Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке?

13 ответов на вопрос “Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке?”

  1. TheTigerPlay Ответить

    На правах рекламы
    Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

    Получите выписку из ЕГРН

    Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.
    Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.
    На что обратить внимание в выписке:

    Наличие обременений и арестов

    Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

    Сделка только с собственником недвижимости

    Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

    Подлинность документов

    Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

    Проверка техпаспорта недвижимости

    Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

    Наличие проблем с собственниками квартиры

    С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.
    Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
    Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
    Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

    Согласие супруга на продажу

    Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
    Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

    Наличие долгов

    Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

    Покупка квартиры у застройщика

    Проверка надежности застройщиков

    Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

    Разрешительная документация

    Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. “Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
    Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

    Неизвестные имена

    Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

    Список компаний

    Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

    Статус участка и виды разрешенного использования

    Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

    Ход строительства

    Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.
    Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

    Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

    Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи. Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru. Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости. Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости.

  2. Drelann Ответить

    Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).
    Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.
    Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.
    Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.
    «Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.
    Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

  3. ЕвРоПа ютубцо Ответить

    «Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».
    Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

    Шаг 2 – проверка истории квартиры

    Попросите у собственника выписку из Единого
    государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
    «Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
    Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
    По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
    Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

    Шаг 3 – проверка качества квартиры

    Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

    Шаг 4 – проверка продавца

    С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
    «Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
    Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

    Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

    Попросите собственника предоставить вам
    расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
    Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
    В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
    «Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
    В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

    Смотрите также:

    Легко составить, сложно оспорить. 10 вопросов о завещании и наследовании >
    Зачем платить риелтору за то, что можешь сделать сам? >
    Как не ошибиться, покупая жилье на вторичном рынке >

  4. Нюша Ответить

    С обременениями и ограничениями прав есть две проблемы:
    Сделка будет невозможна, затянется или обойдется дороже.
    Появится повод признать ее ничтожной или оспоримой, и тогда есть риск остаться без квартиры и без денег.
    Поводов признать сделку недействительной много. Продавец может оказаться недееспособным или докажет, что не понимал, что делает. Еще продавец может оказаться должником или банкротом, и у него не будет права распоряжаться имуществом. Один из собственников может наложить запрет на сделку или это сделал суд по ходатайству кредитора или другого заинтересованного лица. Супруг может не дать согласие на сделку, даже если он бывший.
    Все это нужно проверять заранее. Используйте для этого общедоступные бесплатные сервисы:
    ГАС «Правосудие» — проверьте, нет ли судебных заседаний на имя любого из собственников. Ищите суд по месту жительства продавца или месту нахождения квартиры.
    Сайт судебных приставов — проверьте долги собственников.
    Сайт федеральных арбитражных судов — проверьте, не подал ли собственник заявление о своем банкротстве.
    Реестр банкротов — проверьте, не признали ли собственника банкротом. Квартиру у банкротов лучше не покупать, а их доверенности недействительны.
    Если права собственника как-то ограничены, это повлияет на процесс покупки, а иногда и вовсе помешает сделке. Хуже всего, если об ограничениях вы узнаете после того, как подпишите договор и отдадите деньги. Получить их назад будет сложно.
    Не все обременения одинаково опасны. Например, покупка ипотечной квартиры — это законно, если банк не против. Но при этом ипотека перейдет к вам или нужно будет рассчитаться с банком и снять залог — из-за этого оформление займет больше времени. Всегда лучше выяснить заранее, как обременение повлияет на сделку. Как минимум это поможет правильно настроиться и запастись терпением.
    Мой брат купил квартиру с ипотечным долгом в кредит. Банк закрыл долг продавца и оформил ипотеку на покупателя. Все прошло хорошо, но подготовка всех документов и проверка их банком заняли полтора месяца.
    Обременения регистрируются Росреестром, поэтому информация о них есть всё в той же выписке из ЕГРН и бесплатной справке.

    Кто зарегистрирован в квартире?

    Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.
    Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.

  5. Ангел в цепях Ответить


    Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:
    1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

    Что можно узнать:
    Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
    Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
    Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
    если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
    если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
    Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
    Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
    Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.
    2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

    Что можно узнать:
    На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
    Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
    Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.
    3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

    Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.
    Что можно узнать:
    Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
    Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
    Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
    Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
    Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.
    4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

    Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

  6. KoPiK Ответить

    Супруги и бывшие супруги – важно при совершении сделки убедиться, что муж/жена одобрили и нотариально заверили своё согласие. Если же брак был расторгнут, следует узнать, когда это произошло, так как при сроке расторжения составляющим менее 3-х лет бывший супруг может заявить права на долю продаваемого имущества.
    Жильцы, которые не были своевременно сняты с учёта – при истребовании выписки из домовой книги и формы №9,12 внимательно ознакомьтесь с лицами, которые были выписаны или наоборот вписаны. Особое внимание уделите внимание посторонним лицам, не имеющих родственные связи с собственником.
    Наследники – при покупке имущества, которое продавец получил по наследству необходимо узнать, когда оно было оформлено в собственность. Если срок оформления составляет меньше 3-х лет желательно избежать покупки такового жилья, так как могут появиться наследники, желающие оспорить право собственности в суде.
    Лица, приватизирующие квартиру – при отказе в процедуре приватизации за участником не закрепляется право собственности, а вот право пожизненного пользования квартирой присутствует. Также необходимо узнать роль несовершеннолетних лиц в приватизации жилья.
    Арендаторы – бывают случаи, когда собственник продаёт жильё вместе с его арендующими. При покупке таковой квартиры вам переходят права арендодателя и выселение арендующих уже будет Вашей «головной» проблемой, во избежание таких ситуаций обговорите, чтобы сам продавец расторгнул договора аренды до совершения сделки.

    Заключение

    Проверка квартиры перед покупкой не может обезопасить сделку на все 100%, даже если обращаться к специалистам. Фактически каждая сделка индивидуальна, со своим набором «персонажей», прописанных в квартире и обстоятельствами при продаже. Проверка на юридическую чистоту приобретаемого имущества не должна переходить грани разумного, не надо досконально углубляться в личную жизнь собственника и его родственников без надобности. Обратите внимание не только на сам объект недвижимости, но и на законность передачи денежных средств и условий сделки.

  7. James_Batwell Ответить

    Ниже представлены два основные способа покупки квартиры, а также указано что нужно знать при покупке квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке жилья

    У каждого из указанных вариантов покупки квартиры есть свои полюсы и минусы. Оба варианта не исключают наличие рисков при покупке квартиры.
    Покупка квартиры через риелтора упростит поиск и оформление квартиры, возможно, снизит риски при покупке квартиры, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, квалифицированный риелтор обладает необходимыми знаниями о том как проверить квартиру. Если вы достаточно подкованы в вопросах сделок с недвижимостью и знаете как проверить квартиру при покупке, то очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить квартиру при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить квартиру при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой квартиры при покупке.
    Можно ли провести проверку квартиры при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки квартиры при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки квартиры при покупке?
    Да, вы можете провести проверку квартиры при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте http://www.riskover.ru содержится перечень документов, необходимый для проверки квартиры при покупке, образцы и формы документов.
    Кроме того, даже если вы поручили проверку квартиры при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку квартиры с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке квартиры были доведены до вашего сведения.
    У участников рынка недвижимости зачастую возникают следующие вопросы: какие имеются риски при покупке квартиры, как проверить квартиру при покупке, что нужно знать при покупке квартиры. Постараемся коротко ответить на них.
    Покупка квартиры напрямую у собственников (на вторичном рынке), без участия риелтора позволит сэкономить деньги, но, как уже упоминалось выше, вам необходимо будет самостоятельно выявить риски при покупке квартиры, проверить квартиру перед покупкой. В то же время, при наличии необходимых знаний, самостоятельно осуществляя проверку перед покупкой квартиры, можно быть более уверенным в такой проверке.
    Покупка квартиры на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя “история”, поэтому важно проверить квартиру перед покупкой для выявления рисков покупателя квартиры.
    Покупая квартиру в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридически “чистая”, то есть юридические риски при покупке такой квартиры ниже, чем риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья. Юридические риски при покупке квартиры в новостройке минимизируются также защитой дольщиков, обеспечиваемой законом № 214-ФЗ (для минимизации юридических рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо покупать квартиру только по договору долевого участия в строительстве). Тем не менее, риски при покупке квартиры на первичном рынке (новостройка) также присутствуют: дом может быть не достроен или не введен в эксплуатацию по разным причинам, застройщик может обанкротиться и строительство будет оставлено.
    Для выявления рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо проанализировать документы застройщика и документы, являющиеся основанием для осуществления строительства дома (разрешение на строительство, документы-основания пользования земельным участком, на котором ведется строительство, проектную декларацию).
    К сожалению, ни один из названных способов покупки не дает 100-процентной гарантии от рисков при покупке квартиры.
    Минимизировать риски при покупке квартиры призвана экспертная онлайн система http://www.riskover.ru. С помощью этой системы Вы можете самостоятельно проверить квартиру при покупке.

    Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке жилья

    Наиболее ответственный этап подготовки сделки по покупке квартиры на рынке вторичного жилья – проверка квартиры перед покупкой с целью выявления рисков при покупке квартиры.
    Необходимо проверить квартиру, а именно выяснить был ли у квартиры один или несколько собственников, были ли зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, жильцы, проходящие срочную службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды, была ли квартира завещана, заложена, арестована. Также необходимо проверить квартиру на предмет того, совершались ли ранее сделки с данной квартирой. Если за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять квартиру желательно с момента постройки дома.
    Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет разным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь от наличия лиц, имеющих определенные права на квартиру. Например, если продается квартира, приобретенная лицом, состоящим в браке, то до юридической проверки квартиры обязательно необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на сделку. Если же сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то для проверки квартиры потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.
    Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.
    К предоставляемым для проверки квартиры правоустанавливающим относятся следующие документы:
    договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешней собственник-продавец;
    договор дарения;
    договор мены;
    договор ренты;
    свидетельство о праве на наследство;
    справка о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива);
    свидетельство о праве собственности на квартиру. При ознакомлении с ним внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, дабы убедиться, что именно продавец квартиры является собственником жилья;
    Также выявить риски при проверке квартиры помогут:
    кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план. По этим документам можно проверить квартиру на предмет общей площади квартиры (известны случаи, когда хозяева завышали площадь и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры). С помощью поэтажного плана риелторы обычно осуществляют проверку квартиры на предмет наличия несанкционированных перепланировок – о них свидетельствует несовпадение графического изображения на плане с фактическим состоянием квартиры, либо красные линии;
    выписка из домовой книги. По ней можно проверить квартиру на предмет того, какие лица в ней зарегистрированы на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.
    Продавец, и покупатель до оформления сделки должны предъявить документы, удостоверяющие их личность.
    Если у кого-либо из участников сделки близится срок замены паспорта (в 20 и 45 лет) и до дня рождения осталось две-три недели, то в Федеральной регистрационной службе могут отказать в приеме документов на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, так как закон отводит на государственную регистрацию до одного месяца и в разгар процедуры регистрации ваш паспорт может стать недействительным из-за окончания его срока действия.
    Если удостоверить договор купли-продажи нотариально, то переход права собственности может быть зарегистрирован за 1 день (при подаче нотариусом документов на государственную регистрацию в электронной форме). Кроме того, нотариус проверит квартиру и сделку на предмет возможных юридических рисков.
    Каких ситуаций, влекущих риски при покупке квартиры, следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке и на что следует обращать внимание при проверке квартиры.
    Продажа квартиры представителем продавца по доверенности. Бывает, что продавцы доверяют представительство и совершение сделки риелторам либо иным третьим лицам: родственникам, супругам и т.п. В данном случае вместо собственника, желающего продать недвижимость, в контакт с покупателем вступает его поверенный. В таких ситуациях представитель продавца предъявляет покупателю доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается действующей. Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу). Владелец может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность, а вы об этом ничего не будет знать. Это обстоятельство влечет повышенные риски при покупке квартиры.
    Полномочия представителя по доверенности вы можете проверить на сайте http://www.riskover.ru в соответствующем разделе.
    Что необходимо предпринять: лично встретиться с собственником жилья и удостовериться в его желании продать квартиру. Это важно, в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца. Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу значительного возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной. Если продавец находится на медицинском учете, то перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование. Риелторы обычно проверяют собственника квартиры по учету психоневрологического и наркологического диспансеров.
    Все эти меры принимаются для того, чтобы избежать рисков при покупке квартиры, а именно оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.
    Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных рисков при покупке квартиры, который нужно обязательно выявлять при проверки квартиры, это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были зарегистрированы в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников квартиры. Если этого не произошло, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права на квартиру и попытаться оспорить сделку.
    Что необходимо предпринять: проверить квартиру по выписке из домовой книги на предмет того, жили ли в квартире несовершеннолетние.
    При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить несовершеннолетних детей в число собственников приобретаемой по альтернативной сделке квартиры.
    Если дети, не участвовавшие в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.
    Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе продавать, обменивать, сдавать внаем недвижимость и совершать другие подобные сделки без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, проверьте наличие разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае будет существовать риск при покупке квартиры лишиться приобретения, так как сделка будет признана недействительной.
    Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья. На эти обстоятельства нужно обращать пристальное внимание при проверке квартиры, так как они считаются наиболее проблемными с точки зрения рисков при покупке квартиры:
    многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами;
    квартира кооперативная (часто при проверке квартиры выявляются нарушения при оформлении ее в собственность);
    продавцу жилье досталось по наследству (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав наследников, что влечет риски при покупке квартиры – сделка может быть оспорена);
    случаи отчуждения жилья с участием юридических лиц (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны единоличного исполнительного органа юридического лица при отчуждении квартиры, что влечет риск при покупке квартиры – сделка может быть оспорена);
    договоры, связанные с рентой (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны плательщика ренты, а также претензии со стороны наследников получателя ренты, что влечет риск при покупке квартиры – сделка может быть оспорена);
    сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей (часто при проверке выявляется, что доверенность не действует или не содержит необходимых полномочий, что влечет риск при покупке квартиры – сделка может быть оспорена);
    сделки с участием несовершеннолетних детей и людей из группы риска: недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
    сделки с участием собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
    за сравнительно короткий период времени квартира несколько раз перепродавалась (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав бывших собственников квартиры при ее отчуждении, что влечет риски при покупке квартиры).
    Существую и другие обстоятельства, подлежащие выявлению при проверке квартиры, которые влекут повышенные риски при покупке квартиры.
    С целью исключения рисков при покупке квартиры при проверке квартиры на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест, она не заложена, к ней отсутствуют правопритязания. Вы можете получить о квартире достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры, а также рисков при покупке квартиры. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке на сайте http://www.riskover.ru, предварительно получив от продавца все документы, необходимые для проверки квартиры (перечень документов для проверки квартиры также содержится на этом сайте).

    Как проверить квартиру при покупке на первичном рынке жилья (в новостройке)

    Многие предпочитают покупать права на квартиру на стадии строительства дома.
    Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.
    Вместе с тем, риски при покупке квартиры на первичном рынке жилья также существуют. В связи с этим, до покупки квартиры на первичном рынке нужно осуществить проверку квартиры (все документы на строительство, условия договора долевого участия в строительстве и т.д.).
    Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями по проверке квартиры и застройщика, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками и рисков при покупке квартиры в новостройке.
    Для минимизации рисков при покупке квартир в новостройках был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г.
    Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом. По сути, договоры, не предусмотренные законом, являются фактически не легетимными. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии участникам долевого строительства с целью минимизации их рисков при покупке квартир. Заключение иных договоров, помимо договора долевого участия в строительстве, влечет для покупателя риски при покупке квартиры.
    С целью минимизации рисков при покупке квартир Федеральным законом N 214-ФЗ введен ряд положений:
    привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;
    в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;
    определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;
    значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);
    надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;
    к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
    установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;
    дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступке права требования по договору. Данная мера сводит к минимуму риск при покупке квартиры приобрести квартиру, права на которую были проданы другим покупателям.
    Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:
    учредительные документы застройщика;
    свидетельство о государственной регистрации застройщика;
    свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
    отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
    утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
    аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
    Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ минимизирует риски при покупке квартир на первичном рынке жилья.
    Перед заключением договора долевого строительства следует обратить внимание на следующие моменты.
    С целью выявления рисков при покупке квартиры необходимо выяснить историю организации-застройщика за все время его существования: стаж работы, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию.
    Риск при покупке квартиры на первой стадии строительства, т.е. на уровне котлована выше, так как строительство может затянуться на долгий срок или вообще будет заморожено на неопределенный период.
    Также с целью выявления и исключения рисков при покупке квартиры необходимо проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком. Часто в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная застройщиком организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика агентский договор / договор поручения / договор комиссии, предоставляющий представителю право совершать от имени застройщика определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров долевого участия в строительстве.
    С целью исключения рисков при покупке квартиры проверяйте все требуемые законодательством документы на строительство.
    В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:
    получения в установленном порядке разрешения на строительство.
    государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства;
    предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация обычно размещается в сети Интернет или публикуется в средствах массовой информации.
    Существуют следующие схемы обхода обязанности заключения договора долевого участия в строительстве, которые влекут риски при покупке квартиры.
    Заключение предварительного договора долевого участия в строительстве или иного предварительного договора влечет риск при покупке квартиры для покупателя. Фактически предварительный договор представляет собой обещание заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Риск при покупке квартиры по этой схеме состоит в следующем: если застройщик не передаст квартиру, то в лучшем случае после долгих судебных тяжб вы добьетесь лишь возврата вложенных в строительство денег.
    Заключение первичном рынке жилья инвестиционного договора, договора соинвестирования, договора простого товарищества, договора купли-продажи векселя (с последующим заключением договора купли-продажи квартиры) и иных видов договоров помимо договора долевого участия в строительстве влечет риски при покупке квартиры. Это риски двойных продаж одной и той же квартиры, а также отсутствие гарантий прав дольщиков, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ.
    Покупка пая в ЖСК. Данная схема вполне в рамках действующего законодательства. Однако, риски при покупке квартиры по данной схеме тоже высоки. Они аналогичны рискам при покупке квартиры, указанным в п. 2.
    Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры и застройщика, а также рисков при покупке квартиры на первичном рынке жилья. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке, а также застройщика на сайте http://www.riskover.ru, предварительно получив от застройщика все документы, необходимые для проверки квартиры, права на которую приобретаются (перечень документов для проверки квартиры и застройщика также содержится на этом сайте).

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *