Что такое обеспечительный платеж по договору аренды?

20 ответов на вопрос “Что такое обеспечительный платеж по договору аренды?”

  1. mmongre Ответить

    Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:
    порча имущества по вине арендатора,
    задержка арендной платы или ее части,
    погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.
    Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.
    Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

    Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

    Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:
    Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.
    Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.
    Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.
    Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).
    Правила возврата суммы обеспечения арендатору.
    Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу. Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.
    Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

    Пример раздела договора с обеспечительным платежом

    пункт 4. Обеспечительный платеж
    4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.
    Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.
    4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.
    4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.
    4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм. В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.
    4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

    Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

    Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
    В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:
    Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.
    Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.
    Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору. При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).
    Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) – это налогообложение. Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

    Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки

    В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон:
    На счете 76, до момента возврата или зачета платежа, как кредиторская (у арендодателя) или дебиторская задолженность (у арендатора).
    Одновременно обеспечительную сумму следует учесть на забалансовом счете: у арендодателя это счет 008 «Обеспечения полученные», у арендатора – счет 009 «Обеспечения выданные». При возврате суммы арендатору, или ее зачете она списывается с забалансовых счетов.
    Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:
    Содержание
    Дебет
    Кредит
    Перечислена сумма обеспечения арендодателю
    76
    51
    По окончании срока договора сумма обеспечения возвращена арендатору
    51
    76
    Зачет обеспечения в счет арендной платы:
    Стоимость аренды за текущий месяц
    Выделен НДС
    Обеспечительный платеж зачтен в счет аренды
    20
    19
    60
    60
    60
    76
    Арендодатель удержал штраф за нарушение арендатором условий договора
    91
    76
    Когда заключается договор аренды нежилого помещения, обеспечительный платеж может предусматриваться одним из его пунктов. Обеспечительный платеж – это «гарантийная» сумма, выраженная в денежном виде, которую одна из сторон договора перечисляет другой, и которая изымается в случае нарушения договорных условий или наступления определенных обстоятельств.

  2. BanniHoup Ответить

    Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.
    Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:
    установление срока для внесения платежа;
    определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
    детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).
    К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

    Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

    Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства. Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства. Например, если арендатор не внёс очередной месячный арендный платёж, арендодатель может денежные средства, внесённые ранее засчитать, как именно этот арендный взнос.
    В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.
    Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.
    Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.
    Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.
    В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

    Пример условий договора об обеспечительном платеже

    Удачным примером пункта об обеспечительном платеже в договоре аренды является нижеприведённый.

  3. shkirsky Ответить

    По поводу второго случая ФАС Московского округа в постановлении от 11.09.2008 № КА-А40/8609-08 указал, что переход правомочий собственника к иному лицу, согласно ст. 617 ГК, не влечет прекращения арендных правоотношений. К новому арендодателю переходят правовой статус экс-стороны, в т. ч. обязательства и правомочия касательного обеспечительного платежа.
    ВАЖНО! В силу диспозитивного характера норм ГК стороны вправе установить иной подход к разрешению таких вопросов.
    Итак, что такое обеспечительные платежи по договору аренды? Это способ обеспечения исполнения арендатором и арендодателем обязательств, носящих, как правило, денежный характер. Он заключается во внесении стороной в пользу контрагента денежной суммы, ценных бумаг или родовых вещей, которые впоследствии переходят в собственность держателя и засчитываются в счет исполнения обязательства.

    Общие положения об обеспечительных платежах

    В ст. 381.1–381.2 ГК определены ключевые характеристики этого способа принуждения контрагентов к исполнению своих обязанностей, в частности:
    Он заключается в передаче одним из контрагентов второму определенной суммы денег, ценных бумаг либо вещей, не носящих индивидуально-определенного характера. Переданный объект при наступлении предусмотренных соглашением ситуаций принимается второй стороной взамен исполнения должником обязательства.
    Этим способом обеспечиваются:
    обязательства сделки, по которой сторона должна произвести выплату при наступлении определенного обстоятельства. При этом наступление обстоятельства должно носить вероятностный характер и предусматриваться законом. Оно может быть связано с инфляцией, повышением/снижением цены на ценные бумаги или товары, курсом ценных бумаг и т. д. (ч. 2 ст. 1062 ГК);
    денежные обязательства (по общему правилу), включая неустойку и компенсацию убытков (например, обязательство покупателя оплатить поставленный товар).
    Обязанность внести обеспечение возникает только в случае, если это предусмотрено сделкой.
    Платежом можно обеспечить исполнение будущего обязательства.
    На средства, внесенные в качестве обеспечения, не могут начисляться проценты за использование.
    Подробнее об общих чертах этого способа можно прочитать в соответствующей статье.

    Основной и дополнительный платежи

    Согласовав условие о применении этого способа обеспечения исполнения обязательств, контрагенты иногда забывают, что в случае использования обеспечительного платежа по назначению, т. е. в счет исполнения обязательств стороны, внесенная сумма частично или полностью переходит в собственность пострадавшего контрагента.
    При этом либо величина платежа снижается, либо он полностью расходуется и фактически перестает существовать. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, выраженных в невозможности использования существующего de jure обеспечительного платежа, сторонам рекомендуется оговорить возможность внесения дополнительных сумм (ч. 3 ст. 381.1 ГК).
    Например, если изначально было оговорено внесение обеспечительного платежа в твердой денежной сумме, можно включить в текст соглашения следующее условие: «В случае если часть или полная сумма обеспечительного платежа в соответствии с п. (указывается пункт, определяющий обстоятельства, при наступлении которых возможна реализация платежа) Договора были использованы в качестве надлежащего исполнения обязательств Арендатором, последний обязуется срок до трех банковских дней внести на счет Арендодателя денежную сумму, на которую уменьшился размер обеспечительного платежа».

    Если условие о применении этого способа обеспечения обязательств имеет для какой-либо из сторон большое значение, его нелишне будет дополнить нормой об ответственности за ее нарушение. Например, можно оговорить, что при недостатке средств, внесенных в качестве обеспечения, арендодатель получит право истребовать имущество из временного владения арендатора до момента получения полной суммы.

    Размер обеспечительного платежа по договору аренды

    Не рекомендуется оставлять без внимания условия о порядке передачи и возврата обеспечения. Сторонам необходимо согласовать:
    Порядок приема/передачи денег, вещей или ценных бумаг. В частности, можно предусмотреть, что обеспечение в форме твердой суммы безналичных денежных средств вносится одной стороной на банковский счет второй стороны по представленным реквизитам. Аналогично стоит согласовать порядок возврата платежа.
    Правила возврата обеспечения. Возврат обеспечительного платежа, в соответствии с ч. 2 ст. 381.1 ГК, должен осуществляться в двух случаях:
    если обязательства сторон прекратились;
    если не наступили обстоятельства, при которых сумма платежа засчитывается в счет исполнения обязательства.

  4. orphan1983 Ответить

    Обеспечительный платеж по договору аренды
    В ГК РФ понятие обеспечительного платежа появилось только с 01.06.2015 – даты вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее – Закон N 42-ФЗ), в соответствии с которым в часть первую ГК РФ был внесен ряд изменений. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом является определенная денежная сумма, которую одна из сторон в обязательстве вносит в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Поскольку законодательство не ограничивает виды обязательств, исполнение которых может обеспечиваться таким платежом, этот способ обеспечения может применяться и к обязательствам, возникшим из договора аренды.
    До 01.06.2015 гражданское законодательство прямо не предусматривало обеспечительный платеж как самостоятельный способ обеспечения исполнения обязательств, но на практике такой платеж (именуемый нередко также “гарантийный платеж”, “гарантийный взнос”, “гарантийный авансовый платеж”, “депозит” и т.п.), был широко распространен, в том числе в арендных отношениях. Под ним понималась сумма, перечисляемая арендатором арендодателю, которая обеспечивала исполнение обязательств арендатора по договору аренды. Хотя обеспечительный (гарантийный) платеж не был предусмотрен законодательством, он и не противоречил ему, так как п. 1 ст. 329 в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, предусматривал возможность обеспечивать исполнение обязательств не только способами, указанными в этой норме (неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком), но и другими способами, предусмотренными законом или договором (см. также постановление Девятого ААС от 17.10.2006 N 09АП-13169/2006). В обязательствах, возникших как до 01.06.2015, так и после этой даты, включение в договор условия о таком способе обеспечения исполнения обязательств соответствует принципу свободы договора, исходя из которого стороны вправе предусмотреть в договоре любые условия, не противоречащие законодательству (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
    Обеспечительный платеж обеспечивает денежные обязательства, предусмотренные договором аренды, в частности, своевременное и в полном размере внесение арендной платы, уплату неустоек и других платежей по договору, причитающихся с арендатора (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2009 N А53-22961/2008, Девятого ААС от 24.03.2011 N 09АП-3612/2011). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору (просрочка оплаты аренды и т.д.), арендодатель вправе самостоятельно, без обращения в суд, удержать сумму причитающейся с арендатора задолженности из суммы обеспечительного платежа (постановление Девятого ААС от 31.01.2012 N 09АП-35391/11).
    В течение срока действия договора аренды обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. Тем не менее, на практике пользование арендодателем суммой такого платежа обычно не является предметом отношений между сторонами договора аренды, в связи с чем договор, как правило, предусматривает, что проценты за пользование этой суммой арендодатель не уплачивает.
    Судебная практика подчеркивает самостоятельную роль обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств. Он выполняет именно обеспечительную, а не платежную функцию и в связи с этим не признается ни авансом, ни задатком (ст. 380 ГК РФ, постановление Девятого ААС от 24.03.2008 N 09АП-2269/2008). Вместе с тем зачастую договор аренды предусматривает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет внесения арендной платы за последний расчетный период (или периоды) по договору. Обычно этот период составляет от 1 до 3 месяцев до окончания срока аренды. Законодательству такое условие не противоречит (см. например, постановления ФАС Московского округа от 07.07.2011 N Ф05-5965/11, Девятого ААС от 30.10.2012 N 09АП-31031/12). Более того, с 01.06.2015 закон прямо предусматривает, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).
    Самостоятельность роли обеспечительного платежа в договорных отношениях проявляется и в том, что он может использоваться наряду с другими способами обеспечения исполнения обязательств арендатора. В частности, поскольку погашение задолженности по арендной плате за счет суммы обеспечительного платежа является правом, а не обязанностью арендодателя, наличие в его распоряжении такого платежа не препятствует ему начислять неустойку за просрочку оплаты аренды, которая предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ, постановление Двадцатого ААС от 23.08.2011 N 20АП-2553/11).
    Срок внесения обеспечительного платежа определяется договором по усмотрению сторон (может быть любым), но учитывая, что обеспечительный платеж обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору, как правило, он вносится после заключения договора аренды до момента внесения первого арендного платежа или одновременно с таким платежом.
    В правоприменительной практике рассматривались ситуации, когда арендодатели начисляли неустойку на сумму самого обеспечительного платежа в связи с его невнесением арендатором в срок, установленный договором. В связи с этим суды нередко высказывали мнение о том, что, поскольку неустойка является дополнительным по отношению к обеспечительному платежу способом обеспечения обязательства, она может быть применена только к основному обязательству, то есть к обязательству по уплате арендных платежей. Поэтому начисление ее за неуплату обеспечительного платежа неправомерно (см. например, постановления ФАС Московского округа от 11.04.2008 N КГ-А40/2692-08, Девятого ААС от 04.08.2011 N 09АП-17455/11).

  5. aleksrud Ответить

    Добрый день!
    По договору аренды указано: В случае досрочного расторжения Договора по вине и\или инициативе Арендатора сумма Обеспечительного платежа остается в распоряжении Арендодателя в качестве возмещения убытков, причиненных досрочным расторжением Договора.
    Стороны вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора по любой причине, прямо не указанной в настоящем Договоре, письменно известив об этом другую сторону не позднее, чем за 2 (Два) календарных месяца. По истечении указанного срока Договор считается расторгнутым. При этом Арендатор обязан уплачивать за месяцы, предшествующие расторжению Договора Арендную плату и иные платежи (если они предусмотрены Договором) в полном объеме на условиях Договора.
    Арендатор досрочно расторгает договор (до истечения срока его действия) предупредив за 2 месяца, НО обеспечительный хочет зачесть за последний месяц аренды, ссылаясь на:
    1) «Обеспечительный платеж (Гарантийное обеспечение) – является суммой, за счет которой погашается задолженность Арендатора в случае просрочки последним уплаты арендной платы, пени и иных платежей, обязанность по уплате которых возлагается настоящим Договором на Арендатора» (раздел I. Договора);
    2) Обеспечительный платеж используется в качестве меры, гарантирующей своевременный возврат Арендатором Помещения в исправном состоянии после истечения срока аренды либо при досрочном расторжении Договора при неисполнении договорных обязательств, возложенных Договором
    Между тем, согласно Договора, в случае досрочного расторжения Договора по вине/или инициативе Арендатора сумма Обеспечительного платежа остается в распоряжении Арендодателя в качестве возмещения убытков, причиненных досрочным расторжением Договора.
    То есть Обеспечительный платеж при расторжении Договора не засчитывается в счет оплаты арендной платы не последний месяц аренды, а удерживается сверх суммы Арендной платы за последний месяц.
    Условие не являются условием об отступном в случае одностороннего отказа Арендатора от Договора. Данный пункт предусматривает для Арендатора именно гражданско-правовую ответственность в виде убытков в определенном размере за досрочный отказ от исполнения Договора.
    Условия вышеуказанного пункта не соответствуют понятию, данному в разделе I Договора, и являются ничтожными в силу норм гражданского законодательства РФ.
    Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
    Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
    В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).
    Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. Убытки и отступное представляют собой самостоятельные правовые институты. Отступное предполагает право должника откупиться от исполнения обязательства по собственной инициативе, в то время как возмещение убытков является средством защиты прав кредитора и используется по его усмотрению, что лишает должника возможности прекратить обязательство, уплатив убытки без согласования с кредитором.
    Вместе с тем, право на передачу отступного может быть не связано с нарушением договора, в то время как для взыскания убытков нарушение обязательства является обязательным условием.
    Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами.
    В силу норм главы 25 ГК РФ обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства.
    Возмещение убытков, как общая мера гражданско-правовой ответственности, применяется при любых нарушениях обязательств.
    Так, в соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
    Совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права по правилам ст. 14 ГК РФ, тем более не может быть квалифицировано как основание для возникновения у другой стороны данного обязательства обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение контрагента.
    Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде возмещения убытков или неустойки/штрафа. Выбор участником гражданского оборота такого способа защиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ). А применение данных условий Договора со стороны Арендодателя будет являться злоупотребление правом, что не допустимо в силу ст. 10 ГК РФ.
    Таким образом, условие п. 6.4. Договора, в силу ст.ст.10, 167, 168 ГК РФ, не создает для сторон прав и обязанностей, поскольку противоречит гл. 25 ГК РФ. У Арендодателя отсутствуют установленные Договором и гражданским законодательством РФ основания удержания Обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж подлежит либо возврату Арендатору в соответствии с требованиями ст. 1102 ГК РФ, либо засчитывается в счет оплаты Арендной платы за последний месяц действия Договора.
    Насколько действия арендатора правомерны? Может ли арендодатель на основании условий договора удержать Обеспечительный платеж?

  6. adg 1996 Ответить

    Между мной и ТЦ был заключен договор аренды. В договоре есть пункт об обеспечительном платеже:
    4.2. Обеспечительный платеж:
    4.2.1. В целях обеспечения исполнения своих денежных обязательств по настоящему Договору Арендатор уплачивает Арендодателю Обеспечительный платеж (далее – «Обеспечительный платеж») в размере 83 333,33 (Восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля 33 копейки), кроме того налог на добавленную стоимость по ставке, подлежащей применению в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, который начисляется сверх указанной суммы.
    4.2.2. Обеспечительный платеж Арендатор обязуется уплатить Арендодателю в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.
    4.2.3. Обеспечительным платежом обеспечиваются следующие денежные обязательства Арендатора по настоящему Договору:
     обязательство Арендатора вносить арендную плату;
     обязательство Арендатора возместить убытки и уплатить неустойку (штраф, пени) при нарушении настоящего Договора;
     обязательство Арендатора компенсировать Арендодателю понесенные затраты;
     обязательство Арендатора уплатить иные платежи, предусмотренные настоящим Договором.
    4.2.4. В случае невыполнения Арендатором денежных обязательств, указанных в пункте 4.2.3. Договора, в установленный Договором срок, Арендодатель вправе зачесть сумму Обеспечительного платежа (или ее часть) в счет исполнения соответствующего обязательства Арендатора по оплате. Зачет производится по письменному заявлению о зачете, которое Арендодатель обязан отправить Арендатору. Такое заявление должно содержать информацию о зачитываемой сумме и основание зачета. Зачет считается совершенным в момент получения Арендатором заявления о зачете.
    4.2.5. После уменьшения суммы Обеспечительного платежа, в результате произведенного зачета, Арендатор обязан внести дополнительный взнос в качестве Обеспечительного платежа в сумме, соответствующей сумме произведенного зачета, в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения от Арендодателя заявления о зачете суммы Обеспечительного платежа в счет исполнения обязательства по оплате.
    4.2.6. Если Обеспечительный платеж не подлежит зачету в счет исполнения обязательств Арендатора в соответствии с условиями настоящего Договора, то по окончании срока действия настоящего Договора, в том числе в случае его досрочного расторжения, Обеспечительный платеж возвращается Арендатору, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.2.7. настоящего Договора.
    При этом, возврат Обеспечительного платежа осуществляется Арендодателем в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента передачи Помещения Арендодателю в состоянии, обусловленном настоящим Договором, фактического освобождения Помещения Арендатором и подписания Сторонами Акта возврата Помещения.
    Возврат Обеспечительного платежа осуществляется на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем Договоре. Если расчетный счет в Договоре не указан, то возврат Обеспечительного платежа осуществляется при условии, что Арендатором предоставлены банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
    Если в рамках настоящего Договора Обеспечительный платеж (или его часть) был зачтен в счет исполнения соответствующего обязательства Арендатора по оплате, при этом Арендатором не были внесены дополнительные взносы в качестве Обеспечительного платежа в сумме, соответствующей сумме произведенного зачета, то возврат Обеспечительного платежа производится в размере суммы его остатка.
    4.2.7. Обеспечительный платеж остается у Арендодателя и Арендатору не возвращается в следующих случаях:
     в случае досрочного расторжения настоящего Договора по требованию Арендодателя в связи с нарушением Арендатором условий Договора и/или требований действующего законодательства Российской Федерации, а также в случае одностороннего отказа Арендодателя от Договора (исполнения Договора) в случаях, предусмотренных пунктами 6.5.1. – 6.5.11., 6.7. настоящего Договора;
     в случае досрочного расторжения настоящего Договора по требованию Арендатора, не связанному с нарушением Арендодателем условий Договора и/или требований действующего законодательства Российской Федерации, а также в случае одностороннего отказа Арендатора от Договора (исполнения Договора) по основаниям, не связанным с нарушением Арендодателем его условий, либо немотивированного отказа.
    Если Обеспечительный платеж Арендатором не выплачен или выплачен не в полном размере или не внесены дополнительные взносы, Арендодатель имеет право требовать выплаты ему недостающей (полной) суммы Обеспечительного платежа.
    4.2.8. Стороны договариваются, что оплата Арендатором Арендодателю Обеспечительного платежа не влияет на право Арендодателя предъявлять Арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по настоящему Договору, в том числе на право Арендодателя на односторонний отказ от Договора (исполнения Договора), а также не дает Арендатору право удерживать какие-либо суммы или не исполнять свои обязательства по настоящему Договору. Право на проведение зачета суммы Обеспечительного платежа (или ее части) в счет исполнения соответствующего обязательства Арендатора по оплате является правом, а не обязанностью Арендодателя.
    Можно ли оспорить этот пункт в суде? потому что ТЦ возвращать, или зачесть как арендный платеж не намерен.
    Если нужно, могу привести текст договора полностью.

  7. sauav Ответить


    Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.
    Осмотреть помещение и подписать акт. По итогам осмотра может быть один или два акта.
    Акт осмотра — документ с перечислением: вот тут трещина, тут окно не закрывается, а с полом всё в порядке;
    Акт приема-передачи помещения — арендодатель подтверждает, что забирает помещение.

    Акт передачи помещения от эксперта статьи
    В законе нет требований к количеству и формату актов. Можно описать всё в одном: помещение выглядит так, арендодатель его принял. Главное, чтобы в акте была фраза со смыслом «Арендатор сдал помещение, арендодатель принял».
    В идеальном случае акты подписывают все: компания, независимый эксперт, арендодатель. Если арендодателя нет, акт осмотра вправе подписать эксперт и компания, акт приемки — компания.
    Отправить подписанный акт арендодателю. Если арендодатель не приехал на осмотр или приехал, но отказывается подписывать акт — пусть так. У компании есть доказательства, что она пыталась съехать.

    Чтобы арендодатель понял, что дело серьезное, надо отправить акты с подписями от себя и экспертов. Отправлять лучше курьером или заказным письмом. Подтверждение отправки не выкидывайте — пригодится для спора с арендодателем.
    Законом предусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.
    Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.
    Стороны в договоре предусматривают срок исполнения обязательства. В случае если в установленный условиями сделки срок обязательство не было выполнено – обеспечительный платёж возвращается стороне, которая его внесла. Те же последствия наступают, когда обязательство было прекращено на основаниях, установленных законом.
    Руководствуясь принципом свободы договора, законодатель предусматривает возможность сторон установить иные условия, при которых обеспечительный платёж возвращается целиком или полностью внесшему его контрагенту. Также он может быть частично или полностью разделён между сторонами. В этой ситуации всё зависит от воли сторон.
    Размер средств, вносимых контрагентом по договору, определяется также в соответствии с волей сторон. Для договора аренды размер обеспечительного платежа устанавливается в зависимости от того, какой тип арендной платы установлен условиями сделки. В зависимости от типа арендной платы для договора аренды могут быть установлены такие виды обеспечительных платежей:
    платёж в размере месячной (квартальной, годовой) арендной платы;
    платёж в фиксированной сумме.
    Первый тип привязан к периодичности и размеру арендных платежей, вносимых постоянно. То есть, это может быть не только месячный арендный платёж, например. Это вполне могут быть несколько месячных платежей (или другие вариации, приемлемые для сторон). В свою очередь, обеспечительный платёж в фиксированной сумме не привязан к арендной плате. Это может быть любая произвольная сумма.

    Момент внесения обеспечительного платежа

    Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.
    Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:
    установление срока для внесения платежа;
    определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
    детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).
    К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

    Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

    В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.
    Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.
    Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.
    Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

  8. semenchcick Ответить

    Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды
    Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее – Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015, в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
    Таким образом, после прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа отпадают, если такой платеж не был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период (абзац второй п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Если арендодатель не возвращает неиспользованную на цели, предусмотренные договором, сумму обеспечительного платежа, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Такой же позиции судебная практика придерживалась по вопросу о возврате обеспечительного платежа в отношениях, возникших до 01.06.2015, когда обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств не был прямо предусмотрен ГК РФ, но на практике широко использовался в гражданских правоотношениях, будучи поименованным в том числе как “гарантийный платеж”, “обеспечительный взнос” и т.п. (постановление Первого ААС от 22.01.2013 N 01АП-6719/12).
    Равным образом отпадают основания удерживать обеспечительный платеж у лица, которое выбыло из арендных отношений в связи с переходом прав и обязанностей арендодателя к другому лицу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2008 N Ф08-1793/2008).
    С другой стороны, если договор аренды прекращается до момента внесения арендатором обеспечительного платежа, требовать в последующем уплаты этой суммы арендодатель не вправе, так как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ, постановление ФАС Московского округа от 15.09.2011 N Ф05-8559/11).
    В судебной практике не сложилось единого мнения относительно того, вправе ли арендодатель удержать обеспечительный платеж (не возвращать его арендатору) в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора (расторжением договора аренды по инициативе арендатора), что нередко предусматривается в договорах аренды. В некоторых случаях суды считают такое условие правомерным (постановления ФАС Московского округа от 17.02.2009 N Ф05-401/09, Шестнадцатого ААС от 10.01.2013 N 16АП-2661/12). Однако такая позиция не бесспорна. Будучи удержанным арендодателем на основании одностороннего отказа арендатора от договора, право на который арендатор имеет в соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж фактически трансформируется в неустойку (штраф). Однако обязанность по уплате неустойки у должника наступает только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Расторжение договора по инициативе арендатора, если оно допускается договором аренды, является правомерным поведением, не связанным с нарушением условий договора. Поэтому правомерность договорного условия, согласно которому арендодатель при таких обстоятельствах вправе оставить за собой сумму обеспечительного платежа, может быть поставлена под сомнение. Из такой же правовой логики в отдельных случаях исходят и суды, подчеркивая, что обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства, в связи с чем совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права (постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 N Ф05-305/13). С 01.06.2015 такая правовая позиция должна применяться с учетом правила п. 3 ст. 310 ГК РФ, согласно которому стороны договора, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, могут предусмотреть своим соглашением обязанность стороны такого договора, отказавшейся от его исполнения в одностороннем порядке, выплатить другой стороне определенную денежную сумму (плата за односторонний отказ от договора). При наличии такого соглашения обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечительного платежа может прекратиться зачетом его требования к арендатору об уплате соответствующей суммы в связи с односторонним отказом арендатора от договора (ст. 410 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что в исключительных случаях суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от договора полностью или в части (абзац второй п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). Следовательно, в соответствующих случаях арендатор вправе требовать полного или частичного возврата ему зачтенной суммы как неосновательного обогащения арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).
    Кроме того, не будет противоречить закону удержание суммы обеспечительного платежа, если арендатор нарушит предусмотренный договором аренды порядок его расторжения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 N Ф04-3145/12). Однако следует учитывать, что обеспечительный платеж обеспечивает, как правило, денежное обязательство, поэтому, если арендодатель удерживает его при нарушении арендатором условий договора, не связанных с денежным исполнением (в частности, порядка расторжения договора), такое удержание может быть квалифицировано как зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязанности по уплате неустойки за нарушение соответствующих условий. Закону это не противоречит (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ), но правомерность такого удержания должна оцениваться с точки зрения наличия в договоре условия о неустойке, уплату которой обеспечивает этот платеж (см. также ст. 431 ГК РФ).
    Пункт 2 ст. 381.1 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ) позволяет сторонам достичь соглашения о том, что после прекращения договора аренды или в случае, если обстоятельства, в связи с которыми сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступят, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается.

  9. dimasodesa Ответить

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
    Сумма обеспечительного платежа не является доходом арендодателя (при условии ее возврата арендатору) и не включается в налоговую базу при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
    В то же время, если обеспечительный платеж будет направлен на погашение задолженности арендатора (в том числе на возмещение убытков) или в счет уплаты за последние месяцы аренды, то сумма обеспечительного платежа включается в доход арендодателя на дату проведения зачета (удержания) указанных средств, в счет погашения задолженности по договору аренды.
    При этом следует учитывать, что у налоговых органов может быть иная точка зрения.
    Обоснование вывода:
    Организации при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (далее – Налог), учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 249 и ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), за исключением доходов, предусмотренных ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
    Так, при определении налогооблагаемой базы по Налогу не учитываются, в частности, доходы в виде имущества, имущественных прав, полученных в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).
    По нашему мнению, сумма обеспечительного платежа не является задатком, если прямо не названа таковым в договоре, и при этом договором не предусмотрен возврат суммы обеспечительного платежа именно в двойном размере арендатору в случае неисполнения обязательств по договору арендодателем (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Вместе с тем денежные средства не могут быть предметом залога, в связи с этим обеспечительный платеж нельзя рассматривать в качестве залога (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26).
    При этом гражданское законодательство предусматривает иные способы обеспечения обязательств, которые могут быть определены сторонами договора самостоятельно. То есть список способов обеспечения обязательств не является исчерпывающим (п. 1 ст. 329 ГК РФ). В связи с чем обеспечительный платеж следует рассматривать в качестве обеспечения обязательств арендатора по погашению задолженности (в том числе по возмещению убытков арендодателю в случае причинения таких убытков).
    Следовательно, полученная арендодателем сумма обеспечительного платежа (при условии ее возврата по истечении срока действия договора аренды), на наш взгляд, не должна учитываться при определении налоговой базы по Налогу на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.
    Следует отметить, что данной точки зрения придерживается и Минфин России (письма Минфина России от 08.04.2013 N 03-11-06/2/11372, от 24.10.2012 N 03-11-06/2/135, от 13.08.2012 N 03-11-06/2/107, от 24.07.2012 N 03-11-06/2/94, от 12.05.2012 N 03-11-06/2/68, от 10.02.2011 N 03-11-06/2/19). Кроме того, существует судебная практика, поддерживающая данную позицию (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.12.2009 по делу N А29-11314/2008, ФАС Северо-Западного округа от 17.11.2009 по делу N А05-14474/2008, ФАС Поволжского округа от 11.09.2007 по делу N А65-28954/2006, ФАС Московского округа от 23.05.2006 по делу N КА-А40/4283-06).
    В то же время рассматриваемый платеж помимо обеспечительной функции выполняет еще и платежную функцию, так как может быть направлен на оплату, в частности, аренды за последние месяцы. То есть обеспечительный платеж может рассматриваться еще и в качестве авансового платежа по арендной плате.
    При упрощенной системе налогообложения для отражения доходов применяется кассовый метод, т.е. авансы, поступившие от покупателей, отражаются в доходах в том отчетном периоде, в котором они получены (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, письма Минфина России от 06.07.2012 N 03-11-11/204, от 18.12.2008 N 03-11-04/2/197 (п. 2), от 21.07.2008 N 03-11-04/2/108, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05).
    Соответственно, если рассматривать обеспечительный взнос в качестве авансового платежа, то указанную сумму следует включать в состав доходов в отчетном (налоговом) периоде ее получения.
    Тем не менее, поскольку в момент поступления обеспечительного платежа нельзя однозначно утверждать, что эти денежные средства получены в счет уплаты последних арендных платежей или в счет погашения задолженности арендатора, то, на наш взгляд, он не подлежит включению в налогооблагаемую базу по налогу.
    В том случае, если обеспечительный платеж будет направлен на погашение задолженности (в том числе на возмещение убытков) или в счет уплаты платежей за последние месяцы аренды, то указанная сумма должна быть включена в состав доходов арендодателя на дату проведения зачета (удержания) указанных средств, в счет погашения задолженности по договору аренды (смотрите также письмо Минфина России от 26.02.2010 N 03-03-06/1/93).
    При этом, учитывая существование различных трактовок обеспечительного платежа (способ обеспечения или авансовый платеж), возможно возникновение споров с налоговыми органами. Для снижения вероятности возникновения разногласий с контролирующими органами рекомендуем организации зафиксировать в учетной политике порядок включения сумм обеспечительного платежа в налоговую базу по налогу. Кроме того, считаем возможным предусматривать в договоре аренды формулировки, не позволяющие двойную трактовку суммы обеспечительного платежа (например, назвать обеспечительный платеж задатком).
    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    член Палаты налоговых консультантов Алексеева Анна
    Контроль качества ответа:
    Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    аудитор, член МоАП Мельникова Елена
    24 сентября 2013 г.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *