Как продать долю в квартире другому собственнику?

18 ответов на вопрос “Как продать долю в квартире другому собственнику?”

  1. Moogull Ответить

    Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.
    Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.
    Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

    Как уведомить о продаже

    У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:
    вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
    направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
    обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.
    На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.
    Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.
    Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.
    Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

  2. Заманчивые строки Ответить

    Можно ли заключить сделку без согласия других собственников

    Не всегда собственники соглашаются на продажу доли в квартире постороннему лицу. Более того совладельцы могут всячески препятствовать продаже, угрожая обращением в суд для признания ничтожности сделки.
    В подобной ситуации или когда продавец не желает продавать свою долю совладельцам, можно воспользоваться иными способами, не нарушая закона.
    Продать долю в квартире без согласия собственников можно через договор дарения.
    Разрешения от совладельцев для этого не нужно и подарить имущество можно как родственнику, так и абсолютно любому лицу.
    Однако есть риск признания сделки мнимой, если заинтересованные лица смогут доказать свершение продажи. Это повлечет отмену дарения.
    Продавец может завысить цену, уведомляя собственников о продаже. Но тогда и в договоре со сторонним покупателем придется указать такую же цену.
    Конечно, по факту доля может продаваться за меньшую цену. Учесть стоит, что налог продавец платит с суммы, прописанной в договоре.
    Еще один вариант, когда не понадобится согласие собственников, это оформление договора займа.
    Суть процедуры в том, что продавец якобы берет в долг у покупателя некую денежную сумму под залог своей доли. По истечении срока выплаты оформляется передача залога в счет погашения долга.
    Перечисленные способы являются условно законными. То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки.
    Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.

    Если второй собственник против

    Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.
    Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.
    Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая согласия на сделку.
    А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.
    Попытаться решить проблему можно через суд.
    Истец может заявить о невозможности совместного проживания в двухкомнатной квартире с фактически чужим человеком или иначе мотивировать необходимость срочной продажи.
    Однако решение суда всецело зависит от сопутствующих обстоятельств. Первостепенное значение имеет размер доли собственника.
    Суд может обязать несогласного на продажу владельца продать свою долю остальным собственникам, если они в состоянии ее выкупить. Также важно место проживания ответчика.
    Если гражданин фактически проживает в квартире, то принудить его к продаже доли нельзя даже в судебном порядке. Единственными вариантами становятся способы с дарением или залогом.

    Если недвижимость приватизирована

    Право собственности на приватизированную квартиру ничем не отличается от права, полученного при покупке квартиры или ином способе получения имущества в законное владение.
    Но нужно представлять порядок выделения доли в такой квартире. Изначально квартира передается в общую собственность. По желанию собственников можно выделить доли.
    При приватизации доли участников признаются равными по умолчанию. Любой собственник вправе передать свою долю другому собственнику в порядке дарения или через куплю-продажу, что соответственно увеличить долю отдельного владельца.
    Если кто-то из прописанных лиц отказывается от приватизации, то его доля делится меж всеми участниками процедуры. Нельзя отказаться от доли в чью-то пользу.
    После того как приватизированная квартира переоформлена в долевую собственность, продажа ее доли осуществляется в обычном порядке с соблюдением преимущественного права совладельцев.
    Особенное положение у лица, отказавшегося от участия в приватизации. Регистрация в квартире дает ему право на пользование жилплощадью. После приватизации данное право сохраняется за ним бессрочно.
    При продаже доли приватизированной квартиры согласие такого гражданина не потребуется, но и принудительно выписать его нельзя даже при продаже всей квартиры целиком.

    Возможна ли сделка с несовершеннолетним

    Иногда участником долевой собственности может являться лицо несовершеннолетнее. Практически любые сделки отчуждения недвижимости с участием детей не обходятся без участия органов опеки и попечительства.
    Здесь значение приобретает то, является ли ребенок собственником или нет. Когда несовершеннолетний прописан в квартире вместе с родителями, то обращение к опеке не обязательно.
    Родители могут прописать ребенка по другому адресу. При этом до десяти лет несовершеннолетний может проживать только с одним из родителей.
    Ребенок от десяти до четырнадцати лет может быть прописан у близких родственников. Начиная с четырнадцати лет, допускается прописка детей по любому адресу, в том числе и отдельно от родителей.
    В ситуации с ребенком-собственником разрешение органов опеки обязательно. Должно быть представлено подтверждение, что несовершеннолетний не будет ущемлен в своих правах.
    То есть ему будет предоставлена аналогичная жилплощадь, и условия проживания будут не хуже. Как пример, продается квартира в Москве и взамен приобретается жилье где-нибудь в пригороде.
    Возможно, условия проживания неплохие, но цена аналогичных долей совершенно разная. Опека может потребовать выделения доли ребенку в соответствии со стоимостью доли в столичной квартире.
    Видео: купля-продажа доли в квартире
    При невозможности предоставления иного жилья (если только планируется покупка квартиры), на имя ребенка открывается специальный счет, куда зачисляются деньги от продажи доли.
    Возраст несовершеннолетнего тоже имеет значение. До четырнадцати лет интересы ребенка представляет законный представитель (родитель, опекун).
    С четырнадцати лет гражданин вправе выражать собственное мнение и участвовать в сделках с согласия представителя.

    Уведомление о намерении продажи

    Основное отличие продажи доли квартиры заключается в необходимости уведомления прочих собственников.
    Порядок преимущественного выкупа требует указания тех же условий, на которых впоследствии будет заключаться сделка со сторонним покупателем.
    Отличие цены или условий может стать поводом для оспаривания сделки. Письменное уведомление собственников включает в себя:
    описание доли (обязательно, поскольку собственник может продать только часть своей доли);
    стоимость продаваемой доли;
    порядок расчетов и т.д.
    Вручить письменное уведомление можно лично при совместном проживании, но нужно взять расписку в получении или передать сей документ при свидетелях.
    Если совладельцы проживают по иному адресу или велик риск, что они заявят об отсутствии уведомления, целесообразнее воспользоваться почтовой пересылкой.
    Можно отправить уведомление ценным письмом или телеграммой. Квитанции об оплате отправки и уведомления о вручении станут весомым доказательством в случае судебных тяжб.

    Уведомление о продаже доли квартиры, телеграмма

    С 1.01.2017 уведомлять собственников о продаже доли можно через Интернет. Для этого публикуется электронное объявление соответствующего содержания на официальном сайте Росреестра.
    Публикация бесплатна, но должны быть соблюдены требования к содержанию:
    данные продавца;
    вид объекта и его кадастровый номер;
    адрес объекта;
    стоимость доли.
    Настройки приватности для электронного уведомления не предусмотрены и лицезреть его могут все желающие.

  3. Coirdana Ответить

    Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности: совместная и долевая (ст. 244 ГК РФ). Первый вариант реализуется только для супругов, состоящих в официальном браке. Он подразумевает, что имуществом стороны владеют совместно и сообща, имеют на него равные права (ст. 35 СК РФ).
    Долевая собственность предполагает, что в имуществе определены какие-то доли, каждой из которых владеет отдельный собственник. Он имеет право распоряжаться своей долей по собственному усмотрению и осуществлять с ней весь спектр правовых сделок.
    Доли могут быть выделены просто в процентном соотношении или в натуре. Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге. Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей. А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.
    Такой вариант удобен, если владельцы продолжают вместе пользоваться недвижимостью и не собираются менять такое положение вещей. Со своей долей каждый собственник может совершать весь спектр правовых сделок. Это значит, что он имеет право ее дарить, продавать, закладывать и пр. Для совершения таких сделок не требуется получать согласия владельцев остальных долей. В этом состоит важное отличие от совместной собственности.

    Можно ли продать свою долю в квартире?

    Не имеет значения, владеет гражданин целой квартирой или только долей в ней. Он имеет право на проведение сделок по ее отчуждению. Закон никаких препятствий для этого не устанавливает. Процедура продажи доли в квартире во многом схожа с процедурой реализации целого объекта недвижимости. Имеется только одно отличие.
    Зафиксировано оно в ст. 250 ГК РФ. Заключается отличие в следующем. Прочие содольщики имеют право преимущественной покупки. До выставления на продажу своей доли третьим лицам владелец обязан предложить ее выкупить собственникам прочих долей.
    В такой ситуации требуется составлять письменное уведомление о своем намерении продать долю в недвижимости. Оно передается всем содольщикам. На размышление и принятие решения предоставляется один месяц.
    В течение этого срока следует дать согласие на выкуп доли или отказаться от предложения. Если все содольщики ответили отказом или никак не прореагировали на уведомление, владелец доли может продавать свою часть недвижимости.
    Важно! Собственник не имеет права продать свою долю по стоимости ниже, чем та, которую он запрашивал у владельцев прочих долей. При обнаружении такого факта сделка купли-продажи может быть признана недействительной по суду.
    Если прочие содольщики письменно откажутся выкупать долю до истечения месяца, отведенный период можно не выжидать, а продавать свою часть недвижимости раньше.
    Когда в качестве покупателя доли выступает один из содольщиков, направлять уведомление никому не надо. Не требуется этого делать и если собственник намеревается свою долю подарить, а не продать.

    Можно ли продать долю в квартире, если остальные владельцы против?

    Владелец доли в жилой недвижимости обязан направлять уведомление о предстоящей ее продаже собственникам остальных долей. Но не для того, чтобы получить их разрешение на проведение сделки. А только с предложением выкупить долю.
    Если второй собственник против продажи, его мнение при проведении сделки не учитывается. Когда прочие содольщики не хотят или не могут выкупить долю, ее владелец имеет право на ее продажу третьим лицам. Ничье согласие на это не требуется.

    Когда можно продать долю несовершеннолетнего ребенка?

    Ситуации, когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему – не редкость. Это, опят же, связано с приватизацией. По ее результатам владельцами квартиры становятся все лица, имеющие в ней постоянную регистрацию и их несовершеннолетние дети даже, если они зарегистрированы в другом месте и уже участвовали в приватизации ранее.
    Важно! До наступления совершеннолетия имуществом ребенка распоряжаются его родители или опекуны. При этом сделки с недвижимостью они не могут проводить просто на свое усмотрение. Им требуется предварительно получить согласие на них от органов опеки и попечительства.
    Необходимость продать долю несовершеннолетнего возникает очень часто. Как правило, родители продают общую квартиру меньшей площади с тем, чтобы приобрести большую. Нужно учитывать, что органы опеки и попечительства будут сопровождать всю сделку с долей несовершеннолетнего. Они обязаны удостовериться, что взамен проданного ему в собственность предоставят жилье, не уступающее по размерам и техническим характеристикам.
    С 2006 года в России семьям с двумя детьми предоставляют материнский капитал. Сумму, получаемую от государства, можно тратить на улучшение жилищных условий. Если на маткапитал покупается квартира, доли в ней должны получить все члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Родителям важно в таком случае предварительно озаботиться выделением этих долей.
    В первую очередь они должны будут выделить доли для себя через Росреестр. А затем обращаться к нотариусу. Чтобы выделить доли детям. Сделать это можно, оформив договор дарения. Затем детские доли тоже регистрируют в Росреестре. И только после этого квартиру долями несовершеннолетних можно продавать. Не стоит пренебрегать этой нормой. Сделки с такой недвижимостью контролируют органы опеки и попечительства, а также ПФР.

    Как продать все доли в квартире одному покупателю?

    Процедура отчуждения доли в жилой недвижимости имеет некоторую вариативность. Она зависит от следующих обстоятельств:
    Продают только одну долю или всю квартиру, находящуюся в долевой собственности;
    Кто выступает в качестве покупателя: один из содольщиков или третье лицо.
    Самый удобный вариант – это когда все владельцы долей продают их одновременно одному покупателю. Как правило, он реализуется, когда продажей занимается одна семья с целью покупки новой квартиры. В таком случае нет необходимости выделять доли в натуре. Они просто остаются в процентном соотношении. Договор купли-продажи составляется один, и заверять каждую сделку по отчуждению отдельных долей у нотариуса больше не нужно.
    С 31 июля 2019 года в силу вступили поправки в ФЗ РФ № 218 (от 13.07.2015) на основании ФЗ РФ № 76 (от 01.05.2019). Если раньше при одновременной продаже нескольких долей квартиры одному покупателю приходилось оформлять отдельные договора купли-продажи и заверять каждый у нотариуса, теперь в этом нет необходимости. Владельцы могут составить единый договор и удостоверить у нотариуса только его. В таком случае получается существенная экономия денежных средств.

    Как продать одну долю?

    Когда возникает необходимость продажи доли в недвижимости, нужно в первую очередь определиться с личностью покупателя. От этого будут зависеть все остальные действия. Продажа доли другому собственнику не имеет никаких отличительных особенностей. Сторонам потребуется просто составить договор купли-продажи, заверить его у нотариуса, а затем зарегистрировать факт сделки и новые права собственности в Росреестре.
    Когда в качестве покупателя будет предположительно выступать третье лицо, потребуется пройти больше этапов в сделке.

    Составление соглашения о выделении доли

    Во-первых, долю потребуется выделить в натуре. Сделать это можно двумя способами:
    Составив добровольное соглашение.
    В судебном порядке.
    Соглашение о выделении доли в натуре составляется, если стороны не имеет противоречий относительно разграничения недвижимости. Например, в двухкомнатной квартире имеются два хозяина, и размеры комнат примерно одинаковые. В таком случае каждый становится владельцем одной комнаты.
    Величина помещений может и существенно разниться. В таком случае не возбраняется выплата компенсации тому владельцу, который получит комнату меньшей площади. Т.е. варианты определяют сами собственники.
    Составляется соглашение о выделении доли произвольно и включает следующую информацию:
    Наименование документа и место его составления.
    Данные сторон участниц, т.е. всех владельцев долей объекта (ФИО, даты рождения, адреса места жительства).
    Сведения об объекте. Если это – квартира, нужен адрес, этаж, площадь, количество комнат и их размер, наличие балкона.
    Ссылка на правоустанавливающие документы и на свидетельства о праве собственности.
    Порядок установления права на отдельные помещения. Размер компенсации, если она выплачивается.
    Порядок расторжения соглашения.
    Подписи сторон с расшифровкой.
    Дата составления документа.
    Важно! Соглашение о выделении долей следует удостоверить у нотариуса (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).  Кроме прав на делимый объект нотариус проверит, не имеется ли на нем обременение. При подписании соглашения объект не должен находиться под арестом или быть в залоге.

    Подача иска для выделения доли

    Иногда сторонам не удается прийти к единому мнению относительно распределения долей в недвижимости в натуре. В таком случае единственным выходом остается подача искового заявления.
    Составляется оно по общим правилам гражданского судопроизводства, зафиксированным в ст. 131 ГПК РФ. Но если навыков составления иска не имеется, лучше доверить процедуру профессиональному юристу.
    Подаваемое заявление должно включать следующую информацию:
    Наименование судебной инстанции;
    Название документа;
    Сведения об истце и ответчике. Если их несколько, значит, нужно вписывать всех (ФИО, даты рождения, адреса места жительства);
    В чем истец усматривает ущемление своих прав. Здесь нужно описать объект, который стороны намереваются поделить. Дать ссылки на техническую и правоустанавливающую документацию;
    Предложения по разделу объекта;
    Расчет стоимости. Если истец предлагает выплату компенсации, следует ее обосновать;
    Перечень прилагаемых к заявлению документов;
    Подпись истца с расшифровкой;
    Дата составления.
    Подается исковое заявление в районный суд по месту проживания ответчика. Если их несколько, или установить место жительства ответчика не представляется возможным, иск разрешено направить в суд по месту расположения делимой квартиры.
    К исковому заявлению следует приложить ряд документов. Список несколько отличается в зависимости от ситуации, но в целом выглядит следующим образом:
    Удостоверения личности всех сторон-участниц, т.е. всех собственников долей;
    Правоустанавливающие документы на квартиру;
    Техническая документация на объект недвижимости (технический и кадастровый паспорт с планом, выписка из БТИ);
    Свидетельства о праве собственности на доли в объекте;
    Платежная квитанция о внесении государственной пошлины.
    Вместе с иском подаются копии документов. Подлинники представляются по требованию судьи во время судебных слушаний.

  4. SUNYSADJE Ответить

    Юридически порядок не отличается от реализации квартиры. Однако нужно учесть, что жилье находится в долевой собственности. Правила обязывают считаться с интересами других совладельцев. Они имеют первоочередное право выкупа доли продавца – даже если он хочет выставить ее на продажу третьим лицам. Итак, с чего начинать?

    Пошаговый порядок действий

    Чтобы сделка прошла легко и законно, нужно придерживаться обязательных этапов. Помним о преимущественном праве – уведомления остальных содольщиков обязательны!
    Инструкция – как продать долю в квартире третьему лицу:
    Убедиться, что никто из собственников не хочет выкупать часть квартиры.
    Найти покупателя на долю – для этого реально использовать объявления в газете, на досках и стендах, на сайтах (Авито, ЦИАН), через знакомых или риелторов.
    Обсудить условия сделки – в частности, сумму продажи. Если покупатель согласен, можно рассылать уведомления в адрес совладельцев. Обязательно прописать ту сумму, за которую планируется продать долю третьему лицу. Если она окажется завышенной – сособственники могут оспорить сделку через суд.
    Дождаться отказов от совладельцев или выждать 30-дневный срок.
    Записаться на прием к нотариусу, взять список документов.
    Собрать необходимые документы (включая копии извещений или нотариальных свидетельств о вручении писем).
    Повторный визит к нотариусу с документацией.
    Составление проекта договора купли-продажи доли в квартире + акта приема-передачи объекта. Нотариус проверит условия сделки, дееспособность ее участников, сверит данные из документов и оформит ДКП по всем правилам. Продавцу и покупателю останется прочитать текст, уточнить ряд моментов или сразу проставить подписи. Далее, нотариус проштампует договор и заверит его своей подписью.
    Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра». Необязательно идти в МФЦ лично – с 1 февраля 2019 года такая услуга входит в число нотариальных (бесплатно). После того, как регистраторы примут заявку, они внесут сведения о сделке в ЕГРН. Затем нотариус получит правоутверждающие документы и зарегистрированные договора купли-продажи. Участникам сделки останется прийти к нотариусу и забрать готовые выписки – в любое удобное для них время.

    Уведомление о выставлении доли в квартире на продажу

    Прежде чем выставлять долю на рынке недвижимости, продавец обязан соблюсти «претензионный» порядок. Как мы уже выяснили, это рассылка уведомлений о выставлении доли на продажу (ст. 250 ГК РФ).

  5. Mesho Ответить

    Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:
    если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
    уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
    договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.
    Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.
    По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:
    перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
    перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.
    Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой. Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

    Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

    Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:
    документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
    подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.
    Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

    Если второй собственник против

    Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:
    возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
    при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

    Итог

    Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:
    сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
    ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
    продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
    несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.
    На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

  6. Malakus Ответить

    В предложении о выкупе продавец обязан указать реальную цену за долю квартиры. Фиктивное завышение стоимости может быть расценено как нарушение преимущественного права покупки, что в свою очередь влечет перевод прав и обязанностей покупателя на заинтересованного совладельца (вопрос разрешается в судебном порядке).

    Особенности сделки с невыделенной долей

    Если сособственники приняли решение не регистрировать раздел жилплощади, а продать ее целиком, сделка заключается в описанном выше порядке, за исключением того, что при подписании договора они должны присутствовать в полном составе.
    При желании можно заменить личную явку к месту совершения сделки письменным согласием отсутствующих правообладателей недвижимости. Подпись под ним удостоверяется у нотариуса, а сама бумага направляется ответственному лицу надежным способом (заказным письмом, с помощью курьера или др.).

    Необходимые документы

    В процессе заключения договора и на других этапах сделки потребуются следующие документы:
    Удостоверения личности участников сделки.
    Доверенности на представителей.
    Свидетельства о рождении несовершеннолетних продавцов или покупателей.
    Постановление органа опеки и попечительства о назначении законных представителей опекунами или попечителями.
    Решение суда о лишении или ограничении стороны сделки в дееспособности.
    Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
    Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
    Технический паспорт жилплощади.
    Квитанция об оплате госпошлины.
    Соглашение либо решение суда о разделе недвижимости.
    Полный перечень необходимых бумаг следует уточнять у компетентного в таких вопросах специалиста.

    Порядок оплаты

    Расчет по договору стороны вправе совершать по своему усмотрению. Это может быть любой момент до, после подписания бумаг либо уже по окончании регистрации права собственности нового владельца.
    Рекомендуется при этом выбрать вариант с участием третьих лиц или воспользоваться посредничеством банка. Наиболее распространенными способами являются:
    Использование банковской ячейки.
    Открытие депозитарного счета.
    Привлечение к процедуре эскроу-агента или нотариуса.
    Принцип первых двух вариантов заключается в следующем:
    Покупатель в присутствии продавца вносит денежные средства на депозитарный счет или помещает в арендованную для этих целей ячейку банка.
    Заказчик услуги заключает с финансово-кредитным учреждением договор в котором указывает переданную сумму, ее получателя, условия выдачи и основания для возврата покупателю.*
    При наступлении обстоятельств, указанных в договоре с банком, продавец получает плату за долю в квартире (если срок хранения вклада истек, а условия выдачи так и не были исполнены, средства попадают обратно к вкладчику).

  7. Steelray Ответить

    В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура. Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.

    Преимущественное право на выкуп доли

    Самая основная проблема – это преимущественное право совладельцев. Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры. Для этого необходимо:
    Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.
    Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
    Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.
    Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом. Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.
    Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц. После этого долю можно продавать стороннему покупателю

    Когда преимущественное право не актуально

    При определенных условиях преимущественное право не применяется:
    Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
    Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
    Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.

    Обход преимущественного права

    Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:
    Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег. Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.
    Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю. После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

  8. Sairgas Ответить

    Когда будет принято единогласное решение о продаже и покупке доли, понадобится собрать определенный пакет документов, который включает в себя:
    Свидетельство о праве собственности долей квартиры;
    Договор о передаче этой части другому владельцу;
    Соглашение, где указаны размеры частей;
    Выписка из БТИ с указанной площадью жилья и ее оценочной стоимостью;
    Выписка из лицевого счета, в которой находится информация о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам;
    Выписка из домов или архивной книги;
    Копия финансового счета;
    Если в объекте недвижимости проживают несовершеннолетние, то нужно получить и разрешение органов опеки на проведение данной сделки;
    Паспорт или другие документы, удостоверяющие продавца и покупателя.

    Этот процесс достаточно сложный и проблематичный, но если вы на него решитесь, то лучше действовать согласно закону, а не идти обходными путями, так как можно столкнуться с большими проблемами, уголовной и административной ответственностью. В лучшем случае такая сделка будет отменена, а в худшем, вы можете попасть в тюрьму. Поэтому подумайте сто раз и выберите верный вариант. Лучше, если вы все вместе решите продавать квартиру. Если нет, то по закону у вас все выйдет сделать и одному.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *