Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной?

23 ответов на вопрос “Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной?”

  1. mishel33 Ответить

    Для того, чтобы понимать требования российского законодательства при осуществлении оценки объектов недвижимости, недостаточно прочитать в законах различные статьи. Ссылаясь на них, всегда можно найти видимые противоречия, несоответствия, а иногда непонимание, граничащее с абсурдом. Все это из-за того, что законодатель, исходя из благих намерений, пытается управлять экономическими процессами в приказном порядке. Эти понятия неразрывно связаны между собой, но знака равенства между ними нет, и быть не может. Они являются фундаментальными экономическими категориями, на которых держится экономика.
    Давайте будем рассуждать по порядку. Многие постоянно слышат, видят и читают такие термины, как стоимость и цена. И воспринимаются они как тождественные, т.е. одно и тоже. Как говорится, те же кубики, только в профиль.
    На самом же деле все далеко не так. Дело в том, что в основе цены, с экономической точки зрения, лежит наиболее вероятное количество денег, которое покупатель согласен отдать за товар. А стоимостью, с той же точки зрения, считается выраженная в деньгах величина затрат на приобретение или изготовление конкретного товара.
    По смыслу статьи 3 закона об оценочной деятельности получается, что рыночная стоимость – это цена. Вот оно необоснованное объединение в одно целое двух экономических понятий — стоимость и цена. Можете убедиться в этом, прочитав полный текст этой статьи. Отсюда и неразбериха, и недовольство людей. Благо законодатель хоть как-то предусмотрел механизм сглаживания неизбежно возникающих в обществе противоречий на этой почве.
    Ст.24.18 упомянутого выше закона дает право оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости. Каждый гражданин имеет право сделать свой выбор, по какому пути ему пойти. Можно согласиться с кадастровой стоимостью, а можно ее оспорить, и приблизить эту стоимость к рыночной цене.
    В рамках обсуждаемых комментариев к нашей статье, сложно в одном комментарии изложить дополнительные уточнения по порядку проведения оценки недвижимости. Да в этом и нет необходимости. Достаточно понимания того, что с помощью закона невозможно регламентировать абсолютно все. Есть ситуации, при которых мы обязательно вступаем в противоречия между собой или с государством, различными организациями.
    И здесь уместно будет напомнить, что правовая культура подразумевает наличие у государства и у граждан такого ценного качества, как договорная способность, иными словами, способность достигать согласия. Говорят, что умные люди всегда между собой, а другие или подерутся, или пойдут в суд. Договориться, все-таки лучше.
    Обоснование: ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ФСО No 4».

  2. vjkentv Ответить

    Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной. РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости. КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту.
    При определении КС применяются методики массового оценивания, поэтому данные показатели нет смысла сравнивать – они всегда будут отличаться друг от друга.
    Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%. Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся удельный показатель КС.
    Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой. Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй – шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен. Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.
    Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой.
    Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель.

    Цели определения стоимости

    Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве.

    Использование КС

    Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях налогообложения. Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.
    В соответствии со ст. 18 ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:
    налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
    подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
    госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.
    Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

    Использование РС

    Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости.
    Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату.
    Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:
    заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
    передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;
    обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
    рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
    определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.
    Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком. Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов.

    Если кадастровая стоимость выше рыночной

    Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость.
    В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели. В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране.

    Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки.
    Массовое оценивание дает усредненные показатели стоимости в конкретных группах. Они могут быть как занижены, так и завышены в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.
    Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя. Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной.
    Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются – они платят значительно меньшие налоги, чем положено.
    Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости. Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.
    В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, ст. 24.18 ФЗ № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физлиц, можно оспорить результаты оценки в комиссии, сформированной при Росреестре либо в суде.
    Это возможно в двух случаях:
    обнаружение ошибок и использование искаженных данных при проведении массовой оценки;
    установление рыночной стоимости конкретного объекта.
    Итак, для оспаривания КС необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать независимую оценку у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд.

    Где узнать кадастровую стоимость

    Чтобы оспорить КС, нужно знать ее размер. Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость – неотъемлемый атрибут сведений из реестра недвижимости (ЕГРН).
    Поскольку ЕГРН является публичным реестром, сведения из него общедоступны, и узнать кадастровую стоимость может любой желающий. Для этого следует обратиться с запросом в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ.
    Получить необходимую информацию можно даже не выходя из дома, посредством онлайн-сервисов Росреестра, в частности:
    Фонда данных государственной оценки;
    Публичной кадастровой карты;
    справочного онлайн-сервиса Росреестра;
    Электронного запроса сведений из ЕГРН.
    Обо всех способах получения информации из ЕГРН читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость квартиры».

    Заключение

    Резюмируя сказанное, еще раз подчеркнем основные моменты:
    рыночной стоимостью является цена, за которую собственник вероятнее всего сможет продать объект недвижимости;
    РС является предпочтительной и используется во всех случаях, когда обязательной не установлена любая другая стоимость;
    кадастровая цена – публичный эквивалент рыночной стоимости, определенный по заказу региональных или местных органов власти в результате массовой оценки;
    КС используется для целей налогообложения и потому часто значительно завышена по сравнению с рыночной;
    если КС оказалась выше РС, закон позволяет собственникам оспаривать ее, подавая заявление в комиссию или в суд.

    Как узнать кадастровую стоимость квартиры: Видео

  3. vovkeenn Ответить

    На практике предусматривается, что рыночная стоимость может превышать кадастровые показатели. Это случается, когда проводится оценка относительно нового объекта, использование современных материалов для его возведения и проведения ремонтных работ. Также учитывается наличие в здании лифта, ограждений и прочих элементов, разработанных с целью безопасности гражданина.
    В указанных ситуациях кадастровая стоимость имеет более высокое значение. Она подлежит отражению в кадастрах. В этом направлении суммы, отраженные на рынке, могут иметь меньшее значение. Это происходит, когда район еще не является популярным или рассматривается пока не привлекательным для того, чтобы строить жилые помещения. К примеру, если не разработан до конца весь комплекс инфраструктуры или линий транспортного значения в полном объеме.
    Если сложилась такая ситуация, это не должно устраивать гражданина, который в скором времени должен внести оплату по налогам. В случае, когда человек уточняет кадастровую стоимость и понимает, что она имеет намного большее выражение чем та, что действует на рынке, потребуется обратиться в уполномоченный орган и попросить представить справку. В документе отражают сведения о том, когда произошли последние коррективы в кадастрах.
    Это связывается с тем, что рассматриваемые оценки получится сопоставить при условии, что они проведены в одно время. Результат оценки на рынке, который отражает данные по периоду, указанному в кадастрах, является основным доказательством своей позиции при разрешении споров. При этом, касается досудебного и судебного порядка.

  4. mitrey7 Ответить

    Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.
    Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.

    Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».
    Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.
    Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

    Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

    Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.
    Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.
    Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:
    обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;
    обратиться в суд.
    Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.
    Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

    Расчет налога

    Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.
    Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).
    Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.
    Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе. Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент. За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.

  5. tanaec Ответить

    По существу, кадастровая цена — это результат оценки независимыми экспертами, которые рассчитывают и устанавливают стоимость предмета недвижимости, учитывая, сколько было потрачено на строительство за вычетом износа здания. И при такой оценке не учитываются важные сведения, которые важны для формирования рыночной стоимости.
    Величина кадастровой стоимости влияет на формирование налогов, сколько будут сборы для оплаты процесса дарения, наследования, при оформлении ипотеки. Поэтому кадастровый показатель важен для налоговой системы страны и государства, ведь все граждане платят сборы при любых процессов с недвижимостью. Оценку недвижимости делают эксперты из Кадастровой палаты.
    Рыночная стоимость — это реальная сумма, которую владелец может взять при продаже объекта недвижимости. При установлении рыночной стоимости учитывается наличие инфраструктуры рядом, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины, все то, что нужно комфортной жизни. Также важно, насколько расположение объекта недвижимости удалено от центра города, есть ли рядом промышленные объекты, стройки. Влияет на цену и состояние дома, подъезда, придомовой территории, есть ли ремонт в квартире.

    Основные причины отличия рыночной и кадастровой стоимости

    На практике кадастровая стоимость различается с рыночной стоимостью недвижимости по разным причинам. К ним относятся:
    рыночная стоимость считается более объективным показателем, потому что учитывает реальную стоимость объекта недвижимости, если сравнивать с аналогичным объектом;
    кадастровая стоимость не учитывает сезонность продаж, повышение или снижение спроса, состояние рынка;
    рыночная стоимость более гибкий показатель, чем кадастровая стоимость предметов недвижимости;
    кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается с помощью материального анализа, а рыночная стоимость считается исходя из конкурентоспособности, каков баланс спроса и предложения.
    из-за того, что механизм подсчета несовершенен, то кадастровая стоимость порой бывает необоснованно завышена.
    Рассмотрим основные моменты, почему кадастровая стоимость предмета недвижимости может быть выше рыночной цены. К основным причинам относятся:

  6. KOSS1973 Ответить

    Собственники недвижимости сталкиваются с двумя понятиями оценки своего имущественного права. Чаще всего для этих целей используют так называемую рыночную стоимость. Однако, при расчете и возврате налога, многие к своему удивлению выявляют, что существует еще кадастровая стоимость, которая иногда бывает выше или ниже рыночной оценки. В большинстве случаев рыночная цена всегда выше кадастровой оценки. Как правило, такая разница составляет примерно 25-30%, все что выше, это явный признак того, что в каких-то расчётах (чаще всего, по кадастровой оценке) нарушен принцип и методика оценки.

    Принципиальные отличия

    На самом деле существует не две, а даже 3 единицы измерения стоимости – кадастровая, рыночная и инвентаризационная. Официальная выписка из ЕГРП содержит сведения только по кадастровой стоимости. Каждый из этих терминов стоимости имеет свое обозначение.
    Рыночная цена. Стоимость, определяемая и диктуемая рынком недвижимости. Цену озвучивают покупатель и продавец. Сама стоимость может иметь изменения, диктуемые текущим положением рынка.
    Кадастровая цена. Оценка недвижимости со стороны государства, осуществляемые исполнительными органами власти. Цена может изменяться, но не чаще 1 раза в 5 лет (для городов федерального значения – раз в 2-3 года).
    Инвентаризационная цена. Оценка недвижимости государственными службами по окончании запуска объекта в строй. Цена дается один раз и на всю жизнь. Неизменяемый порядок определения стоимости.
    Последний стандарт стоимости- инвентаризационный, редко используется при учете и расчете в государственных органах власти, хотя некоторые нормативные акты для расчета такой схемы до сих пор не отменены.

    Рыночный принцип формирования стоимости

    Понятие рыночная стоимость недвижимости появилась сравнительно недавно, в конце 1991 года, когда было введено понятие частная собственность на недвижимость. Однако, долгие годы само понятие рыночной стоимости не имело четкого объяснения порядка расчета специалистами. В середине 90-х годов в России внедрили схему и методику расчета рыночной оценки недвижимости. Однако этот вариант не был усовершенствован, и даже сейчас ведутся споры о правильности расчёта.

    Тем не менее, основные принципы формирования рыночной цены учитывают следующие критерии:
    Фактическая планировка квартиры.
    Количество помещений, в том числе площадь балконов лоджий, кладовых.
    Техническое состояние помещений на текущий момент.
    Проводился ли ремонт в прошлом и какое количество раз.
    Есть ли мебель, предназначенная для продажи продавцу.
    Географический район расположения.
    Последний фактор также учитывает экономическую выгоду расположения недвижимости в конкретном районе проживания.
    В процессе расчета рыночной стоимости не берут во внимание налоговые и прочие фискальные расходы. Все эти суммы затрат должен предусмотреть самостоятельно продавец квартиры. В большинстве случаев оценку по рыночной стоимости осуществляет сам продавец, доверенное лицо или представитель СРО оценщиков. В последнем случае вы получаете профессиональную оценку со стороны, специалистов, которые несут ответственность за достоверность расчетов.

    Принцип кадастровой стоимости

    Государственные органы власти, в частности Росреестр, а также Ростехинвентаризация осуществляют кадастровую оценку недвижимости. Данный процесс необходим для того, чтобы можно было оценить фактическую стоимость недвижимости на текущий момент, где можно выявить расчет налоговых обязательств собственника недвижимости. Кадастровая стоимость также используется для определения действительной суммы страхования, а также для иных государственных услуг.

    Основные критерии определения кадастровой оценки недвижимости являются едиными для всех регионов России.
    Учитывается фактическая площадь недвижимости.
    Целевое предназначение объекта или сооружения.
    Материал, из которого построена недвижимость.
    Дата строительства и пуска в эксплуатацию Здания.
    Экономические данные региона проживания.
    На основании вышеуказанных параметров определяется точная кадастровая стоимость квартиры.

    Есть ли взаимосвязь между рыночной и кадастровой стоимостью

    Единой связи между рыночной и кадастровой стоимостью не существует. Однако, если собственник имеет подозрение, часто кадастровая стоимость завышена или занижена, то за основу расчета берутся данные по рыночной цене. Специалисты Росреестра берут во внимание только данные рыночной цены, которая была разработана специалистами СРО оценщиков (самостоятельная оценка недвижимости не учитывается).

    В случае, если собственник не согласен с указанной стоимостью, он вправе оспорить цену, путем подачи обращения в Росреестр. Начиная с 2019 года введено правило, что оспорить стоимость можно только за 3 предыдущих года. Кроме этого, не подлежат пересмотру кадастровые оценки, совершенные в период до 2019 года. В 2020 году в России будет сформировано автономное ведомство – Госучреждение оценщиков недвижимости, которые с 2021 года возьмут на себя все функции по формированию и пересмотру кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. Дополнительно, законодательство России указывает, что новое ведомство будет в обязательном порядке пересматривать кадастровую стоимость каждые 5 лет для всех регионов России, за исключением городов федерального значения, где пересмотр цены осуществляется каждые 3 года (для Москвы допускается каждые 2 года).

  7. cherva70 Ответить

    Зная, как проводится оценка недвижимости, можно понять, кадастровая стоимость выше или ниже рыночной. Как правило, РС оказывается большей в сравнении с КС. Однако иногда встречаются и исключения. Чаще всего эти показатели могут приравниваться или различаются незначительно в старых объектах недвижимости, которые на рынке ценятся слабо.
    Подобная ситуация может наблюдаться и в случае, когда элитная квартира расположена в строении, для возведения которого использовались новейшие стройматериалы. Вполне очевидно, что стоимость всех инноваций будет учитываться при расчете КС. Аналогичная ситуация может наблюдаться в том случае, если элитное жилье было построено на окраине города и в новом районе еще нет развитой инфраструктуры. Вот почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной. Только в этих случаях показатели двух видов цены могут соответствовать друг другу.
    Объективное соотношение двух видов цены жилья возможно лишь в том случае, когда они могут отражать ситуацию на одном временном отрезке. Ситуация, в которой рыночная цена меньше, а кадастровая выше, является невыгодной для владельца жилья, так как приходится платить высокие налоги. В результате собственник хочет знать, что делать в этом случае.
    Для решения проблемы стоит заказать новую справку, в которой будет отражена стоимость квартиры на текущий момент времени. Если сведения о КС были внесены в реестр менее полугода назад, то владелец жилья может подать заявление в ГКН. Если же в просьбе было отказано, то решить проблему можно только через суд.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *