Какие документы необходимы для продажи комнаты в коммунальной квартире?

14 ответов на вопрос “Какие документы необходимы для продажи комнаты в коммунальной квартире?”

  1. TheBrainAir Ответить

    Как было сказано ранее, процедура покупки комнаты в коммунальной квартире несколько отличается от обычной покупки всей квартиры в целом. Рассмотрим данный процесс подробнее.

    Порядок действий

    Найти покупателя/продавца. В обоих случаях можно производить поиск самостоятельно или обратиться за помощью в агентство недвижимости.
    Уточнить условия сделки. В случае с продавцом, покупателю нужно сразу рассказать о том, что продается именно комната в коммунальной квартире, а не вся квартира в целом и, в связи с этим, могут возникнуть определенные сложности с соседями.
    Обсудить порядок продажи и, что самое главное, конкретную цену на квартиру. Можно заранее произвести ее оценку в специализированной фирме или самостоятельно.
    На основании достигнутых договоренностей, руководствуясь необходимостью уважать преимущественное право, предложить выкупить данное жилье соседям. Если продавец заранее знает, за какую цену он хочет продать жилье, можно сначала предложить выкупить комнату соседям и только потом искать продавца.
    Дождаться, пока не пройдет срок, допустимый для выкупа комнаты или получить от всех соседей отказы от покупки данной недвижимости.
    Предоставить/получить все необходимые документы.
    Проверить документы и саму комнату.
    Составить и подписать договор купли-продажи. При необходимости, его можно заверить нотариально.
    Оформить право собственности на новое жилье.
    Подписать акт-приема передачи.
    Произвести окончательный расчет и потребовать от продавца написать расписку в получении средств.

    Документы

    Для сделки купли-продажи нужны следующие документы:
    Паспорта покупателя и продавца. Необходимы для того, чтобы проверить, действительно ли данный человек является владельцем недвижимости и не ведет ли от лица покупателя переговоры его доверенное лицо или какой-то посторонний представитель.
    Техпаспорт на комнату. Обычно он выдается на всю квартиру, но бывают и исключения. Покупателю при осмотре недвижимости рекомендуется сверить планировку по факту и ту, которая указана в техпаспорте. Формально, что-то сделать с одной комнатой так, чтобы это невозможно было узаконить практически невозможно, однако лучше все-таки проверить.
    Выписка из ЕГРН. Этот документ должен предоставлять продавец. С помощью выписки можно проверить, кто именно является владельцем квартиры и сверить данные с паспортом. Также в этом документе указываются обременения, если они есть. Рекомендуется требовать максимально «свежую» выписку (не более чем месячной давности).
    Договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы. Это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее, в зависимости от того, как именно продавец комнаты в свое время получил ее в собственность. Это очень важный документ, так как именно от него во многом зависят потенциальные проблемы и риски (подробнее об этом см.ниже).
    Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Нужна для проверки наличия долгов за коммунальные платежи и капремонт. Если они есть, то можно попробовать договориться с продавцом на хорошую скидку и заплатить долги за него. В любом случае, новый собственник не обязан выплачивать долги предыдущего владельца. Исключение делается только для оплаты за капитальный ремонт (этот платеж привязан не к собственнику, а к недвижимости) и любых ситуаций, которые указаны в договоре купли-продажи. Например, согласно договору, новый владелец будет обязан выплатить всю задолженность. Чтобы подобное не стало сюрпризом, рекомендуется очень внимательно изучать этот документ.
    Выписка из домовой книги. Показывает, кто конкретно прописан в комнате. Учитывая тот факт, что некоторых людей очень сложно выписать из жилья, рекомендуется уточнять данный момент заранее.
    Согласие супруги/супруга. Нужен только в том случае, если продавец состоит в браке. Отсюда может следовать, что комната находится в совместной собственности (даже если у помещения всего один владелец). Без такого согласия сделка может быть признана незаконной. Согласие составляется и заверяется нотариусом. Без его отметки документ не имеет юридической силы.
    Разрешение от органов опеки. Требуется только в том случае, если одним из совладельцев комнаты является несовершеннолетний. Данный документ имеет срок годности около 1 месяца, потому оформлять его рекомендуется или в самый последний момент или «подгонять» сделку так, чтобы успеть ее завершить до момента, когда разрешение потеряет свою силу.
    Отказы соседей на реализацию преимущественного права. Это не обязательный документ, однако, если нужно максимально ускорить сделку, можно взять такие отказы и не ждать положенный месяц, пока перестанет действовать преимущественное право. Нужно учитывать тот факт, что, если хотя бы один из соседей категорически против того, чтобы дать подобный отказ, все остальные отказы уже не будут играть никакой роли.
    Договор купли-продажи. Самый важный документ при сделке купли-продажи квартир. Именно к нему привязываются акты осмотра, приема-передачи и другие аналогичные документы.
    Акт осмотра квартиры. Необязательный документ. Может быть важен только в том случае, если продавец вместе с квартирой передает мебель, технику и/или другое имущество и именно за счет этого цена жилья выше среднерыночной.
    Акт приема-передачи жилья. Данный документ подтверждает факт перехода права собственности. Чаще всего составляется и подписывается уже после того, как покупатель становится новым владельцем комнаты.
    Расписка в получении средств. Указывает на то, что покупатель полностью рассчитался с продавцом и у последнего нет никаких претензий. Нередко факт оплаты указывается в акте приема-передачи, но специалисты рекомендуют все-таки делать расписку отдельно.

  2. PrinceSSkA Ответить


    Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.
    Статья обновлена 16.01.2019 год
    Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.
    Давайте разберемся подробнее:

    Продажа комнаты в коммунальной квартире

    Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.
    Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д
    Подробнее: Преимущественное право покупки
    Жилищный кодекс Российской Федерации: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.»
    В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.
    Какие условия необходимо указать?
    Цена комнаты, задаток или аванс
    Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
    Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.
    Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

    Форма сделки. Нужен ли нотариус?

    Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
    Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом. Изменения в законе > > >
    Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.
    Внимание!
    Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.
    Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.
    Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

    У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.
    Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.
    Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.
    Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!
    При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

    Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.
    Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.
    Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.
    Важно
    Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.
    Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >
    Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.
    В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

    Дарение микродоли

    Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.
    Сейчас  такой прием становится рискованным.
    -Почему?
    -После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.
    Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.
    И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!
    Оцените эти риски.

    Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире


    Коммунальных квартир становится все меньше. Но этот пережиток ушедшей советской эпохи еще имеется в Москве, Санкт-Петербурге и других городах страны. Сделка по продаже комнаты в коммуналке кажется простой, но не следует забывать о ее нюансах.
    Читайте — Продажа коммунальной комнаты поэтапно и как написать уведомление соседям.

    Образцы

    Основные моменты

    Перед продажей комнаты в коммуналке следует обратиться к законодательству и, в частности п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса. Согласно их требованиям продавец обязан известить о своем желании собственников остальных комнат. Они имеют преимущественное право выкупить продаваемую часть квартиры.
    Извещение оформляется письменно с указанием полной информации о продаваемом имуществе и его стоимости. Форма документа произвольная и должна содержать:
    ФИО и адрес того, кому оно направляется;
    ФИО, паспортные данные продавца комнаты;
    намерение продать комнату с указанием ее адреса, площади и стоимости;
    сведения о правоустанавливающих документах на комнату;
    предложение выкупить имущество по указанной цене;
    просьба известить о своем намерении в течение месяца;
    указание о том, что комната будет продана третьему лицу при отказе от выкупа или отсутствия ответа в указанный срок;
    дата составления, подпись продавца.
    Исчисление срока начинается от даты получения извещения. Дата получения может быть зафиксирована на экземпляре продавца при личном вручении. Извещение допустимо направить по почте письмом с уведомлением. Дата получения будет указана в уведомлении.
    Следует отметить, что указывать стоимость комнаты нужно ту, по которой она будет продана стороннему лицу. Недопустимо указание в извещении завышенной суммы, иначе соседи будут вправе оспорить сделку в судебном порядке.
    Отказ соседей выкупать комнату в коммуналке должен быть оформлен официально. Для этого необходимо всем собственникам в квартире явиться в орган Росреестра или нотариусу, где их письменные отказы будут удостоверены. При регистрации перехода прав собственности к покупателю эти отказы должны быть приложены к основному пакету документов. Незарегистрированные отказы не имеют законной силы.
    В любом случае, при продаже комнаты соседу или третьему лицу оформлять сделку необходимо письменно. Составляется договор купли-продажи.

    Как правильно заполнить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

    Договор сделки составляется по стандартному образцу с обязательным присутствием следующих реквизитов:
    наименования документа, места и даты составления;
    реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации);
    предмет договора с указанием номера комнаты в коммунальной квартире, на каком этаже, ее точный адрес, метраж комнаты и полный метраж квартиры, доля в праве на места общего пользования в соответствии с правоустанавливающим документом;
    сведения о праве собственности на комнату;
    цена договора и способ передачи денежных средств продавцу;
    условия передачи имущества и перехода прав собственности;
    права и обязанности сторон. Покупатель обязан передать денежные средства за комнату и принять ее, а продавец – оплатить все полагающиеся коммунальные платежи на дату продажи и передать комнату по акту;
    ответственность сторон, предусматривающую все виды нарушений и требования к их устранению или денежному возмещению;
    порядок разрешения споров;
    иные условия;
    реквизиты сторон и подписи.
    Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документ составляется в трех экземплярах, два их которых передаются после регистрации каждой из сторон, а третий остается в органе Росреестра.
    Неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи. Он подтверждает факт перехода помещения от продавца к покупателю и отражает состояние имущества на момент передачи. Если комната продается вместе с мебелью или иным имуществом, это необходимо отразить в акте.

    Видео: Купля продажа комнаты в коммунальной квартире

    Как правильно оформить договор купли-продажи комнаты? Нюансы для коммунальной квартиры и общежития


    Покупка комнаты требует к себе особого внимания. В настоящее время такой вид недвижимости малу по малу отходит на второй план. Сделок по продаже комнат в разы меньше по сравнению с квартирами.
    Тем, кто все же решил приобрести или продать комнату в общежитии или коммунальной квартире следует быть готовым к возможным «подводным камням».
    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

    Как происходит составление?

    При составлении соглашения купли-продажи можно воспользоваться стандартным бланком или оформить его в произвольной письменной форме. В этом случае следует помнить об основных параграфах, которые должен содержать договор:
    Дата и место заключение сделки.
    Наименование документа.
    Реквизиты. Прописываются полные паспортные данные обеих сторон: серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения, ФИО, адрес регистрации. Устанавливается, кто является продавцом, а кто покупателем.
    Предмет сделки. Приводится подробное описании в соответствии с техпаспортом: наименование (комната, доля), площадь, полный адрес, включая подъезд и этаж.
    Стоимость сделки. Здесь следует помнить, что стоимость по договору не может быть ниже кадастровой.
    Порядок и способ передачи денег. Где и каким образом продавец получит оговоренную сумму. Будет ли это аренда банковской ячейки, банковский перевод со счета покупателя на счет продавца или сумма будет предоставлена наличными.
    Информация об авансе. Прописывается когда он был принят и в каком размере. Соглашение об авансе или расписка может быть приложена к договору в качестве дополнительного соглашения.
    Права и обязанности сторон. Продавец обязан передать покупателю недвижимость, соответствующую договору купли-продажи и предоставленным техническим документам. Покупатель в свою очередь обязуется вовремя передать продавцу денежную сумму, причитающуюся ему данным соглашением.
    Форс-мажорные обстоятельства. Прописываются все ситуации, когда договор может быть расторгнут или признан недействительным. Определяется сторона-виновник расторжения контракта и штрафы, которые на нее накладываются.
    Дополнительные условия. Здесь можно прописать любые пожелания сторон. К примеру, если комната продается с мебелью, то можно об этом упомянуть.
    Дата и подписи обеих сторон, подтверждающие их согласие с содержанием и условиями договора купли-продажи.

  3. Lightsmith Ответить

    Гражданин должен быть собственником продаваемого жилья, комната должна быть приватизирована. Неприватизированная комната считается муниципальной собственностью, а следовательно, продать ее нельзя.
    При продаже необходимо учитывать, что у соседей по квартире имеется преимущественное право покупки. Необходимо сначала обратиться с предложением к соседям, если они откажутся от покупки вашей комнаты, то можно продавать ее третьим лицам. В случае нарушения такого порядка соседи могут оспорить сделку в суде.
    Единственным способом распорядиться неприватизированной комнатой в коммунальной квартире является заключение договора обмена с лицом, которое также проживает в неприватизированном жилом помещении. Обмен предусмотрен в ст. 83 ЖК РФ.
    Без согласия органов местного самоуправления заключить договор обмена невозможно.

    Порядок действий

    В каждом конкретном случае порядок действий при продаже комнаты в коммунальной квартире может иметь свои особенности, которые зависят от множества факторов. В большинстве случаев необходимо совершить следующие действия:
    Определить, на каких условиях будет продаваться комната, в том числе цену продажи.
    Оформить письменное извещение об условиях продажи и направить его всем собственникам комнат в коммунальной квартире. Желательно такое извещение заверить у нотариуса, документально зафиксировать факт его вручения, например, отправить ценным письмом с описью вложения либо попросить соседей поставить отметку о вручении на втором экземпляре извещения.
    Подготовить пакет документов, необходимый для продажи жилого помещения.
    Если у комнаты имеется несколько собственников, то необходимо оформить нотариально заверенное согласие о продаже жилого помещения.
    Снять с регистрационного учета всех жильцов, которые зарегистрированы в комнате, получить соответствующую справку в паспортном столе.
    Только после того, как все вышеописанные действия выполнены, можно оформлять текст договора купли-продажи и заключать соглашение с покупателем.

    Если соседи отказывают

    Основной проблемой при продаже комнаты в коммунальной квартире является получение согласия соседей. Когда взаимоотношения с соседями неприязненные, то они могут всячески затягивать процесс отчуждения жилого помещения, уклоняясь от получения уведомления о продаже.
    ГК РФ не устанавливает обязательность получения согласия соседей на продажу комнату в коммунальной квартире. Необходимо лишь обеспечить им возможность в первоочередном порядке выкупить помещение.
    Для этого нужно выполнить ряд действий:
    Письменно уведомить всех соседей по коммунальной квартире с обязательной фиксацией вручения такого уведомления.
    В случае, если комната неприватизированная, следует уведомить органы местного самоуправления или жилищный комитет. Юридически именно они являются собственниками помещения.
    Если собственником комнаты является инвалид либо несовершеннолетнее лицо, необходимо уведомить органы опеки и попечительства.
    В случае, если в течение 30 дней соседи не предоставили ответ на извещение о продаже, закон приравнивает это к отказу от права первоочередной покупки.
    На практике самыми распространенными ситуациями являются следующие:
    Уклонение от получения уведомления о продаже.
    Уведомление о продаже получено, но соседи не выражают свои намерения.
    Собственник соседней комнаты в коммунальной квартире в ней не проживает, и его местонахождение неизвестно.
    Собственник соседней комнаты проживет не по месту жительства.
    В случае, если соседи отказываются получать уведомление о продаже на руки, им необходимо его направить заказным письмом. После того, как письмо вернется отправителю с соответствующим штемпелем, его можно предъявить в Росреестре при государственной регистрации сделки.
    Если собственник соседней комнаты не реагирует на полученное извещение о продаже, необходимо у нотариуса взять документ, который подтверждает вручение уведомления и отсутствие ответа от него. Имея на руках данный документ, сделку можно зарегистрировать в Росреестре.
    В случае, если собственник соседней комнаты проживает в ином населенном пункте или иной стране, необходимо обратиться к нотариусу. Владельцу направляется уведомление о продаже, он заверяет его у нотариуса и направляет продавцу.
    Может возникнуть ситуация, когда собственник комнаты в коммунальной квартире умер, но его наследник не вступает в права. Юридически владельца у такого помещения нет. Но в то же время, если наследник примет наследство, он может попытаться оспорить сделку, так как его право на первоочередную покупку нарушено.
    Одним из решений будет признание наследственного имущества выморочным и передача его на баланс органам местного самоуправления, которым стоит направить уведомление о продаже.

    Документы

    Для того, чтобы продать комнату в коммунальной квартире, потребуется следующий пакет документов:
    Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки.
    Справка о снятии с регистрационного учета всех лиц, проживающих в комнате.
    Извещение о намерении продать комнату, документы подтверждающие его вручение иным жильцам.
    Договор купли-продажи.
    Выписка из БТИ.
    Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
    Разрешение от органов опеки и попечительства (если в комнате прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица).
    Продажа комнаты в коммунальной квартире сопряжена с рядом сложностей, при возникновении которых следует обратиться к юристам нашего сайта. Наши специалисты имеют опыт разрешения самых конфликтных и нетипичных ситуаций в максимально короткие сроки.

  4. Shataxe Ответить

    3.  Правоподтверждающий документ:
    Свидетельство о государственной регистрации права собственности
    Или штамп БТИ (ПИБа) на правоустанавливающем документе
    4. Кадастровый паспорт (бессрочный), заказывается у кадастрового инженера или в БТИ (ПИБе) или в МФЦ
    5. Технический паспорт ( особенно требуется для ипотечных сделок по требованию банка) заказывается в в БТИ (ПИБе)
    6. Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав), можно заказать в электронном виде на официальном сайте Росреестра, но будет без печати. Эта справка подтверждает права продавца на собственность, а также отсутствие арестов, запрещений и притязаний третьих лиц.
    7. Справка по форме 9 (Выписка из домовой книги) о наличии зарегистрированных лиц в квартире или комнате. Действительна 1 месяц по умолчанию.
    8. Постановление органов опеки и попечительства местной администрации (ст. 292 ГК РФ) в случае, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры или комнаты (доли)
    9. Согласие супруга на продажу от продавца недвижимости. Не требуется, если:
    Квартира приобретена до брака (надо приложить нотариальную копию Свидетельства о браке)
    Квартира получена по наследству
    Квартира получена по дарению
    Квартира получена по приватизации
    Если имеется брачный контракт
    Если имеется Соглашение о разделе имущества
    Если человек не женат (не замужем) требуется нотариальное заявление об этом факте
    10. Отказ от преимущественного права покупки, требуется в случае общедолевой собственности ( или в коммунальной квартире от совладельцев соседних комнат). Обязательно нотариальное.
    11. Доверенность, целевая, со всеми полномочиями, непросроченная
    Если собственник или покупатель – юридическое лицо, то дополнительно требуется:
    Устав или Положение в оригинале+ копия
    Доверенность исполнителя от генерального директора(нотариальная)
    Приказ или Протокол, подтверждающий полномочия представителя ООО
    Для подачи в окошко МФЦ или Росреестра требуется предъявить в настоящий момент только Договор и документы персонального хранения (форма 9, копии  Свидетельств о рождении, доверенность и др.), остальные документы должны быть в наличии, риэлтор и покупатель обязаны с ними ознакомиться.

  5. Pethis Ответить

    Операцию по продаже согласовывают только с теми жильцами, которые приватизировали свою часть квартиры. Людей, проживающих в квартире на правах соцнайма, уведомлять не требуется, однако в таком случае извещение направляется в органы управления муниципальным имуществом.
    Всю информацию о владельцах должны предоставить в Росреестре. Стоит обратить внимание, что если за жильем закреплен несовершеннолетний до 14 лет, отказ от покупки должны подписать его родители или опекуны. А если соседняя комната принадлежит несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет, то он уже вправе сам решать, отказываться ли ему от приобретения или нет, но при согласии родителей. В таком случае на документе должны стоять две подписи – ребенка и родителя. Возможно, что также понадобится согласие органов опеки и попечительства.
    Извещения лучше всего отправлять почтой с описью вложения и обязательным уведомлением о получении.
    Есть несколько вариантов действия соседей:
    они могут письменно отказаться от приобретения;
    решиться на покупку на ваших условиях;
    получить уведомление, но никак не отреагировать.
    Последний из вариантов предполагает, что соседи извещение получили, но в течение месяца не высказали никаких пожеланий. В таком случае, владелец имущества имеет все права, чтобы продать его любому третьему лицу.
    Но бывают такие ситуации, когда соседи сознательно отказываются от получения извещения, желая, чтобы продавец снизил цену. Или же возникают трудности в их поиске. Например, сосед может проживать по другому адресу, даже в другом городе или другой стране. Действовать придется по обстоятельствам.
    Если ваши соседи отказываются поставить роспись, что они получили извещение, просто отправьте документ письмом с уведомлением. Оно к вам вернется, но на конверте уже будет стоять печать, свидетельствующая, что адресат оказался от получения. Это уже является подтверждением, что сосед отказался от права покупки.
    Если же сложность заключается в том, чтобы найти проживающего рядом человека, который должен поставить подпись, придется немного потрудиться и решить вопрос через суд. Там должны признать соседа отсутствующим без каких-либо сведений о его местопребывании. Чтобы получить такое решение суда, нужно доказать, что о человеке в течение года нет никаких сведений. Суд займется рассмотрением дела только в том случае, если заявитель укажет, что это необходимо для соблюдения преимущественного права покупки объекта. Подтверждениями, что человек является безвестно отсутствующим, могут служить свидетельские показания родственников, других жильцов, различные справки. При удачном решении, суд вынесет постановление о назначении ответственного за имущество жильца, в таком случае для продажи комнаты нужна будет подпись об отказе права на покупку этого человека.
    В некоторых случаях могут понадобиться крайние меры. Речь идет о таких ситуациях, когда умирает собственник соседней комнаты, но наследники на нее либо не объявляются, либо затягивают с вступлением в наследство. При таких обстоятельствах нужно обратиться в суд, чтобы комнату умершего человека признали выморочным имуществом, которое должно перейти на баланс муниципальных властей, которые получат преимущественное право покупки.
    Существуют некоторые обходные пути, которые позволяют избежать хлопот, связанных с первым правом покупки. Хотя создают дополнительные хлопоты. Просто в таком случае покупателю, по договору дарения, передают в собственность крохотную долю в комнате. То есть, делают его таким же соседом по коммунальной квартире, обладающим преимущественным правом на покупку. Но в этом варианте есть риски. Если покупатель окажется недобросовестным человеком, он может отказаться от приобретения и остаться таким же собственником помещения, как и первоначальный хозяин. Иногда действуют еще проще: договариваются о цене, покупатель передает деньги, а взамен получает дарственную на комнату. Однако не исключено, что соседи догадаются о том, что сделка была «липовой», и подадут в суд на продавца, совершившего продажу в обход законов.

    Что нужно знать?

    Когда сосед соглашается на покупку, то сделку уже нельзя совершить с третьими лицами. Бывает, что интерес к помещению проявляются сразу несколько соседних жильцов, в таком случае продавец имеет полное право остановить свой выбор на любом из желающих, главное, чтобы сделка не совершалась с посторонними. При этом у них нет никаких оснований или прав требовать снижение стоимости комнаты: они должны согласиться на сделку на условиях, что заявил покупатель.
    Но продавцу нужно иметь в виду, что в изначальном извещении должна стоять реальная цена помещения. По Закону, человек не вправе продавать комнату посторонним по более низкой цене, чем это было указано в уведомлении жильцам «коммуналки». Хотя поднять цену – продавец может. Эту информацию полезно знать и покупателям. При приобретении такого помещения им лучше ознакомиться со всеми документами, которые есть у продавца, и особенно нужно выяснить, учтено ли преимущественное право приобретения и каковы были первоначальные условия продажи. В случае несоответствия условий сделки, соседи могут подать в суд и доказать, что сделка была осуществлена с нарушениями. Поэтому юристы советуют покупателям в договоре указывать реальную стоимость комнаты, а не заниженную, которую ставят, например, с целью избежать высокой оплаты налогов.

  6. Burighma Ответить

    отсутствие какой-либо реакции на оповещение о продаже;
    отказ в принятии письма;
    отсутствие владельца рядом расположенного помещения и невозможности определения места его нахождения;
    смерть владельца и отсутствие наследников, документально принявших наследство.
    В первом случае после истечения 1 месяца проблема разрешиться сама собой, так как молчание подразумевает отказ от приобретения. Сложнее дело обстоит, если лицо отказывается получать оповещение. В такой ситуации необходимо направить письмо с уведомлением и получить подпись об отказе в принятии сообщения. Эта подпись будет подтверждать правильность действий продавца.
    В третьем случае продавцу придется пройти самую длительную и серьезную процедуру. Требуется подать иск в суд о том, чтобы признать лицо отсутствующим безвестно. Такая процедура требует больших временных затрат, но обязательна в данном случае.
    Если владелец умер, а наследник не принял имущество или не оформил его надлежащим образом, необходимо подать иск в суд о признании его выморочным.
    В таком случае жилье перейдет к государству и вопросы решить будет именно муниципалитет, которому будет принадлежать комната. Если же наследник все-таки есть, ему придется вступить в свои права и правильно их оформить.
    Если нужное лицо проживает фактически далеко, то можно подключить к делу нотариуса, который отправит запрос.
    Это значительно ускорит процесс получения ответа и разрешения всей ситуации.
    Таким образом, продать комнату в коммунальной квартире не всегда бывает просто. Однако при соблюдении всех нюансов соглашения это возможно. Нельзя игнорировать обязательные требования законодательства, чтобы в будущем избежать оспаривания сделки третьими заинтересованными лицами и признания ее недействительной.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *