Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке?

17 ответов на вопрос “Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке?”

  1. live on Ответить

    Опасно ли покупать квартиру у застройщика, что проверить

    По-прежнему оформление ДДУ является наиболее надежной формой взаимоотношений с застройщиком для получения квартиры в перспективе. Права и обязанности сторон регулируются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Благодаря правкам, внесенным в закон в июле 2018 г., риски для инвесторов снизились. Если договор с застройщиком был заключен после 01.01.2018 г., действуют следующие правила:
    Ранее застройщик мог распоряжаться привлеченными средствами по своему усмотрению, и если он ведал строительством нескольких объектов, у компании была возможность направлять средства на завершение разных домов в рамках одного проекта. Однако изменения в ст. 3 закона пресекают подобные действия. Теперь застройщик не вправе привлекать средства дольщиков на строительство нескольких объектов недвижимости.
    При финансировании строительства за счет средств банка, выданных по целевому кредиту, застройщик должен использовать эскроу-счета. Эта касается только новых проектов.
    Операции по передвижению средств теперь контролируются банками. При уличении в нецелевом использовании финансов счет будет заблокирован, а в компанию нагрянет проверка.
    Застройщик должен обеспечить участнику долевого строительства свободный доступ к информации.
    Данные пункты дают покупателю дополнительные гарантии чистоты сделки.

    Документы

    Согласно ст. 3.1 Закона, застройщик обязан предоставить следующую информацию:
    Учредительную документацию, устав предприятия в последней редакции.
    Свидетельство о государственной регистрации, о постановке на налоговый учет.
    Разрешение на строительство. В нем должны быть указаны сведения: дата выдачи, номер, конечный срок действия, наименование выдавшего документ госоргана.
    Документ, свидетельствующий о праве на размещении жилого дома на данном земельном участке. Следует узнать сведения о собственнике земли, ее кадастровый номер и площадь участка.
    Документы о планировании подключения дома к сетям инженерно-технического обеспечения.
    График реализации проекта. Застройщик должен предъявить поэтапный план строительства с указанием конечных сроков завершения каждого из этапов.
    Годовую отчетность предприятия за последний год, а лучше — за 3, чтобы увидеть состояние дел в динамике.
    Последнее аудиторское заключение о деятельности фирмы.
    Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (если квартира готова).

  2. mokrow Ответить

    НазваниеОписаниеДокумент, подтверждающий личность Продавца.
    Как правило, паспорт. Покупатель может досконально проверить личность Продавца, обратившись с его паспортными данными в паспортный стол.
    Подлинность паспорта также можно проверить через официальный сайт Федеральной миграционной службы РФ. Однако полученная здесь информация будет иметь более справочный и обобщенный характер, чем информация, полученная в паспортном столе.
    Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности Продавца на отчуждаемый объект.
    Это может быть предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о принятии наследства и пр.
    Выписка из ЕГРН.
    Данная бумага содержит сведения об объекте права (квартире) и субъекте права (фактическом собственнике недвижимости). Информацию из выписки необходимо сравнить с другими документами (паспортом продавца, правоустанавливающим документом на недвижимость, техническим паспортом) и убедиться, что нигде нет расхождений.
    В выписке также содержатся сведения о наличии/отсутствии арестов и обременений.
    Покупатель напрямую заинтересован в том, чтобы на продаваемую квартиру не были наложены никакие ограничительные меры. В противном случае сделка по возмездному отчуждению может быть признана недействительной по обращению в суд 3-ей стороны (например, банка, если Покупателю будет незаконно продана ипотечная квартира, кредит по которой еще не был погашен).
    Обычно выписка из ЕГРН оформляется в 2 основных вариантах: простом или расширенном. Расширенная выписка из ЕГРН позволит Покупателю понять, сколько собственников вообще было у квартиры, и как часто с ней проводились различные сделки имущественного характера. Если квартира часто продавалась и покупалась в течение короткого промежутка времени, это может говорить о возможном факте мошенничества.
    Выписка из паспортного стола или Многофункционального центра о наличии/отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.
    Наличие в квартире зарегистрированных лиц не является фактическим препятствием для отчуждения недвижимости, – продать и приобрести можно даже такое жилье, в котором кто-то прописан. В договоре может быть оговорено, что прописанные лица выпишутся из квартиры в указанный срок после перехода права собственности. Тогда каждый прописанный жилец должен будет предоставить письменное и нотариально заверенное обязательство о выписке.
    Однако Покупатель все же заинтересован в том, чтобы из жилого помещения были заблаговременно выписаны все предыдущие жильцы. В противном случае неснятие их с регистрационного учета может привести к конфликтам и затяжным судебным тяжбам, ведь даже после продажи такие люди сохранят право проживания в спорной недвижимости. Да и суммы за коммунальные услуги в квартире с невыписанными гражданами (даже если они фактически не проживают в квартире) обычно оказываются выше.
    Справка о наличии/отсуствии задолженностей по коммунальным платежам.
    Если такие долги имеются, после продажи они могут частично перейти к новому собственнику (т.е. Покупателю).
    Письменное разрешение из БТИ на проведение масштабной перепланировки (если проводилась).
    В жилом помещении мог проводиться серьезный ремонт, предполагающий не только смену обоев, но и снос стен, увеличение или уменьшение исходного метража комнат, перемещение коммуникаций и пр. Чтобы такие изменения не несли в себе угрозы для жизни и здоровья, они должны быть узаконены и официально одобрены ответственным госучреждением.
    Кадастровый и технический паспорт на квартиру, выдаваемые в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
    Здесь должны указываться технические характеристики обекта недвижимости, а также сведения о проведенных перепланировках.
    Если выяснится, что информация в техническом и кадастровом паспортах не соответствует действительности, это может стать основанием для отказа в перерегистрации права собственности в Росреестре. От приобретения такого жилья лучше заранее отказаться.
    Справка из наркологического и психоневрологического диспансера.
    Продавать свою квартиру вправе только собственник, обладающий полной дееспособностью (т.е. достигший возраста 18 лет и признанный вменяемым, отдающим отчет своим действиям).

  3. Idimmu Ответить

    alexxxey.07/Depositphotos

    Основная задача проверки

    При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.
    Покупка квартиры без риелтора
    Новые схемы мошенничества с недвижимостью

    Как проверить квартиру?

    1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.
    Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.
    Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
    Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.
    На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.
    2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.
    3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).
    4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.
    По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.
    Milkos/Depositphotos
    5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.
    Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.
    Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.
    6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.
    Как выбрать квартиру на вторичном рынке?
    Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

    Как проверить собственника?

    1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.
    Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.
    2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.
    Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.
    3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.
    Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.
    4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.
    Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.
    5. Запросите согласие органов опеки.
    Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.
    shurchkov/Depositphotos
    6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.
    Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.
    7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.
    Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.
    8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.
    Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.
    Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.
    Текст подготовила Мария Гуреева
    Не пропустите:
    5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
    Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить
    20 статей о том, как купить вторичную квартиру
    15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

  4. Sparky69 Ответить

    gpointstudio/Fotolia

    1. Прежде всего обратите внимание на цену.

    Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

    2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

    Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

    3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.

    Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.
    Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
    5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

    4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.

    Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

    5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

    Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.
    Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.
    Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.
    5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
    Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

    6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.

    Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

    7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.

    Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

    8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

    В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».
    Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

    9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.

    Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

    10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

    В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.
    Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.
    При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.
    Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).
    В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.
    Не пропустите:
    Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
    3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
    Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?
    7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

  5. ilgiz1963 Ответить

    «Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».
    Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

    Шаг 2 – проверка истории квартиры

    Попросите у собственника выписку из Единого
    государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
    «Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
    Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
    По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
    Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

    Шаг 3 – проверка качества квартиры

    Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

    Шаг 4 – проверка продавца

    С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
    «Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
    Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

    Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

    Попросите собственника предоставить вам
    расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
    Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
    В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
    «Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
    В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

    Смотрите также:

    Легко составить, сложно оспорить. 10 вопросов о завещании и наследовании →
    Зачем платить риелтору за то, что можешь сделать сам? →
    Как не ошибиться, покупая жилье на вторичном рынке →

  6. zxcv44 Ответить

    С обременениями и ограничениями прав есть две проблемы:
    Сделка будет невозможна, затянется или обойдется дороже.
    Появится повод признать ее ничтожной или оспоримой, и тогда есть риск остаться без квартиры и без денег.
    Поводов признать сделку недействительной много. Продавец может оказаться недееспособным или докажет, что не понимал, что делает. Еще продавец может оказаться должником или банкротом, и у него не будет права распоряжаться имуществом. Один из собственников может наложить запрет на сделку или это сделал суд по ходатайству кредитора или другого заинтересованного лица. Супруг может не дать согласие на сделку, даже если он бывший.
    Все это нужно проверять заранее. Используйте для этого общедоступные бесплатные сервисы:
    ГАС «Правосудие» — проверьте, нет ли судебных заседаний на имя любого из собственников. Ищите суд по месту жительства продавца или месту нахождения квартиры.
    Сайт судебных приставов — проверьте долги собственников.
    Сайт федеральных арбитражных судов — проверьте, не подал ли собственник заявление о своем банкротстве.
    Реестр банкротов — проверьте, не признали ли собственника банкротом. Квартиру у банкротов лучше не покупать, а их доверенности недействительны.
    Если права собственника как-то ограничены, это повлияет на процесс покупки, а иногда и вовсе помешает сделке. Хуже всего, если об ограничениях вы узнаете после того, как подпишите договор и отдадите деньги. Получить их назад будет сложно.
    Не все обременения одинаково опасны. Например, покупка ипотечной квартиры — это законно, если банк не против. Но при этом ипотека перейдет к вам или нужно будет рассчитаться с банком и снять залог — из-за этого оформление займет больше времени. Всегда лучше выяснить заранее, как обременение повлияет на сделку. Как минимум это поможет правильно настроиться и запастись терпением.
    Мой брат купил квартиру с ипотечным долгом в кредит. Банк закрыл долг продавца и оформил ипотеку на покупателя. Все прошло хорошо, но подготовка всех документов и проверка их банком заняли полтора месяца.
    Обременения регистрируются Росреестром, поэтому информация о них есть всё в той же выписке из ЕГРН и бесплатной справке.

    Кто зарегистрирован в квартире?

    Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.
    Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.

  7. korneysasha Ответить


    Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:
    1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

    Что можно узнать:
    Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
    Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
    Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
    если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
    если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
    Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
    Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
    Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.
    2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

    Что можно узнать:
    На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
    Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
    Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.
    3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

    Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.
    Что можно узнать:
    Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
    Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
    Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
    Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
    Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.
    4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

    Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

  8. kevin2864 Ответить

    Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.
    Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.
    К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?
    Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена. Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска. Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

    Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

    Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
    Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.
    Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
    Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства. В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.
    Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены. В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.
    Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.
    Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
    Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.
    Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство. Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.
    Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
    Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности. Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.
    В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической. Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.
    Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.
    Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
    Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *