Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей?

1 ответ на вопрос “Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей?”

  1. zoolooz Ответить

    Порядок получения документа регламентируется законодательством региона. Отдельные муниципалитеты имеют собственный регламент. Поэтому перед получением документа целесообразно выяснить перечень документов в конкретном отделе опеки.
    В 2020 году каждый отдел опеки имеет страничку на сайте местной администрации. На них располагается список документации для совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего.
    Примерный перечень документов
    № п/пНаименование документа
    1Гражданские паспорта матери и отца или единственного родителя, а также других собственников
    2Гражданский паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет
    3Свидетельство о рождении
    4Правоустанавливающие документы
    5Выписка из ЕГРН
    6Предварительный контракт купли-продажи
    7Документ, подтверждавший покупку нового жилья или представление доли квартиры взамен
    8Выписка из домовой книги
    9Свидетельство о заключении брака между родителями
    10Согласие собственника в возрасте от 10 до 14 лет
    11Технический паспорт на квартиру
    12Согласие собственника нового жилья на проживание ребенка (до выделения ему доли)
    13Справка о составе семьи
    14Выписки с лицевого счета
    15Реквизиты личного счета ребенка
    Заявление на выдачу разрешения подается родителями совместно. В случае, если в районный отдел опеки обращается только один родитель, то необходимо предоставить:
    справку Ф25 – если отец записан до слов матери;
    решение суда о лишении прав – если отец или мать лишены родительских прав в судебном порядке;
    свидетельство о смерти – если второй родитель умер;
    согласие, заверенное к консульстве или у нотариуса – если второй родитель не может присутствовать лично;
    решение суда о признании безвестно отсутствующим или справка о розыске – если местонахождение родителя неизвестно.
    Документы подаются в районный отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка вне зависимости от места расположения квартиры. Если муниципалитет заключил договор с МФЦ, то документы модно подать через МФЦ. В остальных случаях необходимо обращаться непосредственно в районный отдел опеки.
    Если документы подаются другим законным представителем, то необходимо предоставить:
    опекуну – приказ о назначении опеки и удостоверение опекуна;
    приемному родителю – договор о передаче несовершеннолетнего в семью и удостоверение приемного родителя.

  2. sayrex1 Ответить

    Собственниками квартиры могут быть не только взрослые, но и несовершеннолетние дети. Обычно им выделяется некая доля. Ребенок не может распоряжаться ею самостоятельно, за него это делают мать, отец, опекуны или представители органа опеки. Зачастую родители хотят продать квартиру, в связи с чем приступают к поиску покупателя. Но не стоит забывать, что дети в долевой собственности – это отдельная история. Придется считаться с интересами маленьких владельцев жилья (см. «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру«).
    Почему так сложно продать квартиру, в которой есть доля ребенка? На что обратить внимание? Нужно ли обращаться в опекунский совет и запрашивать согласие супруга? Обсудим важные моменты непростой сделки.

    О чем говорит закон?

    Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30% случаев. Примерно столько же процентов отказа со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Виной тому незнание законодательства и нарушение прав ребенка.
    Особенности покупки и продажи жилья с участием детей регулируется в следующих положениях закона:
    Конституция Российской Федерации – провозглашает право на жилье, свободу распоряжения, а также защиту интересов детей (ст. 17 и ст. 38 К РФ);
    Гражданский кодекс РФ – отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (статья 26), нюансы с малолетними (статья 28), а также эмансипированных граждан (статья 27);
    Семейный кодекс РФ – определяет место жительства детей (ст. 65), имущественные права ребенка (ст. 60);
    Жилищный кодекс РФ – затрагивает ряд вопросов о предоставлении жилья для детей-сирот;
    Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» № 48 – ставит задачи государственного регулирования, определяет процедуру и ответственность за исполнение;
    Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» – дополняет вышеназванные обстоятельства.
    Вместе с тем нужно отметить локальные нормативно-правовые акты. Сюда входят правовые акты глав муниципалитетов, местные регламенты ООП, судебная практика и разъяснения Верховного суда РФ.

    Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

    Родители могут продать квартиру, в которой имеется доля их несовершеннолетнего сына или дочери. Однако потребуется одобрение со стороны местного органа опеки. Если они дадут согласие – сделка состоится, а если откажут – возникнут трудности.
    Основное условие в таких сделках – предоставление ребенку доли в новой квартире. Например, родители продают старую жилплощадь и покупают новую квартиру. Придется выделить долю ребенку, причем она не должна быть меньше текущей (в случае с квадратурой – меньше по площади, чем старая).
    Причины для продажи квартиры с долей ребенка могут быть разными:
    Улучшение жилищных условий семьи – родители накопили достаточную сумму, взяли ипотеку, оформили материнский капитал.
    Размен квартиры вследствие развода матери и отца.
    Острая необходимость в лечении супруга или ребенка.
    Переезд из неблагополучного, криминогенного, неразвитого или экологически опасного региона.
    Строительство нового дома по ДДУ.
    Смена места жительства в связи с заграничной работой или учёбой.
    Итак, независимо от причин, родители обязаны предоставить ребенку долю в альтернативной жилплощади. Второй вариант – открыть счет в банке и положить туда сумму за проданную долю ребенка. Параллельно нужно согласовать действия с опекунским советом.

    С какого возраста ребенок может продать свою долю?

    Юридические сделки – прерогатива совершеннолетних дееспособных лиц. Дети, в силу недостижения 18 лет, ограничены в своих действиях. Важное значение играет возраст ребенка – исходя из этого у детей появляются права и обязанности:
    малолетство (от 6 до 14 лет) – ограничены в распоряжении имуществом, особенно с недвижимостью. Интересы малолетнего ребенка представляют его родители, опекуны или представитель органа опеки (ст. 28 ГК РФ);
    подростковый (от 14 до 17 лет включительно) – имеют больший круг полномочий, в частности правом подписи на юридических документах. Однако все еще действуют с согласия законных представителей – матери и отца (ст. 26 ГК РФ). Уже с 14 лет ребенка могут спросить, согласен ли он на продажу квартиры? Ответ играет пусть и не решающее, но важное значение для опекунского совета;
    совершеннолетние (от 18 лет и старше) – никаких ограничений по сделкам не предусмотрено (исключение – ограниченная дееспособность или недееспособность в силу психических отклонений).

  3. allex2010 Ответить

    Данная процедура требует присутствия обоих родителей. Существуют ситуации, когда один из родителей не является в виду развода, отсутствия в стране или категорического несогласия с данной сделкой: тогда дело направляется на рассмотрение в суд. Чтобы максимально сократить срок судебных разбирательств и сэкономить своё время, нужно предоставить секретарю судебного заседания нотариально заверенное согласие второго родителя, документ, подтверждающий факт лишения его родительских прав или решение суда о признании его пропавшим без вести.
    Если один из родителей не может явиться в суд ввиду его отсутствия в стране, потребуется его письменное согласие, заверенное сотрудниками нотариальной службы или российского консульства, если он проживает за пределами РФ.
    Перечень документов, необходимых для предоставления в органы попечительства, определяется на уровне субъектов РФ, более того, он может отличаться даже в пределах одного региона.
    Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют уточнить требуемый пакет документов заранее.
    Как правило, он включает в себя:
    Документы, удостоверяющие личность родителей (паспорта) и несовершеннолетнего (свидетельство о рождении);
    Документы, подтверждающие факт получения ребёнком доли в приобретаемом или другом имеющемся жилье;
    Заявление, написанное при личном присутствии сотрудника органов попечительства и заверенное им;
    Документы, подтверждающие факт заключения или расторжения брака;
    Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
    Разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
    Выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
    Документ о покупке нового жилого помещения;
    Квитанция об оплате государственной пошлины.
    На основании полученных документов сотрудники органов опеки делают вывод, учтены ли права ребёнка в планируемой сделке и не страдают ли его интересы.

  4. Old62 Ответить

    В попечительский совет обязаны явиться оба родителя. Однако не всегда такое возможно. Мать или отец могут длительно находиться за границей или не соглашаться с условиями продажи. Тогда дело придется решать в судебном порядке.
    Ускорит процесс предоставление судье одного из документов:
    решение суда о лишении родительских прав;
    судебное признание гражданина без вести пропавшим;
    нотариально заверенное согласие на проведение сделки от отсутствующего родителя;
    свидетельство о смерти.

    Если один из владельцев против продажи

    Приватизированная квартира продается с согласия всех владельцев. Если один из них имеет возражения, то придется действовать по определенному алгоритму. Во-первых, желающие продать свою долю должны известить несогласного о своем решении письменным уведомлением поскольку совладельцы имеют первоочередное право на выкуп.
    Во-вторых, продавцу необходимо месяц ждать ответа. Прочие жильцы за это время могут выкупить его долю или письменно отказаться от покупки. Если уведомление было проигнорировано остальными собственниками, то можно смело продавать свою часть жилья посторонним покупателям. Опекунскому совету необходимо представить доказательства того, что прочие собственники ознакомлены с планами продавца, а также их ответ.

    Пакет документов

    Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.
    Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:
    паспорта отца и матери (или опекунов);
    свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
    договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
    техпаспорт на продаваемую недвижимость;
    справка из БТИ об оценочной стоимости;
    выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
    извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
    предварительный договор на покупку новой квартиры;
    заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
    письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.
    Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается. Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов. Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

    Дальнейшие действия после получения разрешения

    Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.
    Пошаговый алгоритм действий родителей:
    Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
    Оформление права собственности участников сделки.
    Регистрация семейства по новому адресу.
    Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

    Причины отказа

  5. SHERI_FFF Ответить

    Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.
    Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.
    Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК. В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку. При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

    Как продать долю, если остальные собственники против этого

    Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества. Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части. Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.
    Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.
    Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

    Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

    Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений. Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально. Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.
    Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено. Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов). Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством.
    Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

    Необходимые документы и базовое правило

    Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.
    Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.
    Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

    Согласование сделки с органами опеки

    Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.
    Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

    Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

    Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:
    Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.
    Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.
    Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

    Решение органов опеки можно обжаловать в суде

    Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных. Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):
    • улучшение экологической обстановки или климатических условий;
    • получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;
    • документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.
    Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок – две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов.
    В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

    Нотариальное заверение: обязательное условие

    Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом. Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно – соответствующее разрешение можно получить через суд. Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).
    После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

    Заключение

    Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы. Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки. Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

  6. krysy1972 Ответить

    Изменения в налоговом кодексе касаются родителей, которые потратили маткапитал на покупку квартиры, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались продать это жилье.
    Такие семьи теряли много денег из-за налогов с продажи детских долей. Теперь есть шанс сэкономить и вернуть уже уплаченное.
    Мы ни на что не намекаем, но 17 апреля мы опубликовали разбор в ответ на справедливое возмущение читателей. 29 мая в Госдуму внесли законопроект с поправками в налоговый кодекс, но тогда еще там не было ничего про детские доли. А уже 10 июля комитет по бюджету и налогам предложил внести поправки на этот счет и освободить доходы детей от налогов.

    Как семьи попадали на налоги при продаже детских долей

    Семья покупала квартиру и оплачивала часть материнским капиталом. Господдержку могли использовать на любом этапе: как первоначальный взнос по ипотеке или для погашения уже имеющегося долга. Еще можно было перевести маткапитал напрямую продавцу, без кредита.
    После использования маткапитала на покупку жилья нужно было выделить детям доли: в течение полугода после сделки или погашения ипотеки. Обычно родители оформляли для этого договоры дарения или соглашение о распределении долей. В любом случае дети получали доли бесплатно от своих родителей.
    А потом семья решала продать эту квартиру. С разрешения органов опеки оформлялся один договор купли-продажи, по которому родительские и детские доли переходили покупателю. Каждый собственник как бы получал свою часть денег: родители — за свою часть квартиры, а дети — за свои части.

  7. valsar19 Ответить

    Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.
    Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.
    Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.
    Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.
    Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.
    Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.
    Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.
    В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

  8. dantes23 Ответить

    С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.
    Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:
    отсутствия второго родителя по причине развода;
    его несогласия с продажей;
    безвестного отсутствия отца или матери,
    тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:
    нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
    решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
    решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
    свидетельство о смерти, если второй родитель умер.
    Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:
    Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
    Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
    Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
    Заявление;
    Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
    Техпаспорт старой квартиры;
    Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
    Нотариальная лицензия на продажу;
    Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
    Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
    Квитанция об оплате госпошлины.
    ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.
    В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

    Когда ООиП отказывают?

    Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:
    Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
    Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
    Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
    Новое жилье меньше старого;
    Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
    Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).
    Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

  9. LVsasha Ответить

    На рынке недвижимости часто встречается такая ситуация, при которой несовершеннолетнее лицо не является собственником, но прописано в квартире.
    Осуществление продажи такой квартиры возможно лишь в том случае, если будет найдено жилье, куда можно прописать ребенка.

    При этом покупатель квартиры должен поинтересоваться тем, есть ли место, куда будет прописан ребенок.
    Важно чтобы по этому адресу были прописаны и законные представители несовершеннолетнего лица.
    В соответствии с п.2 статьи 20 ГК РФ дети до 14 лет должны проживать с родителями. При достижении 14 лет допускается проживание с близкими родственниками.
    Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина
    1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
    2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей родителей, усыновителей или опекунов.
    В такой ситуации ребенок не собственник жилья, а лишь пользователь. Поэтому он не участвует в сделке купли-продажи, как собственник.

    Купить жилье в другом городе

    Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.
    Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.
    Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.
    Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости.

    Материнский капитал и права ребенка

    Поскольку обязательным условием для приобретения жилья за счет материнского капитала является оформление в собственность всех членов семьи, органы опеки внимательно отслеживают подобные продажи квартир.
    При использовании пособия от государства родители должны наделить детей долями в приобретаемой недвижимости.

    Если родители не совершили действий по предоставлению доли и продали объект недвижимости, тогда прокуратура или ООиП обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной.
    Для проведения сделки главное условие – это интересы ребенка.
    Поэтому обязательно соблюдение следующих пунктов:
    доля в собственности будет сохранена за ребенком,
    условия проживания не будут хуже предыдущих.
    О том, как взять ипотеку под материнский капитал, читайте тут.

    Дети и приватизация жилья

    Под приватизацией понимают бесплатную передачу жилья в собственность, на которую должны быть согласны как взрослые собственники, так и несовершеннолетние лица.
    Дети принимают участие в приватизации на тех же правах, что и взрослые.
    При приватизации квартиры все дети, которые зарегистрированы в жилом помещении становятся ее собственниками.
    Если они не были включены в число владельцев квартиры, а недвижимость была продана, тогда появляется повод признать сделку недействительной.
    На практике часто происходит ситуация, когда родители перед приватизацией квартиры выписывают ребенка к родственникам, чтобы облегчить процесс по реализации жилья.
    В таком случае сделка часто оспаривается органами опеки, поскольку подобными действиями родители лишают детей права собственности.
    Органы опеки не будут иметь претензий, если ребенок участвует в приватизации по другому адресу или же имеет иную собственность.

    Если родители прописывают ребенка в другой квартире, этот факт не лишает его прав на долю в недвижимом имуществе.
    Для того чтобы продать приватизированную квартиру с ребенком нужно получить согласие органов опеки и попечительства.
    Доля ребенка в квартире не означает, что недвижимость невозможно продать. Если соблюсти все формальности и получить разрешение от органов опеки, тогда есть возможность осуществить задуманное.
    Процедура затягивается в связи с рассмотрением вопроса, но она вполне осуществима, если учесть все правила проведения сделки и соблюдать нормы закона.

  10. z1dancer1z Ответить

    Вопросы по реализации жилья, в котором имеют долю собственности несовершеннолетние дети, регулируются следующими нормативами:
    Конституцией Российской Федерации;
    Гражданским кодексом РФ (статьи 26, 28, 37);
    Семейным кодексом РФ (статья 60);
    Законом об опеке и попечительстве;
    Жилищным кодексом РФ;
    Законом «о приватизации жилищного фонда в РФ»;
    Иными правовыми актами, в том числе местного значения.
    Согласно Российскому законодательству, продажа жилья, в котором имеют право собственности несовершеннолетние дети, осуществляется только с разрешения органов опеки и попечительства, которые заботятся о соблюдении и сохранности всех имущественных прав ребенка.

    Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут заключать и осуществлять сделки самостоятельно, реализовав при этом свои права и свободы гражданина Российской Федерации. От их имени действуют законные представители (родители или опекуны).
    Дети до 14 лет считаются малолетними. Законом они признаются полностью недееспособными, поэтому их права и свободы реализовываются законными представителями. Если у ребенка нет родителей, над ним устанавливается опекунство.
    Дети с 14 до 18 лет считаются собственно несовершеннолетними. Законом они признаются не полностью или ограниченно дееспособными. Они имеют право самостоятельно реализовывать свои права и свободы, но с письменного разрешения законных представителей. Если у ребенка 14 – 18 лет нет родителей, над ним устанавливается попечительство.
    Согласно законодательству РФ, дети от 14 до 18 лет могут быть признаны полностью дееспособными и самостоятельно реализовывать свои права в двух случаях:
    Если несовершеннолетний в возрасте с 16 до 18 лет вступил в законный брак (даже в случае расторжения брака до 18 лет, он сохраняет свою дееспособность);
    Если несовершеннолетний в возрасте от 16 до 18 лет официально трудоустроен или занимается предпринимательством.
    В данных случаях несовершеннолетний имеет право заключать сделки без разрешения органов опеки и попечительства.
    Если органы опеки и попечительства не выдали разрешения на сделку, то она не может быть зарегистрирована государственными органами и не может быть заверена нотариусом.
    Если сделка была совершена в обход существующих законов, без разрешения органов опеки, в последствии, судом она будет признана недействительной, а участники сделки могут понести наказание.
    Таким образом, для продавца квартиры, в которой имеют долю несовершеннолетние дети, процесс подготовки, оформления документов и заключения сделки усложняется. Покупатель такой квартиры должен быть внимательным, и тщательно проверять качество оформления и правомерность всех документов, чтобы не лишиться купленного имущества вследствие последующего признания судом сделки недействительной.

    Имущественные права несовершеннолетних

  11. tab Ответить

    Вильфанд сообщил о погоде в Москве на 23 февраля
    14:47, Общество
    ОКР потребовал разъяснений после обысков у российских биатлонистов
    14:44, Спорт
    Офис Зеленского ответил на слова Путина о «растаскивании» Москвы и Киева
    14:42, Политика
    СМИ сообщили о второй за сутки смерти от коронавируса в Италии
    14:21, Общество
    СК завел дело после гибели людей при взрыве газа в Ростовской области
    13:53, Общество
    IBU открыл дело против тренера Логинова из-за поддельной аккредитации
    13:48, Спорт
    МВД начало проверку сообщений о «плане» по уголовным делам в Подмосковье
    13:34, Общество
    Власти сообщили детали о погибших при взрыве газа в жилом доме в Азове
    13:28, Общество
    В центре Челябинска подростка зарезали в массовой драке
    13:25, Общество
    МИД осудил «опасную игру» США из-за имитации ядерного ответа России
    13:10, Общество
    Драчев заявил об отсутствии у тренера Логинова аккредитации на ЧМ
    13:08, Спорт
    В Китае уточнили инкубационный период заражения коронавирусом
    13:04, Общество
    Появилось видео около отеля сборной России по биатлону в Италии
    12:34, Спорт
    При взрыве газа в жилом доме в Азове погибли два человека
    12:12, Общество
    Кабмин одобрил отгул для россиян старше 40 лет для диспансеризации
    11:53, Общество
    Минспорт запросил у СБР информацию по обыскам на ЧМ в Италии
    11:43, Спорт
    МИД назвал иск Киева в Гааге попыткой вернуть контроль над Крымом
    11:41, Политика
    Биатлонист Логинов прокомментировал обыски в своем номере на ЧМ
    11:30, Спорт
    Глава СНБО Украины вылетел в санаторий с эвакуированными из Китая
    11:30, Общество
    Албания выдала России представившегося Марадоной террориста ИГ
    11:23, Общество
    В Киеве сообщили о признании Гаагским судом юрисдикции по иску к Москве
    11:18, Политика
    Посольство России потребовало объяснить обыски у биатлонистов в Италии
    10:50, Общество
    Драчев обвинил международный союз из-за обысков у российских биатлонистов
    10:47, Спорт
    Трамп назвал фальсификацией информацию о поддержке Россией Сандерса
    10:24, Политика
    Деньги без дураков: акции или облигации — что лучше защитит капитал?
    10:00, Quote
    Союз биатлонистов России сообщил об обысках номеров спортсменов в Италии
    09:45, Спорт
    В Мурманской области подростка заподозрили в попытке убийства ребенка
    09:44, Общество
    Китайский коронавирус. Самое актуальное на 22 февраля
    09:40, Общество

  15. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *