Как покупать квартиру на вторичном рынке план действий?

18 ответов на вопрос “Как покупать квартиру на вторичном рынке план действий?”

  1. Modinara Ответить

    После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.). Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено.

    Документы для покупки у собственника

    Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:
    паспорт Продавца;
    выписка из ЕГРН;
    правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
    технический паспорт из БТИ;
    при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
    архивная выписка из домовой книги;
    справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
    если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
    если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ);
    если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

    Документы для ипотечного кредитования

    Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.
    При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:
    стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
    справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
    копию своей трудовой книжки;
    подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
    отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
    копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

    Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала

    Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.
    Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».

  2. Nilune Ответить

    Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:
    Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
    Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
    Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
    Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
    Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
    Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
    Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
    Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
    Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
    Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.
    Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

    Вопросы-ответы

  3. Dalalhala Ответить

    Проверка продавца. Необходимо проверить подлинность паспорта, а также попросить представить справку о дееспособности, выданную психоневрологическим диспансером. Если сделка проводится представителем, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
    Проверка правоустанавливающих документов. Наличие права собственности на квартиру, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, необходимо проверить подлинность основания приобретения прав — договора купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве, акт о приватизации и т.п.
    Проверка на отсутствие притязаний третьих лиц. Осуществляется путем изучения выписки из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, важно проверить выписку из ЕГРП. Такая выписка покажет количество продаж, наличие арестов, обременений и споров в отношении жилья.
    Проверка качества квартиры. Необходимо изучить документацию (кадастровый и технический паспорт) на предмет соответствия ее реальной площади и планировке помещения. Проведение перепланировки, согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), требует согласования с местным органом самоуправления, а «неузаконенное» переустройство чревато проблемами при регистрации купли-продажи жилья.

    Подводные камни (риски) покупки вторичного жилья

    В отличие от покупки жилья в новостройках (по договору участия в долевом строительстве), приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель сразу получает право собственности на нее, что является несомненным преимуществом. Однако, несмотря на визуальную надежность сделки купли-продажи, потенциальный собственник жилья несет куда больше рисков быть обманутым, нежели владелец «первички».

  4. only yours Ответить

    Наиболее распространенными формами оплаты покупки жилплощади на вторичном рынке считаются:

    Наличные – передача физических денег продавцу;
    Банковская ячейка – оформление между продавцом, банком и покупателем трехстороннего договора по открытию банковского счета и осуществления расчетов с его помощью;
    Аккредитив – открытие счета в банке, куда покупатель должен перевести сумму равную стоимости продаваемой жилплощади, при условии, что продавец их получит только после предъявления служащему банка свидетельства о регистрации недвижимости на имя покупателя.

    Порядок передачи денег

    Вариантов того когда, сколько и за что передавать деньги при покупке жилплощади на вторичном рынке довольно много – стороны сами решают все нюансы и их почти ничего не ограничивает в этом плане. Поэтому нет особого смысла перечислять их всех в нашей пошаговой инструкции, разве что следует обозначить самые популярные и надежные из них.

    Покупка квартиры за наличку – пошаговая инструкция

    Наиболее популярная и надежная схема передачи денег между сторонами в сделке купли/продажи недвижимости на вторичном рынке – это разбитие суммы на три части для их поэтапной передачи продавцу после выполнения некоторых действий контрагентами. При этом расчет может происходить через нотариуса, в присутствии свидетелей или посредством банальной передачи денег просто так (популярно среди родственников).
    Покупка квартиры за наличку – пошаговая инструкция самого популярного и надежного варианта:
    Шаг 1. Выплата аванса или залога после подписания предварительного договора. Как правило, это 5-10% от стоимости сделки.
    Шаг 2. Выплата большей части денег после подписания основного договора купли/продажи. Как правило, это 40-60% от цены сделки.
    Шаг 3. Выплата существенной части денег после внесения записи в кадастр недвижимости Росреестром. Как правило, это 20-30% от стоимости сделки.
    Шаг 4. Выплата оставшейся небольшой суммы после подписания акта приема/передачи. Как правило, это 5-10%.

    Расчет через банк

    При передаче денег через банк, порядок расчета можно проводить аналогично вышеописанному способу. Однако, в большинстве случаев обе стороны просто заключают договор с банком о гарантировании передачи денег от покупателя продавцу при наличии документального подтверждения факта покупки – основной договор + свидетельство с Росреестра. При этом деньги на этот счет покупатель переводит сразу.

    Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово

    Теперь давайте более тщательно рассмотрим, как происходит процесс приобретение жилой недвижимости в России на рынке вторичной недвижимости с помощью ипотечных займов, так как здесь есть свои нюансы и ключевые особенности. Да и покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово будет немного другой, нежели стандартная процедура.

    Этап 1. Особенности покупки жилья в ипотеку

    Среди особенностей данного способа покупки жилья на вторичном рынке можно отметить такие вещи:
    В сделке всегда принимает участие три или более стороны. Это указывает на более длительную процедуру согласования всех условий и сроков, а также необходимость соблюдения правил ипотечного кредитования в выбранном банке.
    В свидетельстве на право собственности будет отдельный пункт о переходе имущественных прав на жилье кредитору, если покупатель не выполнит все условия ипотечного договора.
    После выплаты ипотеки, нужно еще раз обратиться в Росреестр для снятия обременения с жилплощади и получения нового свидетельства без пункта об утрате собственником имущественных прав при неоплате ипотеки.
    Конечная стоимость квартиры при покупке через ипотеку сильно возрастает. Как правило, это на 70 до 100% больше изначальной стоимости жилья, причем чем дольше срок кредитования, тем больше стоимость кредита.
    Некоторые категории граждан могут участвовать в программах господдержки, которые возмещают заемщикам часть или весь кредит и проценты по нему (за счет налогоплательщиков). Например, молодые семьи с 2 и более детьми, служащие в армии.
    Ипотека доступна не всем. Банк должен быть уверен в возможности кредитора платить по ипотеке, т.е. нужен стабильный большой доход, который не будет сильно зависеть от кризисов, состояния рынка труда и т.п.

    Этап 2. Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке: 5 простых шагов

    Ранее уже отмечалось, что покупка жилья в ипотеку осуществляется по немного другой процедуре, нежели обычная сделка на вторичке – она более сложная, более продолжительная и требует дополнительных действий в некоторых моментах.
    Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово:
    Шаг №1: Ищем объект покупки.
    Шаг №2: Ищем банк и подходящий ипотечный продукт.
    Шаг №3: Готовим нужную документацию.
    Шаг №4: Страхуем недвижимость.
    Шаг №5: Заключаем договора (ипотечный + продажи).
    После проставления штампов и подписания всех необходимых документов, купленная квартира переходит в залог, который снимается лишь после выплаты ипотечного долга или соответствующего судебного решения (редко, но бывает).

    Этап 3. Как выбрать банк для ипотечного кредитования

    В ходе выбора кредитора и ипотечного продукта в первую очередь следует акцентировать свое внимание на тех банковских структурах, с которыми вы ранее успешно сотрудничали, так как в этом случае больше шансов на одобрение по ипотеке. Если же таких нет, то выбирать кредитную организацию нужно по таким критериям:
    Максимальная сумма займа, период кредитования и процентная ставка.
    Наличие обязательного авансового платежа по ипотеке. Как правило, это от 15 до 25%.
    Обязательность страхования – недвижимости и/или жизни либо трудоспособности.
    Репутация и надежность банка.
    Условия, при которых начинается отчуждение ипотечной квартиры в пользу банка. Речь о возможности получить кредитные каникулы, максимальных сроках просрочки по платежам, штрафам и т.п.

    Этап 4. Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку

    Преимущества
    Недостатки
    Позволяет решить жилищный вопрос при недостатке денег
    Большая конечная стоимость жилплощади + дополнительные расходы при оформлении
    Возможность получить госпомощь
    В России высокие ставки по ипотечным займам
    Больше вариантов, так как можно купить недвижимость за большую цену
    Большие требования банков к заемщикам
    Недвижимость считается выгодной инвестицией
    Длительный срок выплат, на протяжении которого может случиться что угодно
    Ипотека лучше аренды, так как вы платите за свое жилье, а не просто отдаете деньги его владельцу
    Можно потерять квартиру, если систематически нарушать взятые на себя обязательства

    Процедура покупки квартиры на вторичном рынке за материнский капитал

    Вторым нюанс в нашей пошаговой инструкции является использование так званого материнского капитала (сокращенно – маткапитал). Здесь также есть свои нюансы, особенно в плане того, на что можно потратить материнский капитал согласно действующему законодательству.

    На какое жилье можно потратить материнский капитал?

    Получаемая от государства денежная помощь на ребенка в России может пойти исключительно на улучшение условий жизни данного ребенка или на его образование. Поскольку нас интересует покупка жилья, то рассматривать мы будем только использование материнского капитала на улучшение условий жизни ребенка за счет покупки квартиры где он будет долевым участником. При такой постановке вопроса эти деньги разрешено использовать:
    в качестве аванса или оплаты части стоимости жилья;
    для оплаты ипотечного займа за квартиру где ребенок будет иметь свою долю;
    для получения недостающей суммы при покупке жилья за счет личных сбережений.
    Здесь следует отметить три нюанса использования маткапитала. Первый – его нельзя использовать на покупку жилья до достижения ребенком 3-летнего возраста; второй – живых денег в данном случае никто не получит, деньги будут переведены продавцу или банку по безналичному расчету; третий – ту часть денег на покупку жилья, которая погашается за счет материнского капитала, продавец недвижимости получит не сразу (ждать нужно до 2 месяцев).
    Кроме того, для покупки жилплощади на вторичном рынке с использованием материнского капитала потребуется специальное разрешение от государственных служб Пенсионного фонда, которые проверят качество объекта и условия жизни в нем, а также в районе его расположения. Этот момент также нужно учитывать, составляя свою пошаговую инструкцию этой процедуры.

    Способы покупки квартиры за материнский капитал

    Теперь давайте рассмотрим основные подходы к приобретению недвижимости с помощью материнского капитала. В данном случае, покупка квартиры на вторичном рынке – пошаговая инструкция может проходить по трем основным вариантам.

    Вариант №1: Прямая покупка

    Речь идет о тех сделках, когда для приобретения жилплощади хватает только материнского капитала или его вместе с накоплениями родителей. В этом случае процедура покупки происходит по стандартной схеме, за исключением необходимости получить разрешение от госслужб на использование маткапитала по выбранному вами назначению. И окончательный расчет в этом случае произойдет не после подписания акта приема/передачи, а немного позже.

    Вариант №2: Оформление сделки в кредит

    В этом случае пошаговая инструкция будет следующей:
    Выбираем объект покупки.
    Берем ипотечный займ в банке.
    Делаем официальное обращение в ПФ с соответствующим ходатайством.
    Получаем разрешение от ПФ и делаем нужные денежные транзакции.
    Вносим запись в кадастр.
    После этого вы и ваш ребенок становитесь официальными владельцами купленного объекта недвижимости.

    Вариант №3: Покупка определенной доли жилплощади

    Здесь речь идет о выкупе конкретной части квартиры на вторичке за счет материнского капитала. Плюс такой сделки в том, что она не требует дополнительных вложений или оформления ипотеки. Ну а минус в том, что большая часть таких запросов отклоняется Пенсионным фондом, так как он не считает такое приобретение «выгодным» для ребенка. Исключением являются лишь те случаи, когда речь идет о довольно больших комнатах с отдельным выходом во двор или на лестничную площадку. Сделка в данном случае идет по стандартной пошаговой инструкции.

    Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

    Операции с недвижимым имуществом на вторичке могут заключать в себе такие риски:
    При заключении договора через посредника, который представляет владельца по доверенности, может так получится, что это лицо работает по недействительной доверенности. Дабы этого избежать, внесите в пошаговую инструкцию пункт о том, что нужно связаться с собственником объекта и удостовериться в правомочности и подлинности предъявленной вам доверенности.
    Жилая недвижимость, полученная посредством приватизации, может нести риски, связанные с нарушением прав несовершеннолетних детей.
    Если жилплощадь получена по наследству или дарению, то ее продажа может затрагивать третьи лица, без участия которых договор купли/продажи будет недействительным.
    Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то его нельзя просто так выселить без предоставления ему жилья в ином месте.
    Если часть квартиры принадлежит ребенку, то он после продажи объекта должен получить долю в иной жилплощади или деньги на банковском счете, размер которых эквивалентен цене его доли в проданной квартире.
    Если есть обременения, то нужно разрешение на продажу от заинтересованных лиц. Как проверить наличие обременения указано выше в пошаговой инструкции.
    Если на жилой площади есть временно выписанные лица, которые будут иметь право на проживание даже после продажи жилплощади, то их нужно заранее выписать, а не после подписания всех договоров.
    Если дом поставлен в очередь на расселение, то договор о покупке квартиры в нем может быть признан недействительным.

  5. Manakelv Ответить

    Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.
    «Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».
    Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

    Шаг 2 – проверка истории квартиры

    Попросите у собственника выписку из Единого
    государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
    «Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
    Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
    По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
    Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

    Шаг 3 – проверка качества квартиры

    Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

    Шаг 4 – проверка продавца

    С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
    «Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
    Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

    Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

    Попросите собственника предоставить вам
    расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
    Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
    В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
    «Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
    В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

    Смотрите также:

    Легко составить, сложно оспорить. 10 вопросов о завещании и наследовании >
    Зачем платить риелтору за то, что можешь сделать сам? >
    Как не ошибиться, покупая жилье на вторичном рынке >

  6. Auririn Ответить

    На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи.
    Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль – все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.
    Немаловажный этап – это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники – все эти моменты важны. Задача риелтора – выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем.
    Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет – выйдя из тюрьмы, например.

    Этап второй: внесение аванса

    Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.
    Что нужно знать:
    Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток – в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
    Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
    Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
    Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.
    В договоре должны быть указаны следующие моменты:
    Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
    Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
    Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
    Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
    Сумма вносимого аванса;
    Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.
    Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

    Этап третий: сделка

    Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *