С какого момента возникают права на земельный участок?

12 ответов на вопрос “С какого момента возникают права на земельный участок?”

  1. ангел63 Ответить

    Добрый вечер!
    Согласно п. 4 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017 г.) «О государственной регистрации недвижимости» технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
    В силу п. 2 ст. 69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
    Таким образом, право собственности у вас возникло в 1993 году на основании Постановления администрации.
    В соответствии со ст. 223 ГК РФ
    Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
    В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
    Согласно этой норме ГК РФ право собственности в результате договора возникает с момента регистрации.
    Вашего случая это не касается, так как у вас право возникло на основании акта органа самоуправления, а не договора.

  2. It’s so easy Ответить

    Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя. Отказ от земельного участка после оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.
    Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.
    В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность. Реализация этого принципа обеспечивается путем установления в федеральном законе случаев, когда земельный участок может быть приобретен только путем проведения конкурсов, аукционов (ст. 38 ЗК), а также информирования граждан и юридических лиц о наличии земельных участков, их разрешенном использовании (ст. 31 и 34 ЗК).
    Однако из данного принципа есть исключения, которые содержатся, прежде всего, в самом Земельном кодексе:
    – при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22);
    – собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35);
    – граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок (п. 1 ст. 36).
    Переход права собственности на земельные участки по наследству
    Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства.
    Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.
    Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии – по закону (ст. 1111 ГК РФ).
    Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).
    Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.
    Согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
    При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.
    Переход права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизация)
    Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются
    1) гражданам и юридическим лицам:
    – в собственность;
    – в аренду;
    – в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 Кодекса (на основании договора, в виде служебного надела и т.д.).
    2) юридическим лицам:
    в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Кодекса (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления).
    Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату или бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
    Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.
    Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами:
    – в качестве продавца – исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
    – в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) – собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
    Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
    Не могут быть переданы в частную собственность (приватизированы) земельные участки (п. 2 ст. 27 ЗК РФ):
    – отнесенные к землям, изъятым из оборота;
    – отнесенные к ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
    Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.
    Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
    – изъятия земельных участков из оборота;
    – установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
    – резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
    Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
    Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
    Возникновение права собственности при переходе права собственности на здание, строение и сооружение
    Ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (с учетом долей в праве собственности – для нескольких собственников).
    Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Кодекса (исключительное право на приватизацию и т.д.).
    Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
    Основания прекращения права собственности на землю
    Право собственности на землю прекращается (ст. 44 ЗК):
    1) добровольно:
    при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
    при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
    2) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством:
    обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
    неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 284 ГК РФ);
    использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
    реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
    выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
    отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
    национализации земель;
    конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).
    Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам
    Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
    Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, а также специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка).
    Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки – завещания.
    Все подобные сделки подлежат государственной регистрации.
    Отказ собственника от права собственности на земельный участок
    Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (ст. 53 ЗК).
    Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.
    При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.
    Принудительное изъятие у собственника его земельного участка
    В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
    Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:
    – обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);
    – отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);
    – реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;
    – отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;
    – изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
    – изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
    Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
    Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных (ст. 49 ЗК РФ):
    – с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
    – с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);
    – в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, – в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
    Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ).
    Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
    Земельный кодекс устанавливает три основания принудительного изъятия земельных участков:
    – изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49, 55);
    – конфискация земельного участка (ст. 50);
    – реквизиция земельного участка (ст. 51).
    Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (ст. 51 ЗК РФ). Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.
    В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.
    Конфискацию как меру уголовного наказания по решению суда следует отличать от реквизиции как временной меры общего характера в случаях стихийных бедствий или возникновении иных обстоятельств чрезвычайного характера.

  3. Zipperok Ответить

    На сегодняшний день гражданским законодательством предусмотрено несколько ключевых оснований для возникновения права на земельный участок. Классификация позволяет вывести следующие виды:
    право собственности (в данном случае речь идет как о частной, так и о государственной, муниципальной);
    право бессрочного использования земельным участком;
    право пожизненного наследования надела;
    безвозмездное срочное пользование;
    сервитут.
    Если с правом собственности все предельно ясно, то остальные виды оснований требуют более подробного разъяснения.
    Право бессрочного использования земельного участка возникает на основании решений, уполномоченных на то органов на муниципальном или государственном уровне. Подобное право доступно только государственным учреждениям и организациям, а также органам государственной и муниципальной власти.
    Право пожизненного наследования имеют только граждане РФ, то есть физические лица. Причем в данном случае следует пояснить: законодательный порядок устанавливает, что таковым правом наделяются только те субъекты правовых отношений, которые стали обладателем земельного участка по данному основанию до введения на территории РФ Земельного кодекса. В современной России выдел земельной территории сельскохозяйственного, бытового или строительного назначения не допускается законом с учетом данного основания.
    Правом безвозмездного срочного пользования наделяются как физические лица, так и юридические лица, организации религиозного характера, а также органы государственной и муниципальной власти. При этом в качестве наймодателя могут выступать как государство, муниципалитет, так и юридические или физические лица.
    Сервитут. В российском законодательстве, действующим на территории РФ, различают следующие виды данного основания: частный и публичный. Если говорить проще, то сервитут представляет собой законодательное право пользования чужим наделом. Основания для возникновения сервитута выделены в ЗК РФ.

    Правовые основания возникновения прав на землю

    Кроме того, классификация оснований возникновения прав на землю подразумевает выделение в отдельную категорию и следующих законодательных начал:
    административно-правовых;
    гражданско-правовых.
    Соответственно, перечисленные выше основания возникновения прав на землю включают в себя следующий перечень:
    постановления, опубликованные от имени органов государственной власти, или решения органов местного самоуправления;
    решения судебной инстанции, которая установила права конкретного субъекта правоотношений на земельный надел любого назначения;
    приобретательная данность (в данном случае законодательный порядок предусматривает некоторые ограничения, в частности, она не может быть основанием возникновения прав на участки, расположенные в государственной или же муниципальной собственности);
    договоры, а также иные юридические формы соглашений, заключенные между физическим и юридическим лицом, а также между органами госвласти или муниципалитетом и физическими или юридическими лицами.
    иные правовые факты, которые законодательный порядок может посчитать как основания права на земли различного назначения.

    Основания возникновения права государственной собственности на землю

    Что же является основаниями для возникновения права государственной собственности? Ответ на данный вопрос содержат ст. 17 и ст. 18 ЗК РФ.
    Во-первых, земельными участками в федеральной собственности считаются наделы, которые:
    признаются таковыми согласно федеральному законодательству;
    были наделены подобным статусом в процессе разграничения госсобственности на земельные территории;
    приобретены российским государствам согласно основаниям, закрепленным в действующим законодательством.
    Во-вторых, государственная собственность включает в себя наделы, находящиеся в ведении субъектов РФ, на следующих основаниях:
    земли были признаны таковыми после вступления в силу федеральных законов;
    наделы перешли в ведение субъектов РФ при разграничении территорий;
    земельные участки на законных основаниях были приобретены субъектами РФ;
    территории были переданы совершенно безвозмездно регионам РФ из федеральной собственности для пользования.
    Кроме того, законодательство РФ предусматривает и третий случай возникновения права государственной собственности на землю.
    Если в городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) владелец участка осуществляет процедуру прекращения права собственности, то территория с момента регистрации утраченного права является государственной собственностью.
    В том случае если законодательный порядок закрепляет иные основания в городах федерального значения, то освободившийся участок является муниципальной собственностью.

    Основания возникновения права муниципальной собственности на землю

    Ключевые основания для возникновения прав муниципальной собственности обозначены в ст. 19 ЗК РФ. В частности, они включают следующие начала:
    если таковым статусом земли наделяются в соответствии с федеральными законами или законами, принятыми субъектами РФ;
    если производится разграничение территорий, находящихся в государственной собственности;
    если из федеральной собственности муниципалитету земельный надел передается для безвозмездного пользования (это могут быть земли сельскохозяйственного, лесного, коммерческого назначения и др.).

    Основание возникновения права частной собственности на землю

    Возникновение основных прав частной собственности происходит с учетом Гражданского кодекса РФ. В данном нормативно-правовом акте содержатся ключевые параметры подобной сделки, которые проявляются в виде:
    Совершения сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного, садоводческого, огородоводческого и иного назначения. Это могут быть также сделки дарения земляного надела, его мены или же отчуждения, после которых происходит процедура прекращения прав одного из субъектов правоотношений (ст. 218 ГК РФ).
    Наследования частной собственности, а также правопреемства земель или реорганизации юридического лица, которое использовало целевые земли, в том числе и сельскохозяйственного назначения.
    Приватизации, которая является одним из самых популярных на сегодняшний день оснований возникновения прав частной собственности. В данном случае осуществляется процедура прекращения муниципальной или же государственной собственности с переходом в категорию частной собственности согласно ст. 217 ГК РФ.
    Иных оснований, которые предусматривает современное законодательство РФ, в том числе приобретательной давности (на земли сельскохозяйственного назначения данное основание не распространяется).

    Вопрос возврата земельных участков

    В юридической практике распространены дела, когда истец поднимает вопрос о законности отчуждения земельного участка. Если порядок прекращения прав на надел был нарушен (в том числе посредством принуждения лица к совершению сделки), то субъект правоотношений имеет законные основания для подачи в судебную инстанцию виндикационного иска, который является детерминантой для судопроизводства.
    Однако необходимо помнить о том, что истец должен апеллировать только фактами, которые подтверждают изъятие земельных наделов, то есть момент прекращения прав на собственность против воли законного владельца.
    В данном случае речь идет, например, о признании субъекта правоотношений гражданским истцом, что осуществляется посредством опубликования постановления, подписанного следственными органами.
    Таким образом, можно сделать вывод о том, что ни один законный владелец земельного надела не может быть лишен права его пользования без его согласия. Только судебный орган имеет права принимать такое решение даже в случаях перехода частной собственности в государственную для обеспечения нужд РФ.

  4. Nikitos Ответить

    10. В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости в течение пяти лет с даты присвоения кадастровых номеров ранее учтенным зданиям, сооружениям, помещениям, объектам незавершенного строительства отсутствуют сведения о правах на такие объекты недвижимости или о вещных правах на земельные участки, на которых расположены такие объекты недвижимости, орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней по истечении указанного срока направляет сведения о таких объектах недвижимости в уполномоченные органы местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов, а если такие объекты недвижимости находятся на межселенных территориях, – в органы местного самоуправления муниципальных районов или, если такие объекты недвижимости находятся на территориях субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, – в уполномоченные органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации – города федерального значения. Правила настоящей части не применяются к зданиям, сооружениям, если осуществлена государственная регистрация права собственности хотя бы на одно помещение, расположенное в таком здании, сооружении, к многоквартирным домам, а также помещениям, расположенным в многоквартирном доме и составляющим общее имущество в этом многоквартирном доме.

  5. Nigul Ответить

    Возникновение права собственности на землю в силу закона
    Земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ), т.е. ничейной земля быть не может. В то же время окончательного и полного разграничения государственной собственности на землю (на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность) еще не произошло.
    Согласно гражданскому законодательству права и обязанности появляются, когда на то имеются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также вследствие действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
    Основания возникновения прав на землю земельным законодательством однозначно и системно не прописаны. Согласно ст. 25 Земельного кодекса (ЗК) РФ такие права, предусмотренные указанным кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (с изменениями).
    Момент возникновения подлежащего государственной регистрации права на имущество связан с моментом регистрации этого права (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Исключения возможны, если они предусмотрены федеральным законом.
    Законодателем нечетко сформулировано положение о выделении из системы гражданского законодательства неких федеральных законов, в которых могут быть указаны иные, отличные от закрепленных в гражданском законодательстве, основания возникновения прав. Предполагаем, что под таким федеральным законом подразумевается, например, ЗК РФ. Правда, тогда становится не вполне понятно соотношение норм гражданского и земельного законодательства. Согласно ст. 2 ГК РФ в гражданское законодательство входят, в частности, нормы, определяющие основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав. При этом приоритет гражданско-правовых норм перед земельно-правовыми в этом случае проистекает из ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
    В юридическом мире этот вопрос дискутируется*(1). Не вдаваясь подробности спора, хотелось бы указать на ряд проблем правоприменения, являющихся следствием доминировании земельно-правовых норм над гражданско-правовыми при возникновении права собственности на землю.
    Конечно, невозможно говорить о том, что основания приобретения права собственности, установленные ст. 218 ГК РФ, в полном объеме применимы к отношениям собственности на землю. Например, нельзя приобрести земельный участок, создав его как новую вещь. В то же время в общих положениях ГК РФ, в частности в главе 17, такое основание появления субъективного права собственности у конкретного лица отсутствует в силу закона.
    К возникновению субъективных прав в силу закона законодатель вообще относится осторожно и прописывает такие случаи в гражданском законодательстве вполне конкретно. Так, возникновение залога в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ, п. 2 ст. 1, ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”). При этом дополнительно определяется порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона (п. 2 ст. 20 того же Федерального закона).
    Анализируя нормы главы 5 ЗК РФ (“Возникновение прав на землю”), можно сделать вывод, что существуют следующие основания возникновения права собственности на землю:
    – решения органов государственной власти и органов местного самоуправления;
    – договоры и иные сделки с земельными участками;
    – приобретательная давность;
    – судебные акты.
    Но поскольку этот перечень не закрытый, возникает вопрос: можно ли рассматривать в качестве событий, с которыми закон связывает возникновение права собственности на земельные участки, ситуации, описанные в п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18 и п. 1 ст. 19 ЗК РФ? Указанными нормами соответственно установлено, что в федеральной собственности, в собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Например, согласно ст. 1 Федерального закона от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ “Об обороне” земли, предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности.
    Налицо нормативно-правовой критерий, определяющий, каким образом должна разграничиваться государственная собственность на землю. Наличие таких критериев позволяет соответственно классифицировать конкретные земельные участки, и затем оформлять надлежащим образом их либо в федеральную собственность, либо в собственность субъектов Российской Федерации, либо в муниципальную собственность.
    При этом гражданское законодательство гласит, что отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом (п. 5 ст. 214 ГК РФ). Таковым является Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю”, в котором и систематизируются все основания внесения земельных участков в перечень тех, на которые возникает право собственности у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, либо муниципальных образований. Таким образом, закон как совокупность норм права не может являться основанием для возникновения субъективного права.
    В числе специфических признаков нормы права в юридической литературе называют нормативность. В общей теории права выделяются следующие критерии нормативности:
    – направленность нормы права на регулирование определенного вида общественных отношений;
    – неперсонифицированность адресата;
    – неопределенность числа случаев, на которых рассчитано действие нормы.
    В пункте 1 ст. 8 ГК РФ, содержащем исчерпывающий перечень оснований возникновения прав, норма закона в качестве такого основания не указана. Согласно этой же статье гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренных законом в данном качестве (ч. 2 п. 1).
    В соответствии со ст. 17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
    Кроме того, правоустанавливающие документы должны содержать информацию, необходимую для государственной регистрации, т.е. описание объекта недвижимого имущества, позволяющее его идентифицировать, указание на вид регистрируемого права и на субъект права (п. 1 ст. 18 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).
    Данные акты, в отличие от норм права, рассчитаны на индивидуально определенный субъект правоотношений; они регулируют конкретные отношения между индивидуально определенными лицами, но не могут использоваться для разрешения сходных отношений, и поэтому с прекращением таких отношений утрачивают свое значение, т.е. данные акты имеют ненормативный характер.
    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
    Таким образом, поскольку в п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” говорится о возникновении прав на недвижимое имущество только в соответствии с Гражданским кодексом РФ и не предусмотрено появление прав на основании иных законов, нормы закона не могут являться основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
    В действующем законодательстве, а именно Законе РФ “О разграничении государственной собственности на землю”, в качестве основания для регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки названы акты Правительства РФ об утверждении перченей участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю.
    Сами по себе федеральные законы основанием для государственной регистрации права собственности на землю в отношении определенного субъекта права являться не могут.
    Таким образом, по нашему мнению, возникновение права публичной собственности в отношении неразграниченных государственных земель должно проходить согласно процедуре, установленной Федеральным законом “О разграничении государственной собственности на землю”.
    Иной подход приводит на практике к довольно противоречивой правовой конструкции.
    Например, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ “О федеральном железнодорожном транспорте” землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям железнодорожного транспорта для осуществления возложенных на них специальных задач. Это земли, отведенные под железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода), а также под защитные и укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимые для эксплуатации и реконструкции железных дорог с учетом перспективы их развития. Таким образом, налицо признаки, позволяющие отнести указанные земли к федеральной собственности.
    Федеральный закон “О федеральном железнодорожном транспорте” утратил силу со дня вступления в силу Федерального закона от 1 января 2003 г. N 17-ФЗ “О железнодорожном транспорте в Российской Федерации”.
    Если исходить из того, что в силу закона (п. 1 ст. 17 ЗК РФ и ст. 5 Федерального закона “О федеральном железнодорожном транспорте”) право федеральной собственности возникает с момента принятия этого закона, то возникает вопрос: куда оно исчезает, если этот закон утратил юридическую силу? Особенно интересна ситуация, когда само право федеральной собственности на землю не прошло процедуру государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    Рассмотрим пример из судебной практики.
    Уполномоченный представитель федерального собственника (далее – представитель собственника) обратился в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждение юстиции) с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен объект железнодорожного транспорта.
    Представленные на регистрацию документы были рассмотрены учреждением юстиции в соответствии с порядком проведения регистрации, определенным в ст. 13 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Согласно установленному данным законом порядку государственной регистрации, она осуществляется пообъектно, при этом правообладатель (либо его представитель) обязан представить документы, подтверждающие его права на конкретный заявленный объект недвижимости и описывающие этот объект в установленном порядке.
    Истцом в качестве правоустанавливающих документов были представлены п. 1 ст. 17 Земельного кодекса РФ и ст. 5 Федерального закона “О федеральном железнодорожном транспорте”.
    На момент рассмотрения указанная статья Федерального закона “О федеральном железнодорожном транспорте” уже не действовала, поскольку утратила силу.
    В государственной регистрации представителю собственника учреждением юстиции было отказано на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, поскольку не были представлены необходимые правоустанавливающие документы в соответствии со ст. 17 этого же закона.
    Судом первой инстанции отказ учреждения юстиции в регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок был признан незаконным, также суд установил обязанность учреждения юстиции произвести государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на земельный участок, на котором находится объект железнодорожного транспорта.
    Апелляционная и кассационная инстанции оставили указанное решение без изменения*(2).
    Таким образом, суд обязал учреждение юстиции зарегистрировать право федеральной собственности на основании нормы закона, к тому же утратившей свою юридическую силу, т.е. в Едином государственном реестре прав в качестве правоустанавливающего документа указана недействующая норма закона.
    Неужели допустима государственная регистрация права публичной собственности на конкретные земельные участки на основании утратившей юридическую силу нормы закона, и можно продолжать подавать для регистрации права на остальные земельные участки, ранее еще не поданные? По логике суда, это вполне возможно.
    По нашему мнению, норма закона не может быть основанием для государственной регистрации права публичной собственности на конкретный земельный участок.
    Интересно, что после признания утратившим силу Федерального закона “О федеральном железнодорожном транспорте” законодатель изменил подход к отнесению к федеральной собственности земель железнодорожного транспорта и значительно сократил перечень признаков, позволяющих относить земли, занятые объектами железнодорожного транспорта, к федеральной собственности. Так, в соответствии с п. 2 ст. 4, п. 1 ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ “Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта”, принятым позже Федерального закона “О железнодорожном транспорте в Российской Федерации”, принцип отнесения земельных участков к федеральной собственности таков: федеральной собственностью являются земельные участки, на которых расположены железнодорожные станции и вокзалы, а также земельные участки, ограниченные в обороте.
    А.В. Дмитриев,
    кандидат юрид. наук, заместитель руководителя
    учреждения юстиции по государственной регистрации
    прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы
    “Законодательство”, N 6, июнь 2005 г.
    ————————————————————————-
    *(1) См., напр.: Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Там же. 1996. N 2. С. 47; Панкратов И.Ф. Новый Гражданский кодекс и земельное законодательство // Законодательство и экономика. 1996. N 5-6. С. 43.
    *(2) См.: судебные акты Арбитражного суда г. Москвы от 22 января 2004 г. и от 1 июня 2004 г. по делу N А40-45834/03-119-308 и постановление ФАС МО от 11 августа 2004 г. N КГ-А40/6793-04.

  6. Dular Ответить

    Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов указаны в ст. 39.6 ЗК РФ.
    Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:
    органам государственной власти и органам местного самоуправления;
    государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
    казенным предприятиям;
    центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
    Основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в безвозмездное пользование указаны в ст. 39.10 ЗК РФ.

    Возникновение права собственности при переходе права собственности на здание, строение и сооружение

    Ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (с учетом долей в праве собственности – для нескольких собственников).
    Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
    Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
    отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
    отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
    отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
    Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
    Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

    Основания прекращения права собственности на землю

    Право собственности на землю прекращается (ст. 44 ЗК):
    1) добровольно:
    при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
    при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
    2) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством:
    обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
    неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 284 ГК РФ);
    использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
    реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
    изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
    отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
    национализации земель;
    конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

    Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам

    Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
    Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом
    ограничений оборотоспособности земельных участков, а также
    специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка).
    Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки – завещания.
    Все подобные сделки подлежат государственной регистрации.

    Отказ собственника от права собственности на земельный участок

    Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (ст. 53 ЗК).
    Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.
    При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

    Принудительное изъятие у собственника его земельного участка

    В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
    Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:
    обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);
    отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);
    реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;
    отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;
    изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
    изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
    Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

  10. VideoAnswer Ответить

Добавить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *