Нежилые помещения в многоквартирном доме что это такое?

12 ответов на вопрос “Нежилые помещения в многоквартирном доме что это такое?”

СЛивка-ПоДлИвка 20-10-2019 Ответить

Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 01.12.2005, подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме — это кардинально отличающиеся объекты. Первые предназначены для проживания, вторые — для работы. Список организаций, которые можно разместить в МКД, приведен в Приложении В к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:
малые дошкольные группы;
микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.;
предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
клубы, библиотеки, творческие мастерские;
административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.
В соответствии с пунктом 7.3.1, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны позаботиться о выполнении следующих требований:
наличие (или возможность устройства) изолированных входных групп (в этом случае образуется обособленное помещение в многоквартирном доме);
принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом;
использование оборудования, от которого не идут шумы и вибрации выше допустимого уровня;
обеспечение доступа к общим инженерным системам на случай ремонта;
для торговых точек: организация зоны погрузки-разгрузки со стороны, где отсутствуют окна.
Законодательство допускает пристраивать недостающие метры. Только делать это можно лишь с торца и при условии, что их кровля будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме

По части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых объектов нормативы площади определяют исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. К нежилым это не относится. Офис на один стол вполне может обойтись без санузла. Поэтому и к минимальной площади требований не предъявляют.
Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.
Есть еще нюанс относительно пристроек. Максимальный выступ торгового зала — 9 м? при общей площади до 400 м? или 18 м? — при общей площади более 400 м?.

Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Любой МКД имеет право на снабжение всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Владельцы квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключать договоры прямых поставок. У собственников офисов и магазинов такой привилегии нет.
В соответствии с частью 6 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, они должны заключать договоры с поставщиками:
тепловой энергии;
горячей воды;
холодной воды;
электричества.
Однако на практике это делают не все. И на такой случай управляющая компания или ТСЖ должны уведомить ресурсоснабжающие компании о наличии и количестве НП. Оплата нежилых помещений в многоквартирном доме без договора пойдет по расчетным нормативам РФ.
Расходы собственника на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме устанавливаются соразмерно объему услуг по содержанию строения: плата за коммунальные услуги вычисляется на основе показаний счетчиков (или нормативов потребления, если приборы учета не установлены); объем прочих услуг и размер платы определяются договорами с поставщиками. При этом закон требует, чтобы собственники нежилых метров несли расходы по содержанию общего имущества, включая землю под строением, наравне с собственниками квартир.
COHABU 20-10-2019 Ответить

Жилищный кодекс РФ. в документе отсутствует прямое указание на статус такого типа объектов как коммерческих. Однако в акте содержится определение жилых помещений, под которыми понимаются квартиры, дома и иные изолированные единицы, пригодные для постоянного или временного проживания. Соответственно, «нежилыми» считаются объекты, в которых невозможно осуществить регистрацию граждан по месту жительства. Точное определение в законе для таких объектов инфраструктуры отсутствует.
ФЗ №122 «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В указанном законе представлены точные характеристики нежилых объектов — это помещение в составе зданий и сооружений, с отдельным входом, соответствующее санитарно-техническим нормам, имеющая регистрацию в государственном реестре в составе нежилого фонда.
Уголовный кодекс РФ. Дает понятие нежилого помещения как строения или сооружения, находящегося в любой форме собственности — частной, муниципальной или государственной, назначением которого служит временное размещение людей, хранение материальных ценностей для служебных или производственных целей.
Помимо помещений выделяются также нежилые здания. Они представляют собой объекты недвижимости, которые служат для размещения производственных цехов, крупных компаний с несколькими отделами. Их характерной чертой является запрет на прописку и проживание людей как на временной, так и постоянной основе.

Признаки нежилого помещения

Законодатель дает следующие характеристики фонда нежилой недвижимости:
наличие обособленного входа с выходом на улицу или в помещения служебного назначения;
отсутствие прописанных на площади;
выделение объекта в качестве нежилого, выделение его как обособленной единицы в составе структурного элемента в многоэтажном здании;
обязательна прочная связь между помещением и земельным участков, на котором расположено здание;
оформление изолированных квадратных метров как нежилых при внесении соответствующих данных в базу Росреестра.
Согласно требований российского законодательства установлено четкое разделение площадей на пригодные для проживания и предназначенные для ведения коммерческой деятельности или для размещения служащих. Использовать помещение для проживания, если в документах установлен статус как нежилого, строго запрещено. Это может повлечь привлечение ответственных лиц к административной ответственности.
Для осуществления коммерческой деятельности необходимо обратиться с соответствующим заявлением и подтверждающими владение помещением документами в уполномоченные государственные органы. При установлении удовлетворительного технического состояния требуется регистрация нового статуса единицы недвижимости в Росреестре. Такие действия проводятся только при допустимости перевода жилого помещения в коммерческий фонд.

Обязательства владельцев нежилых помещений

Устанавливается статус площади как коммерческой или служебной, в том числе при выделении единиц из многоквартирного жилого дома, при выполнении следующих требований собственников недвижимости:
Использование исключительно в целях, предусмотренных гражданским законодательством — для размещения магазинов, аптек, других объектов инфраструктуры.
Осуществление деятельности, которая не противоречит нормам действующего закона, не нарушает прав и законных интересов других граждан и компаний, не наносит вред их имуществу, как собственников, так и арендателей и нанимателей имущества.
Содержание объектов в нормальном санитарно-техническом состоянии, что не создает угрозу для окружающей среды и не ведет к загрязнениям.
Ведение работы при соблюдении правил пожарной безопасности.
Закрытие помещений после 23-00 согласно требований о тишине и порядке.
Проводить ремонтные работы с соблюдений прав и законных интересов жильцов согласно условий, указанные в региональных нормальных актах.
Установить счетчики для контроля потребления и оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Принимать участие при вынесении решений общим собранием собственников многоквартирного дома, в составе которого находится нежилое помещение, финансировать или осуществлять собственными силами благоустройство придомовой территории, относящейся к нежилому помещению.
Основания для перевода площадей для проживания в некоммерческий фонд перечислены в ст.22 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся отсутствие притязаний на площадь третьих лиц, в том числе граждан, имеющих права на наследование или получение имущества по другим гражданско-правовым сделкам, выписка всех жильцов на момент оформления собственности. Возможны такие действия только в случае, если площадь не включена в состав жилой как структурная единица и числится как капитальная, то есть имеет прочное основание в виде фундамента, пол и стены, изолированный выход.
Допускается перевод помещений в нежилые при условиях:
Отсутствует изолированный вход, если площадь единицы недвижимости составляет более 100 кв.м.
Здание, где находится объект, грозит обвалом, относится к аварийному или ветхому, если он признан в качестве такового на основании постановления региональных органов власти.
Помещение должно находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, что соответствует требованиям технической и санитарной безопасности.
Возможен перевод только всего изолированного помещения в целом, отдельных комнат, к примеру, в квартире или коммунальном жилье, невозможно.
На объект должны отсутствовать обременения в случае подачи документов на перевод в нежилое при заключении договора коммерческого найма, ареста по распоряжению суда или других органов власти, в залоге или ипотеке.

Узнайте, кому принадлежит нежилое помещение, участок, дом или гараж в три шага:

Нежилые помещения в домах для общего пользования

Коммерческие помещения, используемые собственниками для ведения деятельности или служебных целей, следует отличать от площадей, которые относятся к местам общего пользования в многоквартирных домах. К ним относятся лифты, территории технического назначения, подвалы и чердаки, лестницы, подъезды, колясочные, хозяйственные единицы и другие площади, в отношении которых установлен такой статус на основании решения собственников многоквартирного дома или объекта долевой собственности, кооператива.
Такие помещения, если даже они созданы для функционирования всего здания в общей собственности, не могут оформляться как нежилые. Запрещено ведение их как отдельных площадей для ведения коммерческой деятельности. К исключительным случаям относится размещение служб, которые отвечают за содержание и обслуживание дома — технических станций, лифтерных, использование для хранения рабочего инвентаря для ремонта дома, уборки придомовой территории и др. Размещение нежилого объекта не должно создавать препятствий к использованию общедомового оборудования в виде счетчиков электричества, подачи воды, благоустройству и уборке территории, иным техническим средствам.
Читайте также: Новая схема оплаты услуг ЖКХ напрямую РСО

Классификация нежилых помещений

В практике принято подразделение площадей по целевому назначению. К ним относятся:
Медицинские — в составе поликлиник и диспансеров, станций скорой помощи и больницах, амбулаторных центров. Закрепляются на праве оперативного управления для размещения государственных и муниципальных учреждений, собственности — при частном владении компании или граждан.
Развлекательные — для размещения кинотеатров, клубов, парков.
Коммунальное хозяйство — для снабжения административных единиц газом, теплом, водой и электроресурсами.
Образовательные — для ВУЗов и школ, учреждений дошкольного уровня, созданных на коммерческой или частной основе.
Производственные — для обустройства складов, цехов, лабораторий в различных областях промышленности и др.
Законодательством установлен четкий перечень оснований по квалификации объекта недвижимости как нежилого. Возможен перевод фонда, используемого для проживания граждан в коммерческий или служебный, однако при соблюдении ряда условий, прописанных в нормативных актах.
Читайте также: Упрощенная процедура получения субсидий на оплату услуг ЖКХ
Kejas 20-10-2019 Ответить

Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.
В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.
Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:
Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
Обеспечьте все инженерные коммуникации;
Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
Узаконьте все перепланировки.
Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.
Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.
Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.
Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:
Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.
Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.
Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.
Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена: долгами, кредитами и пр.

Живем в нежилом

После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.
NEHEDI 20-10-2019 Ответить

Оглавление.

I. Скандалы вокруг нежилых помещений:
Основные причины конфликтов;
Исторический ракурс.
II. Купля-продажа нежилого помещения:
Общие вопросы.
Типизация нежилых помещений.
III. Суд за нежилое помещение.
Общие вопросы.
Аргументы для искового заявления.
Суды за подвал.
Главная ошибка.
IV. Аренда нежилого помещения
V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

I. Скандалы вокруг нежилых помещений

1. Основные причины конфликтов:

вопросы, связанные с возникновением права собственности на нежилое помещение у того или иного владельца;
вопросы, связанные с арендной платой;
вопросы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений.

2. Исторический ракурс

Конфликт разгорелся еще в 1990-х годах, с началом приватизации. В те времена местные власти зачастую незаконно позволяли занимающим нежилые помещения арендаторам приватизировать их. Одновременно в ряде домов городские администрации стали провозглашать собственниками муниципалитеты, пока жильцы решали вопросы оформления в собственность квартир. В результате ряд нежилых помещений путем рейдерского захвата многоквартирных домов перешел в собственность сторонних коммерческих организаций, либо муниципальных властей.
В те времена в российской юриспруденции существовал термин кондоминиум (кстати, изобретенный человечеством до Рождества Христова). Имущество, входящее в состав кондоминиума, отчуждению не подлежало, хотя тогдашнее законодательство нарушалось вопиющим образом.
Далее изрядную долю масла в разгорающийся огонь подлили застройщики, также продавая ряд нежилых помещений, в том числе входящих по идее в состав кондоминиума. Безобразия, творимые в новостройках, мало чем отличались от произвола во вторичном жилье, разве что их авторами выступали не чиновники, а частные фирмы.

Вступивший в силу новый Жилищный кодекс РФ внес два принципиальных новшества в вопросы владения нежилыми помещениями:
? Закон отменил термин кондоминиум (коллективная собственность жильцов), заменив его термином «общее имущество».
? Владельцы нежилых помещений получили право голоса на общем собрании жильцов, чем ранее не пользовались.

II. Купля-продажа нежилого помещения:

1. Основные вопросы

Таким образом, приобретая или продавая нежилое помещение, в свете произошедших законодательных метаморфозов есть веские основания опасаться, что со временем (возможно через несколько лет), на жизненном пути могут появиться юридические или физические лица, которые заявят свои права на недвижимость. При этом крайним рискует оказаться и покупатель незаконно приватизированного имущества. Такие прецеденты имеют место и в наше время (1).
Особенно это касается бывших советских домов, прошедших и через руки коррумпированных чиновников, и мошенников ЖКХ. Отметим, что и в нынешние времена подавшие суд на тех же городских властей периодически выигрывают предъявленные иски. Впрочем, с приобретением различных нежилых помещений в новостройках (подземная автостоянка, магазин, офис) также может возникнуть немало вопросов.
В ряде случаев формальная классификация нежилых помещений по функциональному принципу ничего не значит. Все тот же подвал, являющийся кладезем скандалов и судов между собственниками жилья, одновременно может быть и подлежащим, и не подлежащим продаже.

2. Типизация нежилых помещений

? Недвижимость, не являющаяся общим имуществом многоквартирного дома, покупать которую безопасно.
? Недвижимость, являющаяся общим имуществом, которую можно продать. При согласии собственников жилья некоторые из объектов их имущества могут быть проданы. При этом сделку следует заключать с собственниками, а не ТСЖ или управляющей компанией, — поскольку эти организации лишь управляют, а не владеют общим имуществом.

? Нежилые помещения, незаконно перешедшие в чужую собственность путем предпринятого властями или застройщиком рейдерского захвата многоквартирного дома. Покупать также нельзя.
? Нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, которые не могут быть проданы, даже если собственники дадут согласие. Покупать такую недвижимость нельзя.

ЦИТАТА

«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».
(Статья 290 Гражданского кодекса РФ).

III. Суд за нежилое помещение

1. Общие вопросы

Оспорить право на отчуждение нежилого помещения, будь то продажа, приватизация, или иные действия, можно в том случае, если данная недвижимость является вспомогательным имуществом, предназначенным для успешного функционирования других жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Иными словами, необходимо доказать, что функции данного нежилого помещения те же, что и у ключа для успешной работы замка (последний без него окажется не нужной вещью). В данном случае нежилое помещение окажется отнесенным к общему имуществу дома.

2. Аргументы для иска

? В соответствии со статьей 134 Гражданского Кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
? Согласно статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, наличие в нежилом помещении объектов общего имущества, предназначенных для обслуживания двух квартир и более (например, инженерные коммуникации в подвале), будет являться свидетельством незаконности отчуждения.
? В соответствии с пунктом 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно, отчуждение нежилых помещений общедолевой собственности может происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома.
? В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
? Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли.

3. Суды за подвал

Подвалы домов исторически являются самым главным объектом скандалов, служат причиной возбуждения наибольшего объема судебных исков, нежели все остальные виды нежилых помещений. Для признания подвала общим имуществом необходимо, чтобы суд признал его техническим подвалом дома (техническим этажом).

4. Главная ошибка

Наиболее распространенная ошибка в том, что в ходе защиты своих прав на нежилые помещения официально претендовать на объекты недвижимости начинает ТСЖ. Однако в соответствии с уже имеющимся решением Высшего Арбитражного суда, товарищество не может быть его собственником, истцами должны выступать сами жильцы. Но при этом они могут делегировать ему свои полномочия.

ЦИТАТА

«…предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу».
(Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15 декабря 2009 г. №12537/09).

IV. Аренда нежилых помещений

Здесь все просто: сдавать в аренду можно и нежилые помещения, являющиеся общим имуществом. В последнем случае целесообразно подстраховаться, предусмотрев в договоре пункт, согласно которому арендодатель в любой момент может войти в нежилое помещение, тем самым сохранив доступ к общему имуществу в многоквартирном доме.

V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

В ряде многоквартирных домов распространены конфликты между обслуживающими организациями, жильцами и собственниками нежилых помещений. Последние в силу различных причин зачастую не хотят оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 г. №4910/10, владельцы нежилых помещений обязаны оплачивать не только «коммуналку», но и жилищные услуги пропорционально своей доле в собственности (капитальный и текущий ремонт, лифты, вывоз мусора, содерремжил) даже в следующих случаях:
? Если между владельцем нежилого помещения и управляющей компанией (ТСЖ) отсутствует договор управления многоквартирным домом;
? Если владелец нежилого помещения выкупил (взял в аренду) часть участка придомовой территории, у остальных собственников и осуществляет его благоустройство;
? Если владелец нежилого помещения по собственной инициативе производит дополнительные инвестирования в дом (благоустройство прилегающей территории к магазину, ремонт фасада своего помещения и пр.). Факт выполнения подобных работ также не освобождает от оплаты за обслуживание и ремонт всего дома — если это не предусмотрено договором.
Ararn 20-10-2019 Ответить

Normal
false
false
false
false
RU
X-NONE
X-NONE
ТСЖ и собственник нежилого помещения
в многоквартирном доме
Вопрос
выстраивания отношений ТСЖ с собственником нежилого помещения на сегодняшний
день поднимается очень часто. Такая ситуация главным образом складывается не
из-за того, что у ТСЖ или хозяина нежилого помещения возникают какие-либо
исключительные требования, а просто потому, что закон «не видит» специфики
нежилого помещения, а значит, не делает никакого различия в регулировании его
правового статуса и статуса жилого помещения.
Нежилое
помещение как объект права
Законодательно
нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом
недвижимости целым рядом нормативных актов достаточно давно. Так, в
соответствии с приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О
разграничении государственной собственности в Российской Федерации на
федеральную собственность, государственную собственность республик в составе
Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов,
городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» нежилые
помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство
объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в
муниципальную собственность.
Нежилые
помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных
и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от
24.12.1993 N 2284, и в разд. 4 Основных положений Государственной программы
приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994
года, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535, до сих пор
остаются одним из основных объектов приватизации.
С 31 января 1998
года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в ст. 1 которого
нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.
Между тем
параллельно с перечисленными документами действовал Федеральный закон от
15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а затем был принят и
Жилищный кодекс. Последние два документа определили состав общего имущества
многоквартирного дома, а также право общей долевой собственности на это
имущество собственников помещений многоквартирного дома.
Если учесть, что
большинство нежилых помещений многоквартирного дома располагаются в подвале,
цоколе, на чердаке (мансарде), то понятно, что вопрос о возможности выделения
нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости вызывает огромное
количество споров. Очень часто собственники или ТСЖ как их представитель
сталкиваются с тем, что помещение, в котором расположены общедомовые
коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающее многоквартирный дом,
принадлежит на праве собственности какому-либо лицу, а значит, и доступ в них
закрыт. Это, в свою очередь, ставит под угрозу безопасное проживание в самом
доме. Практика разрешения данных споров на сегодняшний день крайне
противоречива, поскольку суду приходится опираться на достаточно скупые нормы
законодательства.
Бремя содержания
общего имущества
Прежде всего
следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс не делает различия в правовом статусе
жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными
правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое
помещение пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной
частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в
силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном
доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это
бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее
имущество.
По поводу
возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели
предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании
многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не
предполагает изъятий. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны
устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в
многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на
общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании
общего имущества ЖК РФ не предусматривает.
Известны случаи,
когда на общем собрании членов ТСЖ устанавливаются различные размеры
обязательных платежей: для граждан — одни, а для организаций и ИП
(собственников нежилых помещений) — в повышенном размере, невзирая на факт
членства таких собственников в товариществе. Недовольные собственники нежилых
помещений обязаны оплачивать счета ТСЖ, выставленные исходя из
дифференцированных ставок платежей, до момента признания соответствующего
решения общего собрания членов ТСЖ недействительным (см., например,
Постановление ФАС ВВО от 01.04.2008 N А43-4327/2007-28-57). Суд примет сторону
собственников и подтвердит, что подобное решение незаконно независимо от того,
являются ли собственники членами ТСЖ (Постановление ФАС ЦО от 29.04.2008 N
А35-2290/07-С16). В дальнейшем собственники нежилых помещений вправе обратиться
в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы
платежей, которые несоразмерны доле в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме. Арбитры также поддержат собственника
(Постановление ФАС ЗСО от 13.12.2007 N Ф04-8339/2007(40703-А70-30)).
Таким образом,
неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом
многоквартирного дома или иным общим имуществом, вопрос о возможности
освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается
однозначно. В Решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что
обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта,
возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме
независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя
речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех,
ни для других не предусмотрено никаких исключений.
Понятно, что
собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату
за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но
другого на сегодняшний день не дано.
Договорные
отношения между ТСЖ и собственником нежилого помещения
Для
регулирования отношений по несению собственником нежилого помещения (не
являющегося членом товарищества) расходов на содержание и ремонт общего
имущества многоквартирного дома ЖК РФ предписывает ТСЖ заключение
соответствующего договора с собственником помещения. Такой договор может носить
разные названия, например договор долевого участия в эксплуатационных расходах
или договор на управление эксплуатацией многоквартирного дома, но, на наш
взгляд, наиболее правильным является название, указанное в ЖК РФ.
В отличие от
договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст.
162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать
условия, отличные от условий договора, заключенного с собственником жилого
помещения, не являющегося членом ТСЖ. Особенность договора с собственником
нежилого помещения — необходимость предусмотреть, кроме стандартных условий
(состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его
содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, порядок определения
цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения),
следующие моменты:
права
собственника в части пользования общим имуществом многоквартирного дома,
например подвалом;
порядок доступа
представителей ТСЖ в помещение собственника и представителей собственника в
подвальные помещения, например для снятия показаний с индивидуального прибора
учета.
Кроме того, в
договоре имеет смысл разграничить ответственность по благоустройству
придомового земельного участка, поскольку нередко собственник нежилого
помещения видит территорию перед своим магазином или офисом в виде, отличном от
того, который в состоянии обеспечить ТСЖ. При этом следует учитывать, что
данный вопрос может попасть в компетенцию органов местного самоуправления.
Например, в соответствии с п. 3.1.2 и п. 3.1.3 Правил благоустройства г.Н.
Новгорода, утвержденных Постановлением Городской думы г.Н. Новгорода от
20.06.2007 N 56, Администрация г.Н. Новгорода оставляет за собой право
закрепления за юридическими лицами территории с целью содержания и уборки.
Снабжение
нежилых помещений коммунальными ресурсами
По смыслу Правил
предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, ТСЖ не является исполнителем коммунальных
услуг для собственников нежилых помещений. Напомним, что согласно данному
документу исполнители — юридическое лицо независимо от организационно-правовой
формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные
услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за
обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых
потребителю предоставляются коммунальные услуги. Потребителем же является
гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и
иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Поскольку большей частью собственник нежилого помещения использует его в
предпринимательской деятельности, то Правила предоставления коммунальных услуг
гражданам не применяются. Следовательно, собственник нежилого помещения должен
самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть
стать абонентом.
Ресурсоснабжающим
организациям нередко проще иметь одного абонента — ТСЖ, чем множество
собственников нежилых помещений, и взыскивать задолженность за оказанные услуги
именно с него. Однако в ситуации, когда договоры не заключены ни с ТСЖ, ни с
собственниками нежилых помещений, взыскать задолженность за поставленные в
жилое помещение ресурсы с товарищества, управляющего многоквартирным домом, не
получится. Например, в Определении от 27.06.2008 N 7574/08 ВАС указал, что на
товарищество возложена обязанность по оплате воды, отпущенной и потребленной
только членами товарищества, а юридические лица, не являющиеся членами
товарищества, ответственность по оплате отпущенной воды несут самостоятельно.
Суд не принял доводы ресурсоснабжающей организации о невозможности заключения
договора на отпуск воды с каждым собственником нежилого помещения по причине
отсутствия у них точек подключения к сетям водоснабженца и невозможности
установить границы эксплуатационной ответственности. По мнению арбитров,
действующее законодательство не связывает возможность заключения договора с
ресурсоснабжающей организацией только с наличием непосредственной точки
подключения к ее сетям, поэтому последняя была вправе заключить договоры
водоснабжения непосредственно с собственниками встроенных нежилых помещений,
минуя товарищество.
Предоставление
услуг энергоснабжения, в том числе электроэнергии, регулируется гл. 6 ГК РФ.
Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация
обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а
абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать
предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации
находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им
приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор
энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего
установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства,
присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого
оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. К отношениям
по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК РФ, применяются законы и
иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в
соответствии с ними.
Статья 543 ГК РФ
включает положения об обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации
сетей, приборов и оборудования. Пункт 1 этой статьи гласит, что абонент обязан
обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых
энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим
потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации
об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных
нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Следует отметить, что
правила, предусмотренные ст. 539-547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным
со снабжением тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и
другими товарами через присоединенную сеть, если иное не установлено законом
или иными правовыми актами. Например, порядок пользования системами
водоснабжения и водоотведения регулируется Правилами пользования системами
коммунального водоснабжения и канализации в РФ, в соответствии с которыми
абонентами признаются юридическое лицо, а также ПБОЮЛ, имеющие в собственности,
хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения
и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам
коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией
водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на
отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод.
Таким образом,
собственник, использующий принадлежащее ему нежилое помещение в
предпринимательских целях, должен заключить отдельные договоры с
ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем нередко данные организации не
имеют технической возможности поставлять услуги в нежилые помещения
многоквартирного дома отдельно от других помещений этого дома. В этих случаях
собственнику нежилого помещения необходимо заключить договор с ТСЖ (он просто
вынужден это сделать) на предоставление коммунальных услуг, идентичный договору
с собственником жилого помещения.
Руководитель
ПРАВОВОГО ЦЕНТРА ЮРИДИЧЕСКОЙ
ПОМОЩИ
Петр Александрович
Филиппов
Bagrel 20-10-2019 Ответить

Разделы:
Управление многоквартирным домом
В зависимости от своего целевого назначения все помещения в многоквартирном доме можно разделить на жилые и нежилые.
Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса (ЖК) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Статус жилого помещения достаточно подробно рассмотрен в ЖК. Что же касается нежилого помещения, то получить представление о его статусе возможно только по принципу “от противного” по отношению к жилому – то есть если помещение не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений, его следует отнести к нежилому.
Требования к жилым помещениям
В соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ “О техническом регулировании” (Закон) данные требования к жилым помещениям должны устанавливаться в соответствующих технических регламентах, призванных заменить СНиПы, ГОСТы, СанПиНы и т.п.
До вступления в силу технических регламентов требования к жилым помещениям, установленные вышеназванными СНиПами, ГОСТами и т.п., подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям защиты жизни, здоровья и имущества граждан, а также имущества иных лиц и предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей (статья 46 Закона)
В настоящее время требования к жилым помещениям определяются рядом нормативных актов:
Федеральный закон от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”;
Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании (утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. №554);
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 “Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям” (утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.);
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждено Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170) и др.
Можно выделить ряд наиболее важных требований, предъявляемых к жилым помещениям. Так, помещение должно быть изолированным и через него не должен осуществляться проход в другие помещения. Принадлежность жилого помещения к недвижимому имуществу обуславливает невозможность признания помещениями разного рода “времянки”, строительные вагоны и иные объекты, не имеющие прочной связи с землей и не признаваемые объектами недвижимости. Важными являются соблюдение требований:
к земельному участку и территории жилых зданий при их размещении;
к отоплению, вентиляции и микроклимату помещений;
к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; к инженерному оборудованию (в частности, к водоснабжению и канализации);
к естественному и искусственному освещению и инсоляции;
к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий;
Разновидности жилых помещений
ЖК (статья 16) выделяет 3 основных вида жилых помещений:
жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Что касается квартиры, то квартирой следует признавать не только помещения, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования, – если обособленное помещение в многоквартирном доме имеет прямой выход вовне (на улицу или во двор дома), то такое помещение также следует признавать квартирой.
Понятие “комната в коммунальной квартире” появилось в советское время. Она является частью жилого дома (квартиры), части основных жилых помещений в котором (которой) предназначены для вспомогательного использования, а именно для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием (места общего пользования), и находятся в общей долевой собственности собственников комнат в коммунальной квартире.
Получается, что собственник комнаты в коммунальной квартире также, как и собственник квартиры в многоквартирном доме обладает имущественным комплексом, состоящим из комнаты в коммунальной квартире и доли в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры.
Действует в данной случае и принцип единства судьбы комнаты и доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире: при переходе права собственности на комнату доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику комнаты.
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем проведения переустройства и (или) перепланировки.
Переустройство и перепланировка жилых помещений
Согласно статье 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Для проведения переустройства или перепланировки необходимо предоставить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения в орган местного самоуправления. Отказ в согласовании может последовать именно вследствие несоответствия предоставленного проекта многочисленным санитарным и техническим требованиям законодательства, предъявляемым к жилым помещениям.
Окончание переустройства или перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной компетентным органом местного самоуправления.
Следует обратить внимание, что переустройство и перепланировка являются комплексными процедурами и регулируются также градостроительными и иными строительно-техническими нормами.
Нежилое помещение и порядок перевода помещения из жилого в нежилое и наоборот
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в которое оно входит.
В противовес жилому помещению под нежилым помещением следует понимать изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан.
Нежилые помещения в многоквартирных домах могут быть как первичными, то есть изначально создаваемыми как таковые (магазины), так и переведенными из жилого фонда. При этом первичные нежимые помещения могут как входить в общее имущество многоквартирного дома, так и не входить, то есть быть самостоятельными объектами собственности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое и обратно регламентируется главой 3 ЖК, а также нормами Гражданского и Градостроительного кодексов.
Сам перевод осуществляется органом местного самоуправления по заявлению собственника.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если:
доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Обратный перевод – нежилого помещения в жилое не допускается, если:
помещение не отвечает установленным требованиям;
право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Аксеальныйсрез 20-10-2019 Ответить

Для того чтобы нежилое помещение можно было включить в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, оно должно отвечать признакам, перечисленным в ст. 290 Гражданского кодекса РФ и 36 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии сп. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании пп. “а” п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Если нежилое помещение обладает перечисленными признаками, то оно включается в состав общего имущества, а собственники помещений в многоквартирном доме владеют им на праве общей долевой собственности.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Определить правовой статус нежилого помещения можно, если знать, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья в соответствии с Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” многоквартирный дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме нежилое помещение было сформировано для самостоятельного использования, что может подтверждаться отдельным кадастровым номером, то право общей долевой собственности на это помещение не возникло.
При наличии оснований для признания права общей долевой собственности на нежилое помещение можно обратиться с исковым заявлением в суд.
Исковое заявление о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме подается товариществом собственников жилья (при его наличии) в арбитражный суд. Если ТСЖ организовано не было, то собственники помещений вправе обратиться в суд с коллективным иском.
Ответчиком в данном случае будет являться орган местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – уполномоченные государственные органы этих городов.
Требование о признании права в данном случае будет сводиться к подтверждению права собственности, возникшего до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
TheDark 20-10-2019 Ответить

Соответственно УК заставляет заключать отдельный договор на оказание услуг по обслуживанию данного коридора (освещение, уборка и т.д.). Такая же история и с парапетом, через который люди заходят в магазины. Также УК отказывается включать в состав общего имущества электроузел и теплоузел, которые находятся в подвале этого здания.
Игорь
Игорь, добрый день! Пользуются/непользуются это не верный подход. Важно что все таки с этим коридором по документам, да и в любом случае коридором пользуются собственники помещений в мкд, по такой же логики можно на содержание подъезда или лестничной клетки собирать только с тех, кто там живет что конечно же не соответствует требованиям законодательства
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв.
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки)…
при этом, согласно п.3,4 тех же правил
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4.В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.т.е. в первую очередь надо искходит из сведений в ЕГРН и иных документов, если по ним данный коридор и придомовая территория относится к общедомовому имуществуто расходы на его содержание и обслуживание должны учитываться в общем «котле» а вы как собственники несете расходы на их содержание в общем порядке пропорционально площади помещений в собственности
VideoAnswer 20-10-2019 Ответить
VideoAnswer 20-10-2019 Ответить
VideoAnswer 20-10-2019 Ответить
VideoAnswer 20-10-2019 Ответить

Нежилые помещения в многоквартирном доме что это такое?

12 ответов на вопрос “Нежилые помещения в многоквартирном доме что это такое?”

Добавить ответ Отменить ответ