Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?

18 ответов на вопрос “Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?”

  1. gomer666 Ответить

    Какую сумку купить: 20 главных моделей нового сезона
    13:11, Стиль
    В ВТБ оценили влияние текущего кризиса на переговоры и сделки
    13:07, Финансы
    Песков попросил не клеить на рубль ярлык слабой валюты
    13:04, Экономика
    «Покупатели сами драйвят маркетплейсы» — Константин Маслов, Goods.ru
    13:00, PRO
    В Кремле отказались признать падение цен на нефть катастрофическим
    12:50, Экономика
    Тарасенко вспомнил о предсказанном ему провале в НХЛ
    12:49, Спорт
    ФСБ разоблачила финансировавшие ИГ группы в трех российских регионах
    12:42, Общество
    Шойгу не увидел влияния коронавируса на планы по весеннему призыву
    12:41, Общество
    Парфенов, Кортнев и Улицкая подписали письмо к властям о борьбе с вирусом
    12:35, Общество
    Нарушители, которым не приходят штрафы: в ГИБДД придумали наказание
    12:33, Авто
    Просто спросите эксперта: как дорасти до топ-менеджера и что делать потом
    12:30, PRO
    СМИ узнали об увеличении суммы ущерба по делу экс-владельца «Югры»
    12:19, Финансы
    Бывший хоккеист НХЛ возглавил новую букмекерскую контору в России
    12:18, Спорт
    ЦИК проведет инструктаж регионов по профилактике COVID-19 при голосовании
    12:15, Общество
    Президент МОК заявил о проработке разных сценариев проведения Игр-2020
    12:07, Спорт
    При взрыве газа в многоэтажке в Перми погиб человек
    12:02, Общество
    Что выбрать: криптовалюты или акции
    11:59, Крипто
    Как региональному бренду выйти на федеральный рынок
    11:58, PRO
    ТАСС отказался от продолжения выпуска интервью Путина отдельными сериями
    11:58, Общество
    «Нефтехимик» продлил контракты с двумя игроками команды
    11:58, Спорт
    ФАС обвинила «Аэрофлот» в попытке заработать на оказавшихся в ЧС людях
    11:57, Общество
    Правозащитники попросили ООН помочь перенести голосование по Конституции
    11:46, Политика
    Мам, шика дам: как заработать на одежде для кормящих матерей
    11:37, PRO
    В ЯТЭК сообщили о состоянии заразившегося коронавирусом гендиректора
    11:37, Бизнес
    Еда, миксология и эмоции: как технологии раскрывают грани вкуса
    11:30, Партнерский материал
    Крупнейший кредитор «Мечела» поддержал продажу Эльгинского месторождения
    11:25, Бизнес
    Курс доллара на Московской бирже упал ниже ₽78
    11:25, Quote
    Уходящее время: почему России нужно поспешить с антикризисной программой
    11:24, Мнение

  2. masell Ответить

    Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.
    Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.
    Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.
    Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.
    Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».
    Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

  3. rauldesid Ответить

    ovchinnikovfoto/Depositphotos
    Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.
    Как выбрать новостройку и застройщика?
    Переуступка прав: особенности сделок

    Суть переуступки

    Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне. Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

    Каким образом проходит переуступка?

    Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.
    Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.
    Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?
    Инструкция: как принять квартиру в новостройке

    Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

    1. Проверьте репутацию застройщика
    Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье. Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.
    2. Выясните причину переуступки
    Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.
    3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами
    Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.
    Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.
    Как купить новостройку: 23 полезные статьи
    5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
    4. Соберите полный пакет документов
    Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки. Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети. Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.
    5. Разберитесь с ипотекой
    Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя. В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д. Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.
    6. Подпишите договор цессии
    Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны. По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

    Юридическая информация

    Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.
    7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги
    В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

    Документы, которые должен принести на сделку покупатель

    Документы
    Где получить?
    Паспорт
    На руках
    Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса
    Заверить у нотариуса
    Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку
    В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит
    Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:
    – оценку объекта,
    – сведения о доходах,
    – копию трудовой книжки,
    – СНИЛС,
    – паспорт,
    – кадастровый паспорт,
    – технический паспорт,
    – справку о том, что не состоите на учете у психиатра.
    Оценочная компания
    На работе
    На работе
    Пенсионный фонд, на руках
    На руках
    МФЦ
    Районное БТИ или МФЦ
    Психоневрологический диспансер
    Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети
    Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

    Документы, которые должен принести на сделку продавец

    Документы
    Где получить?
    ДДУ
    На руках
    Паспорт
    На руках
    Согласие застройщика на сделку
    Заверить у нотариуса
    Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетов
    У застройщика
    Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносов
    Заверить у нотариуса
    Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрирован
    Росреестр
    Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке
    Заверить у нотариуса
    Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети
    Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ
    Согласие банка на переуступку
    В банке
    Не пропустите:
    Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?
    Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?
    20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку
    15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

  4. lambrious Ответить

    Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.
    Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.
    Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.
    Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.
    Два вида уступки
    Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.
    1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
    2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
    Пакет документов для сделки
    Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
    Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):
    1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
    2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
    3) нотариально заверенное согласие супруга;
    4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
    5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
    6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
    Документы, которые требуются покупателю
    При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.
    Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.
    Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).
    «В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.
    Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».
    Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.
    «В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».
    В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.
    Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:
    – Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 
    Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:
    – Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.
    На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.
    Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.
    В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 
    Автор: Татьяна Крупко
    Источник: Журнал “Сибирский Дом” 6(148) июнь 2016

  5. vagsur Ответить


    Хорошие квартиры в новостройках раскупают еще на этапе котлована. Затем часть этих квартир продаются по переуступке — кто-то передумал, а кто-то специально покупает недвижимость для последующей перепродажи. В статье расскажем, как купить квартиру по переуступке в ипотеку.

    Что такое переуступка

    По российским законам, уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента гос. регистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (214-ФЗ, статья 11).
    То есть в результате сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель. Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.
    Если квартира же сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности — это сделка купли-продажи, не переуступки.

    Особенность покупки квартиры по переуступке в ипотеку

    Сделка по приобретению недвижимости по переуступке в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки по переуступке без использования ипотечных средств. Единственное отличие — для покупки квартиры в данном случае привлекаются деньги банка, выдающего ипотеку.

    Как купить квартиру по переуступке в ипотеку от Сбербанка

    Купить квартиру по переуступке можно в Сбербанке. Процедура оформления кредита при этом такая же, как и стандартная покупка квартиры в ипотеку в новостройке.

  6. Wolfr Ответить

    Не все покупатели точно понимают, что на самом деле означает переуступка прав собственности в новостройке. Дело в том, что тонкостей в этой процедуре немало и контролировать процесс должен сам покупатель.
    Законодательные нормы в данном случае не могут регулировать процесс в полной мере, поскольку переход права собственности произойдет только после сдачи новостройки в эксплуатацию. До этого момента все юридические изменения переуступки квартиры фиксируются в договоре долевого участия через цессии.
    Договор долевого участия – это договор с участием двух сторон, который регламентирует условия участия в строительстве дома или квартиры. Одной из сторон является сам застройщик недвижимости, а второй – инвестор новостройки, который будет частично финансировать работы по возведению здания (может быть физическим и юридическим лицом).
    Купить квартиру по переуступке самого ДДУ не получится, поскольку Росреестр не фиксирует переход права собственности в данном случае. Законный способ продажи недостроенной квартиры – это заключение договора цессии (переуступки права требования).
    Цессия (Договор переуступки прав требования) – это процедура с участием трёх сторон, заключается при необходимости регистрации перехода недостроенной квартиры от продавца к покупателю. В ДДУ  не прописывается необходимость получения согласия от застройщика на проведение сделки, однако уведомить о смене дольщика потребуется обязательно (для окончательного оформления квартиры на ФИО покупателя).

    Варианты переуступки

    Ввиду возможности участия в сделке нескольких видов правовых субъектов, возможны различные схемы сделок по переуступке квартиры в новостройке. Далее разберем самые распространенные из них.

    Переуступка квартиры в новостройке по ипотеке

    Ипотечные недостроенные новостройки также могут быть перепроданы по договору переуступки прав требования. В таком случае первым делом нужно согласовать продажу квартиры с банком, поскольку без согласия кредитора сделка невозможна.
    Перед продажей квартиры в новостройке банк обязательно проверит кредитоспособность покупателя. При наличии большой суммы текущей задолженности разрешение на кредит в новостройке получить не удастся. Одобрение последует только при оплате покупки наличными средствами.

    От физического лица

    Стандартный вид сделки, когда продавец не рассчитал свои силы или изменил планы по поводу дальнейшего участия в строительстве. Основным нюансом является тот факт, что взаиморасчеты по закону можно проводить до проведения регистрации. Это может повлечь за собой мошеннические действия со стороны продавца, поэтому лучше провести сделку с оплатой квартиры в новостройке через банковскую ячейку. В таком случае деньги продавец получит только после перехода права собственности к покупателю, то есть после регистрации сделки в Росреестре.

    От юридического лица

    Часто инвесторами новостроек становятся юридические лица, которые имеют свободный капитал для вложения его в стройку. Любые капиталовложения в таких сделках делаются на основе окупаемости и получения дополнительной прибыли. Вложение в новостройку проводится на начальной стадии, а при выкупе нескольких квартир застройщик может предоставить скидку как крупному покупателю.

    Порядок действий

    Первоначально нужно согласовать вопрос продажи права требования (переуступки) с застройщиком и другими участниками ДДУ. По закону нужно известить письменно каждого о своем намерении продать свою часть будущего жилья. Также не помешает ознакомиться со всеми пунктами договора переуступки, чтобы провести всю процедуру быстро и без отказа.
    Алгоритм действий заключается в следующих шагах:
    отправить письменное уведомление всем участникам Договора Долевого Участия;
    обозначить цену продаваемой недвижимости;
    через один календарный месяц можно выставить на продажу;
    заключить трехсторонний договор цессии;
    зарегистрировать переуступку в Росреестре;
    подписать акт приема – передачи недвижимого имущества и отсутствии претензий с обеих сторон.
    Важно! Подписывать акт приема-передачи квартиры в новостройке лучше в момент фактического приема объекта от продавца, чтобы ещё раз проверить соответствие заявленным характеристикам.

    Важные нюансы

    Перед тем, как заключить договор переуступки на новостройку, стоит обратить внимание на возможные особенности, которые могут пригодиться в дальнейшем. Проверка застройщика должна находиться на первом месте, поскольку от его надежности будет зависеть весь исход операции.
    Как же проверить застройщика? Обозначим основные методы:
    наличие разрешительного пакета документации на ведение строительства;
    новостройки, возведенные ранее, были сданы по графику;
    отсутствие текущих судовых исков от потерпевих дольщиков;
    проверка отзывов о компании на сайтах отзовиках.
    Не помешает проверить состояние самой квартиры, её местоположение, соответствие уже проделанных и недостающих работ.
    Немаловажен вопрос стоимости сделки для покупателя, поскольку помимо основной суммы по договору у него будет ещё достаточно трат. Разберем подробно, сколько стоит покупка квартиры по переуступке прав требования:
    налоги – 13% (оплачивает продавец, как лицо, получившее доход НДФЛ);
    комиссия от застройщика – устанавливается индивидуально компанией и прописывается в ДДУ;
    госпошлина – 0,5% от суммы договора;
    оплата услуг юриста (при необходимости);
    нотариальное заверение документов.
    Участники сделки могут договариваться об оплате расходов пополам или одним покупателем.
    Немаловажен и фактор выполнения обязательств перед застройщиком. При полностью выплаченной сумме по договору к покупателю переходят только права на требование жилья.
    Однако, если оговоренная в ДДУ сумма не погашена, то цессионарий (покупатель), также будет нести обязательства вместо продавца.

    Список документов

    Перед проведением сделки покупатель имеет полное право попросить копию ДДУ и предварительный вариант договора цессии для изучения. Это поможет ускорить процесс подписания документов у нотариуса, поскольку потребуется только проверить наиболее важные пункты договора. Перед регистрацией переуступки документ заверяется нотариально и на сделку потребуются следующие документы:
    Оригиналы паспортов всех сторон в договоре.
    Письменное согласие застройщика на продажу (если имеется такой пункт в ДДУ).
    Оригиналы квитанций о выполнении обязательств или справка от застройщика о текущем положении дел.
    Оригинал ДДУ.
    Согласие мужа или жены (если зафиксирован официальный брак).
    Разрешение от банка (когда право требования куплено в ипотеку).
    Оригинал договора ипотеки.
    Квитанция об уплате госпошлины за проведение сделки.
    Договор цессии проверяется нотариусом и подписывается в его присутствии. Далее с полученным пакетом документов можно обратитьcя в Росреестр для государственной регистрации перехода права требования от продавца к покупателю.

    Преимущества и недостатки

    Как и любая другая процедура, продажа квартиры по переуступке имеет свои подводные камни в виде плюсов и минусов для каждой из сторон. Преимущества заключаются в получении финансовой выгоды для продавца и покупателя от разницы в цене готового жилья и на стадии стройки.
    На начальной стадии вложения в новостройку по размеру гораздо меньше, чем цена продажи переуступки перед сдачей объекта в эксплуатацию. Но и готовая квартира, которая приобретается по стандартной сделке купли продажи, на порядок дороже ещё строящегося аналога.
    Среди недостатков выделим следующие нюансы, которые могут быть опасными для покупателя:
    сложности, связанные с тщательной проверкой чистоты сделки;
    ожидание, когда завершатся строительные работы, чтобы воспользоваться своей квартирой в новостройке;
    необходимость контролировать проведение сделки самостоятельно или привлечение юриста;
    согласование сделки с застройщиком (если пункта о согласии нет, то уведомить о новом дольщике нужно обязательно);
    возможность отказа застройщика на переуступку или предоставление согласия за определенную цену (сумма может составлять от 1 до 15% от стоимости квартиры);
    Купить квартиру по переуступке в новостройке выгодно гражданам, у которых есть достаточный капитал для вложения в строительство и крепкие нервы для отслеживания всех нюансов, связанных с покупкой. После проведения сделки по переходу прав требования покупателю необходимо будет самостоятельно следить за графиком выполнения сдачи новостройки. Также нужно четко знать, что делать, когда объект готов – какие документы от застройщика получить и как правильно оформить.
    Главным аргументом в пользу надёжности продавца должна говорить сделка по Договору Долевого Участия и репутация застройщика на рынке недвижимости выбранного региона.

  7. mateys Ответить

    Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
    Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.
    Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).
    Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.
    Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

    Инвесторов становится меньше

    Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.
    Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

    Риски договора переуступки

    Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.
    Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.
    Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.
    Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.
    Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.
    Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

    Алгоритм оформления сделки

    Поэтапное оформление сделки включает в себя:
    – заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;
    – составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;
    – передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;
    – оплату покупки.
    После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.
    «Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».
    Источник:
    ГдеЭтотДом.РУ

  8. nikon888 Ответить

    Какую сумку купить: 20 главных моделей нового сезона
    13:11, Стиль
    В ВТБ оценили влияние текущего кризиса на переговоры и сделки
    13:07, Финансы
    Песков попросил не клеить на рубль ярлык слабой валюты
    13:04, Экономика
    «Покупатели сами драйвят маркетплейсы» — Константин Маслов, Goods.ru
    13:00, PRO
    В Кремле отказались признать падение цен на нефть катастрофическим
    12:50, Экономика
    Тарасенко вспомнил о предсказанном ему провале в НХЛ
    12:49, Спорт
    ФСБ разоблачила финансировавшие ИГ группы в трех российских регионах
    12:42, Общество
    Шойгу не увидел влияния коронавируса на планы по весеннему призыву
    12:41, Общество
    Парфенов, Кортнев и Улицкая подписали письмо к властям о борьбе с вирусом
    12:35, Общество
    Нарушители, которым не приходят штрафы: в ГИБДД придумали наказание
    12:33, Авто
    Просто спросите эксперта: как дорасти до топ-менеджера и что делать потом
    12:30, PRO
    СМИ узнали об увеличении суммы ущерба по делу экс-владельца «Югры»
    12:19, Финансы
    Бывший хоккеист НХЛ возглавил новую букмекерскую контору в России
    12:18, Спорт
    ЦИК проведет инструктаж регионов по профилактике COVID-19 при голосовании
    12:15, Общество
    Президент МОК заявил о проработке разных сценариев проведения Игр-2020
    12:07, Спорт
    При взрыве газа в многоэтажке в Перми погиб человек
    12:02, Общество
    Что выбрать: криптовалюты или акции
    11:59, Крипто
    Как региональному бренду выйти на федеральный рынок
    11:58, PRO
    ТАСС отказался от продолжения выпуска интервью Путина отдельными сериями
    11:58, Общество
    «Нефтехимик» продлил контракты с двумя игроками команды
    11:58, Спорт
    ФАС обвинила «Аэрофлот» в попытке заработать на оказавшихся в ЧС людях
    11:57, Общество
    Правозащитники попросили ООН помочь перенести голосование по Конституции
    11:46, Политика
    Мам, шика дам: как заработать на одежде для кормящих матерей
    11:37, PRO
    В ЯТЭК сообщили о состоянии заразившегося коронавирусом гендиректора
    11:37, Бизнес
    Еда, миксология и эмоции: как технологии раскрывают грани вкуса
    11:30, Партнерский материал
    Крупнейший кредитор «Мечела» поддержал продажу Эльгинского месторождения
    11:25, Бизнес
    Курс доллара на Московской бирже упал ниже ₽78
    11:25, Quote
    Уходящее время: почему России нужно поспешить с антикризисной программой
    11:24, Мнение

  9. gagarin-59 Ответить

    Но такие ситуации не частые. В большинстве случаев посредники специально выкупают у застройщиков жильё для последующей перепродажи. А для конечного приобретателя здесь есть неприятный нюанс: когда человек покупает квартиру по переуступке (цессии), он получает не права собственности, а только права требования.

    Зачем перепродают квартиры по цессии

    В отдельных ситуациях, причинами продажи жилья по цессии являются:
    искусственное увеличение фирмой-строителем времени сдачи квартир в пользование;
    неудовлетворительное качество застройки;
    плохое финансовое состояние компании-застройщика.
    Фирма или обычный гражданин, вложивший свои средства в новый дом, может посчитать, что жилой комплекс не достроят, поэтому решает избавиться от своей доли таким способом. А иногда, первый хозяин просто передумал жить в этой квартире, его не устроила имеющаяся инфраструктура, удалённость от места работы и прочее. Поэтому он решил продать неподходящую жилплощадь. Для этого первоначальному хозяину необходимо передать своё право требования на жилое помещение другому дольщику, естественно за деньги.

    Чем рискуют будущие владельцы


    Риски при покупке жилья таким способом часто связаны с недобросовестными подрядчиками или застройщиками. Бывает так, что фирма-подрядчик, берёт за счёт платежа от компании-строителя определённое количество квартир в доме, хотя сам дом ещё не достроен. Подрядчик передаёт свои права требования на квартиру конечному владельцу. При лучшем исходе жилой комплекс достраивают, подрядчик исполняет все взятые на себя обязанности, и конечные покупатели получают за отданные деньги жильё.
    Но бывает и по-другому. Часто фирмы подрядчика и строители не выполняют свои обязательства, возникает конфликт. Поэтому застройщик может разорвать контракт с подрядчиком. Тогда права фирмы-подрядчика на эти квадратные метры отменяются. Из-за этого страдают конечные приобретатели жилья: они остаются без переданных прав на купленное жильё, и без денег.
    Конечному покупателю надо не спешить с покупкой, а как следует ознакомиться с самим строительным проектом, его нынешним продвижением (как идёт строительство) и перспективами окончания проекта. Ещё нужно проверить репутацию строительной организации, прочитать отзывы о подрядчике, чтобы не отдать заработанные средства впустую, соблазнившись низкой ценой.
    Приобретателю квартиры нужно знать, что изначальный хозяин – продавец по закону не отвечает за ошибки и огрехи компании-застройщика. Если строительная организация нарушит сроки сдачи дома или ухудшит качество строительства, разорвать договор передачи прав, и требовать от первоначального дольщика возвращения потраченных средств не получится. Тогда покупателю, придётся требовать выплаты возмещения или неустоек, а также предъявлять претензии именно к фирме, строившей дом.
    Как из сложившейся ситуации «выкрутиться» без потерь? В соглашении цессии надо прописать пункт, по которому первоначальный хозяин, выступит поручителем строительной организации. Тогда, если произойдёт остановка строительства или компания обанкротится, покупатель сможет, потребовать денежной компенсации не только от фирмы-застройщика, но и продавца. Конечно, уговорить владельца взять ответственность за «недостатки» фирмы-строителя на себя, очень трудно. Но если продавец откажется, покупателю нет резона приобретать жильё, которое в любой момент «утечёт, как вода сквозь пальцы».
    Ещё одним видом мошенничества при приобретении жилья по переуступке являются «двойные продажи». Но если сделка подкреплена соглашением долевого участия с регистрацией в отделении Росреестра, опасности «двойной продажи» нет. Когда приобретается квартира в новом доме, надо узнавать на основе какого документа подтверждаются права у первоначального владельца. И нет ли других людей, претендующих на это жильё. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав тоже требует заверения в Росреестре.
    Бывает, что покупатели принимают права по основаниям других видов договора (не долевого участия, а например, кооперативного контракта). Тогда перед покупкой, нужно более тщательно проверять есть ли права требования квартиры у изначального владельца, разобраться, для чего их переуступают. Человеку, «не подкованному» законами сделать это будет трудно. Поэтому лучше дополнительно консультироваться с юристом по условиям планируемой сделки.

    Как уменьшить риски

    Когда человек покупает квартиру в несданном в эксплуатацию доме у «перекупщика», следует всегда оговаривать этот нюанс с компанией-строителем. От руководства организации нужно получить письменное согласие на сделку. Так будущий владелец, избегает неприятных последствий в будущем.
    В законах регламентирующих покупку квартиры по переуступке, есть множество особенностей. Разъясним их:
    когда контракт долевого участия заключается продавцом, состоящим в законном браке, чтобы осуществить сделку, необходимо письменное разрешение его жены (мужа);
    если в сделке «участвует» ребенок, не достигший совершеннолетия или человек находящийся на учёте в психдиспансере, продавцу будет нужно показать покупателю письменное согласие на реализацию сделки от районного филиала опеки и попечительства;
    когда на покупку квартиры по соглашению долевого участия использовались средства из семейного сертификата, то все дети владельца, передающего права тоже обязательно указываются в этом соглашении. Но если доли младшим членам семьи не выделялись, то это «упущение» может сделать первоначальную сделку незаконной, а, следовательно, переуступку прав новому владельцу тоже.

  10. kilonchik Ответить

    Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.
    Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».
    При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».
    Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:
    получение выгоды;
    жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.
    Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.
    Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

    Документ-основание

    Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:
    Договор долевого участия (ДДУ) — заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
    Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *