Как правильно купить квартиру на вторичном рынке?

12 ответов на вопрос “Как правильно купить квартиру на вторичном рынке?”

  1. stopwar Ответить

    Откройте местную газету с объявлениями, либо зайдите на тематический сайт. Например, на Авито.
    Уличные доски объявлений
    Некоторые продавцы размещают объявления в своем районе. Поэтому можете приехать туда, побродить у подъездов и поинтересоваться у жильцов приглянувшегося дома, не продают ли соседи квартиру.
    Родственники, коллеги, знакомые
    «Сарафанное радио» — тоже неплохой метод поиска жилья. Обычно знакомые и коллеги могут предложить доступный вам вариант.
    Второй способ поиска жилья — обращение к риэлторам. Стоимость их услуг варьируется от 1 до 10% от общей суммы сделки (цены будущей квартиры). Как видите, сумма немаленькая. Поэтому стоит особое внимание уделить выбору агентства.
    Чтобы не нарваться на мошенников, обратите внимание на офис компании. Если это крошечная комната в подвальном помещении, то вряд ли агентство порядочное. Также поищите отзывы о риэлторской фирме в интернете, изучите сертификаты, дипломы и награды сотрудников, которые обычно развешивают на стенах офиса. Их наличие свидетельствует о солидной и стабильной фирме.
    Покупать квартиру самостоятельно гораздо выгоднее. Главное — знать все тонкости и нюансы процесса.

    Шаг 2: Изучаем жилплощадь и обсуждаем цену

    Нашли подходящий вариант — осмотрите квартиру вместе с продавцом. Обратите внимание на:
    общее состояние стен, полов и потолков (гладкость, отсутствие грибка, плесени и прочих неприятных вещей);
    наличие и работоспособность дверей и окон;
    наличие и состояние коммуникаций и сантехнического оборудования;
    работу батарей (если приобретаете квартиру зимой);
    соответствие фактической планировки квартиры той, что указана в технической документации. Неузаконенная перепланировка станет причиной отказа в госрегистрации сделки.
    Также осмотрите подъезд, лифт и двор, поинтересуйтесь видом из окна, наличием парковочных мест, инфраструктурой. Помните, что после оформления сделки изменить что-либо не удастся, поэтому с неудобствами придется смириться.
    Квартиру с самовольной перепланировкой продать не удастся.
    Еще один важный момент — цена недвижимости. Учтите, что самые выгодные предложения можно отыскать зимой. Летом на рынке вторичного жилья наступает мертвый сезон.
    Первоначальная цена на квартиру обычно на 20-30% выше той, которую продавец реально рассчитывает получить. Поэтому стоит поторговаться.
    Снизить цену вам помогут следующие факторы:

  2. Pazetiv Ответить

    Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.
    Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

    Технические моменты

    Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:
    состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
    чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
    дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
    состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
    расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
    материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
    законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
    социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

    Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

    Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
    Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
    Как быть?
    Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.
    В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

    Безопасность оформления сделки


    При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
    Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
    Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой, заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
    Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку (подробнее см.: «Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры»). Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель, по обоюдной договоренности, тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
    Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)»). Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

    Советы покупателям

    Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
    точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
    источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
    есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
    служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
    число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
    актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
    если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать – на каком основании.
    Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
    Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию – эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
    Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
    неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
    вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
    сокрытие информации о собственнике;
    продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
    продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
    встречная продажа квартиры и расселение.
    Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
    Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
    Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
    При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
    За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
    Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

  3. VideoAnswer Ответить

  4. VideoAnswer Ответить

  5. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *