Можно ли продать дом купленный на материнский капитал если дети в доле?

11 ответов на вопрос “Можно ли продать дом купленный на материнский капитал если дети в доле?”

  1. Sid.13 Ответить

    Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.
    Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

    Условия для продажи

    На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.
    При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:
    за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
    новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.
    Таким образом, условия продажи дома следующие:
    Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
    Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

    Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

    Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:
    Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
    Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.
    Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.

    Как продать дом купленный за маткапитал

    Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

    Способ №1

    Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.
    Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

    Способ №2

    Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.
    ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:
    Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
    Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

    Способ №3

    Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.
    Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:
    По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
    Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

    Выделение долей после продажи

    Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.
    Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

    Выводы

    Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие — гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

  2. olymp_ares Ответить

    Нюансы зависят от возраста детей. Если к моменту, когда семья решила продать дом, они выросли и стали совершеннолетними, достаточно получить письменное согласие всех владельцев долей. Напомним, что обязательное условие покупки дома на маткапитал – это оформление жилья в общую долевую собственность каждого члена семьи.
    Если же детям пока нет 18 лет, сделку не провести без разрешения органов опеки и попечительства. Такой документ удастся получить, только если вы докажете госоргану, что права и интересы несовершеннолетних будут соблюдены. Что это значит:
    за детьми сохранятся их доли в другом помещении;
    новое жилье будет больше, чем старое, или такой же площади.

    Когда можно продать дом?

    Прямых запретов и ограничений на продажу недвижимости, купленной за маткапитал, закон не содержит. Главное – получить письменное разрешение органов опеки, которое действует в течение трех месяцев с момента выдачи. В течение месяца с даты предоставления разрешения нужно предоставить в госорган договор купли-продажи.
    Учтите, что если семья владела домом менее 3 лет (или менее пяти лет для жилья, построенного после 2016 года), при продаже нужно будет уплатить налоги.
    Если дом приобретался в ипотеку, которая не закрыта, для сделки потребуется разрешение банка.

    Что нужно сделать собственникам дома?

    Для одобрения продажи дома владельцам недвижимости придется доказать, что в новом жилом помещении несовершеннолетние получат такие же доли или большие по размеру. То есть сделки по продаже старого дома и покупке нового должны проходить одновременно.
    Есть еще один вариант: вместе с заявкой в органы опеки подайте нотариально оформленное обязательство о том, что новое жилье будет переведено в общую долевую собственность всех членов семьи.
    Кроме того, можно открыть банковский счет на имя ребенка и положить туда сумму, соответствующую стоимости его доли. В таком случае органы опеки также могут одобрить продажу.
    Хотите продать дом, который частично куплен на деньги из материнского капитала? Обратитесь за консультацией к юристам Pravoved.ru.

  3. Zikkblr Ответить


    Продать дом, купленный под материнский капитал, разрешается в том случае, если жилищные условия семьи останутся неизменными либо улучшатся. То есть, продажа дома происходит после переезда детей в новое жилье, которое не меньше по площади предыдущего и не хуже по степени благоустройства.
    Исключение делается в том случае, если будет доказано, что родители вынуждены произвести обмен имеющегося дома на жилплощадь меньшей квадратуры. Полученную разницу они планируют направить, например, на лечение тяжелобольного ребенка.
    ВНИМАНИЕ! Улучшение жилищных условий с помощью маткапитала накладывает ограничения во время покупки или продажи дома.
    Допускается оформление недвижимости только на мать и отца. Они обязаны предоставить в ПФР обязательство, заверенное у нотариуса, о последующем выделении долей детям. Если процедура не проведена, возникают осложнения при продаже жилплощади.

    Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

    Чтобы продать жилье, купленного за материнский сертификат, требуется получить официальное разрешение от Органов опеки. Сотрудники государственной инстанции следят, чтобы права детей не были ущемлены.
    Органом опеки и попечительства дается письменное разрешение на продажу дома, купленного за материнский капитал, после получения документального подтверждения соблюдения прав малолетних детей. Каждый ребенок должен получить долю в приобретаемом доме. Органы опеки имеют право запретить сделку, если новая жилплощадь приобретается с использованием заемных средств либо не достроена.
    Допускается выплата денежной компенсации несовершеннолетним владельцам доли в жилище. Сумма должна быть сопоставима со стоимостью отчуждаемой доли, подтверждённой на момент совершения сделки. Процедура допустима с письменного соглашения Органов опеки. Деньги вносят на банковский счёт, открытый на имя несовершеннолетнего. Воспользоваться ими он сможет после восемнадцати лет.
    Если в планах семьи нет покупки новой недвижимости, детям выделяется доля в жилье, принадлежащем близким родственникам (бабушке, дедушке).
    ВАЖНО! Срок действия разрешения – три месяца. Если недвижимость не продана в течение этого времени, разрешение оформляется повторно.

    Как оформить разрешение на продажу в Органах опеки

    Для получения разрешения на продажу жилища, приобретенного за средства маткапитала, требуется предоставить:
    заявление от родителей с описанием причины обращения;
    данные о составе семьи;
    правоустанавливающая документация на недвижимость;
    письменное согласие от детей, достигших 14 лет;
    справка, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ;
    экспертное заключение об оценочной стоимости недвижимости;
    свидетельство о заключении (расторжении) брака;
    свидетельства о рождении (паспорта) детей;
    документы на приобретаемое жилье;
    копии договоров по обеим сделкам.
    Получив документацию, сотрудниками Органов опеки проводится очная встреча со всеми членами семьи, включая детей старше четырнадцати лет. Осуществляется осмотр покупаемого жилья.
    При проверке работники Органов опеки обращают внимание на ряд моментов:
    Соответствие размера доли детей (не меньше существующей).
    Квадратура покупаемой недвижимости (аналогичная или больше).
    Условия проживания, степень благоустройства.
    При соблюдении требований и норм в течение четырнадцати дней с момента получения заявления выдается разрешение. В нем прописываются сроки, на протяжении которых имущество необходимо оформить одного из детей. При их нарушении, сделку могут аннулировать.

    Необходимый пакет документов для продажи дома

    Для проведения сделки в Росреестр предоставляются следующие документы:
    Заявление от собственника жилища и покупателя.
    Правоустанавливающая документация на недвижимость и земельный участок.
    Паспорт гражданин РФ и свидетельства о рождении детей.
    Соглашение купли-продажи.
    Письменное разрешение от Органов опеки.
    Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

    Регистрация сделки

    Документация предоставляется в Росреестр или МФЦ. На рассмотрение заявки и проверку документов требуется от пяти до двенадцати дней. После регистрации сделки сторонам выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав собственности от продавца к покупателю.

    Какие могут возникнуть сложности при продаже

    В законодательстве прописано, что каждый член семьи получает долю в жилище, приобретенной за материнский капитал. Выделение права собственности происходит в момент сделки или спустя шесть месяцев.
    Если семья продает недвижимость, в которой право собственности оформлено только на мать или отца, без выделения долей детям, это нарушение закона. Сделка аннулируется. Покупатель возвращает дом и получает назад деньги.
    При продаже жилья без получения разрешения в Органах опеки также существует риск признания сделки недействительной. Продавца могут привлечь к административной ответственности. Проводить сделку без участия Органов опеки и попечительства разрешается после достижения детей-собственников восемнадцати лет. В этом случае достаточно получить от них согласие на продажу.

  4. BESTER-PNZ Ответить

    Исходя из необходимости согласовывать продажу жилья, купленного за средства материнского (семейного) капитала, действия родителей при совершении сделки можно представить в виде пошаговой инструкции:
    поиск потенциального покупателя;
    поиск жилого помещения, которое будет одновременно приобретаться для соблюдения интересов детей (такое жилье должно быть равнозначным по площади и благоустройству с продаваемым домом);
    оформление проектов договоров по обеим сделкам;
    представление всех документов на проверку в территориальный орган опеки;
    проверка ООиП жилищных условий по вновь приобретаемому объекту недвижимости;
    оформление согласия органа опеки и руководителя местной власти;
    проведение сделок и регистрация прав в учреждении Росреестра;
    представление в адрес органа опеки документов, подтверждающих регистрацию прав на недвижимость в пользу детей.
    Если при реализации маткапитала выдавалось нотариальное обязательство вместо оформления права собственности на детей, помимо согласования продажи в ООиП нужно обязательно уведомить отдел ПФР.

    Как оформить разрешение в органах опеки

    Согласие на продажу дома будет выдаваться органами опеки по письменному обращению родителей несовершеннолетних граждан.
    Чтобы родителям было оформлено согласие на продажу недвижимости, нужно представить в орган опеки следующие документы:
    заявление от родителей с указанием причины обращения и сведений о составе семьи;
    правоустанавливающие документы на индивидуальный дом (свидетельство, выписка из реестра ЕГРН);
    свидетельство о браке;
    документы на каждого ребенка (свидетельства или паспорта);
    проекты договоров по обеим сделкам, а также документацию на приобретаемое жилое помещение.
    После получения документов должностными лицами ООиП будет проводиться проверка соблюдения интересов детей при осуществлении продажи дома.
    Помимо личной встречи со всеми членами семьи, сотрудники опеки проводят анализ представленной документации, а также фактическое обследование приобретаемого объекта недвижимости.
    На стадии проверки сотрудники опеки будут проверять следующие обстоятельства:
    размер доли, который получит ребенок при покупке нового жилья, не должен быть меньше доли, приобретенной за счет средств МСК;
    размер жилплощади в новой квартире или доме не должен быть меньше ранее занимаемого жилого помещения;
    условия проживания и благоустройства не могут быть хуже, чем в ранее занимаемом доме, а также должны соответствовать законодательным стандартам и правилам.
    Если все указанные требования родители соблюли и подтвердили, органы опеки выдают разрешение на оформление продажи дома в виде постановления местного главы.
    В этом документе будет указан срок, в течение которого недвижимость должна быть оформлена на ребенка. При нарушении указанного требования согласие органа опеки на продажу недвижимости может быть аннулировано, а сделки может признаваться недействительной.

    Процедура продажи дома

    После получения согласия органа опеки продажа жилой недвижимости разрешается на общих основаниях. Для этого родителям предстоит одновременно провести обе сделки и зарегистрировать права на вновь приобретенный объект.
    Как правило, разрешение органа опеки выдается на срок от двух до шести месяцев, именно в указанный период времени родители должны успеть продать дом, купленный на материнский капитал, и оформить права на новое жилье.
    Регистрация сделок будет осуществляться по правилам, регламентированным Федеральным законом № 218-ФЗ. После регистрационных действий в отношении сделки продажи дома, в органы опеки нужно представить выписку из реестра ЕГРН с подтверждением права собственности у каждого ребенка.

    Необходимый пакет документов

    Чтобы законно оформить продажу дома, купленного за средства МСК, в учреждение Росреестра нужно сдать следующий пакет документов:
    заявление собственников и покупателя;
    правоустанавливающие документы на индивидуальный дом и земельный участок под ним;
    общегражданские паспорта и свидетельства о рождении;
    договор купли-продажи, подписанные всеми участниками сделки;
    разрешение органа опеки, утвержденное постановлением органа власти;
    платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
    Документы могут представляться напрямую в учреждение Росреестра или через МФЦ. Рассмотрение документации осуществляется в срок от 5 до 12 дней, в зависимости от выбранного варианта для обращения.
    По результатам регистрационных действий стороны получат на руки выписки из реестра ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.

  5. ODemetrius Ответить

    Одобрить продажу. В этом случае заявителям выдается письменное разрешение на совершение сделки по отчуждению дома. Действующее российское законодательство напрямую не устанавливает срок действия такого разрешения, однако если обратиться к ведомственным актам (в частности, к приказу Министерства образования Российской Федерации «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), можно найти указание на такой срок – он составляет три месяца. Если семья в него не уложилась и не успела продать дом, разрешение придется получать заново.
    Отказать в предоставлении возможности продать дом. В таком случае разрешение выдано не будет, соответственно, не появиться возможность реализации жилища. Отказ может быть обжалован. Для этого нужно обратиться к вышестоящему должностному лицу (в данном случае это глава местной администрации) или в органы прокуратуры. Кроме того, можно подать исковое заявление в суд о признании действий государственных служащих по отказу в выдаче разрешения противоправными.

    Через сколько (какое время) после покупки можно продать?

    Следует отметить, что срок, по истечении которого допускается продажа имущества, приобретенного на средства маткапитала, законодательством не установлен. Таким образом, продать дом можно даже сразу после его покупки.

    Какие способы продажи существуют?

    Никаких специальных способов для продажи дома не существует, она осуществляется по общим правилам, предусмотренным действующим российским гражданским законодательством.

  6. shtan056 Ответить

    Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

    Возможные виды сделок

    Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись. Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными. Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.
    Еще один приемлемый вариант — обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.
    А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

    Оформление купли-продажи

    Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:
    паспортов членов семьи, достигших 14 лет
    свидетельств о рождении малолетних
    выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца
    разрешения, выданного опекой
    соглашения между сторонами
    акта приема-передачи недвижимости.
    Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

    Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

    Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.
    Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца. Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга. Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.
    Второй вариант — действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.
    Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости. Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится. Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.
    Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

    Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

    Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.
    Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:
    Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
    Продать квартиру.
    В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

    Можно ли продать без выделения долей

    Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег — средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

    Если дети — совершеннолетние

    Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

    Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

    В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже и наши юристы проконсультируют по любому интересующему Вас вопросу!

  7. fakaisi Ответить

    Самый важный фактор: жилищные условия детей после продажи квартиры,
    не должны ухудшиться. Вот условия, которые необходимо учитывать:
    • Жилье, предоставленное взамен должно быть идентично размером с дом (квартиру),
    купленные на материнский капитал. Также оно может превосходить установленные
    размеры, но не быть меньшей территории;
    • Условия проживания, состояния жилья и степень благоустройства должны соответствовать
    тем, которые несовершеннолетние люди имели и в прежней квартире;
    • Нельзя нарушать долю одного из наследников – все должны получить равнозначное
    жилье.
    Для осуществления продажи такого рода недвижимости, необходимо предоставить всю
    информацию о том жилье, куда переедут несовершеннолетние жильцы в органы опеки.
    Здесь эта информация будет тщательно проверена и, в случае соответствия всем
    требованиям, вы получите согласие на продажу имущества.
    Вывод: Самое главное получить согласие органа опеки. Здесь вам необходимо предоставить в органы опеки все документы, относительно нового жилья и доказать, что вновь приобретаемое жилье не ухудшает, а наоборот улучшает жилищные условия детей. Я так поняла, что ранее приобретенное жилье была без коммуникаций. Опека будет рассматривать Ваше заявление 30 дней и даст заключение, т.е., разрешит или нет продажу дома приобретенного на материнский капитал. Такие случаи в практике есть. Пробуйте. Всего Вам доброго.

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *