Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция?

23 ответов на вопрос “Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция?”

  1. ternon Ответить


    Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:
    Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
    С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.
    Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?
    Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

    Какие документы понадобятся


    Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:
    копия паспорта собственников жилья;
    технический паспорт квартиры;
    кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
    свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
    документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
    выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
    расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
    оценка стоимости жилья.
    Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.
    Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.
    На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:
    предоставить только копии документов;
    лично сопроводить сдачу документации в банк;
    не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.
    Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

    Какие риски несет продавец?


    Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:
    сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
    при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
    в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.
    Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.
    Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.
    В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.
    Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?
    Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

  2. Tab_baba Ответить

    Действия при продаже квартиры по ипотеке:
    Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
    Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
    Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
    Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
    Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
    Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
    Осуществляется перевод денежных средств продавцу.
    После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт приема – передачи недвижимости.
    В акте обязательно указываются следующие данные:
    персональные данные всех участников сделки – ФИО, дата рождения, место регистрации и проживания. Данные должны полностью соответствовать с паспортными;
    рыночная стоимость квартиры, она должна полностью соответствовать с той, что указана в договоре и была передана покупателем;
    описание нынешнего состояния квартиры – в каком виде она передается покупателю (капитальный ремонт, средняя степень изношенности и.т.д.);
    дата составления документа и подписи сторон.
    Если документы подготовлены заблаговременно, процедура по оформлению сделки не займет много времени.

    Возможные риски

    Самый большой риск, на который идет продавец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, что деньги за квартиру не будут переведены недобросовестным покупателем. Однако, при оформлении сделки, в которой покупатель получает ипотеку, данный риск сведен к нулю. Перечисление денег полностью контролируется банком.
    Обман при оформлении продажи квартиры по ипотеке не возможет также потому, что:
    сегодня кредиторы практически не выдают клиентам деньги на руки, а сами перечисляют продавцам на указанный в документах счет;
    продавец может выбрать вариант, при котором деньги будут заранее переведены на банковскую ячейку, в таком случае, они уже принадлежат ему, но могут быть сняты лишь после передачи права собственности покупателю;
    даже если, по каким – то причинам, оплата поступит не в полном размере, сделка может быть оспорена в суде, и собственник квартиры вновь станет ее полноправным владельцем.
    Также можно не опасаться, что будут переданы поддельные купюры, банк, по определению не может расплатиться с собственником жилья поддельными деньгами. Даже в том случае, если часть денег передается покупателем наличкой (залог), они могут быть сразу же проверены сотрудником банка.

    Плюсы и минусы

    В большинстве случаев, продажа квартиры по ипотеке оказывается наилучшим вариантом для собственника недвижимости, особенно, если он не разбирается в юридических тонкостях и может допустить ошибку при оформлении сделки.
    Вероятность обмана и мошенничества сводится практически к нулю. Банк тщательно проверяет все документы, по большей части из – за того, что продаваемая квартира будет находиться в залоге до тех пор, пока покупатель не выплатит ипотечный кредит.
    Плюсы сделки:
    Получение бесплатной консультации профессионального юриста в банке, правильное оформление всех документов, в том числе и договора купли – продажи.
    Гарантированное перечисление денег на счет продавца в указанный срок.
    Проверка чистоты сделки.
    Минусы:
    Большой список документов, необходимых для предъявления кредитору.
    Длительное оформление, в связи с тем, что необходимо дождаться решения банка по кредиту.
    Высокая вероятность того, что сделка будет закрыта после заключения предварительного договора из – за того, что клиент не получит одобрение банка.
    Для продавца заключение сделки с продажей квартиры по ипотеке может оказаться самым лучшим вариантом. Дается гарантия того, что деньги действительно будут переведены на счет, даже после передачи прав на недвижимость другому гражданину.
    Сегодня все больше россиян приобретают квартиры в ипотеку, поскольку накопить на жилье при нынешних зарплатах и уровне цен практически нереально. Первый этап оформления сделки – заключение предварительного договора, в котором описываются все условия, договоренности между сторонами сделки.

  3. Saqud Ответить


    Автор: Максим Шабаев
    Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.

    Подготовка



    Консультирует «П—Журнал» Анна Сунгатуллина
    эксперт в сфере недвижимости
    Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.
    Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.
    Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.
    Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)

    Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

    Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:
    свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
    выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

    Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

    Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:
    свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
    договор купли-продажи;
    техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
    справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
    паспорт собственника.

    Шаг №2: Идем в банк

    В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

    Некоторые банки сейчас отказываются от закладных. На этот момент нужно обязательно обращать внимание. От этого зависят сроки выхода на сделку.
    Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.
    Вариантов продажи «ипотечной» квартиры может быть три: когда покупатель пришёл к вам с «наличкой», с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку. Разберём каждый из этих примеров подробнее.
    Читайте также: Как пермяку отправиться на ипотечные каникулы? Советы экономиста

    Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

    1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

    — Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.
    — Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк). Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется). Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).
    На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.
    Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

    Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.
    2. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру с помощью «своей» ипотеки. Сделка состоится только в том случае, если банки работают по такой системе и могут между собой договориться. В России таких банков немного.
    Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).
    Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

    3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры. Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру. В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.
    Читайте также: Над ипотекою во ржи. Экономист – о том, как пермякам выбраться из долговой ямы

    Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

    Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.
    Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

    Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

    Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».
    Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.
    Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.
    В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.
    И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

  4. Hardin751 Ответить

    Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке
    весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является
    для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже
    бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что
    угодно (продавать, дарить, менять и прочее).
    Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость,
    бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он
    должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от
    привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора
    купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в
    залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная
    причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать
    недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при
    подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если
    оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

    Пошаговая инструкция для продавца

    Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

    Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот закон
    регламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная
    инструкция для продавца представлена ниже:
    Подготовка документов (в отдельном разделе
    будет приведен их перечень).
    Встреча с покупателем для обсуждения нюансов
    сделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил
    собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
    Заключение предварительного договора, где указывают
    сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на
    рассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на
    начало сотрудничества сторон.
    Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель
    находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для
    определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер
    будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
    Составление и подписание основного договора (купли-продажи).
    После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их
    продавцу.
    По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она является
    стандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают
    свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

    Список документов

    Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

    Итак, перечень бумаг представлен ниже:
    паспорт;
    документ,
    удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
    техпаспорт
    (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
    выписка
    из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
    выписка
    из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу
    (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными
    возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от
    органов опеки);
    справка
    об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
    разрешения
    от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им
    часть в определенном денежном эквиваленте.
    Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В
    частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и
    прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет
    ипотеку.
    Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

    Продажа квартиры в ипотеке

    На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую
    площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она
    находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник
    по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.
    Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:
    найти покупателя
    самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим
    владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
    передать
    обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого
    заемщика);
    продать
    через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя
    самостоятельно).
    Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, если
    юридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно
    предварительно ознакомиться с процедурой.

    Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

    Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.
    Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования
    к недвижимости при оформлении ипотеки.
    Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет. Важно
    отметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить не
    придется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без
    начисления комиссионных.

  5. alwas73 Ответить

    Продажа ипотечного жилья сопровождается с определенными рисками. Негативных последствий не так много, и они не такие опасные, как кажется на первый взгляд. Процесс передачи денег контролируется банком, а потому бояться, что полученные деньги окажутся фальшивыми, не стоит. Если же покупатель попытается обмануть продавца и не дать ему деньги вообще, то их можно взыскать через суд.
    Гораздо более часто продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, сопровождается со следующими рисками:
    потеря времени. В случае покупки-продажи недвижимости, имеющей обременения, на процедуру оформления сделки требуется гораздо больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут занять от нескольких дней до двух-трех месяцев. Если покупателю жилье требуется срочно, то он может просто передумать приобретать данную квартиру. В результате продавцу придется опять искать покупателя, теряя время. Для того чтобы избежать вероятности возникновения данной ситуации, есть смысл подписать договор о намерениях (предварительный договор), обязавшись заключить договор купли-продажи после получения разрешения банка;
    потеря денег из-за штрафов и комиссий банка. Прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно внимательно изучить ипотечный договор. Некоторые банки специально прописывают в нем кабальные условия в случае перепродажи имущества, взятого в ипотеку. Иногда размер комиссии значительный;
    неодобрение сделки банком. Причины, по которым банк отказал в даче разрешения на продажу недвижимого имущества, могут быть любые, но в результате время будет потеряно, а покупатель может попытаться истребовать компенсацию. Следует помнить, что в таком случае сделка не состоялась по вине третьих лиц, поэтому такое требование является незаконным. Убедитесь, что в предварительном договоре купли-продажи нет подобных штрафов.
    Ситуация усложняется, если одновременно происходит продажа одной квартиры и приобретение другой. В таком случае в цепочку сделок вовлекается еще и продавец второй квартиры, который ко всем этим осложнениям не имеет никакого отношения и вправе истребовать выполнения договора.

  6. Slaau Ответить

    Соглашение об обработке персональных данных
    Данное соглашение об обработке персональных данных разработано в
    соответствии с законодательством Российской Федерации.
    Присоединяясь к настоящему Соглашению и оставляя свои данные на Сайте
    спроси.дом.рф (далее – Сайт), путем заполнения полей обратной связи
    Пользователь выражает Согласие на согласие на обработку персональных
    данных и их передачу оператору обработки персональных данных – АО «ДОМ.РФ»
    (далее – Оператор), которому принадлежит Сайт, на следующих условиях.
    Пользователь:
    подтверждает, что все указанные им данные принадлежат лично ему;
    подтверждает и признает, что им внимательно в полном объеме прочитано
    Соглашение и условия обработки его персональных данных, указываемых им
    в полях обратной связи, текст Соглашения и условия обработки
    персональных данных ему понятны;
    выражает Согласие на обработку персональных данных без оговорок и
    ограничений (далее – Согласие). Моментом принятия Согласия является
    маркировка соответствующего поля в Форме;
    подтверждает, что, давая Согласие, он действует свободно, своей волей
    и в своем интересе;
    Данное Согласие дается на обработку персональных данных как без
    использования средств автоматизации, так и с их использованием.
    Согласие дается на обработку следующих
    персональных данных Пользователя, указанных Пользователем в формах или в
    файлах, прикрепленных к формам:
    Фамилия, имя;
    Телефон;
    Адрес электронной почты;
    Город;
    Иных персональных данных, указанных Пользователем в формах или файлах,
    прикрепленных к формам.
    Целью обработки персональных данных является их хранение и
    использование, в том числе:
    Ответы на запросы Пользователей;
    Обеспечение работы Пользователя с Сайтом Оператора.
    Пользователь, принимая условия настоящего Соглашения, выражает свою
    заинтересованность и дает полное согласие, что обработка его персональных
    данных включает в себя следующие действия: сбор, запись, систематизацию,
    накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение,
    использование, передачу (предоставление доступа), обезличивание,
    блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.
    Согласие Пользователя на обработку персональных данных является
    конкретным, информированным и сознательным.
    Настоящее Согласие Пользователя признается исполненным в простой
    письменной форме.
    Согласие действует бессрочно с момента предоставления данных и может быть
    отозвано Пользователем путем подачи электронной заявки Оператору с
    указанием данных, определенных статьей 14 Федерального закона №152-ФЗ «О
    персональных данных», по форме обратной связи.
    В случае отзыва Пользователем согласия на обработку персональных данных
    Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия
    Пользователя при наличии оснований, указанных в пунктах 2-11 части 1
    статьи 6, части 2 статьи 10 и части 2 статьи 11 Федерального закона
    №152-ФЗ «О персональных данных».
    В ходе обработки персональных данных Оператор вправе осуществлять: сбор,
    запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление,
    изменение), извлечение, использование, передачу (распространение,
    предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление,
    уничтожение персональных данных Пользователя.
    Передача персональных данных Пользователя третьим лицам не осуществляется,
    за исключением лиц, осуществляющих обработку персональных данных по
    поручению Оператора и от его имени, а также случаев, установленных
    законодательством.
    Оператор имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение в любое
    время. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата
    последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента
    ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения.

  7. Brian_OConner333 Ответить

    Особенности продажи квартиры посредством ипотечного кредита заключаются в необходимости согласования выплаты денежных средств посредством банковского учреждения. Продавец жилой недвижимости собирает документы для банка, который выдает ипотечный займ. Аккредитованным специалистом финансового учреждения оценивается рыночная цена квартиры. Затем открывается банковский счет для перечисления оплаты. В течение 2-5 трудовых дней специалисты банка готовят необходимые письменные соглашения и приложения к договору.
    Закрепляется сделка договором купли продажи квартиры между продавцом и приобретателем недвижимости. Допускается передача чисти денег наличными средствами либо через банковскую ячейку. Сумма должна быть зафиксирована в специальной расписке, которую передают в банк. После регистрации соглашения о продаже недвижимости в БТИ (процесс выполняют в течение 5 дней) оставшиеся средства будут перечислены на банковский счет продавца посредством ячейки или аккредитива.
    Необходимо учитывать, что квартира даже после регистрации собственности остается в залоге у финансового учреждения до выплаты всей суммы ипотечного кредита.

    Плюсы и минусы реализации жилья в кредит, риски для владельца

    Преимущества реализации квартиры посредством оформления ипотеки:
    Риски продавца при продаже с помощью ипотечного займа снижаются, т.к. уменьшена вероятность мошеннических действий со стороны покупателя. Большую сумму оплаты за недвижимость перечислит банковская организация.
    На всех финансовых этапах сделки выполняется контроль сотрудниками банка. Специалисты обеспечивают юридическое соответствие договора стандартам и проверяют документацию покупателя.
    Сделку зарегистрируют в малые сроки (5 трудовых дней); при расчете наличными средствами процесс оформления сделки продлевается в некоторых случаях до 30 дней.
    Людей, приобретающих жилье с помощью ипотечных займов, на рынке недвижимости больше. При поиске покупателей, которые выплатят наличную сумму, потребуется длительное рассмотрение вариантов.
    Предусмотрены защитные меры от использования в процессе поддельных купюр, поэтому риски продавца квартиры получить фальшивые денежные средства снижены. Средства, которые перечисляются продавцу на счет, подлинные, т.к. проходят предварительную проверку в банке. Часть денег, которые покупатель передает наличными, можно проверить в финансовой организации на аппарате.
    Деньги зачисляют на банковский счет продавца; снять средства можно в удобный момент либо использовать в других финансовых операциях при безналичном расчете.
    При оформлении ипотеки риски покупателя снижены, т.к. объект недвижимости тщательно проверяется банковскими специалистами.
    Недостатки финансовой операции:
    Срок продажи может быть увеличен до нескольких недель из-за рассмотрения заявки покупателя в банке, выполнения оценки недвижимости специалистами, проверки документов.
    Потребуется ожидать перечисления денежных средств от банка некоторое время после подписания соглашения с покупателем. Следует оформить перерегистрацию недвижимости перед завершающим расчетом.
    Необходимо учитывать возможность отмены сделки при возникновении спорных ситуаций у банка с покупателем на этапе оформления договора и перевода денег.

    Продажа недвижимости по переуступке в ипотечном займе

    Реализация недвижимости по переуступке в ипотечном займе осуществляется при приобретении покупателем жилья в новостройке по ДДУ. После выплаты ссуды покупатель может продать недвижимость в еще недостроенном комплексе по договору долевого строительства. Права собственности у покупателя жилья еще нет, комплекс принадлежит компании-застройщику до момента ввода в эксплуатацию.
    В данном случае договор купли продажи квартиры не подписывается, продавец может уступить будущее право собственности на недвижимость после сдачи комплекса. Поэтому при реализации сделки потребуется согласование с банковской организацией и компанией-застройщиком. Не все банковские организации соглашаются на данные сделки.
    Для решения задачи рекомендуется:
    узнать, в каких банках данные сделки выполняются для застройщика комплекса;
    оптимально обратиться в банки, в которых строящиеся жилые комплексы фирмы-застройщика аккредитованы;
    при отказе фирмы-застройщика заключать договор переуступки можно обратиться с проектом договора к нотариусу для решения спорных вопросов и согласования пунктов соглашения.

    Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку?

    Оформление сделки осуществляется после подписания договора купли-продажи квартиры. Однако сначала соглашение — предварительное, затем покупателю необходимо согласовать документы в банке.
    Продавцу требуется подготовить для банка следующий пакет документов на жилую недвижимость:
    Технический паспорт жилого помещения.
    Бумага с подтверждением права владения квартирой.
    Документация о способе приобретения недвижимости. Это может быть дарственная, завещание (при получении квартиры в наследство), договор купли-продажи при самостоятельной покупке.
    Паспорт собственника недвижимости.
    Кадастровая документация; необходимо учитывать, что бумага обновляется 1 раз в 5 лет.
    Выписку из Росреестра с данными о жилой недвижимости, подтверждающую отсутствие обременений на квартиру.
    Заключение компании по оценке недвижимости, которое должен заказать и оплатить потенциальный покупатель.

    Пошаговая инструкция по действиям продавца

    Рекомендуется ознакомиться, перед тем как продать квартиру по ипотеке, с пошаговой инструкцией, содержащей следующий порядок действий:
    Продавец подбирает покупателя самостоятельно либо перепоручает работу риелтору.
    При самостоятельном ведении — потребуется подробное обсуждение параметров финансовой сделки, обязательна встреча со специалистом банка (отдела ипотечного кредитования), покупателем.
    Владелец квартиры предоставляет потенциальному покупателю необходимую документацию на жилой объект для получения одобрения в финансовой организации.
    У продавца могут запросить дополнительные бумаги (о подтверждении дееспособности, семейном положении, составе семьи и т.д.).
    Для выполнения оценки продавец организует доступ в помещение для подготовки отчетности. Оплачивает услуги оценочной компании покупатель жилой недвижимости.
    Составляется предварительный договор. Покупатель выплачивает часть денежных средств в качестве задатка.
    После согласования юридических нюансов сделки подписывается соглашение о купле-продаже недвижимости, осуществляется регистрация сделки.
    Продавец получает денежные средства (наличными либо на счет в банке) и организует выписку из жилого помещения.

    Полезные советы, как уменьшить риски при совершении сделки

    Уменьшить риски продажи квартиры по ипотеке можно, проконсультировавшись с юристом и соблюдая следующие советы:
    Покупателю передают только ксерокопии документов, запрещается отдавать оригиналы бумаг при подаче заявки на рассмотрение в банковскую организацию.
    Продавец сопровождает покупателя в банк лично при передаче бумаг на рассмотрение и оценку стоимости жилой недвижимости.
    Не рекомендуется поручение представления интересов продавца при совершении финансовой сделки третьим лицам.
    Не следует оформлять доверенность и подписывать предварительные расписки, помимо основного соглашения о купле продаже.
    При необходимости передачи полномочий по организации сделки рекомендуется привлечь опытного риелтора и заключить с ним договор об оказании услуг.
    Важно собрать информацию о покупателе для предотвращения признания сделки недействительной.
    При выборе способов оплаты можно руководствоваться такими их особенностями:
    Безналичный перевод суммы на банковский счет выполняется после подтверждения законности сделки. Для данной цели потребуется открыть специальный расчетный счет. Недостаток — в необходимости ожидать перевода, который может занять некоторое время.
    Передача денежных средств с помощью банковской ячейки. Преимущества заключаются в возможности получения полной суммы в необходимый срок. Средства закладывает покупатель в банковскую ячейку, а после подтверждения регистрации права собственности в Росреестре продавец деньги может забрать. Способ надежен, позволяет исключить потерю денег даже при возникновении сложностей со стороны банка и заемщика. Однако требуется оплатить данную банковскую услугу.
    При наличии перепланировок в квартире рекомендуется заранее собрать или получить документы о законности выполненных строительных работ. При осмотре квартиры специалистами банка сделка может быть отменена при несогласованных изменениях конструктивных решений в квартире.

  8. Severokk Ответить

    Сразу стоит отметить, что продавцы бояться реализовывать собственность на рынке. Они считают, что есть множество специфических вопросов, которые решить самостоятельно нельзя. Поэтому граждане обращаются к посредникам – риелторам, которые дополнительно взимают плату за свои услуги. Но при желании каждый субъект может учесть все особенности и реализовать квартиру без дополнительных затрат.
    Общий порядок продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов:
    Предварительный этап — выход на рынок, поиск покупателя.
    Подписание предварительного договора купли-продажи.
    Получение денежных средств или гарантий по поводу дальнейшей оплаты.
    Подписание основного договора купли-продажи.
    Получение покупателем денежных средств после завершения регистрации ипотеки.
    Относительно первого этапа, то здесь не сложные действия. Покупателю достаточно определиться со стоимостью реализации, определить вариант продажи – с привлечением посредника или без. При необходимости заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. На этом этапе происходит поиск покупателя, а также подготовка необходимых для сделки документов.
    Справка: При привлечении риелтора величина затрат продавца увеличивается за счет уплаты комиссии в размере 1-3% от стоимости сделки. По факту, такую комиссию может полностью оплачивать одна из сторон процесса, а могут уплачивать затраты оба участника поровну.
    Какой список документов должен подготовить продавец, перед тем, как продать квартиру под ипотекой:
    паспорт. Необходимы паспорта всех собственников, которые указаны в выписке ЕГРП;
    кадастровый паспорт. При этом в документе должны быть отражены все изменения с жилым пространством, в частности, перепланировка;
    технический паспорт на квартиру;
    документы, подтверждающие право собственности. Необходимы все бумаги: дарственная, завещание, выписка с ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
    справка о составе семьи. Она должна представить информацию о том, кто прописан в документе.
    Важная информация: Дополнительно в обязательном порядке необходима бумага, подтверждающая оценочную стоимость объекта. Оценку должен проводить только аккредитованный специалист с лицензией. Но банк, в котором оформляется ипотека, будет рекомендовать конкретных оценщиков. Поэтому заранее не стоит самостоятельно обращаться в оценочную компанию
    Следует сказать, что в последнее время налоговая инспекция очень внимательно относится к тем операциям, которые проводятся именно по оценочной стоимости. рекомендовано проводит продажу по кадастровой цене. Допустимо заключать договор купли-продажи на сумму, которая на 20-30% отличается от кадастра.

  9. dima525 Ответить

    Возможные риски

    Риски минимизированы, если кредит взят у банка, так как это учреждение контролирует весь процесс, и в его интересах чтобы сделка прошла успешно. Реализатор рискует заплатить больше риелторам, если он привлекает их к операции – они возьмут больше, мотивируя это якобы возросшей сложностью мероприятия.
    Возможные риски состоят в неодобрении займа, тогда реализатор теряет клиента, время и расходы за подготовку документов.
    Если клиент пользуется услугами не очень надежного учреждения, то лучше воспользоваться банковской ячейкой – при банкротстве средства останутся нетронутыми. Впрочем, банкротство случается достаточно редко и возможность, чтобы оно произошло именно на протяжении нескольких дней сделки ничтожные.

    Документы для продавца

    Сбербанк, как правило, сам идет навстречу клиентам, желающим купить квартиру по ипотеке. Он получает выгоды по новому кредитному соглашению или имея некоторые проценты от услуги. Если причина совершить продажу будет уважительной (неспособность платить по долгу), то учреждение даст согласие.
    У этой организации есть специальная электронная площадка по такому имуществу, где подыскиваются покупатели на него. Покупка возможна по таким вариантам: если приобретатель закроет кредит (оформляется письменная договоренность об этом), если должник перекредитуется.
    Возможен также вариант, когда клиент не нашел средства для полного закрытия долга до продажи залога, тогда оформляется соглашение о намерениях и ему выдают задаток и снимают отягощение с объекта. Далее, по новой выписке от регистратора расчет заканчивают и оформляются права иного владельца.
    Для продавца потребуется паспорт (регистрационные документы), техдокументы на жилье, а также документы, связанные с непосредственным процессом реализации: справки, уведомления, соглашение о намерениях.
    Банк может отказать, если из жилья не выписали всех предыдущих жильцов, она в аварийном состоянии, на нее наложен арест, она требует капитального ремонта и по подобным причинам.

    Пошаговая инструкция

    Рассмотрим традиционную схему продажи с участием 3 сторон: реализатора, покупателя, банка (залогодержателя). Этапы такие:
    действия перед реализацией: выбор недвижимости, банка, одобрение банком клиента;
    заключается соглашение по предварительному согласию сторон (требуется не всегда) и направляться ипотекодержателю на согласование;
    предоставление гарантий оплаты;
    финальное оформление и подписание документов и договора;
    получение денег.

    Шаг 1: предпродажные хлопоты

    На этом этапе осуществляют поиск клиента, проверку документов, оформление отношений с риелторами (если они привлекаются). Основным действием является сбор всех бумаг, а именно:
    кадастрового, технического паспортов (заказываются в БТИ);
    выписки из ЕГРН (берут в Росреестре или обращаются в МФЦ);
    правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, ордер);
    оценки (если жилье в залоге, то она может быть уже готовой и храниться у реализатора);
    формы №9 (о прописанных). При прописанных несовершеннолетних детях банк может не дать согласие на операцию;
    другие документы по запросу кредитора.

    Шаг 2: предварительный договор

    Цель предварительного договора – закрепить намерения сторон, подстраховаться в соблюдении прав всех участников. Данная бумага не влияет на право собственности, но регулирует обязанности касательно намерений сторон и устанавливает сроки их осуществления.
    В таком соглашении предусматриваются условия внесения задатка, требования по расписке, предусматривается объем финансовых обязательств участников по обеспечению юридических услуг и по их оплате.
    Перед совершением сделки приобретателю должны быть вручены все копии документов и должна быть дана возможность сверить их с оригиналами, которые он получит после завершения процедуры вместе с новым свидетельством о праве собственности или новым договором ипотеки при переводе ее на него.

    Шаг 3: получение гарантий оплаты

    Финансовые учреждения, берущие участь в подобных сделках, предлагают 3 варианта расчетных схем с реализатором имущества:
    перевод по безналу сумм оплаты реализатору. Это можно сделать на специально открытый или уже существующий счет после того, как недвижимость будет зарегистрирована на нового владельца. При этом риск обмана исключается полностью – все действия сторон описаны в предварительном и основном соглашениях;
    банковский сейф. Получатель оплаты арендует защищенную ячейку, куда специалист банка помещает наличные в объеме равном остатку стоимости объекта после того, как залог внесен. После завершения регистрации клиенту дадут ключ от такого сейфа;
    с помощью аккредитива. Этот вариант похож на способ, описанный нами в первом пункте, но в его процессе вместо обычного счета для реализатора открывается особый аккредитивный счет. Одновременно в соглашении должна быть отображена такая схема получения денег.
    Особенностью аккредитива есть то, что с него запрещено просто так снимать средства – для этого необходимо предоставить оформленную только лично для покупателя регистрацию жилья, заверенный подписями и печатями договор купли/продажи или справку из Росреестра
    При этом выходит так, что во всех возможных ситуациях, свою плату реализатор получает только после подтверждения факта регистрации квартиры на заемщика.

    Шаг 4: подписание договора

    После того как банковские гарантии по перечислению ипотечных ссуд получены, стороны оформляют и подписывают окончательное соглашение купли-продажи.
    После этого новый владелец должен иметь подтверждение своего статуса, а имущество должно быть перерегистрировано, и это необходимо сделать с одновременным наложением на него обременения по ипотеке.
    Для вышеуказанных целей заемщик с банком и реализатор обращаются в Регпалату для проведения процедуры перерегистрации купленного объекта на новых владельцев и для одновременного наложения обременения.
    Сразу в процессе перерегистрации заказывают выписку из ЕГРН – она служит подтверждением завершения сделки. Это финишный этап, на котором бывший владелец расстается с недвижимостью окончательно, если, конечно, приобретателем выполняются все обязанности.

    Шаг 5: получение денег

    После того как перерегистрация окончена, получены все выписки, оформлено соглашение купли-продажи и выдано новое свидетельство о праве собственности, финансовое учреждение перечисляет продавцу деньги согласно договору. Получатель денег может использовать один из способов, описанных нами выше для этого.
    Банк заинтересован всегда в ипотечных сделках, поэтому большую часть работы он берет на себя. Это касается юридического оформления документов и подобных услуг. Будущему владельцу необходимо тщательно ознакомиться с договором предоставления кредита и условиями залога, так как он рискует взять на себя неподъемные обязанности по выплате долга.

  10. torent1965 Ответить

    Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.
    Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.
    Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

    Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.
    Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.
    В зависимости от вида выбранной программы ипотеки и типа приобретаемого жилья список необходимой документации может быть разным. Рассмотрим детально его состав при оформлении ипотечного кредита для готовой недвижимости.
    Данная бумага является главным фактом нахождения конкретного объекта недвижимости в собственности продавца. Свидетельство предоставляется в Сбербанк в виде оригинала, с которого уполномоченный сотрудник снимет копию, поставит личный штамп «Копия верна» и свою подпись.
    Предоставление самим клиентом копии свидетельства о собственности недопустимо.

    Такое право могут доказывать:
    подтверждающий документ о приватизации;
    договор дарения/купли-продажи/мены;
    свидетельство о праве на наследство;
    соответствующее решение суда;
    свидетельство о праве собственности на долю в жилплощади (предъявляется, если один из супругов пережил второго при имеющемся совместном имуществе) и т.д.
    Предъявляемые документы также требуются банком в оригинальном виде.

    Оценка недвижимости

    При покупке вторичного жилья Сбербанк в обязательном порядке затребует его оценку. В соответствии с кредитной политикой банка она должна быть оформлена в форме профессионального отчета, выполненного аккредитованной оценочной компанией или оценщиком.
    В стандартном виде данный документ представляет собой сшитую папку, в которой представлена наиболее полная информация по потенциальному залоговому имуществу, включая фотографии, данные документов о собственности, применяемые методы оценки, итоговую оценочную стоимость объекта и подпись, печать оценщика.
    Отчет имеет свой срок годности – не более 6 месяцев с даты составления.

    Выписка из ЕГРН

    Выписка из Единого госреестра по сделкам с недвижимостью подтверждает отсутствие/наличие любых обременений для данной недвижимости, включая арест, ипотеку сторонних кредитных организаций, аренду и т.д.

    Бумага аналогично предоставляется в оригинале и действительна не более 30 календарных дней с даты ее выдачи.
    Кадастровый паспорт содержит в себе все сведения кадастрового учета недвижимости, а именно: ее адрес, вид, назначение, общую/жилую площадь, этажность и занимаемый этаж, кадастровый номер кадастровую стоимость. Приложением к нему является графический поэтажный план жилого помещения.
    Экспликация выдается БТИ и является приложением к поэтажному плану. В общем виде это детальное разъяснение ключевых параметров квартиры (количества комнат в ней, адреса, типа и толщины стен, типа кровли и т.д.).

    Согласие супруга

    Залогодатель обязательно должен получить согласие супруги/супруга на передачу недвижимости в залог банку и нотариально его удостоверить. В Сбербанк предоставляется исключительно оригинал такого документа.
    В бумаге прописывается согласие на обременение жилья в пользу Сбербанка, а также указываются все параметры объекта, цена и условия заключения ипотечной сделки.
    Не требуется согласие на залог только при наличии брачного договора, удостоверяющего раздельные права на имущество между супругами, а также в случае, если на дату приобретения владелец жилья состоял в браке, а на дату заключения сделки уже нет.
    Заявление составляется в простой письменной форме и удостоверяется любым нотариусом города/населенного пункта. В нем залогодатель указывает свои персональные и паспортные сведения, адрес регистрации, данные о передаваемом в залог Сбербанку объекте недвижимости и фразу о том, что на момент покупки жилья в официальном браке не состоял.
    С документа сотрудник банка снимет копию и добавит в пакет бумаг.
    Разрешение от органов ОиП требуется в случае, если в составе собственников жилья находятся несовершеннолетние дети и заемщик использует материнский капитал для оплаты первоначального взноса или текущей задолженности. Поэтому, если такая общедолевая собственность передается в залог Сбербанку, то регистрирующему органу необходимо будет получить такой документ.
    Разрешение будет бумагой, подтверждающей, что права детей не были ущемлены и сделка законна.

    Брачный договор

    В брачном договоре между супругами обозначаются четкие условия установления режима совместной собственности и нажитого имущества. Такой документ может устанавливать режим как долевой, так совместной и раздельной собственности. Наиболее часто контракт устанавливает именно режим раздельной собственности, по которому на квартиру, купленную в ипотеку, может претендовать только супруг, обозначенный в таком документе.
    Если же брачный договор не оформлялся, то все вопросы относительно требований в отношении общего имущества будут решаться согласно нормам российского законодательства.

    Документы продавца

    Так как продавец недвижимости проходит довольно подробную проверку службой безопасности Сбербанка, то от него потребуется предоставить помимо комплекта документов на продаваемую квартиру свой паспорт (копии всех страниц) и СНИЛС/ИНН.
    Именно по этим документам можно идентифицировать человека и проверить по всем интересующим базам и параметрам (в том числе проверяются негативные факты в биографии человека и его нахождение в межбанковских черных списках).
    Справка из ТСЖ, ЖКХ или иного уполномоченного органа выдается для подтверждения факта отсутствия в продаваемой квартире зарегистрированных лиц. Сбербанк не примет в залог квартиру, в которой кто-либо прописан, в особенности несовершеннолетние граждане.
    Если по объекту ведется домовая книга, то она также подтвердит, прописан или нет кто-то в квартире.
    Для обозначения намерений покупателя в приобретении конкретного объекта недвижимости он заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи. Обычно такой договор подписывается до момента одобрения ипотечной заявки Сбербанком. В нем прописываются условия сделки с использованием заемных средств, включая сроки расчета, но не указываются точные данные в отношении банка и заемщика (номер кредитного договора, его условия и т.д.).
    Основной договор купли-продажи заключается уже после заключения всей кредитной документации со Сбербанком. Именно он и подлежит регистрации в Росреестре.

  11. KatsuYoshita Ответить

    Одним из самых важных моментов, которые нужно прописать в договоре максимально прозрачно, является порядок оплаты квартиры.
    В каждом случае этот порядок индивидуален, но в основном он складывается из двух моментов:
    размер и порядок получения первоначального взноса;
    размер и порядок получения кредитных средств.
    Для того, чтобы продавцу максимально обезопасить себя, лучше всего придерживаться таких условий:
    Оформить первоначальный взнос нужно договором задатка, а не аванса. Именно задаток (ст. 380-381 ГК РФ) гарантирует, что покупатель полностью исполнит договор со своей стороны – в случае, если покупатель откажется подписывать основной договор, сумма задатка не возвращается. Аванс же можно вернуть в любой момент. О передаче суммы задатка составляется расписка, подлинник которой остается у покупателя, а копия передается банку в качестве доказательства оплаты.
    Передача ипотечных денег осуществляется, как правило, после проведения государственной регистрации перехода права на квартиру. В данном случае одним из наиболее безопасных вариантов является расчет через банковскую ячейку – покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора, а после регистрации продавец вправе их забрать на основании предъявленного договора купли-продажи с отметкой Росреестра о завершении регистрации.
    В качестве безопасной альтернативы передаче наличных через ячейку можно рассматривать расчет через аккредитив.
    Задаток можно внести наличными или безналичным переводом на счет продавца в день подписания предварительного договора. Передача остальной суммы (кредитных средств) осуществляется разными способами:
    Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
    Через банковскую ячейку – самый распространенный вариант. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
    Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются договором с банком.
    Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом конкретном случае с учетом мнения банка. Важно прописать порядок расчетов максимально прозрачно.

    Что нужно прописать в договоре?

    В предварительном договоре важно прописать объект продажи, цену квартиры, порядок и срок внесения задатка, порядок и срок полного расчета, в том числе тот момент, что расчет будет произведен с помощью кредитных средств. Также следует указать порядок освобождения квартиры и передачи ее покупателю.
    Основной договор купли-продажи может быть составлен по образцу того банка, который выдает ипотеку. Главное, чтобы в тексте была указана информация о квартире, порядке и сроке оплаты, порядок передачи квартиры покупателю.
    Нотариальное заверение сделки обязательно только, если квартира находится в долевой собственности.

    Возврат жилья с обременением

    Вообще тема поворота договора купли-продажи, возврата квартиры и денег достаточно дискуссионная в юридическом сообществе.
    При анализе текста договора в любом случае необходимо обратить внимание на то, как прописаны условия расторжения договора.
    Дело в том, что в случае расторжения договора по общему правилу нельзя требовать назад уже исполненного. Иными словами, если квартира уже передана и зарегистрирована на покупателя, автоматически она не вернется продавцу – если не будет специальной оговорки в договоре. Если покупатель окажется недобросовестными, то при расторжении договора по своей инициативе и без специального условия продавец сможет требовать только денежного возмещения своих потерь как неосновательного обогащения, а не квартиры. Чтобы этого избежать, а при расторжении договора все-таки получить назад квартиру, в договоре нужно прописать примерно такое условие:
    «В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».
    Если такой оговорки не будет, то продавец, в случае нарушения его прав, при подаче иска в суд не сможет вернуть себе квартиру, а сможет требовать лишь денежной компенсации.
    Вариант получить назад квартиру с залогом возможен при:
    Расторжении договора;
    Признания сделки недействительной.
    Расторжение договора возможно в следующих случаях:
    Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон.
    Для расторжения договора по инициативе одной из сторон придется обращаться в суд. Одного желания стороны недостаточно для расторжения договора.
    Покупатель может потребовать через суд расторгнуть договор в случае, если продавец со своей стороны существенным образом его нарушил, например: не передал квартиру фактически, не выписал оттуда людей.
    По требованию одной из сторон суд может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.
    В данном случае покупателю придется доказывать, что обстоятельства, из которых он исходил при покупке квартиры, существенным и не зависящим от сторон образом изменились. Основание «передумал брать ипотеку» не является существенным и только из-за него суд не расторгнет договор.
    Прописать в договоре отказ стороны от права расторгнуть договор нельзя в связи с прямым законодательным запретом. Например, нельзя прописать что
    «Покупатель отказывается от права расторгнуть настоящий договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством»
    — такое условие все равно будет ничтожным. В связи с изложенным я рекомендую не включать в договор каких-либо дополнительных условий, позволяющих покупателю требовать расторжения договора.
    Нужно обратить внимание, что расторжение договора возможно только пока он действует – то есть до момента завершения расчетов между сторонами, момента фактической передачи квартиры, момента завершения госрегистрации. Если квартира передана, право зарегистрировано, деньги получены, то договор является исполненным, он завершен и расторгнуть его нельзя. Для контроля этого момента в договоре должно содержаться примерно такое условие:
    «Договор действует с момента его заключения и до момента полного исполнения своих обязательств сторонами.»
    То есть условия о том, что договор действует до 31 декабря 2018 года, тогда как сделка происходит в июле, не должно быть.
    Бывают случаи, что продается непригодное к проживанию жилье, и покупатель требует расторжения договора спустя несколько лет после сделки из-за того, что открылись существенные недостатки. В данном случае важно в акте приема-передачи максимально отразить состояние квартиры.
    Что касается обременения – да, после регистрации квартиры на покупателя возникнет обременение, которое в случае расторжения договора вместе с квартирой вернется продавцу. Однако, после регистрации квартиры у покупателя остается немного оснований для предъявления в суд требования о расторжении договора, а значит – и возврата продавцу квартиры с ипотекой.

    Признание сделки недействительной

    Однако даже после исполнения договора и истечения срока для расторжения бывают ситуации поворота сделки – в случае, если одна из сторон обращается в суд за признанием договора недействительным. Таким образом она требует признать, что сделки как бы не должно было быть в принципе.
    Это возможно, в случае наличия серьезных юридических дефектов договора, например если:
    он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
    покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
    договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
    одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо, действующее без согласия родителей;
    договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств;
    сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).
    Последствия признания сделки недействительной – возврат всего полученного по сделке так, будто бы этой сделки не было. Судебная практика в таких случаях однозначно заявляет, что ипотека сохраняется, а квартира возвращается продавцу с обременением.
    Чтобы обезопасить себя в этом случае, нужно проверить юридическую чистоту договора, то есть исключить факторы, негативно влияющие на действительность сделки:
    является ли покупатель дееспособным и совершеннолетним;
    сделка соответствует всем законодательным нормам;
    стороны намерены именно заключить куплю-продажу, а не взять кредит или прикрыть таким образом договор займа;
    покупатель понимает и осознает характер своих действий (часто по этому основанию оспаривают сделки пожилых граждан);
    и другие.

    Советы

    Чтобы обезопасить себя, удостоверьте договор у нотариуса.
    Чтобы проверить чистоту сделки обратитесь к юристу по недвижимости и посмотрите нашу статью — ссылка.
    Сделки с недвижимостью имеют большое количество подводных камней, и к каждой из них следует подходить индивидуально, взвесив все риски.

  12. sakkas52 Ответить

    В военную ипотеку

    Военная ипотека для продавца квартиры представляет некоторые дополнительные требования к его жилому помещению. Вызвано это тем, что данная программа рассчитана на продолжительный срок, плюс жилье военным должно соответствовать определенным критериям.
    К ним следует отнести следующие требования:
    жилое помещение должно иметь все коммуникации, то есть подключено к централизованной системе отопления, канализации, водопроводу, газоснабжению;
    дом, где находится квартира, не должен быть отнесен к аварийному, или подлежать сносу;
    все несущие конструкции многоэтажного дома и жилого помещения должны находиться в хорошем состоянии, и не быть признанными как аварийные;
    сам многоэтажный дом должен стоять на кирпичном, железобетонном или плиточном основании (фундаменте), у которого не должно быть существенного износа.
    Частные дома должны иметь все элементы канализации, и сантехнические узлы (туалет, ванная комната, умывальник), исправную крышу и элементы конструкции. Если по оценке такое жилое помещение требует капитального ремонта, то кредит не дадут.
    Также, следует отметить еще одну особенность, о которой должен знать продавец. После подписания предварительного договора, он не сможет сразу получить задаток, поскольку данные денежные средства снимаются с накопительного счета покупателя, и в течение 7 дней поступают на банковский счет продавца.
    Также данный промежуток времени используется для проведения оценки недвижимого имущества. Специалист устанавливает стоимость и его техническое состояние. Поэтому чтобы продать квартиру по военной ипотеке нужно затратить больше времени на процесс оформления всех документов.

    Как продать ипотечную квартиру?

    Если продавец решил продать жилье, которое находится в ипотеке по ипотеке, то он должен ознакомиться с дополнительными нюансами такой сделки.
    Первый нюанс состоит в том, что сначала о своих намерениях нужно поставить в известность банк, который наложил обременение на жилое помещение, и получить от него согласие на данную процедуру.
    Второй нюанс состоит в том, что продавец должен получить справку о том, что у него нет никакой задолженности по кредиту и предоставить ее покупателю, если последний будет оформлять ипотечный кредит в другом банке.
    Денежные средства за такую недвижимость будут перечислены продавцу после того, как с них будут отчислены оставшиеся проценты и тело кредита, которые он должен был погасить по графику на момент продажи.

  13. Magnum2288 Ответить

    Кроме того, документ регулирует процедуру внесения задатка за квартиру.

    Шаг №3 – получение гарантии внесения платежа за приобретенную квартиру

    Чтобы стороны были уверены в итоговой реализации жилья и внесении платы, существует сразу несколько вариантов внесения денежных средств за покупку:
    Перевод денежных средств банком сразу после регистрации квартиры на имя покупателя. Порядок оплаты прописывается в предварительном и основном соглашениях.
    Использование банковской ячейки для размещения там заемных средств. Деньги выдаются продавцу после того, как квартира будет переоформлена на покупателя.
    Расчеты с собственником при помощи банковского аккредитива. Процедура предполагает выплату денег продавцу через специальный счет. Снять средства продавец сможет после предоставления расписки регистрирующего органа о завершении сделки купли-продажи квартиры

    Шаг №4 – подписание договора о продаже квартиры

    После получения гарантий от банка по перечислению заемных средств стороны могут подписать ранее подготовленное соглашение. После подписания потребуется передать документ в Росреестр для постановки его на учет и для регистрации нового собственника. В процессе обработки документа на недвижимость налагается обременение, связанное с залогом по ипотеке.

    Шаг № 5 — получение денежных средств

    На завершающем этапе продавцу остается получить денежные средства одним из вышеуказанных способов и распорядиться ими по своему усмотрению.

    Заключение

    Продажа квартиры – это очень ответственное мероприятия, сопровождаемое высокими рисками. Пострадать от мошенников могут как покупатель, так и продавец. Чтобы исключить такую вероятность, собственнику недвижимости рекомендуется воспользоваться предложенной пошаговой инструкцией и придерживаться положений действующего законодательства.

  14. napstic Ответить

    Где проводятся торги

    Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

    Плюсы и минусы аукциона

    Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:
    Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
    Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
    Спрос объекта продажи отражается в системе.
    Недостатки:
    На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
    Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
    Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
    На каждые торги нужно оформлять заявки.
    При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

    Продажа жилья в ипотеку другого банка

    Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:
    Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
    Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.
    Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

    Пакет документов для продажи


    Документы для осуществления сделки:
    паспорта обеих сторон;
    справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
    договор купли-продажи;
    справка об отсутствии долга по ссудному счету;
    закладная по ипотеке;
    документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
    выписка о снятии обременения.

    Этапы продажи ипотечного жилья

    Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.
    Этапы досрочной выплаты ссуды:
    Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
    Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
    С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
    Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
    Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
    Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
    Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.
    Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:
    Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
    Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
    Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
    После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
    После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
    Продавец получает средства из второй ячейки.
    Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:
    Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
    Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
    Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
    Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
    В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
    Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
    Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
    Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
    Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.
    Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:
    Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
    После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
    Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
    Обе стороны заключают договор купли-продажи.
    Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
    После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

    Нюансы продажи жилья с обременением


    Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

    По программе «Военная ипотека»

    По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.
    Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

    По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

    Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:
    нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
    владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;
    Порядок сделки:
    Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
    Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
    Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
    Снятие обременения с недвижимости.
    Получение остатка средств от покупателя.
    Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

    При наличии несовершеннолетних

    В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.
    Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.
    Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

  15. Mohican Ответить

    Пошаговая инструкция для покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку:
    Поиск продавца квартиры.
    Поиск подходящего банка.
    Обсуждение условий сделки.
    Оформление кредита.
    Оплата первоначального взноса.
    Оформление квартиры в собственность.
    Подписание акта приема-передачи.

    Чем отличается покупка квартиры на вторичном и первичном рынке

    Процедура покупки квартиры на вторичном рынке отличается от первичного по многим параметрам, начиная от последовательности действий и заканчивая расценками. Оба варианта по-своему удобны и интересны, однако многое зависит от того, что именно приоритетно для потенциального заемщика.

    Цена

    Квартиры в новостройке обычно дороже, чем на вторичном рынке. Это не обязательное правило, но именно так и бывает чаще всего. Более или менее соотносятся по ценам квартиры в новостройке без ремонта (в черновой отделке) и неплохо обставленные квартиры на вторичном рынке.
    Если покупатель планирует все равно делать капитальный ремонт, приобретать ту мебель, которая ему нравится, делать перепланировку и так далее – то лучше выбирать новостройки. Во всех остальных случаях, особенно когда нужна квартира типа «заезжай и живи», то оптимальный выбор – это вторичный рынок.

    Обустройство жилья

    Второй важный момент – это обустройство квартиры. Жилье в новостройках обычно предоставляется в черновой отделке. В некоторых случаях с «ремонтом от застройщика». Последний – это самый простой, дешевый и примитивный вариант, при котором квартира приобретает более или менее жилой вид, но все равно требует капитального ремонта.
    Некоторые застройщики предлагают своим клиентам сделать качественный ремонт и даже обставить квартиру мебелью/техникой по выбору заказчика, однако стоимость подобного жилья будет значительно выше, чем точно такого же на вторичном рынке.

    Надежность сделки

    А вот по надежности вариант покупки жилья у застройщика значительно выигрывает. Просто из-за того, что у квартиры еще не было владельцев автоматически решается большая часть потенциальных проблем с родственниками продавца, его наследниками, прописанными в квартире несовершеннолетними лицами и так далее. Все равно остаются определенные риски, но их будет существенно меньше.

    Особенности расчетов

    Практически во всех случаях жилье в новостройке (на первичном рынке) приобретается при помощи безналичного перевода. А вот при покупке на вторичном рынке продавец может потребовать производить расчеты исключительно наличкой. Это очень неудобно, особенно учитывая тот факт, что жилье будет приобретаться в кредит и банк согласится выдавать заем только с учетом безналичного перечисления средств.

    Как происходит процедура покупки квартиры в ипотеку

    Рассмотрим подробнее алгоритм покупки квартиры в ипотеку на основании описанных выше пошаговых действий. Так, о поиске покупателя и банка было сказано в начале статьи. Переговоры рекомендуется производить сразу в трехстороннем формате: покупатель, продавец и представитель банка.
    Оформление кредита включает в себя:
    Составление заявки на кредит.
    Ожидание предварительного одобрения.
    Заполнение анкеты клиента.
    Предоставление всех необходимых документов.
    Ожидание согласования кредита уже с учетом документов и анкеты.
    Подписание договора купли-продажи, кредита и залога (обычно – одновременно).
    Выплата покупателем первоначального взноса.
    Оформление права собственности на жилье.
    Подписание акта приема-передачи.
    Первоначальный взнос – это обязательное требование банка. Не получится купить квартиру, совсем ничего не заплатив за нее. С другой стороны, банк никак не ограничивает покупателя и, фактически, он может просто отдать деньги наличными продавцу, запросив у того соответствующую расписку. Они и будет считаться подтверждением факта платежа для банка.
    Оформление права собственности обычно происходит еще до полного окончательного расчета и подписания акта приема-передачи. Только тогда, когда покупатель убедится в том, что он действительно является новым владельцем квартиры, банк перечисляет продавцу деньги, а стороны подписывают акт приема-передачи.
    Нередко он дополняется еще и распиской в получении всей суммы платежа за квартиру, однако учитывая тот факт, что банк отправляет деньги безналичным образом и это легко можно отследить, особой необходимости в подобной расписке нет.

    Необходимые документы

    Для покупки квартиры в ипотеку, необходимо запросить от продавца следующий список документов:
    Паспорт текущего собственника. Этот документ нужен для того, чтобы сравнивать данные лица, которое продает квартиру и ее реального владельца. Некоторые мошенники пользуются тем, что многие люди не сверяют подобную информацию и, не являясь владельцами, фиктивно продают жилье. В случае с покупкой через банк реализовать подобное практически невозможно, так как банк тоже будет проверять все бумаги, но вероятность ошибки или невнимательности все равно есть.
    Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет сейчас свидетельство о праве собственности. Но помимо того факта, что при помощи выписки можно узнать, кто является владельцем данной квартиры, там еще отображается информация о том, если ли какие-то обременения по квартире или их нет. Если есть – банк скорее всего не одобрит кредит. Выписку желательно получить максимально «свежую».
    Техпаспорт. При помощи этого документа банк и новый собственник могут определить, есть ли в квартире неузаконенная перепланировка или нет. Если есть, то банк не одобрит кредит. Это связано с возможными рисками. Так, например, при необходимости продавать жилье на торгах (если клиент не сможет погашать долг), квартира с неузаконенной перепланировкой продана быть не может.
    Правоустанавливающие документы. К этому «разделу» относятся договора купли-продажи жилья, договора дарения, завещания и так далее. Любые документы, на основании которых продавец получил жилье в собственность. От них во многом зависят возможные риски.
    Выписка из домовой книги. Важный документ, показывающий, кто зарегистрирован в квартире. Банк будет настаивать (и покупателю лучше к нему присоединиться) на том, чтобы до факта продажи все зарегистрированные в квартире лица были выписаны.
    Справка из управляющей компании. При помощи этой бумаги можно понять, числятся ли за квартирой долги за коммунальные услуги или нет. Формально, продавать жилье можно и с долгами. Более того, управляющая компания не сможет их стребовать с нового собственника, а если будет пытаться это делать, можно сразу обращаться в суд. Однако определенные неудобства это все равно доставит, потому жилье с долгами обычно продается с неплохой скидкой.
    Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Этот документ будет нужен в том случае, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний. Без разрешения от органов опеки продать такое жилье будет невозможно. Данная справка имеет срок годности, примерно 1 месяц. Как следствие, получать данный документ рекомендуется в самый последний момент.
    Согласие супруга/супруги продавца на сделку. Данная бумага актуальна только в том случае, если продавец состоит в браке и жилье находится в общей совместной собственности. Учитывая тот факт, что практически любая, даже личная квартира может при определенных условиях быть признана общей собственностью супругов, банк обычно требует согласие вне зависимости от того, кто, как и за какие деньги ее приобретал.

  16. viktorovich31 Ответить

    По закону жилье, купленное с помощью материнского капитала, должно находиться в собственности всех членов семьи, включая каждого ребенка. Сделки с таким имуществом нельзя проводить без согласия всех собственников. Несмотря на обязательность этого правила, изменить жилищные условия вполне возможно. Для этого нужно получить разрешение от органов опеки. Его не выдадут, если права несовершеннолетних ущемлены и предполагается их проживание в плохих условиях. Сотрудники опеки проверяют:
    Соответствует ли санитарным нормам новое место жительства (количество квадратных метров на каждого человека, коммунальные условия).
    Обладают ли дети такой же или большей долей, как в предыдущем имуществе.
    Если вы хотите получить одобрение попечительского совета, потребуется также предоставить пакет документов.
    Удостоверения личности каждого родителя и ребенка (если им от 14 до 18 лет).
    Свидетельство о рождении всех детей, если им меньше 14 лет.
    Справка с оценкой стоимости недвижимости и справка об отсутствии коммунальных долгов.
    Полученное разрешение действует три месяца. За это время нужно получить согласие займодателя и оформить переуступку или досрочное погашение.

    Продажа квартиры в ипотеку: действия продавца и покупателя

    Почти все схемы осуществляются одинаково. Разница может заключаться в форме расчетов между участниками, наборе документов и количестве организаций, в которые их нужно предоставить.

    Когда оплата происходит наличными

    Весь алгоритм можно разделить на два этапа.

    Снятие обременения

    Обратитесь в свой банк, чтобы сообщить им о своем намерении продать недвижимость. Менеджер подскажет, что нужно сделать и как проходит процесс, даст образцы заявлений. Подробно расспросите о порядке расчетов.
    Обычно специалист говорит, что достаточно погасить остаток задолженности, а все остальное — на усмотрение клиентов. Затем начинается поиск покупателя. Когда он найден, составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. В нем обязательно указывают факт передачи и принятия аванса, временные рамки, порядок и форму расчетов.

  17. bwa67 Ответить

    Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.
    Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

    Процедура ипотечного кредита

    Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:
    Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
    Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
    Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
    Транзакция полной суммы по договору кредитования.

    Процедуры проверки и оценки

    Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

    Проверка состояния

    Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:
    всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
    имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
    дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
    открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.
    Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

    Оценка стоимости

    После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.
    Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.
    Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

    Застрахован, значит подготовлен

    Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.
    Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

    Передача квартиры в залог

    После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.
    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.
    Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

    Перечисление денег

    Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.
    Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.
    Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

    Специфика Росвоенипотеки

    Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

    Банковские требования

    Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:
    акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
    проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
    отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
    проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.
    Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.
    Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

    Дополнительные процедуры

    Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:
    проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
    перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.
    При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.
    В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.
    Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:
    невозможность завышения стоимости жилья;
    затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
    запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
    недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.
    Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

  20. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *