Как продать квартиру купленную на мат капитал?

16 ответов на вопрос “Как продать квартиру купленную на мат капитал?”

  1. Adriedar Ответить

    Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую собственность? Все зависит от того, правильно ли оформлена собственность.
    В случае с материнским капиталом собственность распределяется между всеми членами семьи без исключения. Квартира должна находиться в совместной собственности. А на оформление дается не более 6 месяцев. Доли выделяются по согласию между членами семьи.
    Продажа непосредственно затрагивает интересы детей, включая право на нормальные условия проживания. В первую очередь родители должны соблюдать права детей. Это контролируется государственными органами и, в первую очередь, органами опеки. Если право детей нарушено и собственность оформлена неправильно, может возникнуть проблема с ее продажей.
    Органы опеки обычно легко дают согласие, если планируется приобретение жилого дома или квартиры с большей площадью. Это не только улучшит жилищные условия детей, но и позволит им получить большую долю. К тому же, часто речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

    Законодательная база

    Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.
    Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
    В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
    Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
    Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
    Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.
    Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256. Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:
    ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
    ст. 28 и 37 ГК РФ.

    Последовательность действий

    Права детей будут соблюдены, если в новом жилье им предоставить соразмерные доли. Но на практике это не так легко осуществимо. Необходимо не только найти согласного на сделку покупателя, но и подобрать подходящий вариант для приобретения новой недвижимости. Затем заключают предварительный договор купли-продажи.
    Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей детям? Предварительно следует открыть в банке вклад. На него переводится сумма, равная стоимости доли. Эта процедура возможна только по решению органов опеки. Средства зачисляются непосредственно после предоставления разрешения.
    Существует еще один вариант, когда выделяется доля в доме или квартире родственника. Доля может быть меньше, если другое жилье имеют большую площадь. Доля определяется в зависимости от разницы в цене.

    Разрешение

    Чтобы получить разрешение, родители должны лично обратиться к специалисту из органов опеки на прием. На месте необходимо заполнить бланк заявления и подать документы на рассмотрение. В заявлении указываются полные сведения об объектах недвижимости и распределении долей. В конце оба родителя ставят подписи.
    Необходимо подать следующие документы на всех членов семьи:
    паспорта родителей и паспорта детей, достигших 14-летнего возраста;
    свидетельства о рождении малолетних детей;
    заявление от детей, достигших 14 лет;
    заявление от остальных взрослых собственников;
    свидетельство о браке;
    в случае развода предоставляется соответствующее свидетельство;
    справка из школы, детского сада или поликлиники.
    Предоставляются не только оригиналы, но и копии. Сотрудник органов опеки проверит документы на соответствии и возьмет копии. Дополнительно требуются документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:
    кадастровый паспорт;
    техническая документация;
    выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов;
    предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
    справка о цене жилья;
    выписка из ЕГРН;
    заявление о гарантии совершения сделки от владельца приобретаемой недвижимости.

  2. Black_girl Ответить

    Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.
    Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.
    Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:
    –доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
    -жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.
    Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:
    1) жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
    2) орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

    КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ ОРГАНОВ ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА

    Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.
    Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.
    Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:
    -Составить соответствующее заявление о распоряжении;
    -Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
    -Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
    -Справка об оценочной стоимости жилья;
    -Документы на квартиру;
    –Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.
    Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

    КОГДА МОЖНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ ПО МАТЕРИНСКОМУ СЕРТИФИКАТУ

    Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.
    Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:
    -Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
    -При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.
    Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.
    Но стоит не забывать про ряд важных моментов:
    Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
    Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

    МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ДО ВЫДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ ДЕТЯМ, ЧТОБЫ КУПИТЬ ДРУГУЮ

    Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.
    Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.
    Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.
    Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).
    -Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
    -Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

    КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ НА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

    Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:
    1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.
    Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
    Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.
    Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.
    2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:
    -соответствующее заявление;
    -справку о стоимости доли (без проведения оценки).
    После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги. Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).
    Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки. Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку (например, с пенсии по потере кормильца), нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.
    3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.
    При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:
    -выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
    -уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

    ПРОЦЕДУРА ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ ПРИ ПОКУПКЕ НА МАТКАПИТАЛ

    На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:
    -продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
    -на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.
    Рассмотрим указанные случаи более подробно.
    ПРОДАЖА КВАРТИРЫ БЕЗ ОБРЕМЕНЕНИЙ
    В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:
    -предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
    -можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.
    В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.
    Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.
    ПРОДАЖА КВАРТИРЫ, ОБРЕМЕНЕННОЙ ЗАЛОГОМ БАНКА (ИПОТЕКОЙ)
    В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!
    -Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.
    -К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
    1) Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
    2) Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.
    После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:
    -часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
    -по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
    –продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.
    Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

  3. Nuadaswyn Ответить

    По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее. Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит. Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:
    заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
    свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
    ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
    документ об оценочной стоимости недвижимости;
    документы на квартиру;
    справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.
    При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.
    Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли. В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться. В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.
    к содержанию ^

    Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

    Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу. В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует. Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

    Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после погашения ипотеки или сдачи жилья в эксплуатацию.
    К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки. В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья. Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.
    к содержанию ^

    Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

  4. Faem Ответить

    Суд при этом соглашается с мнением отдела опеки и попечительства и своим решением лишь обязывает покупателей выплатить продавцу квартиры денежные средства.
    При этом учитывая материальное положение покупателей квартиры, сроки выплаты могут оказаться большими, а суммы выплат минимальными.
    Итог: продавец остается без квартиры и по большому счету без денег, так как выплачивать долг покупатели могут десятки лет.
    Чтобы не допустить такой ситуации, продавцу квартиры нужно внимательно отнестись к составлению договора купли-продажи, а не слепо доверять риелторам, предлагающим универсальный шаблон договора купли-продажи. Особое внимание необходимо обратить на следующие моменты.
    Во-первых, указывая порядок расчета между сторонами договора купли-продажи квартиры, необходимо учитывать тот факт, что окончательный расчет между покупателем и продавцом квартиры должен произойти сразу после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского капитала.
    Нельзя допускать дальнейшей рассрочки платежа за проданную квартиру.
    Иными словами, денежные средства, превышающие сумму средств материнского капитала, должны быть переданы покупателями продавцу квартиры ранее, то есть до заключения договора купли-продажи или в момент его подписания.
    В ином случае, возникает ситуация, когда оставшиеся денежные средства за покупку квартиры не могут быть переданы покупателем в силу каких-либо обстоятельств. В то же время Пенсионный фонд РФ и отдел опеки и попечительства не допускают расторжения заключенного договора купли-продажи квартиры в связи с тем, что государственные средства материнского капитала израсходованы и обратно зачислены быть не могут.
    Во-вторых, в зависимости от того, кому Пенсионный фонд РФ будет перечислять средства материнского капитала, порядок расчета может быть различным:
    Если средства материнского капитала будут направлены Пенсионным фондом РФ непосредственно продавцу квартиры, необходимо указать безналичный способ расчета между сторонами договора купли-продажи квартиры, а именно перечисление средств материнского капитала Пенсионным фондом РФ на лицевой счет, открытый в кредитной организации на имя продавца квартиры.
    Если же средства материнского капитала будут направлены Пенсионным фондом РФ на погашение кредита в банке либо займа в микрофинансовой организации, то расчет с продавцом квартиры должен быть произведен до заключения договора купли-продажи квартиры, либо при его подписании путем передачи продавцу покупателями на руки наличных денежных средств, либо перечисления покупателями денежных средств на лицевой счет продавца.
    Здесь важен тот момент, что в первом случае денежные средства материнского капитала перечисляются продавцу квартиры Пенсионным фондом РФ, а во втором случае – денежные средства передаются или перечисляются продавцу квартиры покупателями.
    В-третьих, в договоре купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала необходимо в обязательном порядке указывать на нахождение в залоге у продавца проданной квартиры до момента полного расчета с ним (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).
    В этом случае на продаваемую квартиру с использованием средств материнского капитала будет наложено обременение, которое может быть снято после совместного обращения продавца и покупателей в органы обязательной государственной регистрации (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) с заявлением о полном расчете между сторонами.
    До снятия обременения покупатели квартиры с использованием средств материнского капитала не смогут распоряжаться этой квартирой.
    Таким образом, при продаже квартиры покупателям, имеющим право на материнский капитал, продавцу квартиры необходимо на этапе заключения договора купли-продажи создать надежную защиту своих прав.
    Для этого следует внимательно изучить содержание договора купли-продажи квартиры и внести необходимые корректировки в соответствии с указанными выше рекомендациями.
    Риски, связанные с продажей ранее купленной квартиры с использованием средств материнского капитала
    Бывает и обратная ситуация, когда возникает необходимость продать купленную с использование средств материнского капитала квартиру (к примеру, район или квартира оказались неудобным для проживания, приглянулась более комфортная квартира и т. п.).
    Многие семьи при этом полагают, что они каким-то образом ограничены в возможности отчуждения квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала. И в какой-то степени они правы.
    При продаже квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, необходимо соблюдать определенные условия.

    Условия продажи квартиры, купленной с использованием МК

    Продажа квартиры (или дома), ранее приобретенной с использованием средств материнского капитала и оформленной в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей) контролируется органами опеки и попечительства.
    Эти государственные органы тщательно следят за тем, чтобы права несовершеннолетних детей не нарушались, а именно чтобы после продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, дети не потеряли доли в собственности.
    Таким образом, без предварительного разрешения органа опеки продать такую квартиру (или дом) невозможно.
    Чтобы получить согласие органов опеки и попечительства, родители должны представить доказательство того, что права детей не будут ущемлены при продаже квартиры.
    В частности:
    дети не потеряют доли в праве собственности (то есть взамен долей в продаваемой квартире детям будет выделены доли в другом жилье);
    после переезда в другое жилье (квартиру, дом) размер жилой площади на каждого проживающего в новом жилье человека не будет меньше, чем в продаваемой квартире, то есть не будут ухудшаться жилищные условия несовершеннолетних детей.
    Итак, продать квартиру или дом, купленные с использованием средств материнского капитала, можно только при соблюдении следующих условий:
    получено согласие (разрешение) органа опеки и попечительства на продажу квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала;
    несовершеннолетние дети не потеряют доли в праве собственности на любое другое жилое помещение, и их жилищные условия не будут ухудшаться.

    Варианты продажи квартиры, купленной с использованием МК

    Можно порекомендовать следующие варианты продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала:
    обмен квартиры на другую квартиру (дом), желательно большей по площади;
    одновременная продажа имеющейся квартиры и покупка новой, желательно большей по площади.
    Просто продать квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, и переехать на уже имеющуюся у родственников жилплощадь не получится.
    И любые попытки обойти эти требования, и таким образом обналичить средства материнского капитала, являются незаконными и уголовно наказуемыми.
    Продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала, можно лишь для того, чтобы купить другое жилье (квартиру, дом) – более комфортное и большей жилой площади, или, по крайней мере, равнозначное по площади и комфорту той квартиры, которая продается.
    Источник: http://www.ypensioner.ru

    Как делится квартира, при разводе?

    Когда в семье появляется второй ребенок, государство предлагает родителям в качестве материальной поддержки сертификат на целевую выплату — материнский, или семейный, капитал.
    Получаемые средства могут быть потрачены на увеличение накопительной части будущей пенсии матери, обеспечение ребенку платного образования или улучшение жилищных условий семейства.
    Часто средства материнского капитала направляются на приобретение недвижимости и если возникает необходимость развода, у супругов появляется вопрос: подлежит ли такое жилье разделу?

    Можно ли разделить материнский капитал при разводе

    Согласно разъяснению Пенсионного фонда России, материнский (семейный) капитал — это именной сертификат, который получает, в качестве меры дополнительной помощи, один супруг. Сертификат признается его личным имуществом и не включается в общую собственность.
    Таким образом, в отличие от совместно нажитого имущества, которое в общих случаях делится между участниками брачного союза поровну, материнский капитал, как носящая целевой характер денежная выплата, разделу не подлежит.
    Родитель, обладающий сертификатом, может направить средства на:
    улучшение условий проживания, включая покупку недвижимости;
    обеспечение ребенку платного образования;
    увеличение накопительной части своей пенсии.

    Как разделить квартиру при разводе

    Согласно положениям Семейного кодекса России, в объем подлежащего разделу после расторжения брачных отношений общего имущества входит и приобретенная супругами недвижимость.
    Один из способов раздела жилья — его продажа и получение каждой стороной половины вырученной суммы.
    В случае с недвижимостью, приобретенной на материнский капитал, ситуация осложняется. Гражданский кодекс России в пункте 36 статьи 2 прямо говорит, что купленную за счет сертификата недвижимость без выданного органами опеки и попечительства разрешения продавать нельзя.
    Кроме того, непременное условие при приобретении или улучшении жилья на эти деньги — долевая собственность каждого члена семьи, включая несовершеннолетних.
    При продаже такого имущества должны учитываться интересы имеющих в нем доли детей, и законно осуществить сделку можно лишь после уведомления о ней соответствующих органов.
    Чтобы получить согласие органов опеки и попечительства на продажу приобретенной на материнский сертификат недвижимости, следует предоставить доказательства, что:
    права детей на долю в жилье сохранятся в полной мере;
    сами условия проживания не станут хуже текущих.
    Убедить в этом вышеназванные органы довольно трудно, вследствие чего продажа купленной на средства материнского капитала недвижимости не является оптимальным решением.
    В большинстве случаев сертификат на материнский, или семейный, капитал получает мать ребенка.
    Однако документ может быть выдан и отцу, если мать:
    отсутствует, и второй ребенок был усыновлен мужчиной;
    согла
    сно официальному свидетельству мертва;
    объявлена умершей или без вести пропавшей;
    лишена родительских прав или в ее отношении отменили усыновление;
    отбывает тюремное заключение;
    представляет угрозы для прав, здоровья и жизни ребенка или детей.
    При разводе семейный капитал обычно остается у матери. Но при наличии перечисленных выше обстоятельств по расторжении брака сертификат или приобретенная на него собственность передается, вместе с опекой над детьми, отцу.

    Варианты раздела ипотечной квартиры

    Чаще всего купить недвижимость исключительно на средства материнского (семейного) капитала невозможно, и, чтобы обеспечить нужную сумму, приходится брать в банке кредит или ипотеку. Это дополнительно усложняет раздел собственности после расторжения брака.
    Возможно несколько вариантов:
    ипотека погашена в полном объеме. В таком случае каждая сторона имеет право на оформленную на нее долю имущества;
    ипотека пока не выплачена. Согласно положениям Семейного кодекса, в такой ситуации обязанности по кредиту, как возникшие в течение брака, делятся между сторонами поровну. Объект недвижимости при этом переделу не подлежит: каждой стороне принадлежит только та доля, которая на нее оформлена;
    ипотека не погашена, и одна из сторон отказывается оплачивать кредит. В таком случае задолженность может быть взыскана со второго созаемщика, то есть бывшего супруга. Возникают ситуации, когда ипотечный договор расторгается, недвижимость переходит в собственность банка, продается и кредит погашается на вырученные средства. Чтобы предотвратить такое развитие событий, следует, заключив с банком соглашение, досрочно погасить ипотеку и оформить жилье в собственность. После можно через суд взыскать со второй стороны переплаченные средства.
    По завершении раздела имущества бывший супруг (чаще всего отец) имеет право обменять принадлежащую ему долю недвижимости, договорится о ее выкупе второй стороной или, заключив соглашение, отказаться от нее в счет назначенных алиментов.
    Чтобы не быть обманутым, такое соглашение необходимо составлять и заверять у нотариуса.
    В документе должно быть оговорено, что имущественная доля переходит в собственность не бывшей супруги, а детей. Если этого не сделано, выйдет, что отец просто подарил долю бывшей жене, не освободившись от обязанности перечислять алименты.
    Заставить человека каким-либо путем избавиться от своей доли никто не вправе, и при желании он может продолжать ею пользоваться — независимо от того, был при приобретении собственности использован материнский капитал или нет.
    Источник: http://uropora.ru

  5. DanizelDosGames Ответить

    Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.
    Пошаговая инструкция:
    Находите покупателя, который готов приобрести жилье с ипотечным обременением (покупает в ипотеку или гасит ваш долг за свой счет).
    Идете в попечительство и получаете разрешение продавать.
    Продаете новому собственнику (банк или покупатель погашают задолженность).

    Как получить разрешение? Если есть финансовые средства на покупку новой квартиры, проблем нет. Но если вы решили приобрести другое жилье также в ипотеку, погасив свой долг в одном банке и получив ипотечный кредит в другом, будут сложности. При покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Банк в случае неполучения своих средств имеет право реализовать залоговое имущество с молотка, но этому  будут препятствовать  малолетние собственники. Поэтому банк не выдаст кредит на такое жилье. А органы опеки, разрешая такую сделку, идут на риск правами ребенка, так как если долг не будет выплачен, жилье продадут на законных основаниях. Проблема решается путем написания родителями нотариальной расписки о том, что как только ипотека будет выплачена, они в течение 6 месяцев оформят в этой квартире долю детям, а пока доли не выделяются.
    Законных препятствий, чтобы продать квартиру или жилой дом, купленный на маткапитал (неважно, в ипотеку или на собственные средства) нет. Если средства использованы по назначению и соблюдены условия, проблема с получением согласия на куплю и продажу от органов опеки разрешима. Те же условия и требования касаются других видов сделок в отношении собственности, приобретенной с использованием материнского капитала (дарение, обмен, купля, продажа доли, участка земли, частного жилья и т.п.).
    В законах, связанных с использованием материнского капитала, много нюансов. Каждый регион по разрешению Федерального законодательства, имеет право вносить корректировки. Поэтому уточняйте особенности сделок в вашем регионе (в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре в законах могут быть маленькие различия). Продажа и приобретение недвижимости – серьезное дело, все усложняется, когда в сделке фигурируют дети, поэтому перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить вопрос. Эта рекомендация актуальна для продавца и покупателя. Если при покупке допущены ошибки или проигнорированы те или иные законы, в дальнейшем, даже через много лет, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде судебных разбирательств и аннулирования сделки. Не доверяйте слепо риелторам, полагаясь на их знания и опыт. Дело посредника – оказать помощь в составлении договора и по заключению сделки и получить свои комиссионные, а с возникшими впоследствии проблемами должны будете разбираться вы.
    Перед использованием материнского капитала на приобретение жилья, заранее просчитайте разные варианты, изучите законы и не дайте себя обмануть. 

    ВОПРОС – ОТВЕТ

  6. Ishnlv Ответить

    Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен
    знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:
    После того, как найден клиент, продавцу нужно
    проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало
    случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом
    месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
    Приходится подстраиваться под условия программы
    материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В
    этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
    Пенсионный фонд перечислит денежные средства
    только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что
    он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40
    дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.
    Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный
    фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В
    этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя
    через судебные инстанции.
    ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года. Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

    Риски при ипотеке с мат. капиталом

    Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в
    том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в
    выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд
    неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:
    Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
    Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

    Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий

    Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости за
    материнский капитал:
    В первую очередь продавец должен найти клиента
    для продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета,
    на котором хранится материнский капитал.
    Далее необходимо проверить, соблюдены ли условия
    получения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала,
    исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не в
    ипотеку и т.д.).
    Далее необходимо заключить договор
    купли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственными
    средствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначала
    нужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять все
    документально.
    После регистрации договора в Росреестре
    покупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы в
    Пенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать в
    договоре купли-продажи.
    В течение месяца и 10 дней продавцу должны быть
    перечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банк
    отправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации о
    регистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботой
    кредитного учреждения.
    Обратите внимание на советы специалистов, которые помогут
    минимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частью
    взноса является материнский капитал:
    При заключении договора купли-продажи нужно
    привлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
    Обязательно предварительно проверяйте
    платежеспособность клиента.
    Договор должен содержать все нюансы сделки,
    особенно касающиеся материнского капитала.
    Если подразумевается оформление в долевую
    собственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательном
    порядке персональные данные всех будущих собственников.
    В договоре стоит прописать, что покупатель
    обязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ и
    написать заявление на передачу средств.
    Указать дополнительные варианты оплаты и порядок
    предоставления денег.
    В договоре должно быть обязательно прописано,
    что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.
    Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *