Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика?

15 ответов на вопрос “Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика?”

  1. childofs1n Ответить

    Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.
    Также может пригодиться следующая информация:
    для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
    предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);
    при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
    иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

    Какие документы должны быть у застройщика

    Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.
    Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю
    Документы и сведения, обязательные к предоставлению Документы, предъявляемые по требованию О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании. Устав Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица. Список участников, имеющих более 5% голосов в органе управления. ИНН Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО). Финансовый результат текущего года. Бухгалтерская отчетность за 3 года Список реализованных проектов. Разрешение на строительство. Проектная декларация. Результаты аудиторской проверки Документы на землю. Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

    Какие документы должны быть у покупателя

    Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.
    Итак, от покупателя потребуется:
    паспорт;
    согласие супруги на покупку;
    договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
    справки о доходах.

    Процедура сделки

    Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:
    проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
    проверка застройщика;
    подготовка документов;
    оформление документов с банком, если он привлекается;
    подписание соглашения с застройщиком;
    регистрация договора в Росреестре.
    Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.
    После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

  2. Bealune Ответить

    Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него. Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

    7. Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж


    Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное – не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.
    Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

    8. Выберите подходящий вам способ оплаты

    Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?
    Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.
    Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

    Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.
    Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

    9.Выберите продавца

    Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

    Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность. Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком. Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.
    Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

    10. Соберите все документы, которые понадобятся от вас

    Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:

  3. Doulabar Ответить


    Прежде чем говорить о том, как покупать квартиру в новостройке, стоит разобраться с основными особенностями первичного рынка недвижимости. Основным отличием «первички» от вторичного рынка недвижимости является то, что жилье начинает распродаваться задолго до того, как будет завершено строительство, и дом будет введен в эксплуатацию. Стоимость объекта будет зависеть от стадии, на которой находится стойка. Дешевле всего обойдется покупка квартиры, если дом на стадии котлована, но такая сделка – одна из самых рискованных.
    Сейчас речь не идет о мошеннических схемах – даже самый ответственный застройщик не застрахован на 100% от кризисных явлений в экономике. Вероятность перехода весьма привлекательного строительного проекта в разряд долгостроев существует всегда. Если вы в первую очередь думаете о том, как дешевле купить квартиру в новостройке, задумайтесь об этом риске.
    С другой стороны, квартиры в новостройке привлекательны не только новизной, отсутствием признаков обитания предыдущих владельцев, как в случае с вторичным жильем, а также более современными планировками и прочими архитектурными решениями. Далее, у таких квартир отсутствует история смены собственников, застройщик передает недвижимость ее первому владельцу. А значит, новоселу не придется беспокоиться, что сделка будет признана недействительной по причине нарушения чьих-либо прав в процессе всей цепочки смены владельцев, и у владельца не появятся проблемы.
    Квартиры в новостройках, особенно, это касается недвижимости в новых районах, часто значительно дешевле вторичного жилья в кварталах с устоявшейся инфраструктурой. С другой стороны, после внесения денег нужно какое-то время подождать, пока закончится строительство, и дом будет сдан в эксплуатацию. Но это еще не все: счастливому новоселу в течение ближайших двух лет придется мириться с шумом и мусором в подъезде – его соседи будут заняты ремонтом.

    Формат сделки: правовая защита – в приоритете


    Любая сделка с недвижимостью оформляется соответствующим договором, и здесь неопытного в юридической казуистике покупателя поджидает первый неожиданный сюрприз – существуют различные схемы, по которым предлагается оформление покупки. Прежде чем говорить о таких схемах, стоит все же напомнить, что единственной схемой, регламентированной и регулируемой законодательством, является участие в долевом строительстве.
    Если сделка проходит в формате ДДУ, закон (ФЗ-214) обеспечивает защиту интересов дольщика путем реализации ряда механизмов, препятствующих нецелевому использованию средств, двойным продажам, а также риску утраты денежных средств дольщика.
    В случае возникновения у застройщика каких-либо проблем (например, банкротства), его обязательства перед дольщиками принимает на себя другая компания, которая достраивает дом. Можно говорить о том, что единственный риск при покупке по ДДУ – это риск долгостроя, так как ряд процедур в случае форс-мажора занимают определенное время.
    Альтернативой покупки жилья по ДДУ является приобретение квартиры по договору переуступки – когда дольщик решает продать права требования (оплаченной им квартиры) другому лицу до оформления права собственности. В этом случае застройщик переоформляет договор на покупателя, который выплачивает продавцу (первому дольщику) сумму, равную той, которая была переведена застройщику в счет покупки жилья, а также доплату в оговоренном объеме. Такая сделка полностью законна, но если есть сомнения, всегда можно посоветоваться с юристом.
    Все остальные схемы, даже относительно законные, можно отнести к категории «серых». Самые распространенные среди серых схем – предварительный договор и вексель, но они никак не гарантируют прав покупателя. Если не рассматривать случаи откровенного мошенничества, серые схемы не всегда невыгодны покупателю, некоторые из них предлагают весьма приемлемые условия. В чем опасность? В первую очередь, в отсутствии законодательного регулирования. Если что-то пошло не по плану, дом не был достроен или произошли какие-то иные непредвиденные ситуации, отстоять свои права и вернуть деньги будет крайне сложно, а в ряде случаев – полностью невозможно.


    Исходя из этого, ответ на вопрос, как купить новостройку и защитить свои права и свое имущество, банально прост. Не стоит использовать серые схемы, какими бы привлекательными они не выглядели.

    Как не быть обманутым: правильный выбор

    Откровенно мошеннические приемы, когда лже-продавец собирает с покупателей деньги и исчезает вместе с ними в неизвестном направлении, встречаются все реже. Сразу стоит отказаться от любых схем, отличных от ДДУ (или договора переуступки), предлагаемых продавцом, как бы интересно они не выглядели, так как в этом случае купить квартиру в новостройке, обеспечив себе гарантированную защиту закона, просто невозможно.
    Вопрос о том, как правильно купить новостройку у застройщика, является далеко не таким простым, как это может показаться на первый взгляд. Даже воспользовавшись профессиональной правовой помощью, можно оказаться в непростой ситуации, так как, помимо юридических, существуют и другие аспекты.
    В первую очередь, нужно правильно выбрать объект, и, соответственно, проанализировать информацию о застройщике, чтобы понять, сможет ли он возвести здание и сдать дом в эксплуатацию в оговоренные сроки, будет ли квартира соответствовать заявленным качественным параметрам.

    Что нужно знать, прежде чем заключать договор

    Итак, приступая к поиску подходящего объекта – новостройки, которая уже возводится или проекта, который только готовится стартовать, необходимо выбрать наиболее приемлемые варианты, и узнать, кто же занимается возведением зданий.

    Информация об объекте: что и как будет строиться?

    Она в полном объеме содержится в проектной декларации, здесь можно найти данные о девелопере, реализуемом им объекте, сроках строительства, разрешениях, а также – о технологиях строительства, о характере используемых строительных материалов, о параметрах квартиры.
    Для того чтобы начать продажи, застройщик должен зарегистрировать право собственности или аренды на землю, где ведется застройка, получить все необходимые разрешения на строительство, опубликовать проектную декларацию, содержащую полную информацию о проекте.
    Если чего-либо из перечисленного на сайте застройщика (или на сайте конкретного объекта) нет, от сделки стоит отказаться. Сокрытие данных или же отсутствие всей необходимой документации является нарушением закона, поэтому, заключая договор с таким застройщиком, есть очень высокий риск потерять деньги.

    Информация о застройщике: история и репутация

    Достаточно много полезных сведений можно найти не только на официальном сайте, но и на многочисленных тематических форумах и ресурсах в сети. Договор, заключенный с девелопером, имеющем в своем портфеле не один успешно реализованный проект, менее рискован, чем покупка у компании, практически не известной на рынке. Застройщик имеет сомнительную репутацию? От покупки лучше отказаться.

    Таким образом, изучаем историю застройщика, анализируем объекты, которые были реализованы ранее, смотрим, были ли у дольщиков претензии по двум основным направлениям – по срокам передачи квартиры и по качеству строительных (отделочных работ). Такого рода информация встречается на форумах, которые посвящены новостройкам, и, в частности, конкретному проекту. Кроме того, нужные сведения можно найти в едином реестре судебных решений, где можно посмотреть, кто судился с застройщиком и по каким причинам (это могут быть, как дольщики, так и подрядчики, поставщики, иные контрагенты).
    Соответственно, если застройщик постоянно срывает сроки, получает много претензий по качеству, нужно иметь в виду, что и на выбранном вами проекте существующие тенденции могут иметь продолжение (в худшем случае – проблемы могут усилиться).

    Цены, скидки, дополнительные услуги

    Так как купить новостройку у застройщика можно иногда значительно дешевле, чем на вторичном рынке, «первичка» всегда будет привлекать потенциальных покупателей возможностью сэкономить. С другой стороны, застройщик заинтересован в том, чтобы максимально быстро продать квартиры. С этой целью скидки и акции проводятся с завидной регулярностью, вся информация о них публикуется в открытых источниках. Они помогут сэкономить или приобрести лучшую квартиру, чем вы изначально планировали.

    Однако не стоит забывать, что скидки могут носить чисто рекламный характер, и та цена, которую один застройщик позиционирует как акционную, у другого застройщика эта же цена является стандартной. А это вполне может означать, что у застройщика №2 можно попробовать добиться дополнительной скидки.
    Выбирая квартиру, нужно учитывать не только ее собственную цену, но и возможность (реальную, а не декларируемую законодательством) отказаться от дополнительных услуг, таких, например, как регистрация права собственности. Если такая возможность присутствует, вы сможете сэкономить хорошие деньги.

    Аккредитация: дела ипотечные

    Проекты, возводимые некоторыми застройщиками, имеют банковскую аккредитацию. Ее наличие уже само по себе является существенной гарантией невысокой рискованности сделки и юридической чистоты объекта (банки имеют возможность провести соответствующие проверки более тщательно, чем частное лицо). Тем не менее, здесь тоже есть нюанс, который нужно учитывать – в большинстве случаев банковскую аккредитацию имеют объекты, построенные более чем на 40%, а цена «квадрата» в них выше, чем на стадии котлована.
    Кроме того, банк, аккредитацию которого прошел тот или иной проект, работает «в связке» с застройщиком, и, соответственно, имеет свои интересы в этом сотрудничестве. Поэтому не лишним будет изучить ипотечные условия именно этого банка, так как другие кредитные организации, не связанные с застройщиком, могут предлагать менее выгодные условия по ипотеке.

    Заключение договора: читаем, что подписываем


    Мы рассмотрели основные нюансы того, как происходит выбор квартиры в новостройке, но эта информация будет не полной, если не учесть особенности оформления договора. Обязательной стандартной формы договора закон не устанавливает, но он определяет те положения, которые должны содержаться в документе:

  4. Sabersong Ответить

    На рынке первичной недвижимости встречается большое количество схем продажи квартир в новостройках. Все они сводятся к приобретению жилья в еще недостроенном многоквартирном доме. Крайне редко граждане могут купить уже готовую к жилью квартиру, что минимизирует риски, однако, повышает ее цену.
    Самыми распространенными случаями приобретения квартир в новостройках считается покупка жилья у застройщиков, подрядчиков или через ЖСК.

    Покупка квартиры от застройщика

    Приобретение жилья у застройщика предполагает заключение соответствующей сделки со строительной компанией, ответственной за возведение многоквартирного дома. Покупая таким способом квартиры в новостройках, граждане, как правило, заключают договоры участия в долевом строительстве или другие его формы. Перед их подписанием, потенциальным дольщикам необходимо:
    Изучить репутацию компании застройщика, всю имеющуюся в свободном доступе информацию, а также отзывы в интернете;
    Изучить учредительные документы застройщика, разрешение на строительство, проектную документацию, лицензию на совершение такой деятельности, права на земельный участок и т.п.
    Изучить предлагаемый застройщиком вариант договора. Условия участия в долевом строительстве лучше всего анализировать с привлечением квалифицированного юриста, поскольку граждане, не имеющие специальных знаний, не могут в полной мере оценить объем получаемых по ДДУ прав и обязанностей.

    Покупка квартиры у подрядчика

    Наряду с предложениями застройщиков, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями жилья в новостройках от подрядчиков. Как правило, они получают права на квартиры от застройщиков по бартерным схемам, взамен оказанных услуг по строительству домов или поставке материалов. При покупке жилья от подрядчика необходимо учитывать, что:
    Предложения от подрядных организаций на порядок выгоднее, чем предложения от инвесторов и застройщиков — такие компании не специализируются на продаже недвижимости, а поэтому ставят перед собой цель реализовать квартиры как можно быстрее.
    Существует 2 схемы реализация жилья подрядчиком — путем переуступки прав требования в пользу нового покупателя по цессии или путем заключения договора соинвестирования, что делает покупателя, в некоторой степени, партнером подрядчика, что дает право на получение квартиры.
    Перед покупкой квартиры у подрядчика, необходимо досконально изучить подписанный им ДДУ, а также удостовериться в полном выполнении его обязательств, за которые он и получает права на жилье. Согласие застройщика на уступку подрядчиком прав не требуется, если иное не оговорено договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ), однако, он должен быть уведомлен о таком переходе.

    Покупка квартиры через ЖСК

    Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ, жилищно-строительным кооперативом считается объединение граждан, созданное для строительства и последующего содержания многоквартирного дома. Покупка квартиры через ЖСК предполагает заключение паенакопительного договора, где ЖСК является застройщиком, а покупатели — пайщиками. Такая схема приобретения жилья предусматривает:
    отсутствие обязательной государственной регистрации договора, с чем сопряжены основные риски;
    отсутствие законодательного регулирования порядка внесения паевых платежей, которые определяются уставом ЖСК;
    лояльность схемы по отношению к пайщикам — договор может предусматривать возможность вселения в квартиру до внесения всех платежей;
    договор с ЖСК предусматривает конкретные сроки окончания строительства лишь в редких случаях, однако даже при их наличии они не являются обязательными, а их нарушение не влечет выплаты неустойки;
    право собственности на квартиру возникает после выплаты всей суммы пая.

    Заключение

    Покупка жилья в новостройке — один из самых выгодных способов приобретения недвижимости. Это обусловлено перечнем факторов — начиная от более низкой цены и инвестиционной привлекательности и заканчивая новизной строения и всех его коммуникаций. Присутствующие при этом риски пропорциональны пониженной цене первичного жилья. Таким образом, несмотря на массу преимуществ, к покупке такой недвижимости необходимо подходить основательно, максимально проверяя информацию о застройщике и условия заключаемой с ним сделки.

  5. JoJorisar Ответить

    Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:
    квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
    Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
    Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
    Избегайте  квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

    Планировка квартиры и комнат

    При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:
    большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
    наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
    расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются  на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
    примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
    примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

    Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика


    Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и  веб камерам  можно следить за динамикой строительства.  Поищите информацию о дате регистрации застройщика и  реализованные проекты. Познакомьтесь с  отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

    Какие документы проверять при покупке квартиры

    Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.
    Минимум документов :
    Устав.
    Свидетельство о регистрации.
    Свидетельство о постановке на налоговый учет.
    Выписка из ЕГРЮЛ.
    Разрешение на строительство
    До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.
    Проектная декларация.
    Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

    Договор долевого участия

  6. Kagazshura Ответить

    Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется. Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки. Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.
    Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду. Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.
    Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:
    Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
    Паевый взнос;
    Инвестиционный вклад;
    Переуступка прав требования;
    Вступление в кооператив/товарищество.
    Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.
    В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет. Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать. Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.
    Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.
    Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье. Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности – следующий этап покупки квартиры. Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.
    Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:
    Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
    Акт приемки-передачи жилья;
    Экспликация и поэтажный план из БТИ;
    Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
    Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
    Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
    Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
    Квитанция об уплате госпошлины.
    Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.

    Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

    Мошенничество при продаже квартир
    Схем “кидалова” на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации “крутили” деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.
    Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим “соинвесторам”.
    “Дополнительные соглашения”, в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз. А отказ дольщиков ставить подписи под “дополнительным соглашением” приравнивается фирмой к расторжению основного договора.
    Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы. Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно. Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.
    Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком “Mirax”. Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения. Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на “честное слово” фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

    Как не попасться на обман при покупке?

    Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика
    По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.
    Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много. Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды.Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте. В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.
    Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме. Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно. Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.
    Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний. Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д. Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

  7. Настроен на 8.1 Ответить

    Понравилась новостройка? Первым делом идите на сайт застройщика. Проверяйте: на сайте должны быть фотографии с места строительства, веб-трансляция со стройки, контакты офиса, и, самое главное, документы. Документы о компании: устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учёт и выписка из ЕГРЮЛ. Два главных документа о новостройке: разрешение на строительство и проектная декларация. Если всего этого вы не видите на сайте, то звоните в офис и запрашивайте документацию – в добротной компании вам должны выслать ее на электронную почту по первому требованию.
    Откройте проектную декларацию и найдите раздел о финансах. Обычно он называется «Финансовые риски». Там указано, какой банк финансирует стройку. Застройщик, который получил проектное финансирование надёжного банка – надёжный застройщик, у него можно покупать.
    В проектной декларации указаны сроки строительства. Загляните на сайт в раздел «Ход строительства» и посмотрите, есть ли свежие фотоотчёты со стройки. Сравните их с фотографиями двухмесячной давности. Если есть разница, значит дом строится. Посмотрите веб-трансляцию: смотрите дольше пяти минут (дольше 5 минут – значит это не видеозаглушка), а потом зайдите на следующий день. Если вы видите одно и то же, то или их камера сломана, или, что печальнее, застройщик жульничает.
    Почитайте в интернете всё, что найдете про компанию застройщика. Поинтересуйтесь отзывами на надёжных сервисах. На сайте арбитражного суда http://kad.arbitr.ru/ посмотрите, нет ли требований о банкротстве компании. У будущего банкрота квартиру покупать не нужно.
    Съездите в недавно построенный этим застройщиком заселённый дом, погуляйте по подъездам, посмотрите лестничные площадки, двери, лифты, пообщайтесь с жильцами. Те, кто уже живут в купленной квартире, не станут устраивать вам рекламных акций, а расскажут всё как есть. Это ценная информация. Не забудьте просто постоять в доме или рядом, и попробовать почувствовать атмосферу – понравится ли вам быть жильцом здесь? Это важно.

  8. Байконур Ответить

    Риск купить уже проданное жилье. Распространена схема обмана, когда застройщик, с участием одного или нескольких посредников, заключает договор в отношении квартиры с несколькими дольщиками. И в этом случае, доказать вину девелоперов не так сложно, как получить свои деньги обратно.
    Дополнительные необоснованные расходы. При заключении договора, застройщик настаивает на предоставлении дольщику дополнительных услуг, которые вообще не оказываются или предоставляются по существенно завышенной стоимости (оформление документов, страхование).
    Безнаказанное нарушение условий договора. Распространена практика, когда квартиры сдаются дольщикам с нарушением сроков и отступлением от ранее оговоренной площади. Не взирая ни на какие отговорки компании, дольщик должен ссылаться на ст. 10 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.04, и требовать неустойки.
    Отказ заключать договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ). Если застройщик настаивает на заключении какого-либо другого договора, без его регистрации в Росреестре — вероятность мошенничества крайне высока.

    Какие вопросы задавать застройщику многоквартирного дома

    Для осуществления правильного выбора, перед подписанием договора с застройщиком о покупке квартиры, у его представителя нужно узнать:
    Какой срок работы компании на рынке первичной недвижимости?
    Какие проекты уже были реализованы и сданы в эксплуатацию?
    Кто является основным инвестором?
    Где была опубликована проектная документация?
    Заключены ли договоры на проведение коммуникаций?
    Какова стоимость квадратного метра жилья?
    Из какого материала построен/планируется возведение дома, стен комнат и перегородок?
    Можно ли впоследствии перепланировать помещение?
    Будет ли отделка квартиры и что она в себя включает?

    Порядок покупки квартиры в сданном доме

    Помимо долевых схем строительства, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями о продаже квартир в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию и практически полностью заселены.
    Согласно ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, ДДУ может быть заключен с момента получения разрешения на строительство, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *