Как продать квартиру с долгом по квартплате?

13 ответов на вопрос “Как продать квартиру с долгом по квартплате?”

  1. anastasia_english_studio_ Ответить

    О неприятном сюрпризе в виде обременения люди часто даже не подозревают. И узнают о нем тогда, когда приходит счет-претензия, например, за капремонт.
    Особенно это характерно для покупки недвижимости, что называется «с рук», а возможности проверки на предмет обременения у частного лица весьма ограничены.
    И здесь возникает два вопроса:
    Законна ли такая продажа «молчком»?
    Обязан ли покупатель после регистрации права собственности покрывать долги от предыдущего владельца?
    Ничто не может помешать частному собственнику распоряжаться своей недвижимостью, продажа с обременением не запрещена (ст. 209 ГК).
    При утрате прав на недвижимость в результате отчуждения утрачиваются и обязанности. Бремя содержания, в том числе финансовое, ложится полностью на плечи нового хозяина жилплощади (ст. 210 ГК).
    Если встал вопрос о покупке жилья, нужно внимательным образом проверять объект. Лучше всего не полагаться на себя, а обратиться в риэлторское агентство.

    к содержанию ^

    Покупатель знает о долге

    Если клиент знал, что в нагрузку к квартире он приобретает и долги прежнего хозяина, то стороны договариваются о решении вопроса.
    Вариантов тут может быть несколько:
    Заключается дополнительное соглашение;
    Стороны договариваются, как будет выплачиваться компенсация и на что имеет право вторая сторона в случае сокрытия информации;
    Участники сделки договариваются на меньшую сумму, с учетом существующей задолженности.
    Но бывает и другой вариант. Пронырливый хозяин предлагает купить жилплощадь за довольно низкую цену, а клиенту не приходит в голову даже поинтересоваться о причинах такой щедрости, не то, что задуматься о юридической чистоте и квалифицированной помощи специалиста.
    Подписывается стандартный договор, без каких-либо специфических условий, выплачиваются деньги, переход права собственности регистрируется в Кадастровой палате.
    Если вы хотите узнать, как оформить генеральную доверенность на продажу квартиры, советуем вам прочитать статью.
    к содержанию ^

    Продавец скрывает задолженность

    Продавец имеет право никому не сообщать, какие у него финансовые отношения с коммунальными службами.
    Пока дело не дошло до суда и не поднят вопрос продажи квартиры с торгов, клиент чаще всего и не догадывается об этом. Чаще всего человек думает, что выписки из ЕГРН достаточно, чтобы подтвердить честность продавца.Запрос в Росреестр прояснит ситуацию на предмет ареста, но долг за квартиру никак в этом документе не отражается.
    Хорошо, если это максимум пара тысяч за газ или свет, но если прежний владелец уже долго не платил за коммунальные услуги, суммы бывают куда более впечатляющие.

    к содержанию ^

    Кто будет погашать неоплаченные платежи по квартплате?

  2. Oghmagda Ответить

    Мало кто решит проконсультироваться с юристом и узнать подробности ситуации у владельца жилья. Большинство просто будут искать другие варианты для покупки.

    Правовое регулирование

    Вопреки мнению большинства продажа недвижимости с имеющими неоплаченными коммунальными счетами вовсе не является аферой или мошенничеством и не противоречит действующему законодательству.
    Основной постулат — долги закреплены за человеком, а не за квартирой.
    Однако управляющие компании вопреки здравому смыслу и закону могут начать требовать оплаты старых долгов с нового владельца квартиры.
    Хоть человек, купивший жилье с долгами по коммунальным услугам и не обязан их «гасить», но подобная ситуация может попортить много крови благодаря стараниям неугомонных сотрудников управляющей компании.
    Видео: при продаже квартиры коммунальные долги переходят новому хозяину
    Все ответы на вопросы, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, а также имеющимися долгами по жкх изложены и Жилищном Кодексе Российской Федерации.
    Именно этот правовой акт регламентирует практически все отношения между сторонами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
    Согласно действующему российскому законодательству управляющие компании имеют право воздействовать на должников следующими методами:
    Размещение в местах общего пользования жильцов
    списков должников по коммунальным услугам
    о том, что продавец обязуется оплатить имеющиеся задолженности по услугам жкх из суммы аванса, полученного от покупателя
    Отдельным пунктом в договоре с письменного согласия покупателя
    выделить передачу долга по коммунальным платежам новому собственнику жилья и его обязательства оплатить эти долги (при таком варианте развития событий продавец делает скидку покупателю на общую сумму задолженности)
    Таким образом, вопрос о том можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам больше не является пугающим и непонятным.
    Главное стараться вникнуть во все подробности дела и не пытаться обмануть вторую сторону сделки.
    Продавец может просто не поставить покупателя в известность об имеющейся задолженности.
    При нынешней упрощенной форме прохождения сделок купли-продажи это возможно.
    Так как риелторы и сотрудники регистрирующих органов не требуют предоставления справок из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
    Покупатель же может просто не выполнить договорные обязательства, касающиеся оплаты коммунального долга предыдущего хозяина жилья.
    Чтобы сохранить свое время и нервы проще не пытаться «надуть» друг друга, а в полном объеме выполнить договорные обязательства.

    Отражение в договоре

    Какое бы решение обоюдно не приняли покупатель и продавец квартиры о судьбе имеющейся задолженности по коммунальным услугам, это должно быть отражено в договоре купли-продажи.
    Существует подобные решения:
    Задолженность не передается покупателю
    при подобном решении сторон разумным будет указать в договоре, что между покупателем и продавцом не было договоренности об уплате долга новым собственником квартиры. Также к договору можно приложить справку об имеющейся задолженности, ответственность за которую несет продавец недвижимости. Чтобы в будущем обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании, можно перед сделкой купли-продажи нанести им визит и уведомить о предстоящей смене собственников
    Долги по коммунальным услугам передаются новому владельцу
    для этого отводится специальный пункт в договоре. Также покупатель может оформить письменное обязательство оплатить коммунальные долги за приобретаемую недвижимость

    Заключение сделки

    Процесс оформления сделки купли-продажи происходит по определенным правилам, регламентированным Гражданским Кодексом Российской Федерации.
    Так основными составляющими сделки являются:
    наличие сторон — покупателя и продавца;
    объект купли-продажи;
    наличие договора, составленного в письменной форме.
    О сроке исковой давности по взысканию коммунальных платежей читайте в статье: срок исковой давности по коммунальным платежам .
    Как написать справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, читайте здесь .
    По российскому законодательству договор купли-продажи вступает в законную силу с момента его подписания.
    Несмотря на практикуемую упрощенную форму регистрации сделок купли-продажи покупатель имеет право потребовать от покупателя предъявить домовую книгу. справки от поставщиков услуг об отсутствии/наличии долга, технический паспорт покупаемой недвижимости.
    Предварительный договор — документ официальный, поэтому лучше всего его составлять и подписывать у нотариуса.
    После заключения основного договора предварительный уничтожается.
    В принципе все основные данные переносятся с одного документа в другой, но также в основном договор могут быть внесены какие-то незначительные изменения.

    Уведомление управляющей компании

    При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг.
    Поэтому уведомить управляющую компанию о смене собственника является необходимостью.
    Это делается письменно в свободной форме на имя руководителя управляющей компании.
    Главное изложить просьбу об открытии нового лицевого счета для начисления и оплаты коммунальных и жилищных услуг.
    Передать заявление-уведомление адресату можно несколькими способами:
    Принести в контору управляющей компании
    и передать его в руки уполномоченному лицу с отметкой о принятии
    почтой России заказным письмом с уведомлением или при помощи интернета
    Если квартира обслуживается различными поставщиками услуг напрямую, необходимо написать подобные заявления в каждую организацию отдельно.
    Как начисляется пени за просрочку коммунальных платежей читайте в статье: пени за просрочку коммунальных платежей .
    О программе для учета коммунальных платежей, читайте здесь .
    Меняется ли квартплата от количества прописанных, читайте здесь .
    Правовая безграмотность россиян зачастую приводит к тому, что радостное событие приобретения собственного жилья омрачается пониманием того, что вас обвели вокруг пальца.
    Многие, погоревав, начинают скрепя сердце выплачивать чужие долги по коммунальным услугам. Не стоит этого делать.
    Никто не имеет права заставить вас оплачивать чужие задолженности, если только вы не договорились об этом с продавцом и не получили от него существенную скидку в цене.

    Как можно продать квартиру с долгом по квартплате


    Продажа квартиры, собственник которой имеет долги по квартплате, не является противозаконной сделкой, а наоборот принадлежит к операциям с недвижимостью, который осуществляются на законных основаниях. Связано это с тем, что долги закреплены не за квартирой, а за определенным человеком, который был ее хозяином.
    Однако вся проблема состоит в том, что не каждый согласиться приобретать такую недвижимость, поскольку многие посчитают, что вместе с жильем они получат проблемы с управляющей компанией. И они правы. Коммунальная служба, конечно, не имеет права требовать от нового владельца погашения долгов, но может надоедать ему письмами и счетами на оплату долговых обязательств старого хозяина.
    На вопрос, возможно ли продать квартиру с долгом по квартплате, ответ однозначный — да. Но желающие это сделать должны помнить, что в ходе сбора документов, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, возникнет множество проблем. Кроме того продажа жилья не освобождает от обязательств по выплате всех задолженностей и рано или поздно к этому вопросу все равно придется вернуться.

    Реально ли это


    Согласно статье 30 Жилищного кодекса России продать квартиру с долгом по квартплате возможно. Это связано с правом собственника распоряжаться личным имуществом. Это означает, что в случае принятия человеком решения про продажу квартиры, он не обязан учитывать мнение остальных проживающий в ней особ. Однако это правило имеет исключение: согласие второго супруга будет необходимо, если квартира была куплена во время брака.
    Если жилье находится в собственности несовершеннолетних детей, родителям нужно подумать, куда прописать ребенка после того, как квартира будет продана, при этом новое жилье должно соответствовать уровню комфорта, который был в старой квартире.
    Что же касается продажи жилища с долгом – в этом случае основная проблема будет заключаться в том, чтобы найти покупателя, который будет готов приобрести квартиру со значительной суммой долга. Даже если такой человек найдется, хозяин должен быть готов, что условия потенциального покупателя будут не самыми выгодными для него.
    Обсуждаемые условия прописываются в предварительном контракте купли-продажи. Если среди условий не будет требования погасить возникшую задолженность, новый хозяин в будущем не сможет обращаться к прежнему собственнику с данным требованием.
    Условие про исполнение долговых обязательств может отражаться в контракте, как подлежащее выплате на протяжении конкретного периода времени, например, после того как будет получен аванс

    Снимется ли остаток суммы


    Нет законодательных норм, которые бы препятствовали продаже квартиры при наличии долгов за электроэнергию, водоснабжение и иные услуги ЖКХ. Однако продавец не должен считать, что ему удастся скрыть от покупателя факт наличия задолженности, поскольку для передачи права собственности другой особе бывший хозяин должен предоставить ряд документов, среди которых и выписка о состоянии лицевого счета .
    Учитывая это, продавец должен быть готов договариваться с покупателем про условия погашения задолженности. Это связано с тем, что новому хозяину хоть и не придется покрывать долги предыдущего владельца, однако, наладить отношения с коммунальными службами ему будет очень сложно, поскольку поставщики услуг и дальше будут продолжать выставлять счета, в которых указаны долги старого владельца.

  3. Umrn Ответить

    Долгами по коммунальным платежам сейчас никого не удивишь. Зачастую именно невозможность оплаты коммуналки вынуждает собственников продать недвижимость и приобрести жилье меньшей площади.

    Правила продажи квартиры с долгами важно знать и потенциальному продавцу и покупателю. Соблюдая их, первый убережёт себя от судебных тяжб и разбирательств с обманутым покупателем, а второй – сможет защитить свои права в случае их нарушения.

    Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

    Основное правило законной продажи квартиры, обременённой долгами, является уведомление о них покупателя. Если продавец до заключения сделки не может погасить долги по коммунальным платежам, продажа недвижимости может быть осуществлена, но при соблюдении определённых условий.

    Покупатель знает о наличии долга и даёт своё согласие на его погашение

    .
    То есть между сторонами договора заключается соглашение о переводе долга. Согласно ст.389 ГК такой документ должен быть составлен в письменной форме. Кроме того, в соответствии со ст.391 кредитор (в данном случае управляющая компания) должен выразить согласие на перевод долга, в противном случае такое соглашение будет ничтожным. Для этого кредитору предоставляется проект договора купли-продажи и соглашение, подписанное сторонами. В договоре купли-продажи жилья также необходимо отразить пункт о переводе долга на покупателя. Как правило, при таких сделках цена квартиры снижается ну сумму задолженности.

  4. NicGamers Ответить

    А потому продать квартиру с долгами возможно, но такая продажа будет сопряжена с целым рядом проблем при сборе необходимого пакета документов.
    Пакет бумаг выглядит следующим образом:
    Удостоверение личности. Если продажа происходит при участии посредника – нужно предоставить заверенную у нотариуса доверенность;
    Если среди собственников есть несовершеннолетнее лицо, то необходимо предоставить свидетельство о его рождении;
    Свидетельство о регистрации права собственности на данное жилье. Если квартира была приобретена до 1999г., свидетельство предоставлять не нужно, так как тогда еще не был создан Росреестр, а право собственности было зарегистрировано в БТИ;
    Документы, устанавливающие право владения на квартиру;
    Договор купли-продажи (если квартира была приобретена) или свидетельство о наследовании или дарении (если квартира была передана в наследство или подарена);
    Технический паспорт. Особую необходимость он представляет, если право собственности не было зарегистрировано в реестре;
    Кадастровый документ. Необходим в случае изменения площади квартиры в ходе ее эксплуатации;
    Выписка из Единого государственного ресстра прав. Она необходима для подтверждения отсутствия наложенного на данную квартиру обременения в виде залога или ареста, а также отсутствие других зарегистрированных в ней жильцов;
    Разрешение органов опеки (в том случае, если в квартире прописано несовершеннолетнее лицо);
    Согласие абсолютно всех других владельцев жилья;
    Справка, подтверждающая отсутствие долгов. Речь идет о выписке из домовой книги, подтверждающей отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Следует понимать, что управляющая компания имеет право данную справку не выдать, и если покупатель требует ее на безальтернативной основе – сделка вполне может сорваться.
    В случае если погашение долгов является обязательным условием сделки, можно выйти из положения, договорившись с покупателем, что сумма долга будет погашена из той суммы, которая будет внесена в качестве аванса либо сделать скидку на квартиру в размере данного долга. Разумеется, данная договоренность должна быть задокументирована, то есть, внесена в предварительный договор купли-продажи.

  5. Fenrilar Ответить

    Без приватизации

    Продать квартиру или комнату можно только в том случае, если у продавца есть на нее собственнические права. Это связано с тем, что при проведении сделки покупатель будет требовать, чтобы продавец предоставил ему свидетельство про наличие у него права собственности и иные документы, которые нужны при оформлении купли-продажи, в том числе справку про состояние лицевого счета.
    Если человек пользуется квартирой по договору соцнайма, то продать ее без приватизации не получится. В жилье, которое не приватизировано, суммы за предоставление услуг и арендная плата начисляются по установленным тарифным ставкам или согласно с условиями контракта, который заключен с государственным арендодателем.
    Оформить право собственности на такое жилье можно после предоставления пакета документов, один из них выписка о состоянии лицевого счета, которая действительна на протяжении месяца со дня выдачи. В справке не должно значиться никаких долгов по коммунальным услугам.

    С выпиской

    Человек может выписаться из квартиры даже при наличии у него долгов по квартплате. Данное право закреплено в статье 27 Конституции РФ, а также правительственном постановлении №715. При этом не имеет никакого значения, какое это жилье: муниципальное или частное.
    Однако не нужно рассчитывать на то, что, если выписаться, не придется ликвидировать накопившиеся долги. Выписка не снимает имеющихся финансовых обязательств. Более того, человека могут принудить выплатить долг в судебном порядке. ЖЭК может начать активные действия именно после того, как человек заявит о своем намерении сняться с квартирного учета.
    Конституционные права защищаются на законодательном уровне, однако нельзя забывать и про обязанности, среди которых своевременная оплата за получаемые блага. Статья 153 Жилищного кодекса закрепляет за управляющей компанией права по защите собственных интересов в судебной инстанции. Для принятия решения по делу от человека не требуется даже личного присутствия в зале суда.
    Чтобы выписаться из квартиры при наличии долга, нужно идти в управляющую компанию и пытаться договориться. Если покрыть долг в полном объеме не представляется возможным, можно просить про его реструктуризацию. Если соответствующее соглашение будет подписано, от человека будет требоваться одно – исправно исполнять свои обязательства, которые закреплены в документе.
    Если же человек хочет выписаться из квартиры в связи с тем, что продает ее, однако у него есть невыполненные долговые обязательства, о факте долга должно быть упомянуто в договоре купли-продажи.
    Таким образом, надеяться на то, что при выписке управляющая компания простит долг бывшему хозяину квартиры, не нужно. Если есть необходимость, выписаться с жилплощади можно по обычной процедуре, однако после выписки следует как можно быстрее обратиться в соответствующую структуру и попытаться решить вопрос с выплатой задолженности на оптимальных для себя условиях.

    Дополнительные советы

    Квартиры с долгом продаются таким же образом, как и обычные квартиры, не обремененные долгами по коммуналке и иным обязательным платежам.
    Процедура начинается со сбора пакета документов, среди которых:
    выписка про состояние лицевого счета;
    документ, выданный Регистрационной Палатой, который подтверждает факт постановки жилого помещения на учет;
    технический и кадастровый паспорт жилища;
    документы про право собственности;
    паспорт, который удостоверяет личность продавца.
    Основные моменты, которые нужно учитывать собственнику при продаже квартиры с долгами:
    Невыплаченные взносы на капитальный ремонт переходят к новому собственнику квартиры.
    Долговые обязательства владельцев жилплощади нельзя переуступить третьим особам. Если предпринята попытка снять с себя имеющиеся долги, переложив их на другого человека, это является поводом для обращения в надзорные структуры.
    Новый собственник не должен нести ответственность перед управляющей организацией за долговые обязательства прежнего хозяина, если договором не предусмотрено иное.
    Если на квартиру решением суда наложен арест, с ней не могут проводиться никакие сделки по отчуждению.
    Долг числится за владельцем квартиры максимум 3 года. По истечении этого периода он списывается. Если предпринимается попытка взыскания платы за более продолжительный срок, она является незаконной.
    Владелец имеет право распоряжаться собственностью на свое усмотрение. При этом наличие долгов не может быть ограничением.
    Если покупатель готов купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, должно быть подписано отдельное соглашение по данному вопросу.
    Самым простым способом в этом случае является оформлением предварительного договора купли-продажи, в котором должны быть указаны такие параметры:
    промежуток времени, в течение которого должен быть подписан основной контракт;
    период, за который долг должен быть погашен;
    сумма долга на услуги ЖКХ;
    закрепление за продавцом обязательств погасить задолженность, используя для этого внесенный задаток;
    размер аванса и общая стоимость квартиры.

  6. Alsasius Ответить

    Если купленная квартира оказалась с долгами, то даже в этом случае закон всегда на стороне покупателя, однако нервотрепки все равно не избежать. Документ, подтверждающий ответственность собственника за оплату счетов по ЖКХ — ст. 153 ч. 2 п. 5 ЖК РФ.
    В нем зафиксировано, что владелец недвижимости обязан оплачивать счета по квартплате и коммунальным услугам «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Следовательно, новый хозяин имеет полное право не брать на себя чужие долги.
    Очень часто возникают ситуации, когда управляющая компания начинает требовать от нынешнего владельца квартиры погашения задолженностей по ранее предоставленным услугам, которыми он не пользовался. То есть происходит конфликт интересов: с одной стороны, новый собственник, имеющий право оплачивать только свои счета, а с другой — управляющая организация, которая в течение трех лет может требовать оплату своей работы, пока не истечет срок давности.
    Единственный выход из подобной ситуации — договориться с продавцом квартиры о подписании договора купли-продажи с условием, что соглашение вступит в силу только при регистрации сделки. Кроме того, покупателю необходимо в момент между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности, но до приема жилья зайти в управляющую организацию для открытия своего лицевого счета, чтобы задолженности продавца квартиры остались на его счете.
    Дополнительно рекомендуется и предыдущему собственнику, и нынешнему в акте приема-передачи жилой недвижимости зафиксировать все текущие показания счетчиков, что обяжет продавца внести оплату за потребленные им услуги. А от управляющей компании потребуется заключить новые договоры с поставщиками электроэнергии и газа.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *