Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

18 ответов на вопрос “Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?”

  1. EDI Ответить

    «Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».
    Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

    Шаг 2 – проверка истории квартиры

    Попросите у собственника выписку из Единого
    государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
    «Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
    Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
    По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
    Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

    Шаг 3 – проверка качества квартиры

    Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

    Шаг 4 – проверка продавца

    С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
    «Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
    Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

    Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

    Попросите собственника предоставить вам
    расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
    Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
    В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
    «Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
    В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

    Смотрите также:

    Легко составить, сложно оспорить. 10 вопросов о завещании и наследовании >
    Зачем платить риелтору за то, что можешь сделать сам? >
    Как не ошибиться, покупая жилье на вторичном рынке >

  2. Аристократ Ответить

    alexxxey.07/Depositphotos

    Основная задача проверки

    При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.
    Покупка квартиры без риелтора
    Новые схемы мошенничества с недвижимостью

    Как проверить квартиру?

    1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.
    Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.
    Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
    Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.
    На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.
    2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.
    3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).
    4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.
    По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.
    Milkos/Depositphotos
    5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.
    Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.
    Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.
    6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.
    Как выбрать квартиру на вторичном рынке?
    Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

    Как проверить собственника?

    1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.
    Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.
    2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.
    Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.
    3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.
    Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.
    4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.
    Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.
    5. Запросите согласие органов опеки.
    Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.
    shurchkov/Depositphotos
    6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.
    Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.
    7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.
    Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.
    8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.
    Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.
    Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.
    Текст подготовила Мария Гуреева
    Не пропустите:
    5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
    Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить
    20 статей о том, как купить вторичную квартиру
    15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

  3. капелюшка Ответить

    НазваниеОписаниеДокумент, подтверждающий личность Продавца.
    Как правило, паспорт. Покупатель может досконально проверить личность Продавца, обратившись с его паспортными данными в паспортный стол.
    Подлинность паспорта также можно проверить через официальный сайт Федеральной миграционной службы РФ. Однако полученная здесь информация будет иметь более справочный и обобщенный характер, чем информация, полученная в паспортном столе.
    Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности Продавца на отчуждаемый объект.
    Это может быть предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о принятии наследства и пр.
    Выписка из ЕГРН.
    Данная бумага содержит сведения об объекте права (квартире) и субъекте права (фактическом собственнике недвижимости). Информацию из выписки необходимо сравнить с другими документами (паспортом продавца, правоустанавливающим документом на недвижимость, техническим паспортом) и убедиться, что нигде нет расхождений.
    В выписке также содержатся сведения о наличии/отсутствии арестов и обременений.
    Покупатель напрямую заинтересован в том, чтобы на продаваемую квартиру не были наложены никакие ограничительные меры. В противном случае сделка по возмездному отчуждению может быть признана недействительной по обращению в суд 3-ей стороны (например, банка, если Покупателю будет незаконно продана ипотечная квартира, кредит по которой еще не был погашен).
    Обычно выписка из ЕГРН оформляется в 2 основных вариантах: простом или расширенном. Расширенная выписка из ЕГРН позволит Покупателю понять, сколько собственников вообще было у квартиры, и как часто с ней проводились различные сделки имущественного характера. Если квартира часто продавалась и покупалась в течение короткого промежутка времени, это может говорить о возможном факте мошенничества.
    Выписка из паспортного стола или Многофункционального центра о наличии/отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.
    Наличие в квартире зарегистрированных лиц не является фактическим препятствием для отчуждения недвижимости, – продать и приобрести можно даже такое жилье, в котором кто-то прописан. В договоре может быть оговорено, что прописанные лица выпишутся из квартиры в указанный срок после перехода права собственности. Тогда каждый прописанный жилец должен будет предоставить письменное и нотариально заверенное обязательство о выписке.
    Однако Покупатель все же заинтересован в том, чтобы из жилого помещения были заблаговременно выписаны все предыдущие жильцы. В противном случае неснятие их с регистрационного учета может привести к конфликтам и затяжным судебным тяжбам, ведь даже после продажи такие люди сохранят право проживания в спорной недвижимости. Да и суммы за коммунальные услуги в квартире с невыписанными гражданами (даже если они фактически не проживают в квартире) обычно оказываются выше.
    Справка о наличии/отсуствии задолженностей по коммунальным платежам.
    Если такие долги имеются, после продажи они могут частично перейти к новому собственнику (т.е. Покупателю).
    Письменное разрешение из БТИ на проведение масштабной перепланировки (если проводилась).
    В жилом помещении мог проводиться серьезный ремонт, предполагающий не только смену обоев, но и снос стен, увеличение или уменьшение исходного метража комнат, перемещение коммуникаций и пр. Чтобы такие изменения не несли в себе угрозы для жизни и здоровья, они должны быть узаконены и официально одобрены ответственным госучреждением.
    Кадастровый и технический паспорт на квартиру, выдаваемые в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
    Здесь должны указываться технические характеристики обекта недвижимости, а также сведения о проведенных перепланировках.
    Если выяснится, что информация в техническом и кадастровом паспортах не соответствует действительности, это может стать основанием для отказа в перерегистрации права собственности в Росреестре. От приобретения такого жилья лучше заранее отказаться.
    Справка из наркологического и психоневрологического диспансера.
    Продавать свою квартиру вправе только собственник, обладающий полной дееспособностью (т.е. достигший возраста 18 лет и признанный вменяемым, отдающим отчет своим действиям).

  4. QwertyBUM Ответить

    После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.). Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено.

    Документы для покупки у собственника

    Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:
    паспорт Продавца;
    выписка из ЕГРН;
    правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
    технический паспорт из БТИ;
    при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
    архивная выписка из домовой книги;
    справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
    если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
    если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ);
    если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

    Документы для ипотечного кредитования

    Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.
    При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:
    стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
    справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
    копию своей трудовой книжки;
    подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
    отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
    копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

    Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала

    Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.
    Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».

  5. DanizelDosGames Ответить

    Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).
    Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.
    Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.
    Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.
    «Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.
    Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

  6. AFTER-NAME Ответить


    Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:
    Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
    Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
    Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
    Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
    Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
    Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
    Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
    Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
    Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
    Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.
    Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

    Вопросы-ответы

    Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?
    Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.
    Как обезопасить себя при сделке по доверенности?
    Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

  7. WaStEr Ответить

    С обременениями и ограничениями прав есть две проблемы:
    Сделка будет невозможна, затянется или обойдется дороже.
    Появится повод признать ее ничтожной или оспоримой, и тогда есть риск остаться без квартиры и без денег.
    Поводов признать сделку недействительной много. Продавец может оказаться недееспособным или докажет, что не понимал, что делает. Еще продавец может оказаться должником или банкротом, и у него не будет права распоряжаться имуществом. Один из собственников может наложить запрет на сделку или это сделал суд по ходатайству кредитора или другого заинтересованного лица. Супруг может не дать согласие на сделку, даже если он бывший.
    Все это нужно проверять заранее. Используйте для этого общедоступные бесплатные сервисы:
    ГАС «Правосудие» — проверьте, нет ли судебных заседаний на имя любого из собственников. Ищите суд по месту жительства продавца или месту нахождения квартиры.
    Сайт судебных приставов — проверьте долги собственников.
    Сайт федеральных арбитражных судов — проверьте, не подал ли собственник заявление о своем банкротстве.
    Реестр банкротов — проверьте, не признали ли собственника банкротом. Квартиру у банкротов лучше не покупать, а их доверенности недействительны.
    Если права собственника как-то ограничены, это повлияет на процесс покупки, а иногда и вовсе помешает сделке. Хуже всего, если об ограничениях вы узнаете после того, как подпишите договор и отдадите деньги. Получить их назад будет сложно.
    Не все обременения одинаково опасны. Например, покупка ипотечной квартиры — это законно, если банк не против. Но при этом ипотека перейдет к вам или нужно будет рассчитаться с банком и снять залог — из-за этого оформление займет больше времени. Всегда лучше выяснить заранее, как обременение повлияет на сделку. Как минимум это поможет правильно настроиться и запастись терпением.
    Мой брат купил квартиру с ипотечным долгом в кредит. Банк закрыл долг продавца и оформил ипотеку на покупателя. Все прошло хорошо, но подготовка всех документов и проверка их банком заняли полтора месяца.
    Обременения регистрируются Росреестром, поэтому информация о них есть всё в той же выписке из ЕГРН и бесплатной справке.

    Кто зарегистрирован в квартире?

    Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.
    Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.

  8. Kajizragore Ответить

    Разделим проблемы, с которыми гражданин может столкнуться при покупке жилья, на категории, к которым отнесем:
    Юридические проблемы. Уровень правовой грамотности покупателей, как правило, невысок, а договор покупки недвижимости очень сложен, в нем множество нюансов. Данный риск наиболее серьезен, поскольку может повлечь даже потерю права собственности на квартиру;
    Проблемы, которые связаны с техническими особенностями квартиры, документами на нее. На право собственности это не влияет, однако, условия проживания в жилище могут создаться крайне неудовлетворительные. Риск связан, прежде всего, с финансовыми потерями. В качестве примера можно привести незаконную перепланировку в квартире.
    Применительно к первой группе, можно смоделировать несколько особенно подозрительных ситуаций:
    Представим, что квартира продается по доверенности несобственником. Следует относиться к этому осторожно: доверенность весьма часто подделывается либо просрочена. Также аферисты оформляют доверенности на пенсионеров, детей-сирот, инвалидов и наркозависимых людей. Реальный собственник может и не быть в курсе, что квартира выставлена на продажу либо его вовсе может не быть в живых;
    Сделка может быть оформлена с нарушениями приватизации квартиры. Такое было распространено в 90-х годах, но сохранилось и сейчас. Наибольшую опасность представляют жильцы, которые участвовали в приватизации, и дают обещания покупателю сразу же выписаться, когда сделка будет оформлена;
    В истории квартиры могут быть указаны сомнительные сделки с ней (например, когда стороной выступает государственное предприятие или же госорган);
    Квартира получена на основании договора ренты либо дарения, по наследству и по иным договорам, в которых могут быть затронуты интересы третьих лиц. Так, вполне вероятно, что после покупки появятся субъекты, претендующие на квартиру. Помните и о тех лицах, которые имеют право на обязательную долю в наследстве.
    Нарушена процедура оформления квартиры, которая покупается за счет средств материнского капитала. Закон устанавливает, что квартира будет в общей долевой собственности матери и ребенка (детей). Это требование отнюдь не всегда реализуется на практике в связи с тем, что выделить долю возможно не во всех ситуациях. Кроме того, владельцы квартиры избегают прописки в квартиру несовершеннолетних. Серьезный пробел в законодательстве РФ – отсутствие государственного контроля за выполнением обязанности собственников добросовестно прописывать всех членов своей семьи;
    Продажа жилья, в котором один из собственников – гражданин, который является недееспособным на момент заключения договора (алкоголик, психически неуравновешенный человек). Сделка может быть оспорена;
    Купля-продажа квартиры, которая обременена залогом или арестом. Возможны и неявные обременения;
    Продажа квартиры, в которой один из собственников – это лицо, которое подвергнуто тюремному заключению, либо военнослужащий или без вести пропавший гражданин. Право проживания у них остается, и в любой момент они могут появиться и в судебном порядке занять жилое помещение. И как бы не старался продавец доказать, что такое лицо не объявится, относитесь к такой сделке очень осторожно;
    Нарушение прав супругов;
    Сделка, совершенная с нарушениями преимущественных прав продажи комнат в квартире (либо долей). По закону, собственник сперва предлагает сделку долевым собственникам, а потом уже прочим лицам. На практике это требование очень часто обходится;
    Возможна и продажа по паспорту, который подделан либо просто не имеет силы. Очень часто аферисты крадут паспорт у другого лица либо получают на себя новый паспорт, однако, сделка будет совершаться по старому паспорту, который, по словам мошенника, был потерян;
    Если жилье числится в плане на расселение, то сделка также может быть признана недействительной. Здесь необязателен умысел продавца: он может, к примеру, действительно не знать об этом обстоятельстве либо знать, но должное значение этому факту не придать. В такой ситуации, покупатель также понесет неблагоприятные последствия.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *