Можно ли вернуть задаток за квартиру если передумал покупать?

11 ответов на вопрос “Можно ли вернуть задаток за квартиру если передумал покупать?”

  1. МиЛеЙ НеТ Ответить


    Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.
    При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор. И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

    Аванс и задаток: разница – существенна!

    Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
    А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
    Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

    Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?


    Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.
    Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.
    А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.
    Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

    Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

    Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:
    Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
    Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.
    Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).
    Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

    Как вернуть задаток по предварительному договору?


    Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.
    Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
    Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.
    Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

  2. Hugisius Ответить

    смуглянка
    вот вам еще для раздумий:
    402. Какие обязательства могут быть обеспечены задатком?
    Из определения задатка следует, что задаток всегда представляет собой денежную сумму, являющуюся частью платежа, причитающегося с должника (такой вывод содержится, например, в постановлениях ФАС СЗО от 27.10.2004 N А05-2537/04-18; ФАС УО от 01.12.2005 N Ф09-5394/05-С2). Таким образом, задатком может быть обеспечено только денежное обязательство. К подобному выводу склоняются и суды (см., например, постановления ФАС МО от 01.03.1999 N КГ-А40/392-99; ФАС ЗСО от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004).
    403. Может ли условие о задатке содержаться в предварительном договоре?
    Выводы, содержащиеся в ответах на два предыдущих вопроса, могут быть экстраполированы и на проблему включения условия о задатке в предварительный договор. Вкратце суть проблемы можно изложить следующим образом. Договорная практика свидетельствует о том, что стороны зачастую включают в предварительный договор (прежде всего предварительный договор купли-продажи) условие о том, что в счет цены, подлежащей уплате, покупатель выплачивает продавцу денежную сумму, которую сами стороны квалифицируют как задаток и к которой применяются правила ст. 380 и 381 ГК.
    Между тем заключению такого соглашения, препятствует, на наш взгляд, тот факт, что подобный задаток не выполняет платежную функцию, которая присуща задатку. Предварительный договор не является основанием для возникновения денежного обязательства по оплате вещи, подлежащей продаже, – это обязательство будет порождено договором купли-продажи, которого пока еще нет и который будет заключен в будущем. Таким образом, подобный платеж: в принципе не может рассматриваться как часть платежа.
    Отношение судов к изучаемой проблеме можно описать следующим образом: в большинстве случаев суды придерживаются мнения о том, что предварительный договор не может содержать условия о задатке.
    Так, например, ВС РФ в одном из обзоров поместил следующий тезис. Обсуждая возможность включения в предварительный договор условия о задатке, суд разъяснил, что соглашение о задатке заключается только вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности (см. Обзор судебной практики ВС РФ за TV квартал 2005 г., утвержденный постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006). В другом деле окружной арбитражный суд рассуждал следующим образом. Согласно п. 1 ст. 380 ГК задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор, по мнению суда, не порождает имущественных (денежных) обязательств. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК, реализованы быть не могут. Указание в договоре на то, что переданная будущим покупателем будущему продавцу сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен (см. постановление ФАС ЗСО от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004).
    Однако есть и иная, неверная на наш взгляд, позиция, в соответствии с которой включение условия о задатке в предварительный договор признается допустимым. Она была высказана окружным арбитражным судом в следующем деле. Предметом спора стало требование о признании несоответствующим закону предварительного договора, содержащего условие о задатке. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования исходя из того, что спорный договор не соответствует закону по следующей причине. В предварительный договор включено условие о задатке, а использовать задаток в том виде, в котором он определен в ГК применительно к предварительному договору, предметом которого являются обязательства сторон в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, согласованной сторонами, по мнению суда первой инстанции, неправомерно. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, придя к выводу о том, что содержание (согласовано условие о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор) и форма предварительного договора соответствуют требованиям, изложенным в ст. 429 ГК. Окружной суд оставил в силе постановление апелляционной инстанции, указав, что предварительный договор верно квалифицирован апелляционной инстанцией как смешанный, поскольку в нем содержатся условия о внесении денежной суммы в счет оплаты по договору, который будет заключен в будущем (см. постановление ФАС УО от 29.06.2006 N Ф09-5566/06-С3).
    Между тем ВС РФ в недавнем деле признал возможность включения условия о задатке в предварительный договор, сославшись на то, что “задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца п. и покупателя С. заключить основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию” (определение ВС РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5).
    Однако этот подход не был воспринят Президиумом ВАС РФ, который, рассматривая спор о возможности включения условия о задатке в предварительный договор аренды, категорически отверг саму такую возможность: “Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом” (см. постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09).
    Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой (под общ. ред. В.А. Белова). – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство “Юрайт”; “Юрайт-Издат”, 2011.
    Возможно ли заключение основного договора обеспечить задатком?
    Как следует из ст. 380 ГК РФ, внесение задатка подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Исполнение предварительного соглашения направлено на возникновение в будущем основного договора. Практика в целом единодушно исходит из того, что обязательство заключить договор в будущем можно обеспечить посредством задатка. В случае отказа стороны от исполнения соглашения (заключения основного договора) она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка (постановление ФАС Московского округа от 2 апреля 2003 г. N КГ-А40/1679-03, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 января 2004 г. N Ф04/297-2312/А45-2004, постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56-19741/03, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. N А17-150/3-2005).
    Очевидно, что сделанные судами в подобных случаях выводы о возможности применения норм ГК РФ о задатке в целях обеспечения обязательств по заключению основного договора ошибочны. Суды не учли, что согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Однако предварительный договор не порождает денежных обязательств.
    Следовательно, в его рамках функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного соглашения, засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку сам основной договор еще не заключен. На практике такая позиция подтверждается в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281-399/А67-2004.
    В случаях признания предварительного договора, содержащего соглашение о задатке, незаключенным возникает вопрос о судьбе такого соглашения. Например, когда условие о задатке включено в текст самого предварительного договора, не содержащего существенных условий, на которых должен быть заключен основной договор.
    Так, давая правовую оценку соглашению о задатке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в соглашении отсутствует предмет. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Поскольку рассматриваемое в судебном заседании соглашение о задатке определяет условия о заключении в будущем договора аренды, то по своей правовой природе такое соглашение относится к предварительным договорам.
    Суд установил, что в соглашении о задатке срок заключения договора аренды, размер арендной платы, сам предмет (конкретные площади) не оговорены, следовательно, сделка о задатке не является заключенной. В связи с этим у суда не имелось правовых оснований применять к отношениям сторон нормы права, определяющие отношения из данного обязательства. По этим причинам, указано в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июля 2004 г. N Ф04/5035-2004(А27-3030/11), уплаченная истцом сумма не может быть возвращена на основании положений обязательства о задатке.
    Суд, приняв по сути верное решение, все же допустил смешение разных оснований. Закон (п. 2 ст. 380 ГК РФ) говорит о необходимости совершения сделки о задатке в письменной форме. Поскольку задаток оформляется в виде соглашения, такая сделка является договором.
    В рассматриваемом случае акцессорное соглашение о задатке включено в текст самого предварительного соглашения и представляет собой конструкцию смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Отсутствие в тексте предварительного договора существенных условий, на которых должен быть заключен основной договор, является основанием для признания его незаключенным. Однако порок самого предварительного договора не влияет на соглашение о задатке. В связи с тем, что задаток не может обеспечить заключение основного договора, такое соглашение изначально не способно породить какие-либо правовые последствия.
    Обзор судебной практики “Предварительный договор” (Ю.А. Тарасенко, “Арбитражное правосудие в России”, N 1, январь 2007 г.)
    Исполнение предварительного договора не может быть обеспечено
    задатком
    В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах, а предварительный договор их не порождает. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализовываться не могут. Внесение в текст соглашения указания на то, что переданная при совершении предварительного договора будущим покупателем будущему продавцу сумма идет в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен*(13).
    Во избежание неблагоприятных последствий, связанных с подобной позицией судов, денежную сумму, фактически исполняющую роль задатка, в предварительном договоре целесообразно называть, например, обеспечительным взносом, а в качестве меры ответственности за незаключение основного договора предусматривать возврат обеспечительного взноса и штраф в таком же размере.
    Сила и назначение предварительного договора (К. Коробкова, “Корпоративный юрист”, N 11, ноябрь 2006 г.)
    нотариусы удостоверяя ПД, кстати, чаще всего пишут не задаток, а аванс
    ну, которые нормальные )
    во избежание, так сказать

  3. Kafym Ответить

    Такую позицию суд занял в деле о купле-продаже квартиры. С ситуацией, которую он рассматривал, могут столкнуться тысячи людей, и им полезно знать, почему главный суд страны встал на сторону покупателя и что сказано в законе о задатке.
    В Красноярске одна женщина продавала свою квартиру, а другая ее покупала и внесла солидный задаток. Они всё сделали законно. Сначала подписали соглашение о порядке заключения договора купли-продажи. Во втором пункте этого соглашения было сказано, что подписанный документ по статье 429 Гражданского кодекса имеет силу предварительного договора. Обе стороны решили, что они обязуются к оговоренному дню заключить договор купли-продажи квартиры. Было еще и дополнительное соглашение о задатке. Причем в документе оговаривалось, что в случае срыва сделки по вине продавца тот обязан вернуть задаток в двойном размере в течение трех суток.
    Но хозяйка квартиры от продажи жилья в последний момент отказалась. Она вернула покупательнице задаток, но в одинарном размере. Та пошла в суд требовать двойной задаток, как было оговорено, а продавец подала два встречных иска с просьбой признать подписанные ею же договора недействительными. Аргумент был таков: она подписала бумаги “под влиянием заблуждения”.
    Начались суды. Районный суд Красноярска решил, что продавец должен вернуть задаток в двойном размере и оплатить судебные расходы. А во встречном иске продавцу отказали. Краевой суд это решение подтвердил. Тогда продавщица, обиженная на такой вердикт, и обратилась в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам суда подтвердила, что суды первой и второй инстанций разрешили спор правильно.
    В предварительном соглашении о заключении основного договора купли-продажи было прописано всё – цена квартиры, ее характеристики и порядок расчета за жилье. Но главное было вот что: одним из условий заключения основного договора была одновременная продажа покупательницей собственной квартиры. Гарантией, что эти условия не изменятся, и было подписанное в тот же день дополнительное соглашение о задатке.
    Вот как процедура с задатком прописана в законе. По пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса задатком называются деньги, выдаваемые одной из сторон в счет положенных по договору платежей. И делается это в доказательство того, что договор будет заключен и исполнен.
    В пункте 2 статьи 381 Гражданского кодекса про неисполнение договора сказано, что задаток остается у тех, кто пострадал. Если продавец – задаток остается у него. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
    Суды, соглашаясь с обиженной покупательницей в ее желании получить деньги в двойном размере, записали, что полученная сумма была именно задатком, а никак не авансом несостоявшейся покупки. Именно задатком названы эти деньги и в дополнительном соглашении.
    Про задаток есть в законодательстве даже специальная статья – 329-я. И там сказано, что задаток – это один из способов обеспечения исполнения обязательств. Главная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Доводы продавца квартиры, что нормы Гражданского кодекса о задатке нельзя применять к обязательствам предварительного договора, Верховный суд отверг.

  4. VideoAnswer Ответить

  5. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *