Как продать долю в квартире если второй собственник против?

17 ответов на вопрос “Как продать долю в квартире если второй собственник против?”

  1. Young Ответить

    Совместная, или долевая, собственность на квартиру означает, что квартира находится в собственности нескольких человек, каждый из которых вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, не нарушая прав другого владельца. На деле это означает, что продать долю в квартире без согласия второго владельца закон запрещает. Но ситуации бывают разные, и отсутствие согласия второго владельца не означает, что выкуп доли в квартире невозможен. Главное – знать закон и делать все правильно.
    Если собственники согласны между собой и решают продать имущество, то никаких проблем обычно не возникает: квартира продается, а деньги делятся пропорционально размерам долей. Но «когда в товарищах согласья нет», вступает в дело закон, регламентирующий продажу совместной собственности.
    Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственники долей в квартире имеют преимущественное право покупки – прежде чем выставить свою долю на продажу, решившийся на продажу собственник должен предложить ее другим собственникам. И только если они отказались от покупки, ее можно продать стороннему лицу.
    А как быть, если другой собственник не подписывает отказ и не соглашается покупать долю? Идти в обход закона? Ни в коем случае! Есть законный способ продать долю в квартире без согласия и даже при прямом противодействии второго собственника.

    Пошаговая инструкция, как продать долю в квартире без согласия

    В конфликтной ситуации нужно строго придерживаться буквы закона, имея в виду, что вторая сторона может оспорить любой шаг в судебном порядке. Поэтому все документы должны быть в порядке и все действия должны отвечать требованиям законодательства. Итак, Вам нужно продать долю в квартире без согласия второго собственника.
    Шаг 1. Определитесь с условиями продажи. Вы должны предложить второму собственнику купить долю на тех же условиях, на каких планируете предлагать ее сторонним покупателям. Если впоследствии выкуп доли в квартире будет осуществлен по более низкой цене, второй собственник сможет признать сделку недействительной. Исключение составляет только продажа по более высокой цене, здесь к Вам претензий у закона не будет.
    Шаг 2. Предложите второму собственнику выкупить Вашу долю. Это необходимо сделать в письменном виде, получив доказательство, что документ был вручен второму собственнику. По закону второй должен также письменно отказаться от приобретения Вашей доли, чтобы Вы могли свободно продать ее. Но это возможно, только если второй собственник не против продажи. В противном случае он откажется принимать бумагу, будет скрываться и тянуть с ответом. Но и на этот случай есть способ: предложение о продаже можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. Причем отправлять следует по адресу регистрации собственника, который указан у него в паспорте.
    Шаг 3. Подождать 30 дней с момента вручения/отправки/получения предложения о продаже. Если Вы в указанный срок не получили ответа, Вы можете продавать свою долю на открытом рынке.
    Вроде бы на этом моменте все должно закончиться, но на самом деле сделки по продаже долей – одни из самых сложных и проблемных в практике купли/продажи недвижимости. Поэтому лучше обращайтесь к профессионалам, которые сделают все правильно и избавят Вас от проблем.

  2. Плюшевый Ответить

    Можно ли заключить сделку без согласия других собственников

    Не всегда собственники соглашаются на продажу доли в квартире постороннему лицу. Более того совладельцы могут всячески препятствовать продаже, угрожая обращением в суд для признания ничтожности сделки.
    В подобной ситуации или когда продавец не желает продавать свою долю совладельцам, можно воспользоваться иными способами, не нарушая закона.
    Продать долю в квартире без согласия собственников можно через договор дарения.
    Разрешения от совладельцев для этого не нужно и подарить имущество можно как родственнику, так и абсолютно любому лицу.
    Однако есть риск признания сделки мнимой, если заинтересованные лица смогут доказать свершение продажи. Это повлечет отмену дарения.
    Продавец может завысить цену, уведомляя собственников о продаже. Но тогда и в договоре со сторонним покупателем придется указать такую же цену.
    Конечно, по факту доля может продаваться за меньшую цену. Учесть стоит, что налог продавец платит с суммы, прописанной в договоре.
    Еще один вариант, когда не понадобится согласие собственников, это оформление договора займа.
    Суть процедуры в том, что продавец якобы берет в долг у покупателя некую денежную сумму под залог своей доли. По истечении срока выплаты оформляется передача залога в счет погашения долга.
    Перечисленные способы являются условно законными. То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки.
    Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.

    Если второй собственник против

    Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.
    Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.
    Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая согласия на сделку.
    А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.
    Попытаться решить проблему можно через суд.
    Истец может заявить о невозможности совместного проживания в двухкомнатной квартире с фактически чужим человеком или иначе мотивировать необходимость срочной продажи.
    Однако решение суда всецело зависит от сопутствующих обстоятельств. Первостепенное значение имеет размер доли собственника.
    Суд может обязать несогласного на продажу владельца продать свою долю остальным собственникам, если они в состоянии ее выкупить. Также важно место проживания ответчика.
    Если гражданин фактически проживает в квартире, то принудить его к продаже доли нельзя даже в судебном порядке. Единственными вариантами становятся способы с дарением или залогом.

    Если недвижимость приватизирована

    Право собственности на приватизированную квартиру ничем не отличается от права, полученного при покупке квартиры или ином способе получения имущества в законное владение.
    Но нужно представлять порядок выделения доли в такой квартире. Изначально квартира передается в общую собственность. По желанию собственников можно выделить доли.
    При приватизации доли участников признаются равными по умолчанию. Любой собственник вправе передать свою долю другому собственнику в порядке дарения или через куплю-продажу, что соответственно увеличить долю отдельного владельца.
    Если кто-то из прописанных лиц отказывается от приватизации, то его доля делится меж всеми участниками процедуры. Нельзя отказаться от доли в чью-то пользу.
    После того как приватизированная квартира переоформлена в долевую собственность, продажа ее доли осуществляется в обычном порядке с соблюдением преимущественного права совладельцев.
    Особенное положение у лица, отказавшегося от участия в приватизации. Регистрация в квартире дает ему право на пользование жилплощадью. После приватизации данное право сохраняется за ним бессрочно.
    При продаже доли приватизированной квартиры согласие такого гражданина не потребуется, но и принудительно выписать его нельзя даже при продаже всей квартиры целиком.

    Возможна ли сделка с несовершеннолетним

    Иногда участником долевой собственности может являться лицо несовершеннолетнее. Практически любые сделки отчуждения недвижимости с участием детей не обходятся без участия органов опеки и попечительства.
    Здесь значение приобретает то, является ли ребенок собственником или нет. Когда несовершеннолетний прописан в квартире вместе с родителями, то обращение к опеке не обязательно.
    Родители могут прописать ребенка по другому адресу. При этом до десяти лет несовершеннолетний может проживать только с одним из родителей.
    Ребенок от десяти до четырнадцати лет может быть прописан у близких родственников. Начиная с четырнадцати лет, допускается прописка детей по любому адресу, в том числе и отдельно от родителей.
    В ситуации с ребенком-собственником разрешение органов опеки обязательно. Должно быть представлено подтверждение, что несовершеннолетний не будет ущемлен в своих правах.
    То есть ему будет предоставлена аналогичная жилплощадь, и условия проживания будут не хуже. Как пример, продается квартира в Москве и взамен приобретается жилье где-нибудь в пригороде.
    Возможно, условия проживания неплохие, но цена аналогичных долей совершенно разная. Опека может потребовать выделения доли ребенку в соответствии со стоимостью доли в столичной квартире.
    Видео: купля-продажа доли в квартире
    При невозможности предоставления иного жилья (если только планируется покупка квартиры), на имя ребенка открывается специальный счет, куда зачисляются деньги от продажи доли.
    Возраст несовершеннолетнего тоже имеет значение. До четырнадцати лет интересы ребенка представляет законный представитель (родитель, опекун).
    С четырнадцати лет гражданин вправе выражать собственное мнение и участвовать в сделках с согласия представителя.

    Уведомление о намерении продажи

    Основное отличие продажи доли квартиры заключается в необходимости уведомления прочих собственников.
    Порядок преимущественного выкупа требует указания тех же условий, на которых впоследствии будет заключаться сделка со сторонним покупателем.
    Отличие цены или условий может стать поводом для оспаривания сделки. Письменное уведомление собственников включает в себя:
    описание доли (обязательно, поскольку собственник может продать только часть своей доли);
    стоимость продаваемой доли;
    порядок расчетов и т.д.
    Вручить письменное уведомление можно лично при совместном проживании, но нужно взять расписку в получении или передать сей документ при свидетелях.
    Если совладельцы проживают по иному адресу или велик риск, что они заявят об отсутствии уведомления, целесообразнее воспользоваться почтовой пересылкой.
    Можно отправить уведомление ценным письмом или телеграммой. Квитанции об оплате отправки и уведомления о вручении станут весомым доказательством в случае судебных тяжб.

    Уведомление о продаже доли квартиры, телеграмма

    С 1.01.2017 уведомлять собственников о продаже доли можно через Интернет. Для этого публикуется электронное объявление соответствующего содержания на официальном сайте Росреестра.
    Публикация бесплатна, но должны быть соблюдены требования к содержанию:
    данные продавца;
    вид объекта и его кадастровый номер;
    адрес объекта;
    стоимость доли.
    Настройки приватности для электронного уведомления не предусмотрены и лицезреть его могут все желающие.

  3. оТкРоЙ гЛаЗкИ я Не В тВоЕй СкАзКе Ответить

    Если вы владеете долей в квартире или доме, и вас такое положение дел не устраивает, то решить данную проблему можно несколькими способами.
    Предложить второму собственнику продать имущество и поделить деньги пропорционально величине долей. В этом случае не имеет значения количество людей, наличие детей или постоянное проживание на данной жилплощади.
    Продать свою долю недвижимости второму владельцу или, если он не согласен, постороннему лицу. Однако надо помнить о преимущественном праве выкупа доли совладельцем.
    Предложить второму собственнику выкупить долю у него. В дальнейшем квартиру можно будет продать либо пользоваться ей единолично.
    Важно! Если второй собственник категорически отказывается мирно решать проблему, то вы можете действовать самостоятельно, например, продать свою часть. Однако в такой ситуации необходимо строго соблюдать законный порядок, чтобы сделку невозможно было оспорить.
    Пример. Два брата получили в наследство квартиру отца. При оформлении наследства юрист предложил сразу выделить доли каждого из них, что и было сделано.  Один из братьев предложил второму, чтобы исключить разногласия, продать недвижимость, а деньги поделить пополам, так как каждый из них стал владельцем половины квартиры. На что был получен категорический отказ, мотивированный тем, что это – память об отце. Долю брата, которому фактически данная жилплощадь была не нужна, так как он проживал с семьей в другом регионе, совладелец также отказался выкупать из-за недостатка средств. Юрист, к которому обратился гражданин, посоветовал продать свою долю постороннему лицу. Все формальности были соблюдены, и через некоторое время сделка состоялась.

    Можно ли заставить собственника доли недвижимости продать ее?

    Конечно, никто не может заставить гражданина заключить сделку против его воли, точно так же, как и обязать мириться другого собственника с тем, что он не может полноценно пользоваться недвижимостью. Законом предусмотрены варианты, о которых было сказано выше. Рассмотрим наиболее популярный вариант – продажа собственной доли. Итак, у вас есть законные права на часть недвижимости, вы не готовы жить в одной квартире с посторонними людьми и желаете решить вопрос, но второй владелец не идет на уступки и отметает любые предложения. Объявить его долю ничтожной вы также не можете, так как она таковой не является. Остается единственная возможность – продать свою часть. Вам придется пройти несколько этапов.
    Предложить второму собственнику выкупит вашу долю. Причем сделать это надо официально, то есть написать письмо и вручить его либо в присутствии нотариуса, либо отослать заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения предложения.
    Ожидать 30 дней. Именно такой срок установлен законодательством на обдумывание предложения и принятие решения.
    Если владелец второй доли никак не отреагирует на послание, либо ответит отказом (желательно в письменном виде), то вы можете выставлять свою долю на продажу. Главное условие – цена должна быть такой же, за какую вы предлагали выкупить долю второму собственнику.
    После того, как будет найден покупатель, вы можете совершать сделку по обычным правилам.

    Документы, необходимые для продажи доли недвижимости

    Чтобы заключить договор купли продажи доли недвижимости, необходимо собрать такой пакет документов:
    личный паспорт;
    правоустанавливающий документ на долю имущества;
    доказательство отказа владельца второй доли от выкупа части недвижимости;
    технический паспорт недвижимости с планом, на котором обозначена продаваемая доля;
    справка о лицевом счете;
    сведения о прописанных на данной жилплощади гражданах, если такие имеются.
    Также в некоторых ситуациях могут понадобиться и другие бумаги.

    Юридическое сопровождение продажи доли имущества

    Продать долю в недвижимости не сложно, однако следует учитывать некоторые нюансы, чтобы в будущем сделку невозможно было признать недействительной. Проконсультируйтесь у юриста компании «Правосфера», который в зависимости от вашей конкретной ситуации, составит оптимальный алгоритм действий.
    Специалист также может направлять вас, чтобы вы не допустили фатальную ошибку. Он будет присутствовать на всех официальных встречах и поможет заключить договор в соответствии с требованиями закона. Если необходимо, юрист подключится к делу на любом этапе или проведет срочную консультацию в любое время суток. Наши специалисты работают для вас, поэтому вы можете быть уверены в положительном результате!

  4. Gandis Ответить

    Здравствуйте!
    для этого необходимо соблюсти положения ст.250 ГК о преимущественном праве совладельца на покупку доли, т.е. Вам необходимо направить совладельцу предложение купить Вашу долю по конкретной цене, затем уже продавать. кроме того, сделка подлежит нотариальному удостоверению по ст.42 ФЗ о гос регистрации недвижимости.
    Статья 250. Преимущественное право покупки
    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
    …
    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
    Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
    Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

  5. Manardin Ответить

    Продать квартиру, если второй собственник против, не составит большого труда, но только при условии, что соблюдены все нюансы, качающиеся сделок с долевым участием или общей собственностью. Процесс сделки купли-продажи, может быть довольно долгим, если второй собственник против ее проведения.

    Жилплощадь, разделенная на доли и ее реализации

    Если, квартира находится во владении, разделенным на доли, то каждому из владельцев причитается ее определенная часть. Также, каждый из них обладает разными правами, установление которых не имеет никакого отношения к тому, какова у каждого площадь доли.
    Для того, чтобы произвести отчуждение недвижимости у другого владельца квартиры, необходимо прибегнуть к следующим действиям:
    Отыскать на покупку части квартиры потенциального клиента.
    Обсудить все важные моменты договора о продаже.
    Составить проект соглашения, где должны быть указаны цена правила расчета относительно каждой из сторон.
    Поставить в известность второго владельца о том, что предполагается заключение сделки и дать ему возможность произвести выкуп доли на тех условиях, которые указаны в проекте соглашения.
    Выждать один месяц в течении, которого второй владелец будет изучать уведомление проекта соглашения.
    В случае отказа другого собственника продавать свою долю, посетить нотариуса и подтвердить проведение сделки.
    После заверения у нотариуса отправиться в Росреестр или МФЦ, где необходимо произвести регистрацию сделки и отметить, что право собственности переходит к другому владельцу.
    Получить на руки выписку из ЕГРН, после которой все права на долю в квартире уже переходят к новому хозяину.
    Предъявление уведомления о планируемой сделки, которое предоставляется второму собственнику, может значительно повлиять на срок ее проведения. В том случае, если второй хозяин квартиры, не стремиться использовать свое законное право преимущественного выкупа другой доли, он может дать расписку о том, что отказывается от него. Если, такое происходит, то продавец имеет свое полное право не дожидаться, пока пройдет положенный месяц и сразу перейти к следующему шагу, необходимому для сделки купли- продажи — заверению документов у нотариального лица.
    Но, что же предпринять, если в тот момент, когда второму собственнику было вручено уведомление о продажи доли, он не сказал ничего о своем праве выкупа и просто запретил продавать ту долю квартиры, которая ему не принадлежит? Да, ничего. Просто оставить его запрет без внимания и дожидаться того времени, когда положенный месяц, который выделен законом на рассмотрение уведомления, подойдет к концу. Если, при совершении последующих этапов сделки, второй собственник также выражает свой запрет, то опять же, стоит оставить его без внимания, так как, никакие его слова уже не имеют значения. Ведь в тот момент, когда продавец отправиться к нотариусу, а после в учреждение Росреестра, второй собственник не должен там быть.
    ВНИМАНИЕ !!! Даже, если он будет отправлять свое возражение, по поводу продажи чужой доли, в соответствующие органы, это никак не повлияет на весь процесс и, тем более, не приведет к возникновению проблем.
    Но, возникает вопрос: «А если второй собственник ну уж очень настойчивый человек и все продолжает нагнетать процесс сделки своими возражениями и собирается отправиться в суд, что произойдет тогда?» Да ничего. Даже, если будет судебное разбирательство, второй собственник получит отказ на свой иск, так как, он не обладает никакими правами распоряжаться чужой собственностью, в настоящем случае, долей, которая принадлежит второму хозяину квартиры. Единственное, что может предпринять второй владелец в таком деле, это сорвать сделку и выкупить долю, так как такое право ему предоставляется в первую очередь. Но ведь и это ничего не изменит. Продавец ничего не потеряет после такого поступка, ведь второй собственник просто купит у него вторую долю.

    Совместная собственность и продажа

    Если, к примеру, супруги имеют совместную собственность, и один из них хочет продать ее, ему потребуется получить согласие от своего мужа/жены. При этом, никакого уведомления составлять нет необходимости, все что нужно для проведения сделки — это подпись обоих супругов в договоре купли-продажи. Такой вариант самый простой. Но вот что делать, если супруги находятся в разводе, и кто-то из них хочет получить денежные средства, за причитающуюся ему квартиру? Ведь распоряжаться недвижимостью по своему желанию в таком случае нельзя, необходимо получить именно согласие второго владельца.
    Есть два решения такой проблемы:
    Переоформить имущество на долевое владение.
    Произвести раздел имущества при помощи суда.
    А как продать квартиру с помощью суда, в том случае, если один из ее хозяев против? Такое вполне возможно, если, к примеру, кто-либо из супругов не дал свое согласие на добровольный раздел долей. Когда суд рассматривает подобные дела, он учитывает не сам факт будущей продажи, а именно раздел долей квартиры между заявителем и ответчиком.
    Существует все несколько решений, которые может вынести суд в ходе раздела долей при совместном владении:
    Каждому из лиц, выделяется две равные доли. Такое распределение происходит, как правило, при разводе супругов.
    Кому-либо выделяется большая доля квартиры. Такое происходит в том случае, если, к примеру, учитываются интересы детей или же истец, или ответчик недобросовестно пользовались семейным бюджетом.
    Квартира предоставляется во владение кому-то одному, но при условии, что этот человек выплатит компенсацию другому лицу за его часть квартиры.
    Если, суд назначил выплату компенсации, ее сумма будет рассчитываться из рыночной цены квартиры. Как правило, для установления сумм компенсации приглашается оценщик, который после предоставляет отчет о том, какова на рынке цена квартиры.
    Если ж, суд постановил, что квартира будет разделена на доли, то каждый из дольщиков, должны посетить органы Росреестра и произвести регистрацию долевой собственности. Как только будет получена выписка из ЕГРН, продажа квартиры будет осуществляться по тем условиям, которые учитываются при долевом владении. Конечно же, в таком случае, необходимо будет предоставить второму владельцу соответствующее уведомление.

    Незаконная продажа недвижимости при отсутствии согласия другого дольщика

    Прежде, чем заключить договор о продаже квартиры или ее доли, необходимо обязательно получить согласие всех ее собственников. Если такое условие не воплотить в жизнь, то договор аннулируется и все действия, связанные с ним, признаются незаконными.
    ВНИМАНИЕ !!! Собственники, права которых были нарушены в результате действий недобросовестного второго собственника, имеют полное право обратиться в суд. Аргументировать подачу иска они могут статью Семейного Кодекса, а именно его статьей 35, пунктом 3(в случае, если незаконная продажа осуществлялась одни из супругов).
    А в том случае, если владелец хочет продать квартиру, и при этом определенная ее доля принадлежит второму владельцу, и он не предоставляет ему право на преимущественный выкуп другой части квартиры, то второй владелец может воспользоваться статьей 250 пунктом 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Данная статья, дает возможность переоформить обязанности или права покупателя, непосредственно на второго собственника, права которого были нарушены.

    Заключение

    Делая вывод, можно сказать, что осуществить продажу квартиру, которая находится во владении по долям, в отсутствии согласия второго собственника вполне реально и, как правило, данный процесс не составляет труда. Но, даже если жилплощадь находится в совместном владении, и второй владелец не согласен на проведение сделки и имеет возражения, продать часть помещения все равно возможно, просто это займет намного больше времени.

  6. Doshicage Ответить

    Здравствуйте, Олег!
    Согласно гражданскому законодательству общая собственность супругов может быть совместной и долевой. Соответственно, долевая собственность подразумевает, что доли супругов уже установлены, и каждый при расторжении брака получает свою долю, которой вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.
    Конечно, одним из наиболее простых и, наверное, справедливых способов решения Вашего вопроса является совместная продажа, Вами и бывшей женой, всей квартиры целиком и деление поровну полученной денежной суммы.Но если продать квартиру целиком не удается, то можно продать свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру постороннему лицу. Как уже говорилось, каждый участник долевой собственности, независимо от размера этой доли, имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей: продать ее, подарить, завещать и т. д.
    При продаже доли квартиры не требуется согласия другого участника долевой собственности. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что другой участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки продаваемой доли (Ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому Вы должны в письменной форме известить бывшую жену о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Лучше всего такое извещение направить через нотариуса. Если бывшая жена откажется от покупки, не заявит о своем намерении ее приобрести либо не приобретет в течение месяца, то Вы вправе продать ее любому другому лицу. Но продавать долю квартиры постороннему лицу Вы должны на тех же условиях, на каких она была предложена другому сособственнику. Безусловно, продать долю в квартире сложнее, чем продать всю квартиру целиком. Кроме того, стоимость продаваемой 1/2 доли будет меньше половины стоимости всей квартиры.
    Можно решить Ваш вопрос и в судебном порядке. В любом случае, желаю успешного решения.
    20.07.2011

  7. bain Ответить

    Здравствуйте.
    Предложите другому собственнику выкупить Вашу долю, т.к у него преимущественное право покупки, в случае отказа продавайте третьим лица, по той же цене.
    Гражданский кодекс | ст 250 ГК РФ
    Статья 250. Преимущественное право покупки
    [Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 250]
    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
    Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
    Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
    4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
    5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

  8. DangMaster Ответить

    Для начала необходимо постараться решить вопрос мирным путём: обратиться к каждому заинтересованному лицу, сообщить о своём решении продать долю в квартире, сообщить о её приблизительной стоимости и, конечно, предложить купить свою часть недвижимости.
    Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.
    Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
    Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
    Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд. Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

    Продажа и покупка доли в ипотечной квартире

    Гражданам, имеющим право собственности на долю в квартире, приходится сталкиваться и со многими другими нюансами. Так, определённые проблемы могут возникнуть при желании продать долю в ипотечном жилье. Обычно такие ситуации возникают при разводе супругов, некогда купивших квартиру в ипотеку, когда один из них желает съехать и продать свою долю имущества. Прежде всего, вспомним о первоочередном праве покупки, которым в таком случае располагает второй супруг. Кроме того, такая продажа подразумевает привлечение банка: он должен дать разрешение на совершение сделки.

    Если второй супруг согласен купить долю, такое разрешение гарантированно будет получено, а все кредитные обязательства                 будут переоформлены исключительно на покупателя. Если же покупка доли совершается посторонним лицом, то доступны следующие варианты:
    Владелец части долевой собственности погашает ипотеку и продаёт свою долю имущества.
    Владелец доли договаривается с банком о совершении сделки (маловероятно).
    Владелец доли убеждает банкиров переоформить ипотечный кредит на покупателя.

  9. JoаchimGarraud Ответить

    Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.
    То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

    Другие варианты продажи доли

    Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.
    Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.
    Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

    Подводные камни

    Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.
    Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.
    Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

    Оценка стоимости

    Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:
    · количество комнат в жилище;
    · расположение дома;
    · площадь квартиры;
    · сегмент рынка и т. д.
    Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

    Минусы для покупателя

    Заниженная цена – это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.
    В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

    Выводы

    Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное – не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.
    И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

  10. Windy Ответить

    Добрый день! При продаже 1/2 доли квартиры ВАм необходимо соблюсти преимущественное право продажи.
    ст. 250 Гражанского кодекса Российской Федерации:
    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. КонсультантПлюс: примечание.
    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
    Так что сначала предложите совладельцу квартиры купить Вашу 1/2 доли, если откажется или в течение месяца не даст ответ то продавайте Вашу долю

  11. Thunderblade Ответить

    Здравствуйте, Ольга.
    В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
    В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу суказанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
    Цену доли Вы указываете ту, за которую продаете долю либо сособственнику либо третьему лицо. В данном случае нет нарушения ваших прав, ввиду того что именно вы определяете цену, а удерживать и не давать согласие более месяца сособственник не имеет права. То есть при отсутствии согласия Вы вправе оформить сделку.
    С уважением,
    Воробьева Зоя

  12. Солодкий Яд Ответить

    Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.
    Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.
    Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

    Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

    В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.
    Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.
    Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ?, ? и т.п.).
    Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.
    Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

    Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

    Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:
    Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
    Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
    Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.
    При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.
    Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.
    Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.
    Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

  15. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *