Как проходит купля продажа квартиры по ипотеке?

26 ответов на вопрос “Как проходит купля продажа квартиры по ипотеке?”

  1. valservice Ответить

    Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.
    Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.
    Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

    Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

    В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.
    Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.
    К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:
    проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
    отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.
    Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

    Минусы продажи квартиры в ипотеку

    Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.
    Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
    Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
    Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
    Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
    По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
    Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
    Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
    Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

    Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

    сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
    банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
    ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
    защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

    Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

    Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.
    С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.
    В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.
    Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.
    Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.
    банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
    заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
    Как решить такую проблему?
    обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
    новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
    если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

    Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

    Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.
    Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
    Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.
    Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.
    Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

    Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

    Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.
    Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
    Заёмщик вносит аванс продавцу.
    Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
    Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
    Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
    Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
    После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
    Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

    Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

    Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:
    Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
    Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
    При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
    Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
    Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
    Получает деньги и выписывается из квартиры.

    Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

    Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.
    Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:
    Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
    Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
    Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
    Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
    Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

    Заключение

    Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.
    При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

  2. dinoleto Ответить

    Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:
    Паспорта собственников жилья.
    Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
    Технический паспорт на квартиру.
    Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
    Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
    Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
    Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.
    Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

  3. SUMR Ответить

    Пошаговая инструкция для покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку:
    Поиск продавца квартиры.
    Поиск подходящего банка.
    Обсуждение условий сделки.
    Оформление кредита.
    Оплата первоначального взноса.
    Оформление квартиры в собственность.
    Подписание акта приема-передачи.

    Чем отличается покупка квартиры на вторичном и первичном рынке

    Процедура покупки квартиры на вторичном рынке отличается от первичного по многим параметрам, начиная от последовательности действий и заканчивая расценками. Оба варианта по-своему удобны и интересны, однако многое зависит от того, что именно приоритетно для потенциального заемщика.

    Цена

    Квартиры в новостройке обычно дороже, чем на вторичном рынке. Это не обязательное правило, но именно так и бывает чаще всего. Более или менее соотносятся по ценам квартиры в новостройке без ремонта (в черновой отделке) и неплохо обставленные квартиры на вторичном рынке.
    Если покупатель планирует все равно делать капитальный ремонт, приобретать ту мебель, которая ему нравится, делать перепланировку и так далее – то лучше выбирать новостройки. Во всех остальных случаях, особенно когда нужна квартира типа «заезжай и живи», то оптимальный выбор – это вторичный рынок.

    Обустройство жилья

    Второй важный момент – это обустройство квартиры. Жилье в новостройках обычно предоставляется в черновой отделке. В некоторых случаях с «ремонтом от застройщика». Последний – это самый простой, дешевый и примитивный вариант, при котором квартира приобретает более или менее жилой вид, но все равно требует капитального ремонта.
    Некоторые застройщики предлагают своим клиентам сделать качественный ремонт и даже обставить квартиру мебелью/техникой по выбору заказчика, однако стоимость подобного жилья будет значительно выше, чем точно такого же на вторичном рынке.

    Надежность сделки

    А вот по надежности вариант покупки жилья у застройщика значительно выигрывает. Просто из-за того, что у квартиры еще не было владельцев автоматически решается большая часть потенциальных проблем с родственниками продавца, его наследниками, прописанными в квартире несовершеннолетними лицами и так далее. Все равно остаются определенные риски, но их будет существенно меньше.

    Особенности расчетов

    Практически во всех случаях жилье в новостройке (на первичном рынке) приобретается при помощи безналичного перевода. А вот при покупке на вторичном рынке продавец может потребовать производить расчеты исключительно наличкой. Это очень неудобно, особенно учитывая тот факт, что жилье будет приобретаться в кредит и банк согласится выдавать заем только с учетом безналичного перечисления средств.

    Как происходит процедура покупки квартиры в ипотеку

    Рассмотрим подробнее алгоритм покупки квартиры в ипотеку на основании описанных выше пошаговых действий. Так, о поиске покупателя и банка было сказано в начале статьи. Переговоры рекомендуется производить сразу в трехстороннем формате: покупатель, продавец и представитель банка.
    Оформление кредита включает в себя:
    Составление заявки на кредит.
    Ожидание предварительного одобрения.
    Заполнение анкеты клиента.
    Предоставление всех необходимых документов.
    Ожидание согласования кредита уже с учетом документов и анкеты.
    Подписание договора купли-продажи, кредита и залога (обычно – одновременно).
    Выплата покупателем первоначального взноса.
    Оформление права собственности на жилье.
    Подписание акта приема-передачи.
    Первоначальный взнос – это обязательное требование банка. Не получится купить квартиру, совсем ничего не заплатив за нее. С другой стороны, банк никак не ограничивает покупателя и, фактически, он может просто отдать деньги наличными продавцу, запросив у того соответствующую расписку. Они и будет считаться подтверждением факта платежа для банка.
    Оформление права собственности обычно происходит еще до полного окончательного расчета и подписания акта приема-передачи. Только тогда, когда покупатель убедится в том, что он действительно является новым владельцем квартиры, банк перечисляет продавцу деньги, а стороны подписывают акт приема-передачи.
    Нередко он дополняется еще и распиской в получении всей суммы платежа за квартиру, однако учитывая тот факт, что банк отправляет деньги безналичным образом и это легко можно отследить, особой необходимости в подобной расписке нет.

    Необходимые документы

    Для покупки квартиры в ипотеку, необходимо запросить от продавца следующий список документов:
    Паспорт текущего собственника. Этот документ нужен для того, чтобы сравнивать данные лица, которое продает квартиру и ее реального владельца. Некоторые мошенники пользуются тем, что многие люди не сверяют подобную информацию и, не являясь владельцами, фиктивно продают жилье. В случае с покупкой через банк реализовать подобное практически невозможно, так как банк тоже будет проверять все бумаги, но вероятность ошибки или невнимательности все равно есть.
    Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет сейчас свидетельство о праве собственности. Но помимо того факта, что при помощи выписки можно узнать, кто является владельцем данной квартиры, там еще отображается информация о том, если ли какие-то обременения по квартире или их нет. Если есть – банк скорее всего не одобрит кредит. Выписку желательно получить максимально «свежую».
    Техпаспорт. При помощи этого документа банк и новый собственник могут определить, есть ли в квартире неузаконенная перепланировка или нет. Если есть, то банк не одобрит кредит. Это связано с возможными рисками. Так, например, при необходимости продавать жилье на торгах (если клиент не сможет погашать долг), квартира с неузаконенной перепланировкой продана быть не может.
    Правоустанавливающие документы. К этому «разделу» относятся договора купли-продажи жилья, договора дарения, завещания и так далее. Любые документы, на основании которых продавец получил жилье в собственность. От них во многом зависят возможные риски.
    Выписка из домовой книги. Важный документ, показывающий, кто зарегистрирован в квартире. Банк будет настаивать (и покупателю лучше к нему присоединиться) на том, чтобы до факта продажи все зарегистрированные в квартире лица были выписаны.
    Справка из управляющей компании. При помощи этой бумаги можно понять, числятся ли за квартирой долги за коммунальные услуги или нет. Формально, продавать жилье можно и с долгами. Более того, управляющая компания не сможет их стребовать с нового собственника, а если будет пытаться это делать, можно сразу обращаться в суд. Однако определенные неудобства это все равно доставит, потому жилье с долгами обычно продается с неплохой скидкой.
    Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Этот документ будет нужен в том случае, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний. Без разрешения от органов опеки продать такое жилье будет невозможно. Данная справка имеет срок годности, примерно 1 месяц. Как следствие, получать данный документ рекомендуется в самый последний момент.
    Согласие супруга/супруги продавца на сделку. Данная бумага актуальна только в том случае, если продавец состоит в браке и жилье находится в общей совместной собственности. Учитывая тот факт, что практически любая, даже личная квартира может при определенных условиях быть признана общей собственностью супругов, банк обычно требует согласие вне зависимости от того, кто, как и за какие деньги ее приобретал.

  4. murrrzila Ответить

    Действия при продаже квартиры по ипотеке:
    Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
    Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
    Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
    Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
    Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
    Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
    Осуществляется перевод денежных средств продавцу.
    После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт приема – передачи недвижимости.
    В акте обязательно указываются следующие данные:
    персональные данные всех участников сделки – ФИО, дата рождения, место регистрации и проживания. Данные должны полностью соответствовать с паспортными;
    рыночная стоимость квартиры, она должна полностью соответствовать с той, что указана в договоре и была передана покупателем;
    описание нынешнего состояния квартиры – в каком виде она передается покупателю (капитальный ремонт, средняя степень изношенности и.т.д.);
    дата составления документа и подписи сторон.
    Если документы подготовлены заблаговременно, процедура по оформлению сделки не займет много времени.

    Возможные риски

    Самый большой риск, на который идет продавец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, что деньги за квартиру не будут переведены недобросовестным покупателем. Однако, при оформлении сделки, в которой покупатель получает ипотеку, данный риск сведен к нулю. Перечисление денег полностью контролируется банком.
    Обман при оформлении продажи квартиры по ипотеке не возможет также потому, что:
    сегодня кредиторы практически не выдают клиентам деньги на руки, а сами перечисляют продавцам на указанный в документах счет;
    продавец может выбрать вариант, при котором деньги будут заранее переведены на банковскую ячейку, в таком случае, они уже принадлежат ему, но могут быть сняты лишь после передачи права собственности покупателю;
    даже если, по каким – то причинам, оплата поступит не в полном размере, сделка может быть оспорена в суде, и собственник квартиры вновь станет ее полноправным владельцем.
    Также можно не опасаться, что будут переданы поддельные купюры, банк, по определению не может расплатиться с собственником жилья поддельными деньгами. Даже в том случае, если часть денег передается покупателем наличкой (залог), они могут быть сразу же проверены сотрудником банка.

    Плюсы и минусы

    В большинстве случаев, продажа квартиры по ипотеке оказывается наилучшим вариантом для собственника недвижимости, особенно, если он не разбирается в юридических тонкостях и может допустить ошибку при оформлении сделки.
    Вероятность обмана и мошенничества сводится практически к нулю. Банк тщательно проверяет все документы, по большей части из – за того, что продаваемая квартира будет находиться в залоге до тех пор, пока покупатель не выплатит ипотечный кредит.
    Плюсы сделки:
    Получение бесплатной консультации профессионального юриста в банке, правильное оформление всех документов, в том числе и договора купли – продажи.
    Гарантированное перечисление денег на счет продавца в указанный срок.
    Проверка чистоты сделки.
    Минусы:
    Большой список документов, необходимых для предъявления кредитору.
    Длительное оформление, в связи с тем, что необходимо дождаться решения банка по кредиту.
    Высокая вероятность того, что сделка будет закрыта после заключения предварительного договора из – за того, что клиент не получит одобрение банка.
    Для продавца заключение сделки с продажей квартиры по ипотеке может оказаться самым лучшим вариантом. Дается гарантия того, что деньги действительно будут переведены на счет, даже после передачи прав на недвижимость другому гражданину.
    Сегодня все больше россиян приобретают квартиры в ипотеку, поскольку накопить на жилье при нынешних зарплатах и уровне цен практически нереально. Первый этап оформления сделки – заключение предварительного договора, в котором описываются все условия, договоренности между сторонами сделки.

  5. CaptainD3D Ответить

    Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.
    Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

    Процедура ипотечного кредита

    Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:
    Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
    Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
    Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
    Транзакция полной суммы по договору кредитования.

    Процедуры проверки и оценки

    Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

    Проверка состояния

    Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:
    всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
    имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
    дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
    открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.
    Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

    Оценка стоимости

    После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.
    Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.
    Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

    Застрахован, значит подготовлен

    Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.
    Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

    Передача квартиры в залог

    После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.
    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.
    Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

    Перечисление денег

    Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.
    Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.
    Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

    Специфика Росвоенипотеки

    Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

    Банковские требования

    Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:
    акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
    проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
    отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
    проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.
    Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.
    Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

    Дополнительные процедуры

    Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:
    проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
    перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.
    При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.
    В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.
    Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:
    невозможность завышения стоимости жилья;
    затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
    запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
    недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.
    Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

  6. evk-raven Ответить

    Этап 5. Найдите квартиру

    Представление заемщика об идеальной недвижимости может не совпадать с мнением банка. В этом заключается главная сложность. Финансовая организация оценивает имущество, прописывая сумму в ипотечном договоре. Зачастую она не совпадает с рыночной стоимостью, так как банк рассматривает больше критериев. Он предлагает клиенту список оценщиков, которым доверяет. Однако заемщик волен обратиться в любую фирму.
    На поиск подходящего жилья банки дают до 90 дней. Отсчет начинается с даты уведомления заемщика об одобрении ипотеки.
    Меньше всего мусора на площадках агентств недвижимости:
    Cian.ru.
    Миан.
    Инком.
    НДВ–недвижимость.
    Агентства недвижимости знают об ипотечных программах банков, помогают рассчитать сумму кредита и ежемесячного платежа. Некоторые сотрудничают с финансовыми организациями, предлагают клиентам ряд бонусов и скидок. Подобные предложения встречаются у Сбербанка, ВТБ, РоссельхозБанка.
    К выбору квартиры нужно приступать с холодной головой, игнорируя яркие рекламные обещания.
    Важно узнать:
    Принадлежит ли квартира покупателю. Для этого сравните правоустанавливающие документы с паспортными данными.
    Количество прописанных граждан, особенно несовершеннолетних и инвалидов.
    Просмотреть техническую документацию, соответствие планировки текущему ремонту. Попросите у продавца кадастровый и технический паспорт.
    При долевом участии потребовать документ об отказе других собственников от права покупки.
    Если продавец действует по доверенности, проверить ее законность.
    Идеальная, по мнению банков, квартира соответствует 6 характеристикам:
    Проведено отопление, водо- и электроснабжение, работает канализация.
    В квартире есть кухня и санузел, она соответствует планам БТИ.
    Здание построено позже 1975 года, не подлежит сносу, уровень износа не более 60%.
    На квартире нет обременений, ее можно купить без проблем.
    У квартиры один совершеннолетний собственник за всю историю.
    Продавец купил квартиру более 5 лет назад. Если с момента покупки квартиры не прошло 5 лет, то продавец должен заплатить 13% налог после ее продажи. При продаже квартиры владелец вряд ли захочет указывать полную стоимость квартиры в договоре. Такая квартира не подойдет для ипотеки, поскольку банк даст ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.
    Но даже у хорошей, на первый взгляд, квартиры могут быть недостатки.
    Нижеперечисленные характеристики должны насторожить потенциального покупателя:
    Продавец получил квартиру по договору дарения. Такие документы могут признать недействительными, если вдруг объявятся граждане с правом на имущество.
    Квартира только что перешла по наследству. Первые 6 месяцев после преемничества могут объявиться родственники и потребовать свою долю.
    Квартира часто продавалась. Такие сделки считаются рискованными, ведь жилье уже не подошло многим владельцам.
    Собственником является несовершеннолетний. Он сможет продать квартиру только с разрешения органов опеки. На получение этого разрешения уходят месяцы.
    Квартиру продает представитель по доверенности. Важно убедиться в правомерности документа.
    У недвижимости несколько владельцев, с которыми нельзя связаться. От них могут потребоваться документы, без которых купить квартиру не получится.
    Проверить чистоту продавца помогут следующие бумаги:
    Свидетельство о регистрации права, договор наследования или купли-продажи, бумага о приватизации, дарении.
    Выписка из ЕГРН.
    Водительские права или справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
    Справка о задолженности по коммунальным платежам.
    Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.
    Эти документы покажут, что продавец является собственником квартиры. В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержится информация о прошлых сделках. Покупатель увидит количество собственников, продаж, владельцев.
    Водительские права и справки из диспансеров докажут дееспособность продавца. Чтобы продавцу было спокойнее, можете получить справку вместе с ним. Обращаться необходимо только в диспансеры по месту прописки продавца. В регистратуре продавец говорит: «нужна справка, что не состою на учете», предъявляет паспорт и страховое свидетельство. Врач просматривает картотеку, и если не находит фамилию продавца, сразу выписывает справку.

  7. Fardroid Ответить

    Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке
    весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является
    для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже
    бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что
    угодно (продавать, дарить, менять и прочее).
    Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость,
    бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он
    должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от
    привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора
    купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в
    залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная
    причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать
    недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при
    подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если
    оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

    Пошаговая инструкция для продавца

    Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

    Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот закон
    регламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная
    инструкция для продавца представлена ниже:
    Подготовка документов (в отдельном разделе
    будет приведен их перечень).
    Встреча с покупателем для обсуждения нюансов
    сделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил
    собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
    Заключение предварительного договора, где указывают
    сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на
    рассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на
    начало сотрудничества сторон.
    Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель
    находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для
    определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер
    будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
    Составление и подписание основного договора (купли-продажи).
    После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их
    продавцу.
    По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она является
    стандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают
    свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

    Список документов

    Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

    Итак, перечень бумаг представлен ниже:
    паспорт;
    документ,
    удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
    техпаспорт
    (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
    выписка
    из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
    выписка
    из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу
    (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными
    возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от
    органов опеки);
    справка
    об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
    разрешения
    от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им
    часть в определенном денежном эквиваленте.
    Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В
    частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и
    прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет
    ипотеку.
    Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

    Продажа квартиры в ипотеке

    На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую
    площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она
    находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник
    по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.
    Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:
    найти покупателя
    самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим
    владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
    передать
    обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого
    заемщика);
    продать
    через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя
    самостоятельно).
    Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, если
    юридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно
    предварительно ознакомиться с процедурой.

    Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

    Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.
    Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования
    к недвижимости при оформлении ипотеки.
    Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет. Важно
    отметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить не
    придется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без
    начисления комиссионных.

  8. EGENCHIC Ответить

    При продаже квартиры по ипотеке риски продавца в основном являются надуманными им лично. Потому что все процессы оформления кредита по ипотеке банком подразумевают полную проверку и безопасность в осуществляемой сделке.
    Проводится ряд мероприятий:
    Совершается изучение всей документации по праву собственности и проживающих на данной жилплощади людей, которые могут стать обременением (ограничением) в процессе продажи жилья в ипотеку.
    Аккредитованными организациями, утвержденными банком, осуществляется оценка жилья.
    При положительном банковском ответе начинаются предварительные мероприятия перед подписанием кредитного договора.
    Производится процесс ограничения продавца правом собственности на жильё, которое он продает.
    Происходит перечисление всей суммы за недвижимость, что указана в договоре по ипотеке. Схема продажи квартиры в ипотеку

    Какой пакет документов нужен продавцу при продаже квартиры по ипотеке?

    При обращении покупателя к продавцу о приобретении квартиры посредством ипотеки, потребуется собрать пакет документов, требующийся банком при оформлении займа, а именно:
    Паспорт, подтверждающий личность гражданина, который продает квартиру.
    Техпаспорт продаваемого жилья и завещание (дарственную), которые нужны для подтверждения права собственности продавца.
    Обновленная не позднее пятилетнего срока выписка из Госреестра, содержащая все данные о квартире (что квартира не является залоговым имуществом).
    Оценочная стоимость квартиры, что оплачивается гражданином, который её приобретает.
    Обратите внимание! Ранее требовался Кадастровый паспорт, но на данный момент достаточно выписки из Единого Государственного Реестра России.

    Риски продавца

    Продавая квартиру с помощью ипотечного кредитования, риски продавца занимают первостепенное место. Но банковские организации уменьшают данные риски.
    Нет повода беспокоиться о получении денежных средств от заемщика, так как они переводятся через финансовую организацию на лицевой счёт продавца.
    Но, учитывая период соглашения о предоставлении ипотеки и подписания всей соответствующей документации, продавцу нужно будет подождать выплаты всей суммы до того времени, пока квартира не будет передана в право собственности и зарегистрирована на кредотозаемщика.
    Важно! При продаже квартиры по ипотеке банки уменьшают риски продавца, обеспечивая полную уверенность в сделке.
    Немаловажным фактором является то, что при оформлении ипотеки продавец не получит фальшивые денежные средства за продаваемую квартиру. Так же риски снижаются, когда в кредитном договоре указана услуга проверки банком иных купюр, которые получает продавец от заемщика.
    Повышение риска для продавца возникает в ситуации, если стоимость продаваемой квартиры несколько завышена. В процессе внезапной отмены сделки, по каким-либо причинам со стороны продавца, ему придется возвратить большую сумму, нежели ему заплатили.
    Обратите внимание! Главный риск, когда можно «бояться» — это банк не одобрил сделку. Так как продавец не узнает о причинах. Банковские организации не разглашают данную информацию. Придется вернуть лишь выданный задаток.
    Рассмотрим ситуацию, если оформить покупку квартиры по ипотеке посредством Сбербанка России. Многие граждане обращаются за данной услугой именно в этот банк. Продавец должен знать такие аспекты:
    Подача документов не в подлинном виде. Ни в коем случае не отдавайте оригинальные документы по недвижимости в руки кредотозаемщику. Для предотвращения возможных проблем предоставьте их лично в банк.
    Недействительная сделка. В основном данная ситуация возникает по причине нарушения заемщиком установленных в договоре условий. Желательно лучше узнать человека, покупающего Ваше жильё. Риски при продаже квартиры в ипотеку

    Проверка квартиры, что продается через ипотеку

    Проверка квартиры является главной стадией при продаже, потому что, исходя из её результатов, банк делает вывод о реальной стоимости квартиры, ликвидности и подписания договора купли-продажи. Изначально осмотр проводит покупатель, а далее непосредственный аккредитованный представитель банка.
    В процессе проверки осматриваются:
    Наличие коммуникаций, отапливающих приборов, водопровод, и отсутствие на них коррозий, повреждений и протекания через них.
    Строительные конструкции, а именно полы, стены и перекрытия, на выявление грибковых образований, подтеков и трещин.
    Исправность электропроводки, выключателей и розеток.
    Наличие застекленных окон, балкона и исправных дверей.
    Важно! На данном этапе риск продавца заключается в надлежащем состоянии продаваемой квартиры. Любые недостатки снижают стоимость жилья.

    Проведение экспертной оценки

    В случае удовлетворительной проверки квартиры, если она имеет достойный уровень для проживания и заселения, банком проводится независимая экспертная оценка стоимости, которую выполняет личный специалист банковского учреждения.
    Факторы, снижающие рыночную стоимость продаваемой недвижимости:
    Чем ранее была возведена данная недвижимость, тем в худшем состоянии здание и имеющиеся коммуникации.
    Место нахождения постройки. Учитывается отдаленность от магазинов, рынков, автобусных остановок, метро, больниц и других организаций.
    По результатам проверки экспертом указывается максимальная возможная стоимость квартиры под ипотечное кредитование, он ограничивается от безосновательно завышенной цены. Продавец, покупатель и банк получают заключение в письменном виде.
    Обратите внимание! Если в квартире была произведена незаконная перепланировка (снос стен), то банк откажет в предоставлении ипотеки. Нужно заранее зарегистрировать данный факт.

    Процесс передачи квартиры как залоговое имущество

    Выполнив всевозможные подготовительные и согласовательные вопросы, банк с заемщиком составляет кредитный ипотечный договор, с указанием того, что приобретаемая квартира является залоговым имуществом с момента подписания договора купли-продажи с обеих сторон. Денежные средства перечисляются продавцу после оформления на покупателя права собственности на данное имущество.
    Риск в период переоформления прав собственности от хозяина на покупателя квартиры является необоснованным. Так как с 2017 года утвержден Закон «Об ипотечном кредитовании», где указан 10-тидневный срок перечисления денежных средств с момента переоформления. Если данное условие не выполняется в сроки, то жилье автоматически возвращается хозяину.

    Продажа квартиры по ипотеке военнослужащим

    Граждане, проходящие военную службу по контракту, пользуются большим количеством льготных преимуществ (для этого хватает 3-хлетнего стажа). При покупке военнослужащим квартиры, банком проводится более пристальная и требовательная проверка:
    Наличие сантехники, исправность всех коммуникаций, целостность дверей, застекленность окон.
    Является ли данная недвижимость в аварийном, ветхом состоянии либо подлежит сносу.
    Подключение к центральному отоплению или личная обогревательная система.
    Проверка фундамента – кладка каменная, кирпичная либо железобетонная конструкция.
    Ограничением, что уменьшает цену за квартиру, является наличие вписанных членов семьи предшествующего хозяина, не достигших 18-тилетия или находящихся в местах лишения свободы, которые могут со временем заявить о своих правах собственности на часть недвижимости.
    В случае приобретения военным недостроенного жилья, застройщик должен иметь соответствующую аккредитацию и положительную характеристику.
    Обратите внимание! Покупатель лично находит средства, чтоб обустроить или отремонтировать жилплощадь. Кредитные средства не распространяются на данные цели.
    Риски при продаже квартиры военнослужащим снижаются к минимуму, когда жилье соответствует всем нормам и они не преследуют цели обмана в данной сделке.

    Положительные и отрицательные стороны при продаже недвижимости под ипотеку

    Возможная опасность при сделке купли-продажи по ипотекеПоложительная сторона продажи под ипотеку Увеличенный срок при продаже. Ипотечное кредитование подразумевает определенный период (примерно 2 недели) для проверки, оформления и подписания соответствующей документации. Поэтому Вы не сможете продать «быстро».Уменьшенные риски. Продавая жильё с помощью ипотеки, риски того, что со стороны покупателя будут проведены мошеннические действия снижаются. Ожидание перечисления средств. Денежные средства перечисляются не сразу, а после официальной регистрации покупателя, как собственника приобретаемого жилья.Банк контролирует все этапы сделки. Финансовая организация ведет полный контроль над всеми денежными операциями и вопросами касаемо юридической специфики (наличие необходимой документации, порядок составления договоров и т.д.).

    Заключение

    Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке очень минимальны. Соблюдайте все правила подачи требуемой документации, контролируйте лично весь процесс составления договоров.
    Основной риск продавца заключается в период принятия решения банком о выдаче кредитных средств заемщику. При положительном решении финансовая организация несет ответственность за дальнейшие этапы сделки по купле-продаже.

    Видео

  9. Incomes Ответить

    Возможные риски

    Риски минимизированы, если кредит взят у банка, так как это учреждение контролирует весь процесс, и в его интересах чтобы сделка прошла успешно. Реализатор рискует заплатить больше риелторам, если он привлекает их к операции – они возьмут больше, мотивируя это якобы возросшей сложностью мероприятия.
    Возможные риски состоят в неодобрении займа, тогда реализатор теряет клиента, время и расходы за подготовку документов.
    Если клиент пользуется услугами не очень надежного учреждения, то лучше воспользоваться банковской ячейкой – при банкротстве средства останутся нетронутыми. Впрочем, банкротство случается достаточно редко и возможность, чтобы оно произошло именно на протяжении нескольких дней сделки ничтожные.

    Документы для продавца

    Сбербанк, как правило, сам идет навстречу клиентам, желающим купить квартиру по ипотеке. Он получает выгоды по новому кредитному соглашению или имея некоторые проценты от услуги. Если причина совершить продажу будет уважительной (неспособность платить по долгу), то учреждение даст согласие.
    У этой организации есть специальная электронная площадка по такому имуществу, где подыскиваются покупатели на него. Покупка возможна по таким вариантам: если приобретатель закроет кредит (оформляется письменная договоренность об этом), если должник перекредитуется.
    Возможен также вариант, когда клиент не нашел средства для полного закрытия долга до продажи залога, тогда оформляется соглашение о намерениях и ему выдают задаток и снимают отягощение с объекта. Далее, по новой выписке от регистратора расчет заканчивают и оформляются права иного владельца.
    Для продавца потребуется паспорт (регистрационные документы), техдокументы на жилье, а также документы, связанные с непосредственным процессом реализации: справки, уведомления, соглашение о намерениях.
    Банк может отказать, если из жилья не выписали всех предыдущих жильцов, она в аварийном состоянии, на нее наложен арест, она требует капитального ремонта и по подобным причинам.

    Пошаговая инструкция

    Рассмотрим традиционную схему продажи с участием 3 сторон: реализатора, покупателя, банка (залогодержателя). Этапы такие:
    действия перед реализацией: выбор недвижимости, банка, одобрение банком клиента;
    заключается соглашение по предварительному согласию сторон (требуется не всегда) и направляться ипотекодержателю на согласование;
    предоставление гарантий оплаты;
    финальное оформление и подписание документов и договора;
    получение денег.

    Шаг 1: предпродажные хлопоты

    На этом этапе осуществляют поиск клиента, проверку документов, оформление отношений с риелторами (если они привлекаются). Основным действием является сбор всех бумаг, а именно:
    кадастрового, технического паспортов (заказываются в БТИ);
    выписки из ЕГРН (берут в Росреестре или обращаются в МФЦ);
    правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, ордер);
    оценки (если жилье в залоге, то она может быть уже готовой и храниться у реализатора);
    формы №9 (о прописанных). При прописанных несовершеннолетних детях банк может не дать согласие на операцию;
    другие документы по запросу кредитора.

    Шаг 2: предварительный договор

    Цель предварительного договора – закрепить намерения сторон, подстраховаться в соблюдении прав всех участников. Данная бумага не влияет на право собственности, но регулирует обязанности касательно намерений сторон и устанавливает сроки их осуществления.
    В таком соглашении предусматриваются условия внесения задатка, требования по расписке, предусматривается объем финансовых обязательств участников по обеспечению юридических услуг и по их оплате.
    Перед совершением сделки приобретателю должны быть вручены все копии документов и должна быть дана возможность сверить их с оригиналами, которые он получит после завершения процедуры вместе с новым свидетельством о праве собственности или новым договором ипотеки при переводе ее на него.

    Шаг 3: получение гарантий оплаты

    Финансовые учреждения, берущие участь в подобных сделках, предлагают 3 варианта расчетных схем с реализатором имущества:
    перевод по безналу сумм оплаты реализатору. Это можно сделать на специально открытый или уже существующий счет после того, как недвижимость будет зарегистрирована на нового владельца. При этом риск обмана исключается полностью – все действия сторон описаны в предварительном и основном соглашениях;
    банковский сейф. Получатель оплаты арендует защищенную ячейку, куда специалист банка помещает наличные в объеме равном остатку стоимости объекта после того, как залог внесен. После завершения регистрации клиенту дадут ключ от такого сейфа;
    с помощью аккредитива. Этот вариант похож на способ, описанный нами в первом пункте, но в его процессе вместо обычного счета для реализатора открывается особый аккредитивный счет. Одновременно в соглашении должна быть отображена такая схема получения денег.
    Особенностью аккредитива есть то, что с него запрещено просто так снимать средства – для этого необходимо предоставить оформленную только лично для покупателя регистрацию жилья, заверенный подписями и печатями договор купли/продажи или справку из Росреестра
    При этом выходит так, что во всех возможных ситуациях, свою плату реализатор получает только после подтверждения факта регистрации квартиры на заемщика.

    Шаг 4: подписание договора

    После того как банковские гарантии по перечислению ипотечных ссуд получены, стороны оформляют и подписывают окончательное соглашение купли-продажи.
    После этого новый владелец должен иметь подтверждение своего статуса, а имущество должно быть перерегистрировано, и это необходимо сделать с одновременным наложением на него обременения по ипотеке.
    Для вышеуказанных целей заемщик с банком и реализатор обращаются в Регпалату для проведения процедуры перерегистрации купленного объекта на новых владельцев и для одновременного наложения обременения.
    Сразу в процессе перерегистрации заказывают выписку из ЕГРН – она служит подтверждением завершения сделки. Это финишный этап, на котором бывший владелец расстается с недвижимостью окончательно, если, конечно, приобретателем выполняются все обязанности.

    Шаг 5: получение денег

    После того как перерегистрация окончена, получены все выписки, оформлено соглашение купли-продажи и выдано новое свидетельство о праве собственности, финансовое учреждение перечисляет продавцу деньги согласно договору. Получатель денег может использовать один из способов, описанных нами выше для этого.
    Банк заинтересован всегда в ипотечных сделках, поэтому большую часть работы он берет на себя. Это касается юридического оформления документов и подобных услуг. Будущему владельцу необходимо тщательно ознакомиться с договором предоставления кредита и условиями залога, так как он рискует взять на себя неподъемные обязанности по выплате долга.

  10. brifreak Ответить

    Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

    «Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.
    Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).
    Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

    Этапы оформления
    Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
    Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
    Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
    Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
    Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
    Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
    Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
    Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

  11. =Warlock= Ответить

    Где проводятся торги

    Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

    Плюсы и минусы аукциона

    Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:
    Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
    Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
    Спрос объекта продажи отражается в системе.
    Недостатки:
    На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
    Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
    Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
    На каждые торги нужно оформлять заявки.
    При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

    Продажа жилья в ипотеку другого банка

    Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:
    Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
    Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.
    Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

    Пакет документов для продажи


    Документы для осуществления сделки:
    паспорта обеих сторон;
    справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
    договор купли-продажи;
    справка об отсутствии долга по ссудному счету;
    закладная по ипотеке;
    документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
    выписка о снятии обременения.

    Этапы продажи ипотечного жилья

    Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.
    Этапы досрочной выплаты ссуды:
    Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
    Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
    С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
    Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
    Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
    Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
    Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.
    Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:
    Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
    Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
    Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
    После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
    После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
    Продавец получает средства из второй ячейки.
    Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:
    Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
    Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
    Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
    Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
    В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
    Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
    Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
    Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
    Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.
    Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:
    Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
    После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
    Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
    Обе стороны заключают договор купли-продажи.
    Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
    После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

    Нюансы продажи жилья с обременением


    Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

    По программе «Военная ипотека»

    По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.
    Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

    По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

    Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:
    нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
    владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;
    Порядок сделки:
    Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
    Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
    Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
    Снятие обременения с недвижимости.
    Получение остатка средств от покупателя.
    Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

    При наличии несовершеннолетних

    В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.
    Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.
    Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

  12. Amantai Ответить

    Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.
    В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

    Возможные причины продажи

    На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:
    Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
    Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
    Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.
    Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.
    Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

    Почему сложно продать ипотечную квартиру

    Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.
    Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.
    В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.
    В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

    Как продать квартиру в ипотеке

    На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.
    Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

    Способ №1. Досрочное погашение

    Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:
    покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
    продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
    затем он же снимает обременение с квартиры;
    после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
    происходит выплата оставшейся части денежных средств.
    Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

    Способ №2. Продажа заемщиком

    Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:
    Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.
    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.
    Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
    Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
    Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.
    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.
    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:
    договор купли-продажи;
    документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    технический паспорт на реализуемое жилье.
    на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.
    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.
    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:
    Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.
    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:
    Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.
    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

  13. darius101110 Ответить

    Проверка состояния


    Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:
    всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
    имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
    дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
    открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.
    Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

    Оценка стоимости


    После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.
    Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.
    Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

    Застрахован, значит подготовлен


    Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.
    Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

    Передача квартиры в залог


    После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.
    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

  14. slavox Ответить

    Одним из самых важных моментов, которые нужно прописать в договоре максимально прозрачно, является порядок оплаты квартиры.
    В каждом случае этот порядок индивидуален, но в основном он складывается из двух моментов:
    размер и порядок получения первоначального взноса;
    размер и порядок получения кредитных средств.
    Для того, чтобы продавцу максимально обезопасить себя, лучше всего придерживаться таких условий:
    Оформить первоначальный взнос нужно договором задатка, а не аванса. Именно задаток (ст. 380-381 ГК РФ) гарантирует, что покупатель полностью исполнит договор со своей стороны – в случае, если покупатель откажется подписывать основной договор, сумма задатка не возвращается. Аванс же можно вернуть в любой момент. О передаче суммы задатка составляется расписка, подлинник которой остается у покупателя, а копия передается банку в качестве доказательства оплаты.
    Передача ипотечных денег осуществляется, как правило, после проведения государственной регистрации перехода права на квартиру. В данном случае одним из наиболее безопасных вариантов является расчет через банковскую ячейку – покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора, а после регистрации продавец вправе их забрать на основании предъявленного договора купли-продажи с отметкой Росреестра о завершении регистрации.
    В качестве безопасной альтернативы передаче наличных через ячейку можно рассматривать расчет через аккредитив.
    Задаток можно внести наличными или безналичным переводом на счет продавца в день подписания предварительного договора. Передача остальной суммы (кредитных средств) осуществляется разными способами:
    Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
    Через банковскую ячейку – самый распространенный вариант. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
    Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются договором с банком.
    Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом конкретном случае с учетом мнения банка. Важно прописать порядок расчетов максимально прозрачно.

    Что нужно прописать в договоре?

    В предварительном договоре важно прописать объект продажи, цену квартиры, порядок и срок внесения задатка, порядок и срок полного расчета, в том числе тот момент, что расчет будет произведен с помощью кредитных средств. Также следует указать порядок освобождения квартиры и передачи ее покупателю.
    Основной договор купли-продажи может быть составлен по образцу того банка, который выдает ипотеку. Главное, чтобы в тексте была указана информация о квартире, порядке и сроке оплаты, порядок передачи квартиры покупателю.
    Нотариальное заверение сделки обязательно только, если квартира находится в долевой собственности.

    Возврат жилья с обременением

    Вообще тема поворота договора купли-продажи, возврата квартиры и денег достаточно дискуссионная в юридическом сообществе.
    При анализе текста договора в любом случае необходимо обратить внимание на то, как прописаны условия расторжения договора.
    Дело в том, что в случае расторжения договора по общему правилу нельзя требовать назад уже исполненного. Иными словами, если квартира уже передана и зарегистрирована на покупателя, автоматически она не вернется продавцу – если не будет специальной оговорки в договоре. Если покупатель окажется недобросовестными, то при расторжении договора по своей инициативе и без специального условия продавец сможет требовать только денежного возмещения своих потерь как неосновательного обогащения, а не квартиры. Чтобы этого избежать, а при расторжении договора все-таки получить назад квартиру, в договоре нужно прописать примерно такое условие:
    «В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».
    Если такой оговорки не будет, то продавец, в случае нарушения его прав, при подаче иска в суд не сможет вернуть себе квартиру, а сможет требовать лишь денежной компенсации.
    Вариант получить назад квартиру с залогом возможен при:
    Расторжении договора;
    Признания сделки недействительной.
    Расторжение договора возможно в следующих случаях:
    Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон.
    Для расторжения договора по инициативе одной из сторон придется обращаться в суд. Одного желания стороны недостаточно для расторжения договора.
    Покупатель может потребовать через суд расторгнуть договор в случае, если продавец со своей стороны существенным образом его нарушил, например: не передал квартиру фактически, не выписал оттуда людей.
    По требованию одной из сторон суд может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.
    В данном случае покупателю придется доказывать, что обстоятельства, из которых он исходил при покупке квартиры, существенным и не зависящим от сторон образом изменились. Основание «передумал брать ипотеку» не является существенным и только из-за него суд не расторгнет договор.
    Прописать в договоре отказ стороны от права расторгнуть договор нельзя в связи с прямым законодательным запретом. Например, нельзя прописать что
    «Покупатель отказывается от права расторгнуть настоящий договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством»
    — такое условие все равно будет ничтожным. В связи с изложенным я рекомендую не включать в договор каких-либо дополнительных условий, позволяющих покупателю требовать расторжения договора.
    Нужно обратить внимание, что расторжение договора возможно только пока он действует – то есть до момента завершения расчетов между сторонами, момента фактической передачи квартиры, момента завершения госрегистрации. Если квартира передана, право зарегистрировано, деньги получены, то договор является исполненным, он завершен и расторгнуть его нельзя. Для контроля этого момента в договоре должно содержаться примерно такое условие:
    «Договор действует с момента его заключения и до момента полного исполнения своих обязательств сторонами.»
    То есть условия о том, что договор действует до 31 декабря 2018 года, тогда как сделка происходит в июле, не должно быть.
    Бывают случаи, что продается непригодное к проживанию жилье, и покупатель требует расторжения договора спустя несколько лет после сделки из-за того, что открылись существенные недостатки. В данном случае важно в акте приема-передачи максимально отразить состояние квартиры.
    Что касается обременения – да, после регистрации квартиры на покупателя возникнет обременение, которое в случае расторжения договора вместе с квартирой вернется продавцу. Однако, после регистрации квартиры у покупателя остается немного оснований для предъявления в суд требования о расторжении договора, а значит – и возврата продавцу квартиры с ипотекой.

    Признание сделки недействительной

    Однако даже после исполнения договора и истечения срока для расторжения бывают ситуации поворота сделки – в случае, если одна из сторон обращается в суд за признанием договора недействительным. Таким образом она требует признать, что сделки как бы не должно было быть в принципе.
    Это возможно, в случае наличия серьезных юридических дефектов договора, например если:
    он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
    покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
    договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
    одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо, действующее без согласия родителей;
    договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств;
    сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).
    Последствия признания сделки недействительной – возврат всего полученного по сделке так, будто бы этой сделки не было. Судебная практика в таких случаях однозначно заявляет, что ипотека сохраняется, а квартира возвращается продавцу с обременением.
    Чтобы обезопасить себя в этом случае, нужно проверить юридическую чистоту договора, то есть исключить факторы, негативно влияющие на действительность сделки:
    является ли покупатель дееспособным и совершеннолетним;
    сделка соответствует всем законодательным нормам;
    стороны намерены именно заключить куплю-продажу, а не взять кредит или прикрыть таким образом договор займа;
    покупатель понимает и осознает характер своих действий (часто по этому основанию оспаривают сделки пожилых граждан);
    и другие.

    Советы

    Чтобы обезопасить себя, удостоверьте договор у нотариуса.
    Чтобы проверить чистоту сделки обратитесь к юристу по недвижимости и посмотрите нашу статью — ссылка.
    Сделки с недвижимостью имеют большое количество подводных камней, и к каждой из них следует подходить индивидуально, взвесив все риски.

  15. freelancer Ответить


    Автор: Максим Шабаев
    Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.

    Подготовка



    Консультирует «П—Журнал» Анна Сунгатуллина
    эксперт в сфере недвижимости
    Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.
    Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.
    Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.
    Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)

    Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

    Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:
    свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
    выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

    Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

    Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:
    свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
    договор купли-продажи;
    техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
    справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
    паспорт собственника.

    Шаг №2: Идем в банк

    В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

    Некоторые банки сейчас отказываются от закладных. На этот момент нужно обязательно обращать внимание. От этого зависят сроки выхода на сделку.
    Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.
    Вариантов продажи «ипотечной» квартиры может быть три: когда покупатель пришёл к вам с «наличкой», с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку. Разберём каждый из этих примеров подробнее.
    Читайте также: Как пермяку отправиться на ипотечные каникулы? Советы экономиста

    Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

    1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

    — Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.
    — Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк). Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется). Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).
    На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.
    Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

    Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.
    2. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру с помощью «своей» ипотеки. Сделка состоится только в том случае, если банки работают по такой системе и могут между собой договориться. В России таких банков немного.
    Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).
    Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

    3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры. Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру. В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.
    Читайте также: Над ипотекою во ржи. Экономист – о том, как пермякам выбраться из долговой ямы

    Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

    Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.
    Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

    Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

    Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».
    Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.
    Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.
    В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.
    И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

  16. coolspot! Ответить

    Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.
    Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:
    прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
    те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
    несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
    рентополучатели.
    Случай из практики: В квартире, переданной в залог  банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект  залога — квартиру, и подал в суд.  В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.
    Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при  условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

    Что делать с третьими лицами?

    Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:
    требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
    при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
    рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
    если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
    застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).
    Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».
    И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся  без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

    Банкротство продавца

    До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:
    включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
    изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
    требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
    проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
    проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
    страхуйте титул.
    Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».
    О том, как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту — читайте в другой статье на нашем сайте.

  17. Saltanoff Ответить

    Это финансовый актив, которым можно воспользоваться. Процедура продажи ипотечной недвижимости имеет множество нюансов. В итоге продавец получает свободу от кредита и деньги — если стоимость жилья превышает долг перед банком.
    Причины, по которым человек решается на продажу квартиры по ипотеке, бывают разными:
    развод и раздел имущества;
    переезд в другой регион;
    семейные обстоятельства;
    заработок — продажа строящегося жилья по переуступке;
    нет денег платить по кредиту.
    Как проходит купля-продажа квартиры по ипотеке? Какие действуют законодательные ограничения на сделки с залоговой недвижимостью? По закону продать купленную в ипотеку квартиру можно только с согласия банка-кредитора. Если это условие соблюдается, никаких юридических препятствий отчуждению собственности в пользу покупателя не будет.
    В некоторых ситуациях банк вправе выставить залоговое жилье на торги против воли владельца:
    просрочена оплата ипотеки;
    заемщик содержит помещение в ненадлежащем виде или самовольно произвел перепланировку;
    в помещении проживают третьи лица (заемщик сдал ипотечную квартиру в аренду);
    в помещении произошел пожар или потоп.
    В данной статье речь идет о продаже по инициативе заемщика, потому что такой вариант встречается чаще.

    Как проходит купля-продажа квартиры по ипотеке

    Способы продажи залоговой квартиры:
    досрочное погашение;
    доверить продажу квартиры банку;
    продать самостоятельно;
    продать долг за квартиру.
    У каждого метода есть свои сильные и слабые стороны, разберем их подробно.
    Досрочное погашение возможно при наличии денег. Заемщик продал другое жилье, дачу или машину или накопил, теперь он может себе позволить расплатиться по кредиту. Минус — часто в договоре ипотеки указывается сумма штрафа за досрочное погашение. Однако пени всегда меньше, чем переплата с погашением процентов и страховки. После того, как заемщик досрочно выплачивает долг, банк снимает обременение, и квартира становится полноценной собственностью гражданина. Теперь ее можно продавать, менять, дарить и сдавать в аренду — кредит погашен, банк не имеет на собственность экс-заемщика никаких прав. В этом способе хорошо все, кроме одного — не у всех есть необходимая сумма наличными. Можно взять другой кредит для погашения ипотеки — потребительский, без залога.
    Если процедуру продажи осуществляет банк, скорее всего цена на жилье будет занижена. Нередко имущество выставляется на торги, где цену сбивают ниже рынка. Реализация залоговой квартиры в связи с длительными сроками оформления права собственности и без того происходит с дисконтом.
    Порядок продажи квартиры через банк не требует активного участия должника. Но сделка может затянуться из-за формальностей в работе кредитной организации. Сколько времени потребуется, сказать трудно. Однако любое ускорение будет означать уменьшение конечной стоимости квартиры.
    Самостоятельная продажа не противоречит законодательству: покупатель и продавец в любом случае уведомляют банк о своих намерениях. На всех этапах банк активно участвует в судьбе квартиры, пока долг за нее не будет погашен.
    Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи квартиры по ипотеке:
    оцениваем квартиру и готовим ее к продаже — делаем косметический ремонт при необходимости, освобождаем от мебели;
    ищем покупателя. Подаем объявления на бесплатных площадках (ЦИАН, Авито, Юла, Из рук в руки). Если нет времени общаться с потенциальными клиентами, заключите договор с агентством недвижимости. Но учтите — услуги риелторов не бесплатны;
    когда найден покупатель, отправляемся с ним в банк;
    покупатель заключает с банком нотариальный договор о том, что он готов погасить долг продавца и стать собственником недвижимости;
    если квартира приобретается за наличные, покупатель размещает в банковских ячейках две суммы. Одна сумма в счет погашения долга перед банком, вторая — остаток для продавца;
    в день сделки банк снимает обременение для проведения купли-продажи;
    в Росреестре происходит регистрация прав нового собственника;
    после перехода права собственности банк и продавец могут получить свои деньги из ячеек.
    Сроки сделки несколько дольше, чем для обычной продажи — до 2-х месяцев, о чем необходимо заранее уведомить покупателя. К тому же на время регистрации права покупатель находится в подвешенном состоянии: деньги у него уже забрали, а право собственности он еще не получил. Но это психологический барьер: если сделка не пройдет регистрацию, покупатель просто заберет свои деньги из ячеек без потерь.
    Таковы в общих чертах этапы самостоятельной продажи ипотечной квартиры.
    Последний вариант — продажа долговых обязательств. Если квартира приглянулась покупателю, но у него нет наличных, ему следует подать заявку на ипотеку в ваш банк. Если кредитор одобрит нового заемщика, останется только переоформить документы и забрать разницу между задолженностью и вырученной стоимостью квартиры.
    Продажа квартиры с обременением по ипотеке с точки зрения покупателя связана с хлопотами и ожиданием. Зато есть плюсы:
    скидка от 5 до 30%;
    квартира юридически чиста — банк проверяет жилье перед выдачей ипотеки.
    Не забудьте, что если жилье в собственности находилось менее 5 лет (или 3-х лет для тех, кто стал владельцем ипотечной квартиры до 2016 года), придется заплатить подоходный налог 13%. Подсластить эту пилюлю может возврат излишне уплаченного налога от выплаты ипотеки за предыдущие годы.

    Ипотека, материнский капитал и несовершеннолетние собственники

    Если в приобретении жилья был задействован материнский капитал, недвижимость по закону должна в равных долях принадлежать всем членам семьи. Материнский капитал может быть использован для погашения части или всего жилищного кредита в любое время — при оформлении ипотечного договора или позже.
    Доли несовершеннолетним детям в ипотечном жилье не выделяются сразу, как только капитал уходит на погашение части или всего долга. Банки плохо относятся к обременению залоговой недвижимости правами несовершеннолетних собственников. Выход из ситуации простой: при использовании материнского капитала родители пишут нотариально заверенное обязательство о передаче детям долей в квартире после выплаты долга банку. Этот документ предоставляется Пенсионному Фонду, после чего материнский капитал перечисляется в счет ипотеки.
    Из этого следует, что при продаже залоговой квартиры родители должны получить разрешение от органов опеки на проведение сделки без выделения детям долей в продаваемой квартире. Это необходимо для того, чтобы взрослые не могли оставить детей без законной жилплощади. Опека выдаст одобрение, если детям будут выделены соответствующие доли в другом жилье. Это может быть квартира родственников, главное, чтобы право собственности несовершеннолетних было зарегистрировано. Если доли оформляются в квартире, которую только предстоит купить, придется сделки проводить одновременно.
    Для получения разрешения родителям придется доказать следующее:
    после продажи квартиры дети переедут в другое жилье без ухудшения жилищных условий;
    дети получат в другом жилом помещении аналогичные доли в праве собственности, то есть их имущественные права будут соблюдены.
    Для проведения купли-продажи потребуется письменное разрешение от органов опеки или личное присутствие работника опеки при совершении сделки. Помните, что с момента получения разрешения до дня купли-продажи не должно пройти более месяца. Если срок пропущен, придется получать повторный разрешительный документ.
    Возможен вариант, когда вместо долей дети получат денежные суммы. Для этого также необходимо получить соответствующее разрешение органов опеки.
    Для покупателя квартира, купленная с участием материнского капитала, но без выделения долей детям — это сомнительное удовольствие. Следует убедиться, что дети в дальнейшем не подадут в суд на расторжение сделки купли-продажи из-за халатности родителей. Для большей уверенности можно приобрести полис титульного страхования на покупаемое жилье, чтобы спокойно спать в ближайшие три года. Заметим, что три года — срок исковой давности, после которого претензии детей будут несущественны.

    Порядок купли-продажи квартиры по ипотеке с переуступкой прав

    Особенности продажи ипотечной новостройки по договора переуступки:
    договоренность о продаже заключается между четырьмя сторонами — продавцом, покупателем, застройщиком и банком;
    если покупатель приобретает квартиру по переуступке в ипотеку через кредит в другом банке, процесс оформления усложняется;
    без разрешения застройщика банк не разрешит продажу новостройки по переуступке.
    Разница в стоимости новостройки на этапе котлована и накануне сдачи дома составляет до 30% от рыночной цены квартиры. Поэтому продажа ипотечной недвижимости по переуступке для наиболее предприимчивых граждан стала хорошим источником дохода.
    В связи с грядущими в 2018 году переменами в секторе продаж новостроек схема продаж ипотечных квартир по переуступке потеряет свою актуальность в ближайшие годы. Дело в том, что после вступления в силу поправок к закону о долевом строительстве россияне больше не смогут выгодно покупать жилье на стадии строительства. В продажу будут поступать уже сданные в эксплуатацию дома, что приведет к подорожанию нового жилья.

    Вопросы ипотеки глазами профессионалов

    В Санкт-Петербурге есть агентство «Ипотекарь», в котором трудятся опытные кредитные брокеры. Они владеют свежей информацией о лучших ипотечных предложениях в СПб и ЛО и знают, как клиент может сэкономить на ипотеке. Услуги агентства актуальны не только для тех, кто только планирует взять жилищный заем, но и для заемщиков, планирующих продать залоговую недвижимость. Личный брокер поможет договориться с банком и при необходимости подобрать новое жилье и новый кредит. Еще одна причина обратиться в «Ипотекарь»: здесь не требуют предоплату, а выгода многократно превышает гонорар ипотечного брокера.

  20. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *