Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

12 ответов на вопрос “Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?”

  1. Shathris Ответить

    Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.
    Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

    Разрешённая аренда


    Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.
    Главная цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.
    Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств. Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ. «Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.
    Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

    Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

  2. Crazy Night Ответить

    Приобретая жилье в ипотеку, заемщик становится полноправным собственником недвижимости. При этом на весь срок кредитования квартира выступает в качестве залога, что ограничивает клиента в совершении регистрационных действий. Таким образом, собственник не может продать квартиру или подарить ее, пока задолженность не будет погашена. Банковская компания страхует себя от рисков того, что денежные средства не будут возвращены, что позволяет ей реализовать залоговую недвижимость, погасив долги. Но в этой статье рассмотрим, можно ли сдавать квартиры, взятые в ипотеку.

    Разрешает ли банк сдавать ипотечную квартиру

    Для кого-то рынок ипотеки – это возможность обзавестись собственным жильем, для других – это хороший способ инвертирования денежных средств. Во втором случае клиент рассчитывает на то, что за счет банковского финансирования он может получить капитал, который будет расти в цене, при этом ежемесячные платежи будут оплачиваться за счет денег, полученных от сдачи в аренду недвижимости.
    Такой способ взаимоотношений в принципе выгоден и для кредитора, и для инвестора, так как банк получает платежеспособного клиента, а заемщик – надежный способ инвестирования. Но такая сделка имеет определенные риски.
    И связаны они с тем, что банковская компания не может распоряжаться недвижимостью, пока действует арендное соглашение. Таким образом, клиент банка может оформить соглашение по ипотеке и не вносить ежемесячные платежи, оформив арендную сделку с аффилированным лицом.
    Длительность аренды может быть не ограничена, например, на 10 или 30 лет. При этом фактически продолжать пользоваться недвижимостью может заемщик, а банк получает риск того, что ему не удастся истребовать долг, а кроме того, продать недвижимость.
    Поэтому многие банковские организации указывают в договоре залога квартиры запрет на сдачу недвижимости. Другие же компании более позитивно относятся к таким сделкам или разрешают сдавать квартиру в аренду только с согласия банка.

    Что указано в ипотечном договоре


    Законодательством не запрещается сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку. Такие взаимоотношения кредитор и заемщик регулируют самостоятельно. Положение может быть указано непосредственно в кредитном договоре или общих правилах кредитования конкретного банка.
    Предварительно, перед оформлением, рекомендуем выяснить информацию непосредственно у кредитного менеджера, который будет заниматься оформлением сделки. Также самостоятельно можно изучить условия кредитования, которые предоставлены в открытом доступе на сайтах банковских компаний.
    Например, в Сбербанке недвижимость, которая приобретена в кредит, не может сдаваться в аренду без согласия банковской компании.
    Если же нигде запрет на передачу недвижимости по арендному соглашению не прописан, то такие квартиры можно сдавать без согласия банка.

    Что делать, если банк не разрешает


    Банковская компания имеет полное право запретить сдавать в аренду имущество, которое находится в залоге. Данный порядок может быть закреплен в кредитном договоре или документе залога. Но запрет носит лишь юридический характер, фактически же многие заемщики сдают квартиры, находящиеся в ипотеке. По этому вопросу существуют два решения:
    Сдавать жилье, не предупреждая банк. Если банковская компания против составления договора аренды, то можно и не оповещать кредитора. Проверить сдается ли квартира, банкир вряд ли сможет. Случаев, когда банковские работники проверяли факт сдачи, единицы. В России большинство подобных сделок осуществляется без арендного договора. Это позволяет избежать выплаты налогов и избавляет от лишних хлопот с оформлением документов. Если такой вариант подходит, то можно смело передавать жилье в аренду, ведь банк никак не сможет доказать, что недвижимость арендуется кем-то.
    Другой способ – договориться с банком. Кредитные организации всегда готовы сотрудничать с заемщиком. Даже если в договоре запрет на сдачу недвижимости, это не означает, что банковская организация будет категорически против.
    Ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, достаточно много. А получить разрешение можно на основании составления дополнительного соглашения. Для этого нужно будет обратиться в отделение банка и написать заявление. Специалисты его рассмотрят, как правило, в течение недели и вынесут решение.
    Скорее всего, будут определенные ограничения. Например, срок соглашения будет действовать в течение года, после чего его необходимо будет пролонгировать. Или установлена максимальная длительность аренды, а также согласование арендных документов с кредитором.

    Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры


    Если в кредитном договоре стоит запрет на сдачу, то невыполнение этого требования может привести к серьезным последствиям. Как правило, все положения должны быть описаны в документах. Возможные последствия:
    назначение штрафа;
    увеличение процентной ставки;
    требование погашения кредита.
    Проверок компания может и не устраивать, но при необходимости без проблем применит любые варианты, исходя из заключенного договора.
    Чтобы наверняка избежать таких событий, рекомендуем обо всем уведомлять кредитора. Банки открыты для сотрудничества и очень боятся получить проблемного заемщика, который не будет выполнять обязательства.
    Поэтому в заявлении о разрешении передачи недвижимости в аренду рекомендуем указывать информацию о невозможности выплачивать ежемесячный платеж. А при помощи такого средства есть вариант вносить ежемесячные отчисления вовремя, что будет выгодно для всех сторон.
    А чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем заключать сделки с банками, которые сразу разрешают передавать квартиры в аренду, или заключить с кредиторами индивидуальный договор с такой возможностью на стадии оформления документов при помощи дополнительного соглашения между заемщиком и банковской организацией.

  3. Agamardred Ответить


    Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку? Сдавать квартиру можно потому, что недвижимость является собственностью заёмщика по жилищному кредиту, а, следовательно, владелец вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, в том числе извлекать из него доходы в виде арендной платы.
    Но банки часто настаивают, чтобы держатель ипотеки сдавал приобретённую недвижимость в аренду только после уведомления кредитной организации. Иногда кредиторы требуют от заёмщиков не сдавать жилплощадь без соответствующего письменного разрешения.
    Справедливость согласования аренды с банком обоснована с точки зрения рисков. Кредитор не желает ухудшения и даже гибели заложенного имущества (например, после пожара по вине квартирантов). Аналогичные требования по уведомлению существуют и по военной ипотеке. Военнослужащий, как полагают организации, должен пользоваться недвижимостью исключительно для личного пользования и проживания семьи.

    Сдавать квартиру можно для получения основного или дополнительного дохода. Банки могут запрещать пользоваться жильём таким способом, ссылаясь на своё право залога. Пункты о запрете аренды, в том числе по военной ипотеке, предусматриваются как в предварительных соглашениях, так и в основных договорах.

    Юридические тонкости

  4. Thunderblade Ответить

    Если вы решили сдавать в аренду ипотечную квартиру, тщательно обдумайте
    все стороны вопроса и взвесьте целесообразность такого шага, поскольку:
    банки требуют официально
    заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от
    прибыли;
    в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
    если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.
    по договору страхования обычно предусмотрены дополнительные
    взносы.
    Главное, чтобы вы
    действительно получили прибыль, а не лишние проблемы.

    Официальная
    аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

    Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в
    кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт
    присутствует, то перед заемщиком стоит
    выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу.
    Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной
    аренды вас ждет следующая процедура:1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все
    обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное
    согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в
    аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по
    регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы:
    исправно погашаете кредит;
    содержите квартиру в надлежащем состоянии;
    внесете в договор страхования необходимые изменения.
    2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы:
    свидетельство о праве собственности на жилье;
    справку из ЖЭКа о составе семьи;
    нотариальное согласие всех собственников квартиры.
    3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где
    прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки
    платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к
    договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.
    4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для
    этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор
    аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.
    Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это
    может произойти по следующим причинам:
    у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек
    платежей и начисленных штрафов;
    договор найма заключается на срок свыше года;
    банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.
    Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите
    документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без
    согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы
    подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют
    право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния
    ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.
    Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не
    контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика
    гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без
    согласований с финансовым учреждением.
    Учтите, что нелегальная
    сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят
    имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете,
    поскольку сделка не законна.

    Как банк
    может вас наказать за аренду ипотечной квартиры

    Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность,
    последствия будут следующими:
    В первый раз вам могут указать на недопустимость подобных действий и вынести устное предупреждение.
    Банк зафиксирует отступление от условий кредитного договора и наложит штраф за несоблюдение установленных правил.
    Если нарушения продолжатся, кредитор вправе расторгнуть ипотечный
    договор и потребовать возврата оставшейся задолженности вместе с процентами.
    Где вы возьмете для этого деньги, его не касается.
    Если вы не сможете вернуть долг, банк обратится в суд с иском о
    взыскании на залоговое имущество. Собственник и арендатор будут выселены, а
    квартира продана на аукционе. В итоге ипотека будет закрыта, но кредитная
    история нарушителя существенно испортится.
    Поскольку вскроется факт нелегальной сдачи жилья, то возникнут
    дополнительные проблемы с налоговыми
    органами. Придется заплатить штраф за незаконную предпринимательскую
    деятельность и уклонение от налогов.
    При таком исходе дел пострадает не только заемщик, но и арендатор,
    поскольку при выселении он не получит компенсацию за потраченные на съем жилья деньги.
    Покупая квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, выбирайте
    банк, который лояльно относится к подобным сделкам. Открыто обсудите все
    условия такой схемы до момента подписания взаимных соглашений. Это позволит вам избежать неприятностей и законно оформить все операции.



  5. YNILAL Ответить

    Многие ипотечные заемщики задумываются о том, можно ли сдавать квартиру, приобретённую в ипотеку. Некоторые даже изначально покупают жилье в качестве инвестиций и планируют, что проценты банку (а иногда и основной долг) будут фактически оплачивать не они, а квартиросъемщики.
    Действительно, зачастую арендная плата за жилье покрывает большую часть ежемесячного ипотечного платежа. Соответственно, сдавать квартиру, взятую в ипотеку, выгодно и разумно. Конечно, если заемщик или члены его семьи сами не живут в обремененной квартире. Но здесь и возникает вопрос, законна ли такая сделка с жильем, взятым в ипотеку.

    Что говорит законодательство

    Согласно закону «Об ипотеке», залогодатель, вступивший в ипотечные правоотношения, вправе извлекать из имущественных ценностей, заложенных по ипотечному соглашению, плоды и доходы. А залогодержатель (банк) не приобретает при этом каких-либо прав на получаемые залогодателем плоды, доходы, если иное не предусматривается ипотечным договором.
    Ориентируясь на требования законодателя, можно утверждать, что правообладатель квартиры, приобретаемой в ипотеку, обладает полным правом сдавать жилье, которое принадлежит ему, даже если оно передано в залог банку. Соответственно, сдача ипотечной жилой недвижимости вполне законна, если, конечно, никакого запрета на получение доходов с приобретённой жилплощади нет в самом ипотечном соглашении. Теоретически, возможно даже зарегистрировать арендатора в ипотечном жилье.
    Однако, как следует из законодательства, банковские организации могут предусматривать в своих соглашениях определенные ограничения на сдачу залогового жилья в наем.
    К примеру, некоторые кредитные организации чётко прописывают в ипотечном соглашении пункт о том, что залогодатель сможет сдавать жилье лишь с согласия банка или вообще лишён права его сдавать вплоть до внесения последнего платежа по ипотеке.
    Поэтому, если вы планируете сдавать жилье, обремененное банковским залогом, рекомендуется внимательно читать ипотечное соглашение. Оптимально, если это будет сделано еще до оформления ипотеки. Тогда в дальнейшем вышеуказанные пункты договора не станут для вас неприятным сюрпризом.

    Что предусмотрено в ипотечном договоре

    Статистика последних лет показывает, что банковские организации всё чаще в своих ипотечных соглашениях запрещают сдавать приобретённые в ипотеку квартиры. С одной стороны, это вполне объяснимо, ведь банк заинтересован в сохранности залогового жилья, а при сдаче квартиры неизвестным третьим лицам риски ее повреждения несколько увеличиваются.
    С другой стороны, при ипотечных правоотношениях практически всегда проводится императивное страхование жилья, поэтому если с заложенной квартирой что-то происходит, страховая выплата покрывает ущерб. Соответственно, целесообразность введения рассматриваемых ограничений относительно сдачи квартиры весьма спорна.
    Более того, банк заинтересован в платежеспособности заемщика, а в течение многолетних ипотечных правоотношений может случиться всякое, например, заемщик может потерять работу, или его доходы резко уменьшатся. А регулярная арендная плата за квартиру хотя бы каким-то образом гарантирует наличие постоянного источника дохода у ипотечного должника, и, соответственно, повышает его общую платежеспособность.
    Банковские организации, которые не предусматривают ограничений на сдачу в наем ипотечного жилья, могут потребовать представления в банк арендного соглашения, которое не должно противоречить ипотечному договору.
    Кроме того, банки обычно включают в кредитное соглашение пункт о необходимости предварительного получения заемщиком разрешения кредитора на сдачу залогового жилья в наем.

  6. SpRiNtEr_Tv Ответить

    После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:
    нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
    нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
    нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.
    В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.
    Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:
    жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
    срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
    собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
    если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.
    Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:
    в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
    собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
    ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.
    Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

    Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная. Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде. Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.
    При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье. Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции. Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.

    Что делать, если банк против

    Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.
    Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:
    когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
    если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.
    Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *