении такой сделки, по сути, ничем не отличается от пакета документов необходимого при купле-продаже. Это связано с тем, что юридически обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности, осуществляется через договор купли-продажи или мены, к которому применяются правила о купле-продаже (ст. 267 ГК РФ).
    В самый минимальный пакет входят следующие документы:
    Документ, удостоверяющий личность хозяина квартиры. Как правило, это паспорт гражданина РФ, а если собственник не совершеннолетний — свидетельство о рождении.
    Правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры мены, дарения, купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство и др.
    Правоподтверждающие документы — свидетельство о государственной регистрации права (с 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП). Данные документы выдаются на основании правоустанавливающих, и поэтому без них не могут существовать.
    Кадастровый паспорт. Его необходимо заказать в БТИ. Он должен содержать экспликацию и поэтажный план квартиры.
    Справки из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, из единого расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
    Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении.
    Согласие супруга на совершение сделки. Оно должно быть нотариально заверено. Такое согласие необходимо, даже если супруги разведены и квартира приобреталась во время брака. Исключением из этого является, если недвижимость принадлежит кому-то из супругов на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство).
    Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, когда в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане. Они не допустят нарушения прав несовершеннолетних, и в том случае если их жилплощадь уменьшится или просто ухудшатся условия проживания не дадут согласие.
    Справка о составе семьи. Ее можно взять в управляющей организации или у председателя товарищества собственников жилья. По ней видно количество людей, зарегистрированных в данном жилом помещении.
    Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Росреестра.
    Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
    Заявление от лиц, осуществляющих сделку.

  5. Vogor Ответить


    Обмен квартир для многих людей – чуть ли не единственный способ улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свое финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако поиск выгодных вариантов и сам процесс совершения сделки сопряжены с рядом трудностей, которые неподготовленному человеку не так легко преодолеть. Попробуем прояснить: как правильно и выгодно обменять квартиру?

    На столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно – количество и структура предложений меняется ежеминутно. При этом нужно учесть массу нюансов: район, близость к отставкам общественного транспорта или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски… Хороший вариант обмена можно искать годами, если вы не профессионал в данном вопросе.
    Варианты обмена квартир весьма разнообразны, каждый из них имеет свои особенности, делающие обмен более или менее выгодной сделкой:

    Обмен квартиры на загородную недвижимость.

    Вариант для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой. В идеале, современный загородный дом должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, а также быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, газом, электричеством, канализацией… Более того, если идет речь о доме или коттедже для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.

    Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры.

    К этому варианту обмена обращаются люди, как правило, с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Квартира меньшей площади в центре Москвы может обмениваться на квартиру большей площади в спальном районе без доплат, особенно, если речь идет о коммунальных квартирах.

    Обмен одной квартиры на несколько

    производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, но также с целью улучшения жилищных условий, если речь идет о расселении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.

    Обмен равноценных по площади квартир

    в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, в целях проживания рядом с родственниками. Так, обмен квартиры в центре на равную по площади в более отдаленном районе подойдет тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.
    Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.
    Традиционные способы обмена квартир, которые практиковались еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься обменом опасно, поскольку в этом случае вы не защищены от юридически нечистых сделок.
    Попавшись на выгодное с виду предложение, вы рискуете потерять свое жилье или произвести при обмене несправедливую доплату. Правильно оценить вашего потенциального партнера по сделке, подтвердить верность оформления документов и возможность совершения обмена могут только специалисты. То же касается и затрат на рекламу выставленного вами на продажу варианта –расходы на нее могут «украсть» всю выгоду от сделки. При этом профессиональные риелторы располагают собственными базами данных и могут в значительно более короткий срок подобрать лучшие предложения обмена. Агентства недвижимости заинтересованы в предоставлении вам самой полной информации о состоянии рынка недвижимости и в правильности вашего выбора. Найденный же случайно вариант обмена может сопровождаться ложной информацией об оценке стоимости предлагаемого вам жилья, о правах собственности или пользования, об интересах несовершеннолетних детей, зарегистрированных на обмениваемой площади.

    Порядок обмена квартир и необходимые документы

    Обмен – это любая сделка с жильем, в результате которой два участника сделки обмениваются жилплощадью. Такая сделка может проводиться как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Также сделка может быть совершена через договор купли-продажи (ДКП), если все объекты жилья приватизированы.
    Сделка по ДКП может быть простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной – владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В настоящее время большинство сделок по купле-продаже – альтернативные, причем количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир). Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно.

    «Альтернатива подобрана!»

    – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе приемлемый вариант нового жилья; при этом «легкая, или реальная альтернатива» подразумевает, что продавец выставляет адекватные притязания к понравившейся квартире, аналогов которой на рынке недвижимости имеется достаточно много.

    «Легкая альтернатива»

    – это, скажем, продажа двухкомнатной квартиры в Щелково с одновременной покупкой с доплатой в этом же районе трехкомнатной квартиры, стоимости которой хватает для воплощения ее владельцами намеченных планов.

    «Нереальная, или сложная альтернатива»

    – это, например, продажа двухкомнатной малогабаритной квартиры в Щелково с одновременной покупкой в этом же районе трехкомнатной квартиры, но без доплаты. То есть, какими бы незначительными ни были бы притязания к трехкомнатному жилью, без дополнительных выплат здесь не обойтись, поскольку маленькая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на первом или последнем этажах, с не лучшим видом из окна всегда будет стоить больше двухкомнатной «брежневки» или «хрущевки».
    В чем же состоит суть альтернативной сделки (альтернативного обмена)? Дело в том, что одновременная продажа существующей квартиры и покупка нового жилья снижает как для продавца, так и для покупателя финансовые риски. Например, можно было бы вначале просто продать квартиру, а затем, добавив планируемую сумму, приобрести новое жилье. Но! Конъюнктура цен на московском рынке недвижимости такова, что между продажей одного жилья и покупкой нового (на что потребуется время) может произойти скачок цен, который разрушит все планы сторон. Это особенно актуально для лиц, решивших заняться подобными сделками самостоятельно, без привлечения специалистов. Таким образом, квалифицированная оценка жилой недвижимости здесь стоит во главе угла: она позволит составить прогноз необходимых доплат и в целом определить вероятность проведения подобной сделки.
    Процесс проведения альтернативного обмена квартир упрощенно выглядит следующим образом:

    №


    Этап


    Особенность

    1.
    Поиск покупателя на квартиру
    Заключение договора, внесение аванса покупателем
    2.
    Поиск новой квартиры
    Заключение договора, внесение аванса продавцу
    3.
    Сбор необходимых документов
    Как правило, поручается агентству недвижимости
    4.
    Юридическая экспертиза документов
    5.
    Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых сумм
    6.
    Заключение сделки
    Подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию
    7.
    Завершение сделки
    Изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры
    В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Это простая схема, но она требует присутствия третьего участника, так называемого «чистого покупателя», который располагает достаточными средствами для покупки. Эта покупка делает возможным дальнейший процесс.
    В случае прямого обмена участники сделки имеют дело только друг с другом и рассчитываются путем взаимозачетов. При кажущейся простоте этой схемы, здесь отсутствует элемент свободного выбора новой квартиры на рынке, который есть в схеме альтернативного обмена. Особенно хорошо это видно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько. В случае альтернативного обмена можно купить квартиры у разных владельцев. В случае прямого обмена потребуется один владелец нескольких квартир.
    В пакет документов для обмена квартир должны входить:
    Правоустанавливающие документы.
    Кадастровый паспорт помещения (составляется в районном БТИ).
    Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
    Справка об оценочной стоимости квартиры.
    Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.
    Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака. Согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
    Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние.
    Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии. Например, совершеннолетние лица, которые на момент приватизации продаваемой квартиры были несовершеннолетними и не участвовали в приватизации.

    Договор обмена квартир и другие документы

    Порядок обмена приватизированных квартир может регулироваться двумя видами договоров:
    Договор купли-продажи.
    Договор мены.
    В договоре мены прописывается, что каждая из сторон обязуется передать свою квартиру в обмен на другую. При необходимости указывается сумма и порядок доплаты, которую должна произвести одна из сторон.
    В случае обмена приватизированных квартир стороны передают друг другу права собственности.
    Несмотря на то, что обмен квартир — распространенная практика, не всем удается провести его успешно и с выгодой для себя. Требуется понимание ситуации на рынке и правовых нюансов, навыки ведения переговоров с контрагентами и оформления документов.

  6. Shadowmoon Ответить

    Этот материал доступен в украинской версии
    В пакет документов для обмена квартир должны входить:
    Правоустанавливающие документы.
    Технический паспорт помещения (составляется в БТИ).
    Справка о зарегистрированных жильцах.
    Справка об оценочной стоимости квартиры.
    Паспорта, коды и свидетельства о рождении участников сделки.
    Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака. Согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
    Справка из отдела опеки и попечительства – если в сделке участвуют несовершеннолетние.
    Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии.
    Чтобы стать владельцем новой квартиры, не обязательно копить на нее все сумму или оформлять ипотеку. Используйте свое жилье в качестве средства для расчета за новый объект. Если недвижимость несоразмерна по стоимости, проведите обмен с доплатой в рамках договора мены.

    Как оформить обмен квартиры

    Обмен квартир – операция, похожая на куплю-продажу, только здесь стороны процесса рассчитываются друг с другом бартером, предоставляя недвижимость, а не деньги. Чтобы обменять жилье, для начала предстоит найти владельца другого объекта недвижимости, который будет заинтересован в вашем предложении. В этом и заключается сложность данной процедуры, так как интересы сторон обмена не так часто совпадают.

    Если вы нашли человека, готового обменяться с вами, подготавливайте документы на имущество и отправляйтесь к нотариусу заключать договор мены.

    Что такое договор мены квартиры

    Договор мены жилой недвижимости, как и договора купли-продажи и дарения, предполагает переход права собственности. Отличие его в том, что право собственности переходит сразу на 2 объекта. Один владелец передает право на принадлежащее ему имущество другому и, по тому же договору, приобретает право на его имущество.
    Пока такие договора не находят особо широкого применения. Преимуществом мены является то, что в этом случае права собственности по двум объектам переходят к новым владельцам в рамках одного договора. Процедура упрощается, ведь вместо того, чтобы продавать свою квартиру, а потом покупать новую, вы заключаете только одно соглашение.
    Законность такого способа обмена имуществом регламентирована 715 статьей Гражданского кодекса (ГК). Согласно ей договор мены подразумевает обязательства участников передать друг другу объекты обмена. При этом действуют следующие правила:
    каждая сторона – одновременно отчуждает одно имущество и приобретает другое;
    стороны получают права на имущество в один момент по факту подписания договора, если соглашением или законодательством не предусмотрены другие условия;
    при обмене неравноценного имущества предусматривается доплата со стороны того, кто предлагает квартиру меньшей стоимости.
    Договор мены – образец:

    О сходстве договоров мены и купли-продажи сказано и в законодательстве. В 716 статье ГК идет речь о том, что к соглашению об обмене применяются общие положения о купле-продаже.

    Мена недвижимости: налог

    Нормы по налогообложению при обмене недвижимости описаны в 172 ст. Налогового кодекса. В законе сказано, что участники сделки платят:
    госпошлину – 1%;
    налог на доход физлиц (НДФЛ) – 5% (18% при участии в сделке нерезидента);
    военный сбор – 1,5%.
    Но военный сбор и НДФЛ платятся, только если:
    объект был во владении лица не более трех лет;
    это не первая продажа недвижимости за последний год;
    объектом сделки является недостроенная недвижимость.

    Сколько стоит договор мены у нотариуса

    Цены за услуги нотариусов по оформлению договора мены в большой мере зависят от местоположения. В столице за услугу придется заплатить около 5 000 гривен. А в небольших городах за аналогичную работу берут 2 500 грн, а то и 1-2 тысячи гривен.

    Зачем разменивать жилье?

    Покупка квартиры – весомая инвестиция для большинства украинцев: одни приобретают малогабаритное жилье, другие – вкладывают в новостройки на ранних этапах возведения многоэтажного дома, третьи – арендуют, накапливая необходимое количество средств. Но иногда собственникам приходится прибегать к размену собственной квартиры. Обмен недвижимости может понадобиться в случаях:
    развод с разделом имущества – каждый из супругов желает получить вместо своей доли отдельную квартиру;
    расширение семьи, проживающей на небольшой жилплощади, или наоборот, если семейная пара больше не нуждается в просторном жилье в связи с выездом детей, и желает переехать в компактную квартиру;
    улучшение условий проживания – неудобство или недопонимание между родственниками;
    смена места жительства в связи с неподходящей инфраструктурой – переехать из города в пригород, или поменять загородный дом на городское жилье;
    желание вместо одной большой квартиры иметь две отдельные для сдачи в аренду, или наоборот – обзавестись просторным жильем за счет двух или нескольких квартир поменьше
    при делении наследства – несколько наследников желают обзавестись отдельным объектом вместо доли квартиры или дома;
    при финансовых трудностях – нет возможности содержать большую жилплощадь, поэтому хочется обзавестись жильем поменьше и прочее.
    Для размена жилья необходимо пройти процедуру приватизации недвижимости (если она не была проведена ранее) и получить письменное согласие всех собственников на данную процедуру.

    Приватизация квартиры: что нужно знать украинцу
    При отсутствии единого мнения на счет целесообразности разделения недвижимого имущества вопрос решается в судебном порядке, что отнимает значительное количество ресурсов (времени и денег), а результат не всегда удовлетворителен для всех сторон процесса.

    Чем обмен квартиры отличается от продажи

    Договор купли-продажи – соглашение, по которому один участник сделки передает имущество второму за денежное вознаграждение. Здесь присутствует один продавец и один покупатель, а в качестве объекта сделки выступает одна квартира или дом. Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:
    «Договір купівлі-продажу в сучасному світі є переважним механізмом набуття права власності через свою універсальність та досить великий вибір різноманітних пропозицій від забудовників на ринку первинної нерухомості. Перевагою даного договору є пряма і безпосередня фіксація факту купівлі нерухомості та набуття права власності з моменту укладення договору і його нотаріального засвідчення.
    Сам договір, зазвичай, є типовим і зрозумілим, тому, на мою особисту думку, більше уваги слід приділяти саме додатковим угодам, що зазвичай йдуть разом з ним, адже, саме там досить часто забудовник трохи «хитрує», додаючи квадратні метри спільної житлової площі, занадто абстрактно описуючи стан завершення квартири на момент продажу, завищені майбутні комунальні платежі через власний створений ЖЕК без можливості розірвання з ним договору про надання послуг і багато іншого».
    Договор мены – соглашение, в рамках которого обе стороны принимают на себя обязательства передать имущество друг другу. Здесь каждый участник продает и покупает.

    Договор купли-продажи жилья
    Поэтому разница между обменом от куплей-продажей в том, что здесь обе стороны отчуждают недвижимость, и в то же время приобретают новое жилье. Кроме того, соглашения отличаются в рамках налогообложения.

    Что выгоднее, обмен или продажа квартиры

    Мена подразумевает иной способ расчета, чем купля-продажа, что сказывается на стоимости заключения сделки. Если вы покупаете квартиру, то платите процент госпошлины и процент в пенсионный фонд. А в случае обмена взносы в пенсионный фонд платить не надо. Кроме того, пошлина взимается только из квартиры, которая стоит дороже.
    Если вы решили действовать через договора купли-продажи, то в отношении каждого из объектов пришлось бы платить 2% взносов: госпошлина и пенсионный. Поэтому, так как при обмене вы платите только 1% и только в отношении одного объекта, это существенно выгоднее.
    Кроме того, мена удобнее в плане оформления, так как вам не нужно заключать отдельно соглашения на продажу имеющейся и покупку новой недвижимости. Один договор решает сразу два момента – и продажу старой квартиры, и приобретение новой.

    Исходя из особенностей налогообложения при купле-продаже и обмене жилья, можно сделать вывод, что совершать сделки по бартеру выгоднее. Об этом рассказал и юрист:
    «Що стосується договору обміну житла, то в сучасних ринкових реаліях цей вид застосовується все рідше. Така тенденція спостерігається вже понад 10 років і пояснюється з одного боку величезною кількістю пропозицій з продажу на ринку нерухомості, а з іншої специфічною складністю обміну нерухомістю з точки зору звичайних споживачів, адже досить складно знайти іншу сторону, з якою ви все погодите.
    Попри специфічність обміну, даним механізмом досить часто користуються, наприклад, родичі, які вже всі нюанси обміну між собою узгодили і потребують лише формального факту перереєстрації права власності. В цьому випадку договір міни має приємну перевагу в порівнянні зі своїм «опонентом», а саме, замість 2 % сплати податку від оціненої вартості нерухомості при купівлі – сторони сплачують лише 1% від оціненої вартості дорожчої квартири. Безперечно, вказана різниця є приємним бонусом при виборі методу набуття права власності».
    Таким образом, если у вас есть желание сменить существующее жилье на новое, более подходящее на данный момент, попытайтесь найти на рынке актуальные предложения по обмену. Если удастся подобрать то, что нужно, сэкономите и время, и деньги. Вот только другой участник сделки также должен быть заинтересован в вашем предложении, и из-за того, что найти его не так просто, чаще все же практикуют продажу имеющейся квартиры и покупку нового жилья.

    Способы размена жилья

    Договор купли-продажи.
    Договор мены.
    Размен ипотечной квартиры.
    Условия размена квартиры зависят от оценочной стоимости, местоположения, площади объекта, количества комнат и прочих факторов. Существует несколько способов размена жилья.

    Договор купли-продажи

    Такая операция называется встречной покупкой (одной из ее разновидностей – разъезд), при этом собственники продают свое жилье и одновременно с этим приобретают несколько других квартир (в зависимости от финансовых возможностей).
    Вне зависимости от причин размена жилья необходимо обратиться к опытному юристу для получения консультации по сложившейся ситуации. Параллельно займитесь поиском вариантов – это делается либо собственными силами, либо при помощи агентства недвижимости. Профессиональные риелторы подберут различные варианты размена квартиры, опираясь на изложенные требования – по местоположению, по стоимости объекта или другим условиям. Хоть такие услуги и не бесплатны, но они значительно экономят время собственников, при этом агентство заинтересованы в законности сделки.

    Встречная покупка квартиры – что это?
    Для заключения договора купли-продажи понадобится стандартный пакет официальных бумаг:
    документы, подтверждающие личность каждого из собственников жилья;
    правоустанавливающие документы на квартиру;
    выписка из реестра имущественных прав;
    справка из ЖЭКа (форма №3);
    справка об отсутствии ареста на квартиру или налогового запрета на передачу прав на имущество.
    Вместе с поиском покупателей для размениваемого жилья ищутся варианты для покупки нескольких квартир. В большинстве случаев все сделки проводят в один календарный день, и собственники получают в пользование новоприобретенную недвижимость согласно условиям подписанного соглашения.

    Договор мены

    Такая практика в последнее время не очень популярна в Украине. Посредством данного договора осуществляется обмен жилья на жилье с доплатой или без. Такой вариант уместен, например, если осуществляется размен 3-х комнатной квартиры, а подходящий по требованиям собственников вариант значительно дешевле.
    При этом полученная выгода через время тратится на приобретение собственного жилья или аренду. В такой ситуации обязательной является оценка недвижимости с целью налогообложения.

    Размен ипотечной квартиры

    Жилье, приобретенное посредством ипотечного кредита, находится до определенного момента в собственности банка, поэтому без согласия этой организации невозможно производить какие-либо действия с залоговым имуществом. Получить положительный ответ на свое прошение заемщику достаточно проблематично – банковские структуры не испытывают доверия к подобным операциям (также запрет на такие манипуляции с недвижимостью могут быть прописаны в договоре).

    Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?
    Но если кредитору удалось получить одобрение, то необходимо выставить объект на продажу, найти заинтересованного покупателя и подготовить документы. Далее квартира разменивается с помощью договора купли-продажи.

    Как обменять квартиру на квартиру

    Обмен квартир происходит по тому же алгоритму, что и покупка-продажа. Этапы обмена недвижимости:

    Подготовьте жилье к обмену

    Ваше предложение должно быть привлекательным и конкурентоспособным на фоне других объявлений. Поэтому проведите предпродажную подготовку квартиры, уберите персональные вещи, наведите порядок и сделайте качественные фотографии.
    Как продать квартиру: пошаговая инструкция
    В таком виде жилье привлечет максимальное количество желающих обменяться с вами. На этапе подготовки также закажите экспертную оценку жилья.

    Соберите документы

    Так как обмен недвижимости по своей форме практически то же самое, что и купля-продажа, здесь требуется аналогичный пакет документов. Со стороны владельца обеих квартир понадобиться:
    техпаспорт;
    документ, подтверждающий права собственности (договор купли-продажи, дарственная и др.);
    справка из ЖЭКа (форма Ф3);
    экспертная оценка объекта;
    согласие мужа или жены, а также свидетельство о заключении или расторжении брака;
    паспорта владельцев;
    справку органов опеки и попечительства (при зарегистрированных несовершеннолетних лицах).
    Кроме того, если недвижимость залоговая, нотариус потребует предоставить согласие залогодержателя. Поэтому пакет может дополняться другими документами.

    Найдите взаимовыгодное предложение на рынке

    Это сложнейший этап при обмене недвижимости, так как вам предстоит не просто найти интересное предложение, но и соответственно удовлетворить запросы второй стороны, которая также ищет недвижимость к обмену.

    Но если придерживаться следующих рекомендаций, найти нужное предложение будет проще:
    подготовьте качественное объявление с фотографиями, и разместите на DOM.RIA;
    воспользуйтесь услугами риелторов и агентств с обширной базой предложений;
    активно просматривайте актуальные для вас предложения, мониторьте доски объявлений.
    Как написать объявление о продаже жилья
    Таким образом, чтобы найти подходящее предложение для обмена, нужно не только заявить о себе, но и самому искать встречные предложения.

    Оформите сделку у нотариуса

    Чтобы обменять недвижимость просто заключите договор мены. Он заверяется нотариально, проходит регистрацию. После этого оформите право собственности, обратившись в отдел регистрации имущественных прав через Центр предоставления административных услуг.

    Обмен старой квартиры на новую: trade-in

    Украинские застройщики пытаются внедрить все новые схемы реализации недвижимости. Одна из них – trade-in (трейд-ин). По такой схеме владелец жилья старого фонда предоставляет застройщику в качестве полной или частичной оплаты за новую квартиру свои квадратные метры.
    Как выбрать квартиру в новостройке: практические советы
    Но строительные компании пока достаточно редко практикуют такой подход в связи с отсутствием опыта в работе на вторичном рынке. По схеме вы, например, можете обменять небольшую квартиру в столице на новое жилье в пригороде даже без доплаты.
    Trade-in в основном применяется при реализации квартир эконом-сегмента. Это происходит следующим образом:
    Застройщик или посредник оценивает ваше жилье.
    Квартиру выставляют на продажу.
    После реализации недвижимости средства за нее уходят в счет оплаты новой квартиры, а права на новостройку переходят к вам.
    Доплачиваете разницу, если это нужно.
    Важно: договор на продажу вашего жилья и предварительный договор на покупку новой квартиры заключаются одновременно. В соглашении фиксируется максимальная цена продажи недвижимости, устанавливаются сроки. В результате вы экономите свое время и приобретаете новую квартиру на выгодных условиях.
    Существует нюанс, если вашу квартиру продадут, а новое жилье еще не будет достроено, придется некоторое время снимать недвижимость или пожить в другом месте. Это недостаток схемы.

    Обмен квартиры на дом и дома на квартиру

    Часто жители городских квартир стремятся выехать за пределы города, обзавестись собственным участком, а те, кто обитает в частных домах, наоборот, хотят переехать в многоэтажку. Поэтому договора мены нередко заключаются между владельцами квартир и домов.
    Процедура обмена в данном случае аналогична той, которая проводится при обмене квартиры на квартиру. Но так как здесь в качестве одного из объектов выступает дом, владельцу придется собрать немного больше документов.

    Какие нужны документы на обмен квартиры на дом

    Ранее мы рассмотрели, какой пакет бумаг нужен при обмене квартир. А вот со стороны владельца дома необходимо также собрать документы на землю. Поэтому здесь понадобится:
    документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (акт, свидетельство о праве собственности или выписка из реестра имущественных прав);
    выписка из Государственного земельного кадастра;
    экспертная оценка земельного участка.

    Документы для купли-продажи дома
    Это не исчерпывающий перечень документов, так как в зависимости от индивидуальной ситуации нотариус может потребовать другие бумаги.

    Как обменять квартиру с доплатой

    При неравноценном обмене сделка подразумевает материальную компенсацию в виде денежных средств – доплату. Для этого в договоре мены прописывается соответствующий пункт о выплате определенной суммы.
    Компенсировать разницу в стоимости можно не только деньгами, но и другим имуществом. Например, при обмене двухкомнатной квартиры на однушку владелец последней может предоставить в довесок гараж, земельный участок или прочее имущество.

    Нужен ли риелтор при обмене недвижимости

    При купле-продаже квартиры не обойтись без услуг риелтора, так как самостоятельно найти покупателя, готового отдать адекватную сумму за объект, не так просто. В случае с обменом данный вопрос усложняется, поэтому услуги специалиста в сфере недвижимости становятся еще актуальнее. В таком случае:
    появляется доступ к базе клиентов, желающих обменять свою недвижимость на представленный вами объект;
    расширяются возможности в плане поиска второго участника сделки, так как риелтор профессионально подготовит жилье и проведет рекламную кампанию;
    ускоряется процесс продажи за счет оперативного решения задач по поиску клиента.

    Услуги риелторов и агентств недвижимости: основной перечень
    Кроме того, риелтор поможет найти клиента, готового произвести обмен на взаимовыгодных условиях. Все эти вопросы можно решить и самостоятельно, но повышаются риски связаться с недобросовестным субъектом, а сроки обмена затянутся на месяцы. Поэтому, если вы готовы действовать самостоятельно, придерживайтесь следующих рекомендаций:
    настаивайте на тщательной проверке объекта на юридическую чистоту;
    проанализируйте объективную стоимость недвижимости, на которую будете менять свою квартиру, до подписания каких-либо бумаг.
    Чтобы ускорить процесс обмена, подавайте качественные объявления. Активная работа, начиная от этапа подготовки, поможет провести обмен в максимально короткие сроки и на выгодных условиях.

  7. Tagar Ответить

    копии паспортов главных квартиросъёмщиков и других зарегистрированных по данному адресу членов семьи;
    технические и кадастровые паспорта;
    договора социального найма;
    выписки из домовых книг;
    нотариально заверенные согласия на обмен от прочих зарегистрированных членов семьи.
    При получении разрешения на обмен, пользователи квартир составляют предварительное соглашение и передают его на утверждение местной администрации. При положительном исходе стороны переходят к фактическому обмену квартирами.
    Доплата (при необходимости) оформляется в отдельном порядке. Надо сказать, что местная администрация не допускает неравнозначного обмена при значительной разнице в стоимости объектов. Если сумма относительно небольшая, то доплата оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер, стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.

    Порядок заключения договора купли-продажи (альтернативная сделка)

    Суть подобного «расклада» в том, что собственники обмениваемых квартир заключают два договора купли продажи одновременно. Сделка может совершаться в присутствии нотариуса, хотя нотариальное заверение не является обязательным условием. В любом случае после государственной регистрации все сделки приобретают одинаковую юридическую силу.
    Для обмена обоим собственникам потребуются следующие документы:
    технические и кадастровые паспорта квартир;
    выписки лицевых счетов (могут заменяться выписками из домовых книг);
    экспертные заключения об оценке объектов;
    согласия супругов на обмен (если квартиры приобретены во время брака);
    свидетельства о заключении или расторжении брака (если имеется);
    разрешение органов опеки (если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан);
    квитанция об оплате госпошлины (для регистрации);
    акт приема-передачи недвижимости, подтверждающий фактическую смену собственников;
    паспорта.
    При наличии указанных документов, стороны подписывают договора купли-продажи, после чего с приложенными документами передают их на регистрацию в Росреестр.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *