Какие документы должны быть у собственника на дом с земельным участком?

13 ответов на вопрос “Какие документы должны быть у собственника на дом с земельным участком?”

  1. Rainbrand Ответить

    Вернуться назад на Документы на дом
    Продажа дома вместе с земельным участком под ним – обязательное условие сделки. Законодательство обязует собственников продавать пропорциональные доли участка земли вместе со строениями.
    Есть несколько исключений, когда допускается продажа одного дома. Такая сделка ничем не отличается от операции купли-продажи недвижимости.
    Отличие только в том, что новый владелец получит два свидетельства права собственности: на землю и на дом.
    Операции по одновременной продажи дома и участка земли имеют отличительные особенности.
    Существенным условием договора купли-продажи является то, что предметом соглашения выступает не только дом (постройки, сооружения), но и вместе с ним участок земли, на котором тот расположен. А, значит, в договоре эти два пункта должны быть детально описаны.
    При таком переходе прав собственности покупатель получает права на дом и участок одновременно и в полном объеме.
    Сделка обязательно оформляется в письменном виде, и чаще всего заверяется нотариусом, что предусмотрено ст. 550 Гражданский кодекс РФ. Регистрировать сам договор уже не надо.
    Обратиться в Росреестр придется только для оформления права собственности. Но и этот пункт необязателен, пока владелец не собирается продавать, дарить, делить недвижимость. Получить такое свидетельство можно даже спустя несколько лет.
    Когда в договоре указывается стоимость недвижимости, она включает в себя и цену земли, на которой расположен дом. То есть, при одновременной продаже дом и участок под ним выступают неделимым недвижимым имуществом.
    У продавца обязательно должен иметься кадастровый паспорт на землю – без него сделка невозможна. А для его получения необходимо обратиться в землеустроительную фирму, которая составит проект межевания.
    Кроме того, не должно быть долгов по уплате налога на землю, о чем продавец прилагает справку.
    Сделка одновременной купли-продажи дома с земельным участком отличается от отдельной покупки дома лишь количеством документов – для совершения сделки понадобятся свидетельства права собственности и паспорта на оба объекта недвижимости.
    Документы, подтверждающее законное владение недвижимостью:
    • договор купли-продажи;
    • дарение недвижимости;
    • договор мены, если недвижимость перешла к новому владельцу после обмена жильем;
    • договор застройки либо постановление государственного органа местной власти о вводе дома в эксплуатацию (если собственник лично построил его);
    • наследование имущества;
    • право собственности супругов;
    • решение ДСК (дачно-садовый кооператив), если недвижимость является садовым домиком.
    На дома, купленные после 1998 года обязательно нужно иметь свидетельство права собственности. Свидетельство наследования или дарения в данном случае не достаточно.
    Статья 17 Закона № 122-ФЗ приводит приблизительный список документов, которые могут подтвердить владение землей:
    • договор купли-продажи;
    • дарение;
    • мена;
    • вступление в наследство;
    • договор приватизации землю под частным домом;
    • решение суда (это может быть и мировое соглашение, утвержденное в судебной инстанции);
    • решение местных органов власти о выделении земли;
    • наследство по завещанию.
    Чтобы продать недвижимость и участок земли, на которой она располагается, кроме правоустанавливающих документов потребуются также:
    • договор и акт приема-передачи минимум в двух экземплярах;
    • выписка из кадастрового учета недвижимости (с обязательной оценкой участка);
    • если договор заключается от имени одной из сторон, то третье лицо предоставляет нотариальную доверенность с указанием возможности совершения именно таких операций;
    • техпаспорт дома, выданный БТИ, кадастровый паспорт (если нет регистрации в УФРС);
    • справки о задолженности (ее отсутствии) налоговых платежей по дому и земле;
    • согласие супруга или супруги, заверенное нотариально, на продажу недвижимости;
    • квитанции оплаченной пошлины: регистрация сделки, переход прав на дом и участок;
    • если договор составляется в присутствии нотариуса (что намного предпочтительнее), добавьте выписку из госреестра прав на имущество;
    • паспорта сторон договора;
    • выписка из домовой книги, справка о жильцах в доме;
    • при вступлении в права – заявление.
    Все документы должны иметь копии. При наличии оригиналов – обычные, при отсутствии — заверенные нотариально.
    Порядок оформления земли и строений на ней (дома) в собственность
    После подписания акта приема-передачи, покупатель может вступать в права на недвижимость и землю.
    Для этого надо сдать документы в Росреестр, сотрудники которого проверят их, оценят юридическую состоятельность соглашения, проверят права продавца и внесут сведения в ЕГРП.
    Только после этого может быть выдано свидетельство, в котором указано право собственности покупателя – нового владельца.
    В некоторых ситуациях возможно прохождение упрощенной процедуры регистрации.
    Она возможна, если:
    • на участке находятся дачи или садовые домики;
    • недвижимость расположена на участках земли, предназначенных для подсобного хозяйства;
    • дома, изначально построенные на земле, выделенной для индивидуальной постройки.
    Если дом или участок не состоят на кадастровом учете, свидетельство не выдается.
    Перед подачей заявления в Росреестр необходимо получить кадастровые паспорта на землю и строение. Выдает этот документ БТИ после проверки и оценки земли и дома.
    Важно помнить, что продавец должен иметь документы даже на недостроенный дом, то есть, постройка должна быть внесенной в реестр. Иначе у нового владельца могут возникнуть проблемы при совершении сделок с самостроем.
    По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом.
    Последствия продажи только дома (без участка под ним)
    Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.
    Однако Земельный кодекс РФ неразрывно связывает понятие дома и участка земли, поэтому при продаже строения или даже его части к новому собственнику обязательно должна перейти и часть (или весь) земельного участка.
    Если земля под домом принадлежит тому же человеку, что и сам дом, происходит одновременная сделка купли-продажи. Если продается часть дома (например, половина или четверть), пропорционально этой части продается и земля.
    Обязательным является включение в договор пункта о передаче земли под домом. Без этого соглашение не является юридически верным и признается недействительным.
    Есть всего два варианта, при которых возможна продажа только строения (35-я статья ЗК РФ):
    • земля изъята из оборота, что подтверждается документально;
    • продается часть строения, которая не может быть выделена новому владельцу вместе с участком.
    Если собственник продал только дом, не попадая под действие этих двух пунктов, договор считается незаключенным.
    В этом случае новый владелец может составить исковое заявление с требованием перезаключения договора и передачей ему земельного участка.
    Суд установит обременение на землю под купленным домом (запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду надела). Старый владелец, таким образом, не сможет продать данный участок.

    Документы на квартиру
    Оформление квартиры
    Оформление земельного участка
    Оформление дома
    Право собственности
    Регистрация права собственности
    Назад | | Вверх

  2. МеЧтЫ_СбУдУтСЯ Ответить

    Покупка дома с земельным участком — серьезное дело
    Решившись на приобретение дома, вы должны будете получить земельный надел (юристы разделяют понятия дом и земля, для них это разные объекты). Нужно тщательно отнестись к проверке документов: факт отсутствия бумаги, не подтверждающий права владения землей, должен вызвать законные вопросы.
    Оформив документы на дом, вы столкнетесь с трудностями по переоформлению земельного надела. Продавец должен собрать следующие документы:
    Правоудостоверяющие бумаги: свидетельство о регистрации права собственности, свидетельство приемной комиссии о введении объекта в эксплуатацию (если дом построен продавцом).
    Правоустанавливающие бумаги: свидетельство о праве собственности, документы, характеризующие характер перехода недвижимости к новому владельцу: свидетельство о праве наследования, договор продажи или дарения.
    Бывают случаи, когда приобретается недостроенный дом. В этом случае потребуется свидетельство о праве собственности на недостроенное строительство. Если объект не отмечен в БТИ, этот недочет может исправить нотариус, присутствующий при оформлении сделки по покупке недвижимости.
    Договор купли-продажи земельного надела.
    Документ, подтверждающий право собственности на землю.
    Технический паспорт жилого объекта.
    Кадастровый документ.
    Выписка из госреестра, подтверждающая отсутствие обременений.
    Выписка из домовой книги, учитывающая всех прописанных в доме.
    Справка, выдаваемая сотрудником налоговой службы, об отсутствии задолженностей по земельному и имущественному налогам.
    Выписки из ЖКХ, подтверждающие отсутствие задолженностей.
    Документ от супруга, в котором он дает согласие на продажу дома и обязуется вовремя выписаться из продаваемого жилья (заявление заверяет нотариус).
    В случае наличия у продавцов детей, необходимо получить разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
    Если у хозяина есть совладельцы, имеющие право на покупку дома в первую очередь, они должны написать отказную.
    Жилье, находящееся в ипотеке, продается с разрешения заемщика.
    Паспорт на недвижимость.

    Проверка документов

    Не стоит лениться и узнать все тонкости коммунальных вопросов
    Покупка недвижимости – процедура ответственная. От покупателей требуется повышенная бдительность: беглое изучение документов чревато серьезными последствиями. Родственники продавца могут найти огрехи в документах и, заручившись поддержкой юриста, оформить судебный иск против доверчивых покупателей. Поездки в суд и выматывающие разбирательства – неприятные процедуры.
    Сначала нужно проанализировать данные свидетельства о госрегистрации права на покупаемый объект. В документе в обязательном порядке прописывается адрес, кадастровый номер и данные о владельце. Их нужно сличить с информацией, имеющейся в паспорте.

  3. МОЯ ЖИЗНЬ МОИ ПРАВИЛА Ответить

    Здравствуйте, Алексей!
    Коллеги уже описали ситуации, когда права зарегистрированы на дом. Но так есть далеко не на все дома в нашей большой области :).
    Зачастую право на объект не зарегистрировано, следовательно, ничего из ЕГРП вы не получите. Вместо выписки с собственником вы получите уведомление об отсутствии записей в ЕГРП.
    Правоустанавливающие документы проверить, безусловно, надо. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации. Может быть дом зарегистрирован по дачной амнистии. Обязательно посетите администрацию сельского поселения на территории, во-первых, проверите правда ли человек владеет домом, во-вторых, именно сельские поселения занимаются регистрационным учетом.
    Обязательно стоит проверить документы на земельный участок. Подавляющее большинство участков принадлежит гражданам на основании записей в похозяйственных книгах, которые опять-таки находятся у землеустроителей в сельских поселениях. Без межевания не рекомендую землю покупать. Т.е. участок не только должен стоять на кадастровом учете, но и границы его должны быть четко определены.
    Ставьте реальную сумму в договоре. Все внимательно проверяйте. Расчеты через ячейку не приняты, обычно до подписания рассчитываются, да и никто в районах про расчеты через ячейку не слышал, можно напугать продавца.

  4. drug_storm Ответить

    Покупателю участка требуется собрать существенно меньший пакет документов, среди которых:
    оригинал документа, подтверждающего личность (паспорт);
    квитанция об уплате государственной пошлины.
    Для составления договора купли-продажи – обязательного документа для последующей регистрации сделки – желательно пригласить юридического специалиста. Он поможет осветить в договоре все нюансы продажи недвижимости, а также предостережет от ошибок и мошенничества с обеих сторон.

    Если на участке есть постройки

    В случае, если планируется купля продажа дома с земельным участком, документы требуются не только на землю, но и на все постройки, которые располагаются на участке. Так, продавцу потребуется предоставить свидетельство о праве владения земельным участком и домом на нем, а также кадастровый и технический паспорта на каждое строение. Это касается даже тех случаев, когда дом не достроен – постройка все равно должна быть внесенной в реестр, в противном случае у продавца возникнут проблемы с регистрацией сделки.

  5. Creon Ответить

    syntheticmessiah/Fotolia

    1. Правоустанавливающие документы

    Итак, вы выбрали подходящий участок, встретились с владельцем, обсудили цену. Все готовы перейти к оформлению документов. С чего начать? Прежде всего необходимо проверить наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенную на нем дачу. Это документы, на основании которых продавец имеет право собственности на данную недвижимость. Ваша задача в данном случае — проверить, что право собственности возникло законно. Если правоустанавливающие документы утеряны или вовсе отсутствуют, лучше не рисковать и требовать, чтобы собственник восстановил их или оформил.
    Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом
    Какие документы нужны для покупки 5 участков и строений?

    2. Государственная регистрация документов

    Перед сделкой важно убедиться, что право собственности продавца на отчуждаемый земельный участок с дачным домом зарегистрировано в установленном порядке. Для этого нужно запросить подтверждающие это документы. С января 1998 года по июнь 2016 года ключевым документом считалось свидетельство о государственной регистрации права собственности. С 15 июля 2016 года это выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
    Сделка заключается и без правоподтверждающих документов продавца (при условии, что его право собственности было зарегистрировано надлежащим образом). Поэтому, если продавец бумаги потерял, это не мешает продаже дачи. Вы можете убедиться в том, что продавец является действительным собственником объекта, если закажете выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Там же указано, нет ли ограничений и запретов на распоряжение этим объектом.

    3. Документы старого образца и межевание

    Достаточно часто при приобретении дачи покупатель сталкивается с тем, что у продавца на руках документы старого образца, которые были выданы соответствующими органами еще до создания единой регистрационной системы. Например, раньше районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству оформляли так называемые розовые свидетельства о праве собственности на землю. Документы, выданные до 1998 года, и ныне являются действительными. Поэтому требовать у продавца перед сделкой переоформлять и регистрировать права собственности на недвижимость необязательно.
    Не, покупая такую дачу, надо помнить, что раз земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то из-за отсутствия межевания он может не иметь согласованных границ. Поэтому, чтобы избежать будущих земельных споров с собственниками смежных земельных участков, перед тем как подписывать договор, требуйте у продавца провести межевание. С 2018 года регистрация перехода права собственности по сделке с земельным участком, не имеющим согласованных границ, будет запрещена.
    Как изменился порядок регистрации участков?
    Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

    4. Ошибки и опечатки в старых документах

    Нередко в документах, которые раньше выдавали органы местной администрации, встречаются технические ошибки, опечатки в адресе объекта недвижимости или в данных правообладателя. Уделите этому вопросу особое внимание перед сделкой.

    5. Особенности участка

    Покупая дачу, запросите у продавца кадастровый паспорт на земельный участок и проверьте, есть ли в нем отметки о согласовании границ участка, проложенном через участок газопроводе, включении участка в водоохранную зону и других моментах, которые сильно влияют на возможность и законность строительства. После отмены кадастровых паспортов на земельные участки данную информацию можно получить из обобщенной выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

    6. Вид разрешенного использования участка

    Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», продавец не должен разрабатывать и получать разрешительную документацию на это, и риск того, что дом будет признан незаконным, практически исключен. Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с недопустимым для строительства видом разрешенного использования (например, «для огородничества» или «для ведения личного подсобного хозяйства»). Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках запрещено. Нужно помнить, что факт государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает того, что его могут признать самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи важно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом.

    7. Подключение к сетям и проверка долгов

    Значимым моментом при покупке дачи является наличие или потенциальная возможность подключить построенный дом к сетям инженерно-технического обеспечения — следовательно, важно проверить документы, подтверждающие наличие действующих коммуникаций. При покупке дачи также следует минимизировать риски, связанные с задолженностями по налогам или сборам за обслуживание. Для этого следует запросить у продавца соответствующие справки.
    Текст подготовила Александра Лавришева
    Не пропустите:
    Загородный дом или квартира?
    Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?
    Как построить загородный дом: 15 полезных статей
    История дачи в России

  6. Mokasa Ответить

    Следует отнестись с максимальной внимательностью к тому факту, что частный дом напрямую связан с земельным наделом, на котором он располагается.
    Согласно закону, у продавца дома должно быть право собственности на эту землю, и составление договора купли-продажи должно быть осуществлено с указанием всех многочисленных строений и участков, которые на нем располагаются.
    Этот строительный комплекс на земельном угодье принято называть домовладением, и он включает в себя обычно еще и гараж с подсобными помещениями и различными пристройками.
    У продавца должны быть на руках все необходимые бумаги, благодаря которым он может распоряжаться недвижимым имуществом:
    право собственности на жилье;
    документация на земельный надел;
    технический паспорт на строение.
    Собирая документы, стоит обратить пристальное внимание на такие важные моменты:
    бумаги должны быть предоставлены в оригинальном виде. Нельзя подписывать договор, если вторая сторона обещает добавить немного позже недостающие документы;
    никаких ошибок в документах быть не должно. Обязательно стоит внимательно изучить все «мелочи»: информацию о площади дома, помарки в фамилиях, исправление месторасположения;
    данные техпаспорта и земельного акта участка должны обязательно на все 100% соответствовать сведениям, которые ранее были внесены в свидетельство о праве собственности и тому, какими они есть на самом деле;
    вся документация на право собственности проходит процесс регистрации в органах юстиции.
    Основные документы, без которых вам не удастся совершить сделку купли-продажи дома с участком:
    свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье и земельный надел;
    основание для осуществления выдачи свидетельства о праве собственности. В такой роли может выступать договор купли-продажи, приватизации, ренты, дарения, судебное решение либо же свидетельство о вступлении в наследование;
    клиент должен убедиться в том, что недвижимое имущество появилось у него законно;
    кадастровый паспорт на угодье. Право собственности может быть уже зарегистрировано, тогда смело исключайте кадастровый паспорт из списка обязательной документации;
    паспорт, его копии и личные данные каждого участника, который причастен к сделке. Прилагаются свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
    в паспортном столе необходимо взять справку, в которой будет указан каждый член семьи, который зарегистрирован в доме. Если в числе зарегистрированных лиц числятся те, которые к собственникам никак не относятся, они должны отправиться к нотариусу и дать письменное обязательство с заверением выписаться в кротчайшие сроки;
    владелец жилья и земли может состоять в браке, ему необходимо получить согласие своего супруга, которое заверяется у нотариуса. Дом может перейти к продавцу по наследству либо же получен в дар, тогда такое согласие совершенно не обязательно получать;
    если есть несовершеннолетние собственники в семье, стоит обратиться в органы опеки и заручиться разрешением на продажу недвижимого имущества;
    покупка доли в доме обязует продавца поставить в известность других собственников имущества. Если они отказываются от покупки доли, то обязательно это нужно подтвердить письменно с помощью специального отказа, заверенного у нотариуса;
    покупатель обязан получить согласие своего супруга (супруги) на покупку недвижимого объекта;
    если дом был зарегистрирован в БТИ, а не в государственных органах, тогда необходим кадастровый паспорт;
    право собственности, которое возникло до 1998 года в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в БТИ, земельный надел оформляется в земельном комитете либо же в местной администрации;
    продажа по доверенности подразумевает под собой получение нотариального заверения, в котором содержится перечень всех доверенных действий;
    недвижимость может находиться в залоге, тогда со стороны залогодержателя должно быть предоставлено разрешение на продажу.

  7. Maswyn Ответить

    Какие же документы нужны для покупки дома:
    Правоустанавливающая документация на жилую застройку (дом), которая включает: свидетельство о госрегистрации права собственности на постройку и, в случае, если дом строил сам продавец – акт, который выдается специальной комиссией, о приемке в эксплуатацию завершенного объекта строительства. Может быть ситуация, когда право собственности появилось в результате купли-продажи или на каком-либо другом основании (дарение, мена, наследование). Тогда вместе со свидетельством о госрегистрации должен быть предоставлен соответствующий документ, на основании которого продавец получил дом в собственность.
    Технические паспорта домовладения и здания. Первый из этих документов включает: план участка, описание построек, которые находятся на участке, их предназначения и состояния, а также стоимость зданий. Второй же документ – представляет собой план всех этажей каждого строения на участке.
    Правоустанавливающие документы на землю. Именно они подтверждают право собственности на участок. Эти документы следует изучать с особой тщательностью, они должны быть не только корректно оформлены, но и обязательно находиться в собственности продавца. А все потому, что возможны варианты использования земли на основании оформления на продавца права бессрочного пользования или пожизненного владения, которое наступает в результате наследования. При покупке дома, какие же документы должны быть на землю: свидетельство о госрегистрации права собственности, соответствующий договор или другой документ, подтверждающий вступление в права (договор мены, купли-продажи и т.д. или документ о праве на наследство). Кроме этого нужны документы, которые получены в результате проведения приватизации участка.
    Кадастровый план участка земли. Этот документ отображает границы участка, а также различные сведения о земле: категория, предназначение участка, площадь, информация о правообладателях.
    Разобраться во всех тонкостях, и в случае необходимости, затребовать дополнительную информацию, всегда поможет квалифицированный юрист, который в полной мере владеет знаниями о том, какие документы необходимы при покупке дома, и может предоставить профессиональную консультацию и осуществить полноценный контроль над проводимой сделкой.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *